新鄭華潤(rùn)名都商業(yè)中心項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略方案_55p_銷(xiāo)售推(編輯修改稿)
2025-02-04 07:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 屬性定位 1 城中央 市府旁 繁華綜合體 屬性定位 2 扼守市中心門(mén)戶(hù)， 新鄭地標(biāo)型建筑 住宅主推廣語(yǔ) 城市中心，精尚生活樣本 商業(yè)主推廣語(yǔ) 我是中心，定義財(cái)富未來(lái) 一座城市，只有一個(gè)中心 整體主推廣語(yǔ) 一座城的榮耀，新鄭人的驕傲 整體主推廣語(yǔ) 銷(xiāo)售測(cè)算 總體經(jīng)濟(jì)效益估算分析： 住宅整體銷(xiāo)售均價(jià)按 5300元 /㎡ 商業(yè)按 2層連體銷(xiāo)售均價(jià)按 28000元 / ㎡ 商業(yè) 3層暫按實(shí)現(xiàn)均價(jià) 6000元 / ㎡ 測(cè)算 住宅實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售額約為： 商業(yè) 2層實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售額約為： 商業(yè) 3層實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售額約為： 則商業(yè)整體均價(jià)約為 20500元 / ㎡ 本項(xiàng)目總體銷(xiāo)售額約為： 則本項(xiàng)目整體銷(xiāo)售均價(jià)為 10565元 / ㎡ 注：以上價(jià)格未經(jīng)市場(chǎng)研究，非最終實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格，僅供參考。 商業(yè)分割 商業(yè)分割原則 原則 1： 高樓層商業(yè)劃分大面積，利用單價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)， 若后期持有則可引進(jìn)大型主力店，帶動(dòng)商業(yè)人氣； 原則 2： 12層商業(yè)以一拖二銷(xiāo)售為主，帶動(dòng) 2樓銷(xiāo)售 原則 3： 1樓黃金位置劃分小鋪散售，純一層銷(xiāo)售提高商業(yè)溢價(jià) 原則 4： 一樓醒目位置設(shè)置部分展示通道，導(dǎo)入二樓人氣，保證 二樓商業(yè)昭示性和可達(dá)性，消化二樓大面積商鋪 024道路繁華度昭示性商業(yè)集中度自然人流A B C D商業(yè)價(jià)值研判 69m m A B C D ?綜合自然人流、昭示性、商業(yè)集中度、道路繁華度 4各方面，整體商業(yè)的臨街價(jià)值氛圍 4個(gè)等級(jí)：ABCD ?商業(yè)鋪位面積的劃分需要結(jié)合整體商業(yè)價(jià)值，利用總價(jià)和單價(jià)雙重杠桿實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化 商業(yè)分割 1F 69m ?整體進(jìn)深較大，單靠街鋪無(wú)法完全吃面積，因此在內(nèi)部借助柱體做雙開(kāi)門(mén)內(nèi)街。 ?藍(lán)色區(qū)域內(nèi)街以品牌服飾為主，單鋪面積控制在 3080㎡之間 ?臨路位置設(shè)置出入口，導(dǎo)入外部人流 ?紅色區(qū)域拐角位置設(shè)置餐飲及服裝主力店， 單店面積控制在 3001000㎡ ，其 1層面積控制在 150200㎡ ，一拖二銷(xiāo)售 ?部分一樓純一層銷(xiāo)售面積控制在 70100㎡ ，提高溢價(jià) ?綠色區(qū)域設(shè)置服裝店及二樓餐飲門(mén)廳，重點(diǎn)導(dǎo)入二樓人流，消化二樓面積，整體二樓以大型餐飲為主，大型餐飲面積不小于 800㎡ ?灰色區(qū)域降低單鋪面積，面積控制在 3070㎡ 商業(yè)分割 3F 3樓建議進(jìn)行大面積劃分，凸顯主題性，增強(qiáng)吸引力 參考一： 教育主題。早教、大山外語(yǔ)、兒童游藝 參考二： 娛樂(lè)主題。酒吧、 KTV、西式快餐、咖啡廳 參考三： 休閑主題。健身房、美容 SPA、會(huì)所 參考四： 購(gòu)物主題。大型超市 商業(yè)分割 2F ?二樓主要為餐飲及服裝主力店，主力面積為 300800㎡ ?利用一樓展示面，樹(shù)立主力店形象，重點(diǎn)面積布局在二樓 ?考慮到客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)面積的最大化利用，二樓不設(shè)置人流通路 餐飲主力店約 800㎡ 服飾主力店約 600㎡ 服飾 次主力店 約 300㎡ 純二樓面積控制在 50150㎡ ，與一樓一拖二
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