【正文】 【社會(huì)資源整合】 房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)系到人們生活品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)、價(jià)值觀等等諸多方面息息相關(guān) 。 【營(yíng)銷(xiāo)差異】 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈加劇，過(guò)度營(yíng)銷(xiāo)的狀況開(kāi)始逐 漸出現(xiàn)，廣告、樓書(shū)、活動(dòng)等常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)手段被大量使用，完全“抄、改、拼”的做法在行業(yè)內(nèi)普遍存在，造成當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)消費(fèi)者的影響力在逐漸減小、個(gè)性化區(qū)隔越來(lái)越不明顯。 領(lǐng)先策略 —— 做市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。 經(jīng)驗(yàn)例示 —— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最高境界是無(wú)競(jìng)爭(zhēng)，也就是說(shuō)只有進(jìn)入了一個(gè)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域，也就找到了我們的藍(lán)海。雖然現(xiàn)在項(xiàng)目沒(méi)有位于德州行政區(qū)內(nèi)，但項(xiàng)目的前景是令人鼓舞的，總體規(guī)劃的適當(dāng)超前，才能使本項(xiàng)目在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。對(duì)于服務(wù)性設(shè)施要充分利用現(xiàn)代技術(shù)。 【現(xiàn)代】 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 在利用新技術(shù)新材料的基礎(chǔ)上，更重視新的審美意識(shí)新的建筑觀念。建筑材料是構(gòu)成空間的重要因素，更多的利用本地建筑材料，會(huì)使建筑更具有地方文脈和特色。 【產(chǎn)品構(gòu)成】 夏莊項(xiàng)目住宅產(chǎn) 品類(lèi)別一覽 （按居住占地面積計(jì)） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 —— 從市場(chǎng)來(lái)看，目前德州市場(chǎng)別墅和花園洋房類(lèi)多層開(kāi)發(fā)量較少，前景樂(lè)觀； —— 從項(xiàng)目定位來(lái)看，本項(xiàng)目交通方便，適合作第一居所； —— 從客戶(hù)定位來(lái)看，追求實(shí)用與尊貴感并重； —— 從產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)看，萬(wàn)源應(yīng)該創(chuàng)立新的高檔項(xiàng)目產(chǎn)品形象； —— 從經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)來(lái)看，我們要打造德州市高品質(zhì)樓盤(pán)的典范。 夏莊項(xiàng)目多層住宅部分的產(chǎn)品規(guī)劃，為什么要考慮采用花園洋房產(chǎn)品形態(tài)？主要是基于以下考慮： —— “夏莊”項(xiàng)目地塊目前為生地，市場(chǎng)對(duì)地塊難以建立價(jià)值預(yù)期，而目前德州較多多層樓盤(pán)銷(xiāo) 售均價(jià)在 2500 元 /㎡左右。 實(shí)用造景技術(shù)舉例： ① 內(nèi)部水系：內(nèi)湖護(hù)坡建議采用自然石構(gòu)建，以自然緩坡成自然形態(tài)， 要做到與自然環(huán)境 渾然一體 。結(jié)合特定人群審美情趣，應(yīng)多選用高大喬木為主，最好這是些珍貴品種，但應(yīng) 遵循 植物生長(zhǎng)特性，以本地植物為主。這又以道路標(biāo)高和建筑正負(fù)零標(biāo)高 尤 為重要，道路標(biāo)高和建筑正負(fù)零標(biāo)高決定擋土墻標(biāo)高和 院 落種植土標(biāo)高，擋土墻標(biāo)高反過(guò)來(lái)又制約道路標(biāo)高的推定。其特點(diǎn)是有序、規(guī)范、配套 。 【家政服務(wù)系統(tǒng)】 無(wú)償服務(wù)部分，有償服務(wù)部分等。涵璧灣 德州品質(zhì)化生活的典范之作 —— 承載社會(huì)精英終極置業(yè)夢(mèng)想之地 詮釋?zhuān)? 21 世紀(jì)，我們需要怎樣的生活？不是大魚(yú)大肉、不是燈紅酒綠、不是以居住在喧囂的城市中心 為自豪，而是走出去，去親近自然、去享受寧?kù)o、去尋找一種質(zhì)樸的心靈回歸。 它是建立在對(duì) 市場(chǎng)消費(fèi)、社會(huì)文化的需求空白和熱點(diǎn)問(wèn)題 的 研究、分析 基礎(chǔ)之上，以立體的、互動(dòng)的 傳播模式 ，通過(guò)多條獨(dú)立的推廣 傳播 主線，在項(xiàng)目推廣期內(nèi)的每個(gè)階段 推出 不同的 “ 獨(dú)立主題 ” ， 并 運(yùn)用整合營(yíng)銷(xiāo)傳播的組合手段 (廣告 策 略、公關(guān) 策 略和促 進(jìn)策 略 )進(jìn)行全方位的沖擊 ， 避免了單純靠廣告密度取勝的做法，從而達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)傳播投入產(chǎn)出效果的最優(yōu)化。從本質(zhì)上說(shuō)客戶(hù)服務(wù)是一種營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)行為，它一方面可以拉近了發(fā)展商與消費(fèi)者之間的心理距離，在聯(lián)絡(luò)感情的同時(shí)，形成良好的口碑傳播，促進(jìn)企業(yè)和項(xiàng)目品牌的建設(shè)。 形象包裝策略 【 LOGO 標(biāo)識(shí)】 項(xiàng)目標(biāo)志 LOGO 標(biāo)識(shí)、廣告語(yǔ)應(yīng)充分體現(xiàn)物業(yè)定位特點(diǎn)，顯現(xiàn)現(xiàn)代、華美、溫馨、浪漫的格調(diào)。包括創(chuàng)新的推廣手法、創(chuàng)新的廣告形式的使用，如媒體樓書(shū)、報(bào)中刊、銷(xiāo)售白皮書(shū)、新聞式廣告等多種手段的組合運(yùn)用。 涵璧灣 萬(wàn)源 第六部分 項(xiàng)目總體定位 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 總體定位邏輯流程 ： 一個(gè)項(xiàng)目的成敗，很大程度上在立項(xiàng)之初就已經(jīng)決定了，因?yàn)榱㈨?xiàng)意味著項(xiàng)目定位的基本完成，項(xiàng)目定位直接關(guān)系到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念，關(guān)系到項(xiàng)目賣(mài)什么和賣(mài)給誰(shuí)的問(wèn)題，所以定位是需 要在開(kāi)發(fā)之初科學(xué)論證和仔細(xì)斟酌的問(wèn)題。 【 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng) 】 電子商務(wù)系統(tǒng) ， 遠(yuǎn)程醫(yī)療保健系統(tǒng) 等。 會(huì)所的設(shè)置 —— 鄰里中心 鄰里中心是一種新穎的社區(qū)服務(wù)形式。 【建議五】 景觀營(yíng)造中，注意微地形的運(yùn)用，以豐富社區(qū)景觀的層次性。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ③ 戶(hù)外防腐木制品：必須做好防腐處理，常用戶(hù)外防腐木制品尺寸有，木棧臺(tái)板厚 2538mm，木欄桿高度適宜 值 ，木欄桿柱子適宜值120140mm，木花架柱子適宜值 150180mm，花架條及橫梁適宜值（ 5070） X（ 150180） mm，木花箱高度適宜值在 450600mm，不宜 800mm。 小區(qū)內(nèi)設(shè)有內(nèi)部道路及其它事物，這些也應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)風(fēng)水細(xì)節(jié)，避免過(guò)多的人為形煞，如道路直沖或反弓等 。價(jià)格比城里的高檔公寓低，適合更多的有一定購(gòu)買(mǎi)能力的人作為第一居所 ， 面積控制在 200 平方米至 250 平方米之間 。通過(guò)突出重點(diǎn)增強(qiáng)裝飾效果，并達(dá)到控制造價(jià)的目的。 【空間與材料】 與西方的正空間相比較，中國(guó)人更重視負(fù)空間的利用，也就是院落空間的利用。有細(xì)節(jié)有轉(zhuǎn)折有裝飾并且都能做得到位，不僅是出精品的必要，也符合主力目標(biāo)客戶(hù)群消費(fèi)心理。 【配套系統(tǒng)】 由于片區(qū)發(fā)展出于剛起步的階段，對(duì)社區(qū)內(nèi)配套的要求非常高。 資源利用最大化 —— 這是針對(duì)任何項(xiàng)目都要認(rèn)真面對(duì)的問(wèn)題，充分挖掘用地內(nèi)以及用地周邊的自然和人文資源，是提升 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的根本，如何形成對(duì)自然景觀的利用，以及人文傳統(tǒng)的弘揚(yáng)，這是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須嚴(yán)肅面對(duì)的問(wèn)題。”德州地處環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈，雖然目前房地產(chǎn)發(fā)展尚未達(dá)到一線城市水平，但隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，外來(lái)企業(yè)的進(jìn)入和本地企業(yè)的成 長(zhǎng)都會(huì)加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。 經(jīng)驗(yàn)例示 —— 差異就是創(chuàng)新，創(chuàng)新才能成功。從產(chǎn)品定位開(kāi)始，本項(xiàng)目就抓住了德州別墅市場(chǎng)的空白點(diǎn)，通過(guò)更細(xì)部的產(chǎn)品個(gè)性塑造，我們應(yīng)力爭(zhēng)將項(xiàng)目提升到“無(wú)競(jìng)爭(zhēng)”狀態(tài)。 【政府資源整合】 一般來(lái)說(shuō)，與政府相關(guān)的工作主要是項(xiàng)目報(bào)批、公關(guān)拓展等，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣中也有諸多方面可以借政府之力。這些細(xì)節(jié)的口碑傳播對(duì)于品牌十分關(guān)鍵，因?yàn)橄啾扔谏虡I(yè)宣傳，口碑傳播更能對(duì)市場(chǎng)和客戶(hù)產(chǎn)生深層次影響，一個(gè)粗糙的細(xì)節(jié)所帶來(lái)的負(fù)面口碑，往往足以摧毀整個(gè)品牌系統(tǒng)。 （參見(jiàn)下圖） 品牌策略 —— 我們不僅做項(xiàng)目，我們還要做品牌。因此， 本項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)之一是進(jìn)一步豐富和提 升萬(wàn)源品牌的形象及內(nèi)涵 。 詳細(xì)如下： 單項(xiàng)成本指標(biāo) 總體盈利指標(biāo) 成本項(xiàng)目 數(shù)據(jù)（元 /㎡ ） 一 土地及大配套 二 前期費(fèi)用 三 建安工程費(fèi) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 四 公用配套設(shè)施 193 五 直接成本合計(jì) 六 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 七 財(cái)務(wù)成本 八 銷(xiāo)售及管理費(fèi)用 九 稅費(fèi) 十 完全單位成本合計(jì) (元 /㎡ ) 七、項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 土地成本較低： 這為項(xiàng)目的獲利，創(chuàng)造了很大的空間； 交通條件便利： 項(xiàng)目緊鄰邢德公路，十分鐘即可到達(dá)德州火車(chē)站； 總成本 (萬(wàn)元 ) 總收入 (萬(wàn)元 ) 總利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 利潤(rùn)率 % 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 地塊較為方正： 為項(xiàng)目的規(guī)劃提供舒適空間 ； 區(qū)位條件優(yōu)越： 項(xiàng)目位于德州市近郊，為項(xiàng)目向德州市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)； 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 周邊存在污染源： 電廠和水泥廠距離本項(xiàng)目不是很遠(yuǎn)，視野范圍之內(nèi)可見(jiàn)，這是本項(xiàng)目最 大的劣勢(shì) ； 配套設(shè)施匱乏： 項(xiàng)目周邊區(qū)域目前并未城市化，相對(duì)落后和偏僻，市政配套和生活配套設(shè)施匱乏，需要解決居住的不便。 六、 價(jià)格策略 一期聯(lián)排別墅均價(jià)為 3800 元 /平米，雙拼別墅均價(jià)為 4200 元 /平米 依據(jù)： 周邊市場(chǎng)參考價(jià)格，因?yàn)楸景敢黄陧?xiàng)目配套不夠成熟，不能與開(kāi)發(fā)區(qū)成熟別墅區(qū)相比較，所以依據(jù)同區(qū)域產(chǎn)品 比較定價(jià)； 區(qū)域項(xiàng)目定位，德西區(qū)域素來(lái)沒(méi)有高端項(xiàng)目，需要前期引導(dǎo)認(rèn)知； 大環(huán)境與開(kāi)發(fā)區(qū)相比差之甚遠(yuǎn)，必須用小范圍造景彌補(bǔ)； 景觀要素，現(xiàn)場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)不到位，區(qū)域景觀有待成熟； 一期產(chǎn)品設(shè)計(jì)要素，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)，部分產(chǎn)品必然會(huì)出現(xiàn)與市場(chǎng)不符因素，需二期調(diào)整； 二期、三期整體均價(jià)為 5000 元 /平米 —— 6000 元 /平米 依據(jù)： 比較定價(jià)，目前德州周邊第一居類(lèi)別墅目前售價(jià)在 4500—— 15000 元 /平米之間，本項(xiàng)目后期重新定位改善已經(jīng)構(gòu)成作為第一居所別墅的條件。 第三部分 項(xiàng)目綜合分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 三、交通條件分析 本項(xiàng)目所處地理位置交通條件十分優(yōu)越，是本項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)。 消費(fèi)特征 —— 理性的性?xún)r(jià)比，感性的附加值 經(jīng)歷過(guò)一次或多次置業(yè)后，“理性”消費(fèi)成為了別墅客戶(hù)的共有特征，“物有所值”是他們做出購(gòu)買(mǎi)決定的前提和基礎(chǔ)。而誘發(fā)其購(gòu)買(mǎi)欲望的往往是一些感性的因素，如物業(yè)的文化價(jià)值、人文因素等項(xiàng)目附加值等等。 【矛與盾】 是他們的消費(fèi)觀念在消費(fèi)過(guò)程中形成的矛盾，也是“齊魯人”理性的性格特征，“藏”者買(mǎi)了昂貴的東西卻想讓人看不出來(lái)或不讓 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 人知道，“露”者是在他們擁有財(cái)富后不想讓人知道而想通過(guò)局部向世人展示財(cái)富的矛盾心理，以滿(mǎn)足內(nèi)心潛在的虛榮。因此，別墅客戶(hù)一般都具有一次或多次置業(yè)經(jīng)歷。 【意見(jiàn)的主導(dǎo)者】 他們?cè)谌后w中不一定一言九鼎，但也擲地有聲 ，他們多以個(gè)體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見(jiàn)領(lǐng)袖”地位。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 目標(biāo)客戶(hù)群體構(gòu)成： —— 主力客戶(hù)群： 國(guó)家公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主和自由職業(yè)者為主，家庭月收入 8000 元以上，全部為有車(chē)一族； —— 補(bǔ)充客戶(hù)群： 以企業(yè)、機(jī)構(gòu)職員為主，家庭月收入 5000 元以上。 —— 在滿(mǎn)足基本住房需求的基礎(chǔ)上需要更高層次的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)理念； —— 德州創(chuàng)新型地產(chǎn)項(xiàng)目品牌 的及時(shí)導(dǎo)入； 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)需要什么 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)有哪些 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 —— 為市場(chǎng)提供品質(zhì)更優(yōu)、性?xún)r(jià)比更高、附加值更多的產(chǎn)品和服務(wù)； —— 滿(mǎn)足城市高端消費(fèi)人群對(duì)高檔物業(yè)的需求。玫瑰園 德百同時(shí)，購(gòu)房者比以前更加理性，所有這些因素對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求，要求產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，實(shí)行準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 力的推廣策略和銷(xiāo)售策略。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。規(guī)劃確定德州城市性質(zhì)為：魯西北地區(qū)重要的交通樞紐和以工貿(mào)為主的區(qū)域中心城市 ；確定城市用地發(fā)展的方向?yàn)椋撼鞘锌臻g向東跨越發(fā)展，規(guī)劃形成“老城組團(tuán)、新城組團(tuán)、東部組團(tuán)”三大組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)；確定城市主要職能為冀魯兩省交界地區(qū)的門(mén)戶(hù)；魯西北、冀東南物資集散、交通運(yùn) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 輸中心和信息樞紐；中國(guó)太陽(yáng)能源基地；山東省重要的電力能源基地；魯西北重要的制造業(yè)基地；德州市域的政治經(jīng)濟(jì)和文化中心。自