【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1131451 第 9年 1165395 第 10年 1202357 第 11年 1236368 第 12年 1273459 第 13年 1311662 第 14年 1351012 第 15年 1391543 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 按目前中山區(qū)的商業(yè)投資回報(bào)率來(lái)算，回報(bào)期為 15年，以此推算中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目的目前的銷售均價(jià)應(yīng)約為 9300元 /平方米 （即以15年的租金收益除以總建筑面積， 247。 22200平方米≈9300元 /平方米），但按目前中山東區(qū)的商業(yè)氛圍及周邊商業(yè)物業(yè)的銷售情況，尚未達(dá)到此價(jià)位。故此，中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目選擇只租不售，在整體經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，是發(fā)掘項(xiàng)目最大利潤(rùn)的方式，并且為發(fā)展商帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 四十年實(shí)際租金收入 年限 13層月收入 美食街月收入 整體月收入 整體年收入（萬(wàn) 元） 累計(jì)收入 （萬(wàn)元） 第 20年 1504091 1613179 第 25年 1743654 1870117 第 30年 2023373 2167978 第 35年 2343325 2513281 第 40年 2716556 197025 2913581 即：按此計(jì)算方式中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目 40年的整體經(jīng)濟(jì)收益將達(dá)到 ?？鄢磕曛Ц督o村委的費(fèi)用后，項(xiàng)目 40年的收益亦達(dá)到 。 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 第五章： 總體招商策略及分階段招商策略 新創(chuàng)一派 魅力之城 總體招商策略 本方案涉及大大型超市 （ 百貨 ） 、 品牌專賣 、 美食街商鋪招商等多方工作 ，為保證各項(xiàng)目招商工作的順利有序地進(jìn)行 ， 總體招商策略概括為：主次分明 ，層層推進(jìn) ， 放水養(yǎng)魚 ， 以租推售 。 先著力在主體商業(yè)引進(jìn)大型生活超市（百貨），作為主力店，并吸引國(guó)際知名品牌專業(yè)店、西式快餐、個(gè)人護(hù)理店進(jìn)駐首層；在基本確定主體商業(yè)部分主力店進(jìn)駐后，對(duì)其規(guī)劃做良好溝通，以便于帶動(dòng)美食街及發(fā)展商后續(xù)開發(fā)的臨街商鋪的人流動(dòng)向，其次就美食街及泛會(huì)所全面展開主力品牌店的招商。通過(guò)主力店和品牌商家的影響，迅速帶動(dòng)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)臨街商鋪的招商、銷售工作，使整個(gè)招商過(guò)程有序、高效、快速的進(jìn)行，最終圓滿實(shí)現(xiàn)整體招商目標(biāo)，為樹立項(xiàng)目商業(yè)形象、確定開發(fā)商的商業(yè)品牌地位、為項(xiàng)目有效、迅速回收銷售資金打好關(guān)鍵的一仗。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 招商階段劃分 為了使中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目的招商工作順利進(jìn)行，我們對(duì)招商工作進(jìn)行整體規(guī)劃，在時(shí)間段的劃分上，考慮到招商任務(wù)的緊迫性，以 6月份中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)為時(shí)間點(diǎn)，以項(xiàng)目主體商鋪的主力商家為招商目標(biāo)，劃分以下四個(gè)階段： 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 第一階段 時(shí)間： 05年 11月 15日至 06年 1月 26日 招商目標(biāo) 與各目標(biāo)客戶進(jìn)行初步接洽，提交項(xiàng)目資料，包括市調(diào)結(jié)論、項(xiàng)目簡(jiǎn)介、發(fā)展商簡(jiǎn)介、策劃公司簡(jiǎn)介、招商說(shuō)明書等。 招商策略 由于中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域中高檔住宅較密集，商業(yè)氛圍逐步濃厚，但龍頭商家欠缺，主要以小型超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及臨街商鋪為主。因此，引入大型、綜合性的零售企業(yè)對(duì)該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展將起到至關(guān)重要的影響力，綜合考慮到品牌、實(shí)力、經(jīng)營(yíng)狀況、商品結(jié)構(gòu)等諸多方面的要素后，我司建議選擇中高檔次的商家進(jìn)行初步洽談，以試探目標(biāo)商家對(duì)此地塊的認(rèn)同度。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 目標(biāo)商家 我司初步確定了永旺集團(tuán)、易初蓮花、家樂福為主力招商重點(diǎn)目標(biāo)。 租售條件 由于本項(xiàng)目?jī)H作為新創(chuàng)力住宅項(xiàng)目的配套設(shè)施，建議發(fā)展商讓出部分利潤(rùn)，與主力商家共同開發(fā)，以便減低開發(fā)成本及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，具體合作條款由發(fā)展商及主力商家共同協(xié)商，以下為我司建議，謹(jǐn)供參考： 發(fā)展商提供項(xiàng)目地塊，由主力商家出資建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)主體部分，建成后雙方協(xié)商利潤(rùn)分成； 由發(fā)展商全資建設(shè)，主力商家支付一定比例訂金，按其要求建設(shè)項(xiàng)目，建成后由主力商家購(gòu)買其訂單部分； 由發(fā)展商全資建設(shè)，主力商家支付一定比例訂金，按其要求建設(shè)項(xiàng)目，建成后雙方簽訂不低于 10年的租賃合約。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 第二階段 時(shí)間： 06年 2月 06日至 3月 31日 招商目標(biāo) 集中全力主攻二、三層超市主力店的招商工作，邀請(qǐng)多家目標(biāo)商家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，并在 3月 31日前確定合作條件及建筑規(guī)劃雛形，與商家簽署意向合作書。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 招商策略 在這個(gè)階段我司建議針對(duì)現(xiàn)階段的招商情況，我們采用相應(yīng)的策略：在積極引進(jìn)品牌主力商家的前提下，實(shí)行“廣泛撒網(wǎng)、全面溝通；瞄準(zhǔn)目標(biāo)、重點(diǎn)攻破”。即在意向洽談階段，分別與若干家規(guī)模、檔次相近的品牌商家接觸，傳遞中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目的招商信息，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目自身的定位圈定一至三家目標(biāo)客戶，進(jìn)行重點(diǎn)談判。在談判的過(guò)程中，可根據(jù)形勢(shì)的需要，適時(shí)暫停接洽，或透露、炒作其他主力商家對(duì)中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目的興趣，以在談判未取得突破性進(jìn)展時(shí)制造 “鯰魚效應(yīng)”，刺激其獲得市場(chǎng)占有率的欲望，增強(qiáng)談判對(duì)象的意向程度及對(duì)合作條款的讓步，以期取得“價(jià)高者得”的效果。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 目標(biāo)商家 我司建議擴(kuò)大談判范圍，增加沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家、華聯(lián)、普爾斯瑪特、新一佳等商家進(jìn)行談判。 租售條件 ? 在具體招商談判中應(yīng)把握好以下幾個(gè)要點(diǎn)： ? 保證項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)； ? 租售方式為商場(chǎng)二至三層整體出租； ? 以優(yōu)惠折扣的招商策略吸引一級(jí)主力商家進(jìn)駐； ? 進(jìn)行有序、有效的跟進(jìn)，促進(jìn)簽約； ? 盡量滿足商家的經(jīng)營(yíng)要求； ? 適當(dāng)施加壓力，快速簽約； 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 第三階段 時(shí)間： 4月 1日至 5月 31日 招商目標(biāo) 協(xié)助商家與新創(chuàng)力的合作談判，落實(shí)合作、進(jìn)駐的具體細(xì)則，在 5月 31日前與商家簽署正式進(jìn)駐合同，并與此同時(shí)展開次主力店的招商接洽工作。 招商策略 由于項(xiàng)目主體二、三層計(jì)劃整體出租給一家大型品牌超市，并擬在首層分割出大部分面積以引入西式快餐類商家（如肯德基、必勝客）和個(gè)人護(hù)理專賣店（如屈臣氏、萬(wàn)寧），美食街則擬引入品牌餐飲店（如綠茵閣、星巴克、老樹、上島），目標(biāo)商家明確，數(shù)量較少，有利于有重點(diǎn)、有針對(duì)的進(jìn)行招商工作。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 目標(biāo)商家 此階段由于已進(jìn)入主力商家的合作細(xì)則的商討階段，招商重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移至次主力店，其中包括：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、屈臣氏、萬(wàn)寧、綠茵閣、星巴克、老樹、上島等商家。 租售條件 根據(jù)中山東區(qū)目前市場(chǎng)情況，以及我司過(guò)往與麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、屈臣氏、萬(wàn)寧、綠茵閣、星巴克、老樹、上島等連鎖飲食商家的洽談情況得知，餐飲可接受的租金范圍一般在 3050元之間，第三年開始遞增。同時(shí)，結(jié)合我司關(guān)于租金收益的分析，建議針對(duì)此類商家的租金，首年 50元 /㎡ /月，自第四年起每年遞增 2%~3%。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 第四階段 時(shí)間： 6月 1日至項(xiàng)目封頂 招商目標(biāo) 洽談次主力店的進(jìn)駐事宜，并在項(xiàng)目封頂前確定租賃條件，次主力商家簽署租賃合同書。 招商策略 本階段處于整個(gè)招商階段的最尾聲，跟據(jù)計(jì)劃在本本階段展開工作前主力及次主力商家以初步確定，并在進(jìn)一步落實(shí)當(dāng)中，為此本階段以 “借力打力，順?biāo)浦邸?之勢(shì)，在項(xiàng)目主體順利實(shí)現(xiàn)主力店及品牌商家招商的形勢(shì)之下，借助品牌商家的影響力和號(hào)召力，輕松實(shí)現(xiàn)其他剩余面積的主要商家的招商，從而進(jìn)一步建立個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)信心和商鋪投資者的信心。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 目標(biāo)商家 相對(duì)于中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目主體樓部分引進(jìn)的大型超市 /百貨，項(xiàng)目首層及美食街主要滿足周邊居民的日常生活需求及提供服務(wù)，以“便利”為主要特點(diǎn)，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)個(gè)性化、平民化，在檔次上以中低檔為主導(dǎo)，商品種類和服務(wù)內(nèi)容涉及面廣泛，包括便利店、面包屋、特色餐飲、干洗店、沖印店、圖書音像、美容美發(fā)等。 租售條件 當(dāng)進(jìn)行完主要商家的招商后，從業(yè)態(tài)補(bǔ)充角度出發(fā)，利用個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、散客小商戶尋找投資載體的心理，可盡量拉升租金（拉升幅度考慮面價(jià)的 10%），以 “高開低走” 之勢(shì)完成該創(chuàng)利階段。 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 第六章：租售傳播定位 新創(chuàng)一派 魅力之城 傳播主題 中山首席時(shí)尚 社區(qū)生活 MALL 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 傳播戰(zhàn)略目標(biāo) 中山首席時(shí)尚社區(qū)生活 MALL，這個(gè)新的理念需要時(shí)間和過(guò)程移植給中山的客戶，而銷售的原則是在最短的時(shí)間銷售最多貨量和最高價(jià)格，就需要快速建立形象。根據(jù)這些客觀情況，總結(jié)傳播戰(zhàn)略目標(biāo)可分為以下幾點(diǎn)： ? 銷售增長(zhǎng)目標(biāo)： 通過(guò)系統(tǒng)的傳播活動(dòng)，樹立中山新創(chuàng)力的品牌形象，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特、鮮明的形象，增強(qiáng)目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感。 ? 品牌樹立目標(biāo)： 中山新創(chuàng)力的一切傳播活動(dòng)都是為了能開拓并贏得市場(chǎng)，從而提高項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)，按即定的銷售計(jì)劃完成銷售任務(wù)。 ? 企業(yè)形象目標(biāo)： 樹立中山新創(chuàng)力良好的品牌，進(jìn)而擴(kuò)大社會(huì)影響力，只有站在這個(gè)高度，才能對(duì)中山新創(chuàng)力的開發(fā)有著深層次的認(rèn)識(shí)。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 整體傳播策略 傳播為銷售服務(wù) 我司認(rèn)為，房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍?duì)銷售力而展開的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個(gè)核心目標(biāo)。針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，從市場(chǎng)心理出發(fā)，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，通過(guò)各種途徑把項(xiàng)目獨(dú)特的定位、優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境等元素傳播出去，向廣大受眾傳達(dá)項(xiàng)目的產(chǎn)品力，通過(guò)廣告的訴求，達(dá)到大眾的共識(shí)，突現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的商業(yè)形象和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)建立項(xiàng)目的形象力，最終達(dá)到銷售成交，這是銷售力傳播的主要目的。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 掀起一場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)動(dòng) 單純的廣告對(duì)于項(xiàng)目持續(xù)旺銷并缺乏更大推動(dòng)意義，推廣傳播必須融入到項(xiàng)目操作的每一個(gè)環(huán)節(jié)中去，利用各種深具“殺傷力”的推廣渠道，并且要求每一個(gè)環(huán)節(jié)必須緊密地配合營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)，開展相應(yīng)的廣告及推廣活動(dòng)，不斷將項(xiàng)目的產(chǎn)品力和形象力在市場(chǎng)上傳播出去。 為目標(biāo)買家造夢(mèng) 商業(yè)物業(yè)策劃推廣首先要根據(jù)項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)發(fā)展出項(xiàng)目推廣概念，并以此為基礎(chǔ)，抓住目標(biāo)消費(fèi)群的購(gòu)買心理，為買家創(chuàng)造一個(gè)美好投資夢(mèng)想，造一個(gè)理想的發(fā)財(cái)之夢(mèng)。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 為項(xiàng)目銷售造勢(shì) 造勢(shì)計(jì)劃要保證有足夠的力度，對(duì)目標(biāo)買家實(shí)行一網(wǎng)打盡，使項(xiàng)目成為這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)最受注目、最有名氣的項(xiàng)目，給買家一個(gè)勢(shì)不可擋的感覺，成就一個(gè)強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目的形象。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 傳播手段 —— VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 對(duì)項(xiàng)目的主題概念進(jìn)行挖掘 、 演繹 ， 建立全方位統(tǒng)一的 VI體系 ， 包括標(biāo)志 、 標(biāo)準(zhǔn)字 、 標(biāo)準(zhǔn)色以及現(xiàn)場(chǎng)廣告牌 、 公交車身