某商業(yè)中心項(xiàng)目策劃書(編輯修改稿)
2025-01-22 22:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 本地投資者，仍占主要份額 外地投資者和區(qū)域市場的投資戶、周邊下級城市的投資戶，特別關(guān)注溫州人及二級城市。 從上表顯示 ， 外地人口的購買數(shù)已超越市區(qū)人口占第一位 ， 2023年 111月外地個(gè)人在成都市區(qū)購買的商品房總量達(dá) ， 占總量的 %， 市郊區(qū)個(gè)人購房 ， 占 %， 兩者相加已達(dá) %。 外地人已經(jīng)成為成都商品房消費(fèi)領(lǐng)域的中堅(jiān)力量 。 外地人成為購房主力與成都市特殊的人口結(jié)構(gòu)及地理位置是分不開的 ，成都市區(qū)目前的流動(dòng)人口約有 100多萬 ， 而市區(qū)總?cè)丝诩s 300多萬 ， 因此 ， 人口結(jié)構(gòu)上的開放性使得很多外地人購房成為一種趨勢；而且成都作中國西南的重鎮(zhèn) ， 其強(qiáng)烈的輻射作用也使得外地人到成都置業(yè)投資 。 第二部分、我們的消費(fèi)者 A、投資者 投資者的投資偏向 ? 各種類型的商鋪對投資者而言是 “ 蘿卜青菜 ， 各有所愛 ” ， 28%的投資者熱衷沿街商鋪 、 24%的投資者喜歡社區(qū)商鋪 ， %的投資者傾向?qū)I(yè)市場商鋪 ， %的投資者可能會(huì)投資商廈 、 購物中心商鋪 ，另有 %的投資者對投資異地商鋪感興趣 。 ? 來自戴德梁行的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn) ， 2080平方米的小型商鋪依然是投資者的最愛 ， 尤其是 4080平方米的商鋪?zhàn)畋豢春?， %的投資者選擇商鋪的面積為 2080平方米 。 ? 30%左右的投資者看好成熟市場 ， 而 40%的投資者看好新城區(qū)商業(yè)用房 ， 30%的投資者視具體情況而定 。 投資者在哪兒？ ?成都市及外地的投資者 ?市場其它片區(qū)專業(yè)市場的經(jīng)營戶和周邊城市市場的經(jīng)營戶 。 他們既是投資者又是經(jīng)營者 ， 購買幾個(gè)鋪面 ， 經(jīng)營狀況良好就開多家店 ， 經(jīng)營不景氣就將鋪面轉(zhuǎn)租 。 或者本身就是家居建材專業(yè)市場內(nèi)做批發(fā)生意的 ， 以前沒有鋪面現(xiàn)在自購鋪面打算長久經(jīng)營下去 。 第二部分、我們的消費(fèi)者 B、經(jīng)營者 以經(jīng)營中高檔，品牌產(chǎn)品的各類生活家電；餐具燃具、抽油煙機(jī)、熱水器；衛(wèi)浴潔具；門鎖小五金、金屬掛件；窗簾布藝、紡織品床上用品；工藝品、墻紙、玻璃鏡等裝飾品；燈飾照明產(chǎn)品；墻地磚、地板、涂料、實(shí)木門等裝飾建材產(chǎn)品的廠家、及代理商。 中大型商戶以薄利多銷作經(jīng)營目標(biāo) 。 租金承受力較中高 。 C、消費(fèi)者 1. 成都市區(qū)和周邊個(gè)體消費(fèi)者 2. 外地批發(fā)商 3. 本地周邊區(qū)域的小商 4. 裝修公司 第三部分、我們怎么做？ 任何一個(gè)營銷推廣策劃工作的最終目的是要通過營銷推廣保證項(xiàng)目營銷任務(wù)的完成 。 作為一個(gè)專業(yè)的 、 為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的公司 ， 不光是順利的輔助完成銷售任務(wù) ，更重要的是站在房地產(chǎn)經(jīng)營者的角度 ， 為他考慮如何降低風(fēng)險(xiǎn) ， 如何產(chǎn)生利潤最大化 。 通過以上對市場 、 對產(chǎn)品 、 對消費(fèi)者的研究分析 ， 我們從如何提高產(chǎn)品的銷售價(jià)位這個(gè)出發(fā)點(diǎn)引出如何成功操作本項(xiàng)目的一些觀點(diǎn)和看法 。 第三部分、我們怎么做？ A、營銷初步方案 051015202530355 0 0 0 以下 5000100001000015000150000202302 0 0 0 0 以上折線圖 1 如表所示通過我公司前期的初步調(diào)查，蓉城北商貿(mào)大道周邊的一樓商鋪售價(jià)基本在 12023— 20230元 /平方米之間。而成都市目前商業(yè)用房雖然在 10000— 15000元 /平方米區(qū)間價(jià)上的銷售量也都有較明顯的增長，同比增長 %， 20230平米以上的銷售增幅也增長了 %。但商業(yè)用房的成交主力價(jià)在 10000元/平米以下，高于 10000元 /平米需求就急劇下降，在這個(gè)點(diǎn)上形成了強(qiáng)大的抗力。 表（ 9） 2023年 1— 11月成都商品房各類物業(yè)的價(jià)格狀況統(tǒng)計(jì)（單位：萬平米） 第三部分、我們怎么做？ A、營銷初步方案 問題：如何沖破銷售價(jià)格抗力，提升銷售價(jià)格？ 我們樓盤目前不具備高價(jià)開盤的優(yōu)勢 ， 但我們又必須即 “ 穩(wěn) ” 又 “ 贏 ” 的沖破抗力 。 先招商 ， 后售房 。 給投資者足夠的信心 ， 給產(chǎn)品價(jià)格足夠的支撐點(diǎn) 。 通過上面的分析 ， 我們 假設(shè) 項(xiàng)目分為六個(gè)階段操作： 第三部分、我們怎么做？ A、營銷初步方案 招商總策略建議： 銷售總策略建議： ? 建議先緊后松 ， 先主后散 。 ? 招主力行業(yè)大戶 ， 例如小家電引進(jìn)松下的四川代理公司 ， 或者國內(nèi)海爾 、 長虹等廠家形成家電基地 。 ? 先招家電；餐具燃具 、 抽油煙機(jī) 、 熱水器；燈飾照明產(chǎn)品 。 第一 ， 它需求的面積較大 ， 第二 ， 它沒有一個(gè)檔次高 、 相對集中的批發(fā)市場 ， 例如燈具在北門市場就無批發(fā)點(diǎn) 。 再招其他類建材產(chǎn)品及生活類產(chǎn)品 ， 最后招服務(wù)娛樂類項(xiàng)目 。 ? 給予優(yōu)惠政策 ， 例如：免租金裝修期等 。 ? 價(jià)格低開高走 ， 制造緊張氣氛 。 ? 低價(jià)位主推銷售 100平方米左右的大鋪面 ， 在價(jià)位提升時(shí)快速銷售小鋪面 。 150平方米以上根據(jù)鋪面大小進(jìn)行優(yōu)惠銷售 。 ? 大鋪面可以先經(jīng)營后銷售 ， 經(jīng)營者有優(yōu)先權(quán)購買商鋪 。 第三部分、我們怎么做？ A、營銷初步方案 階段分解對比表 注意： 前期招商是主力 ， 重中之重 ， 對象是大商家 、 品牌商家 ， 建議采取數(shù)據(jù)庫累計(jì)后進(jìn)行分析 ， 選
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