【正文】 大規(guī)模、超前物管、園林景觀、陽光房型、中心地段……概念的升華——主概念概念的塑造——次概念概念的支撐——產品賣點51 / 51（三）、概念設計的組合【盛世名城】的規(guī)劃與環(huán)境設計理念始終處在項目主體開發(fā)概念的指導、控制下，規(guī)劃設計工作緊密地圍繞著“尊貴人居的榜樣高檔社區(qū)的典范”的主體概念進行細化和深入，刻意營造居住氛圍與居住環(huán)境?！臼⑹烂恰繉F(xiàn)代簡約的建筑風格+現(xiàn)代人居的環(huán)境景觀+舒適高效的戶型空間+先進便捷的智能化系統(tǒng)等諸多方面貫穿其中，形成組成主概念的各大元素。產品主題現(xiàn)代的生態(tài)的休閑的人文的葉縣新城區(qū)的現(xiàn)代人居典范企劃概念描述園林生態(tài)與現(xiàn)代建筑藝術相融人文精神和現(xiàn)代時尚生活相溶品質人文生活館主題深入描述地域人文+現(xiàn)代建筑+景觀綠化+品質空間二、廣告總精神推廣主題:盛世文化盛世風情——品質人文生活館——形象口號：一座名城一種生活一個盛世 小城鎮(zhèn)的價格大都市的享受住盛世名城身份的象征三、推廣思路（一）、終極推廣目標：創(chuàng)造葉縣第一明星樓盤創(chuàng)造葉縣銷售明星樓盤創(chuàng)造葉縣品牌明星樓盤提高產品的市場最大有效占有率幫助開發(fā)商實現(xiàn)土地的最高價值打造三得利在葉縣地區(qū)的品牌區(qū)域人文正確的產品定位amp。適合的廣告策略達成市場賣點，突破市場行情完成營銷目標，實現(xiàn)項目利潤最大化盛世名城現(xiàn)代建筑園林景觀（二）、推廣思路一：提升認知 接受事實創(chuàng)新視聽 市場聚焦成為葉縣聚焦的亮點覆蓋性廣的概念、超越性強的主題(強化競爭 弱化對手)打造現(xiàn)代人居縣城住宅典范(導引思路 產品區(qū)隔)差異化的廣告策略區(qū)域行情的突破（三）、推廣思路二：四、整體銷售策略（一）、總體策略及目標通過上述的綜合分析，可以明確【盛世名城】項目在地理位置、周邊環(huán)境及自身規(guī)劃、素質方面都有一定的可塑造性，但是在周邊配套設施等方面都有一定的欠缺。因此，本項目要取得最終成功，在銷售初期就必須一炮走紅，務求使本項目成為葉縣樓市的焦點，成為樓市的代表 。繼而再以不同的媒介的宣傳使本項目不斷升溫，配合并推動本項目的銷售，并使發(fā)展商為社會所認知，在葉縣房地產市場建立起自身形象品牌之余，使項目銷售不斷創(chuàng)造出佳績。（二）、推廣銷售策略 由于項目所處的區(qū)域環(huán)境缺乏在售的高品質商品房樓盤，本項目的出現(xiàn)，填補了這一真空地帶，供求現(xiàn)狀的稀缺性使得本項目具有很大的吸引力。鑒于本項目所處區(qū)域特性，在銷售策略上采取“低開高走”的價格策略，即采用低價形式、高品位形象推出，制造項目質優(yōu)價廉的優(yōu)勢性價比，營造銷售氣勢和良好的客戶印象，在配合鮮明的主題廣告宣傳，大型推廣活動，高素質、高速度的建筑工程相結合的方式進行推廣銷售。2建議在開盤前排號認購時，營造強烈氛圍，刺激目標客戶群的購房熱情，以達到于項目正式開盤前完成簽約客戶儲備，指導項目順利開盤。2公開發(fā)售策略上，以部分低價特別優(yōu)惠從排號認購開始，通過客戶口碑，把排號認購的方式消息傳播出去，制造搶購的聲勢，令本項目知名度在短時間倍升。2在定價策略上鑒于本項目在公開發(fā)售前，綠化、配套、景觀等設施不能完善呈現(xiàn)。建議本項目以800元/㎡的低價推出，以“物超所值”、“價廉質高”的確切形象，搶奪該區(qū)域的購房客戶，這也是入市發(fā)售最為謹慎、穩(wěn)妥的策略之一，在測試市場承受力及項目吸收力后，進一步作好其它樓層的價格調整，使均價一路走高。2盡可能地在吸引多些買家及在初級階段吸引部分炒家介入，迅速提高項目知名度和追捧效應。五、整體銷售階段劃分（一）產品形象：1樹立【盛世名城】在葉縣的高檔居住之典范形象。1推出【盛世名城】改變人們對葉縣居住劣勢環(huán)境印象。1營造【盛世名城】葉縣居住新概念。（二）、銷售目標：2總目標：完成住宅銷售總任務及分階段的銷售指標，并根據工程建設需要，制定各階段的銷售計劃，確保工程建設在各階段的資金需求，力爭銷售產值最大化。 2分階段目標時間比例物業(yè)開盤后2月開盤后4月開盤后7月開盤后10月住宅完成銷售25%完成銷售55%完成銷售80%完成銷售90%以上開盤前為排號認購期（4個半月完成排號認購60%）六、營銷策略基本思路（一）、基本營銷思路：1開盤至25%銷售節(jié)點以項目整體形象為主，以“低價高質”的形象帶動購買者熱情，形成口碑，此階段應以質優(yōu)價實的優(yōu)勢性價比強勢入市。125%—55%銷售節(jié)點以項目樹立葉縣居住新形象為主要任務，提升項目品質，主推主力戶型，小區(qū)智能化管理，拉動消費熱潮，形成搶購態(tài)勢。155%—80%銷售節(jié)點以項目持續(xù)品質形象跟進為主，強勢主推主力戶型，形成搶購稀缺性態(tài)勢。 180%—95%以上清盤銷售節(jié)點以項目尾盤清空銷售為主要目的，適當時機以讓利優(yōu)惠促銷以達到銷售清盤回款目的。（二）、項目概念設計的整合推廣作為房地產住宅項目，【盛世名城】與所有的產品一樣，消費者對項目的了解主要通過對項目設計、居住理念的前期感性認識與入住后的切實感受共同達成，同時也因為在對產品信息一定認識的基礎上，加上銷售信息的強勢傳遞，最終產生購買行為。2整體策略概念設計項目規(guī)劃理念+居住理念1 產品前期整體概念認識+銷售信息 2 形成購買欲望，產生初次購買行為+居住概念信息傳遞3 堅定購買決心，肯定初次購買行為，產生二次購買行為。2營銷推廣流程圖軟性硬性全面開展促銷活動分析現(xiàn)狀，進行必要調整找準目標客戶進行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務等組合）廣告計劃制定進入目標市場的整體規(guī)劃作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；在項目執(zhí)行過程中將嚴格按照上述流程圖進行，但可根據市場變化而調整。以形象定位的理念為宗旨，進行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：Attention ——引起注意Interesting ——產生興趣Desire ——引發(fā)欲望Action ——促使購買行為 Satisfaction——達到滿意通過宣傳，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起自己的品牌。營銷方式可通過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務形象，使之達成共識，促成銷售。營銷重點分析強調社區(qū)化居住體系。強調價格優(yōu)勢。強調該項目在區(qū)域內的稀缺性。突出智能化的居家環(huán)境。突出人性化的物業(yè)管理。七、媒體策略：（一）主要媒體分析1電視臺：葉縣電視臺是葉縣廣播電視的主要媒體，覆蓋面廣，訴求力較強，與當地老百姓的日常生活息息相關；但總體制作水平不高，自辦節(jié)目的能力較弱，在居民心目中的影響深度有限。而且，葉縣目前沒有房地產專門節(jié)目，說明電視這一媒體對樓市的介入深度有限，實際操作能力不夠，但可以選擇優(yōu)秀的電視劇冠名播出（葉縣縣各相關部門或合作單位為本項目點播優(yōu)秀電視?。梢允盏捷^好的傳播效果。葉縣點播臺可考慮設置“盛世名城”項目背景，另外可考慮邀請葉縣電視臺對我們做一個專題采訪節(jié)目，每周一次，每次有不同的內容，為期2個月，期望通過葉縣電視臺的采訪專題節(jié)目，讓葉縣人對本項目有一個更加深刻的認識。2戶外廣告：戶外廣告在葉縣這種規(guī)模不大、人口流向相對集中的城市具有巨大的影響?？梢栽谖幕?、葉廉路、新建路和文化廣場樹立一些廣告牌、戶外引導旗、條幅、燈箱等。同時，迎賓大道、許南路等也可以適當投放廣告，擴大宣傳。戶外廣告在葉縣比較醒目，展示時間長，表現(xiàn)手段相對較靈活，費用較低，不易受競爭對手干擾；但是，根據城管、工商等部門的要求，戶外廣告的樹立地段有限，租賃價格比較昂貴，且租賃到優(yōu)秀的廣告位并不容易，可要求相關部門免費或優(yōu)惠給予本項目較好的廣告位，以減低成本。3車身POP廣告：車身POP廣告（不干膠制作）在葉縣不是很普遍，訴求力有限，在消費者心目中的影響深度有限；但與消費者接觸廣，接觸頻率較高，制作及租賃費用較實惠，可以適當考慮。4印刷品：印刷品(樓書、傳單、海報、DM手冊等，這些廣告載體對細節(jié)要求很高，內容要重點突出項目的各個準確定位，在人的視覺上能達到一定的沖擊。)優(yōu)點：①印刷精美，廣告信息量大 ②派發(fā)方式靈活多樣缺點：人員派發(fā)等主要派發(fā)方式易引起消費者反感，甚至與市政管理法規(guī)相抵觸。（二）、系列活動 2 活動名稱：“盛世名城”奠基儀式 活動時間2005年7