【正文】 【社會資源整合】 房地產(chǎn)是一個關(guān)系到人們生活品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，與社會、經(jīng)濟、文化、藝術(shù)、價值觀等等諸多方面息息相關(guān) 。 【營銷差異】 隨著房地產(chǎn)市場競爭的激烈加劇，過度營銷的狀況開始逐 漸出現(xiàn)，廣告、樓書、活動等常規(guī)營銷手段被大量使用，完全“抄、改、拼”的做法在行業(yè)內(nèi)普遍存在，造成當(dāng)前房地產(chǎn)營銷對消費者的影響力在逐漸減小、個性化區(qū)隔越來越不明顯。 領(lǐng)先策略 —— 做市場的領(lǐng)跑者。 經(jīng)驗例示 —— 市場競爭的最高境界是無競爭，也就是說只有進入了一個無競爭的領(lǐng)域，也就找到了我們的藍海。雖然現(xiàn)在項目沒有位于德州行政區(qū)內(nèi)，但項目的前景是令人鼓舞的，總體規(guī)劃的適當(dāng)超前，才能使本項目在未來的競爭中立于不敗之地。對于服務(wù)性設(shè)施要充分利用現(xiàn)代技術(shù)。 【現(xiàn)代】 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 在利用新技術(shù)新材料的基礎(chǔ)上，更重視新的審美意識新的建筑觀念。建筑材料是構(gòu)成空間的重要因素，更多的利用本地建筑材料，會使建筑更具有地方文脈和特色。 【產(chǎn)品構(gòu)成】 夏莊項目住宅產(chǎn) 品類別一覽 （按居住占地面積計） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 —— 從市場來看，目前德州市場別墅和花園洋房類多層開發(fā)量較少，前景樂觀； —— 從項目定位來看，本項目交通方便，適合作第一居所； —— 從客戶定位來看，追求實用與尊貴感并重； —— 從產(chǎn)品創(chuàng)新來看，萬源應(yīng)該創(chuàng)立新的高檔項目產(chǎn)品形象； —— 從經(jīng)營的目標來看，我們要打造德州市高品質(zhì)樓盤的典范。 夏莊項目多層住宅部分的產(chǎn)品規(guī)劃，為什么要考慮采用花園洋房產(chǎn)品形態(tài)？主要是基于以下考慮： —— “夏莊”項目地塊目前為生地，市場對地塊難以建立價值預(yù)期，而目前德州較多多層樓盤銷 售均價在 2500 元 /㎡左右。 實用造景技術(shù)舉例： ① 內(nèi)部水系：內(nèi)湖護坡建議采用自然石構(gòu)建，以自然緩坡成自然形態(tài)， 要做到與自然環(huán)境 渾然一體 。結(jié)合特定人群審美情趣，應(yīng)多選用高大喬木為主，最好這是些珍貴品種，但應(yīng) 遵循 植物生長特性，以本地植物為主。這又以道路標高和建筑正負零標高 尤 為重要，道路標高和建筑正負零標高決定擋土墻標高和 院 落種植土標高，擋土墻標高反過來又制約道路標高的推定。其特點是有序、規(guī)范、配套 。 【家政服務(wù)系統(tǒng)】 無償服務(wù)部分，有償服務(wù)部分等。涵璧灣 德州品質(zhì)化生活的典范之作 —— 承載社會精英終極置業(yè)夢想之地 詮釋： 21 世紀，我們需要怎樣的生活？不是大魚大肉、不是燈紅酒綠、不是以居住在喧囂的城市中心 為自豪，而是走出去，去親近自然、去享受寧靜、去尋找一種質(zhì)樸的心靈回歸。 它是建立在對 市場消費、社會文化的需求空白和熱點問題 的 研究、分析 基礎(chǔ)之上，以立體的、互動的 傳播模式 ，通過多條獨立的推廣 傳播 主線，在項目推廣期內(nèi)的每個階段 推出 不同的 “ 獨立主題 ” ， 并 運用整合營銷傳播的組合手段 (廣告 策 略、公關(guān) 策 略和促 進策 略 )進行全方位的沖擊 ， 避免了單純靠廣告密度取勝的做法，從而達到營銷傳播投入產(chǎn)出效果的最優(yōu)化。從本質(zhì)上說客戶服務(wù)是一種營銷公關(guān)行為，它一方面可以拉近了發(fā)展商與消費者之間的心理距離，在聯(lián)絡(luò)感情的同時，形成良好的口碑傳播，促進企業(yè)和項目品牌的建設(shè)。 形象包裝策略 【 LOGO 標識】 項目標志 LOGO 標識、廣告語應(yīng)充分體現(xiàn)物業(yè)定位特點，顯現(xiàn)現(xiàn)代、華美、溫馨、浪漫的格調(diào)。包括創(chuàng)新的推廣手法、創(chuàng)新的廣告形式的使用，如媒體樓書、報中刊、銷售白皮書、新聞式廣告等多種手段的組合運用。 涵璧灣 萬源 第六部分 項目總體定位 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 總體定位邏輯流程 ： 一個項目的成敗，很大程度上在立項之初就已經(jīng)決定了，因為立項意味著項目定位的基本完成，項目定位直接關(guān)系到項目的開發(fā)理念，關(guān)系到項目賣什么和賣給誰的問題，所以定位是需 要在開發(fā)之初科學(xué)論證和仔細斟酌的問題。 【 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng) 】 電子商務(wù)系統(tǒng) ， 遠程醫(yī)療保健系統(tǒng) 等。 會所的設(shè)置 —— 鄰里中心 鄰里中心是一種新穎的社區(qū)服務(wù)形式。 【建議五】 景觀營造中，注意微地形的運用，以豐富社區(qū)景觀的層次性。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ③ 戶外防腐木制品：必須做好防腐處理，常用戶外防腐木制品尺寸有，木棧臺板厚 2538mm，木欄桿高度適宜 值 ，木欄桿柱子適宜值120140mm，木花架柱子適宜值 150180mm，花架條及橫梁適宜值（ 5070） X（ 150180） mm，木花箱高度適宜值在 450600mm，不宜 800mm。 小區(qū)內(nèi)設(shè)有內(nèi)部道路及其它事物，這些也應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)風(fēng)水細節(jié)，避免過多的人為形煞，如道路直沖或反弓等 。價格比城里的高檔公寓低，適合更多的有一定購買能力的人作為第一居所 ， 面積控制在 200 平方米至 250 平方米之間 。通過突出重點增強裝飾效果，并達到控制造價的目的。 【空間與材料】 與西方的正空間相比較，中國人更重視負空間的利用，也就是院落空間的利用。有細節(jié)有轉(zhuǎn)折有裝飾并且都能做得到位，不僅是出精品的必要，也符合主力目標客戶群消費心理。 【配套系統(tǒng)】 由于片區(qū)發(fā)展出于剛起步的階段，對社區(qū)內(nèi)配套的要求非常高。 資源利用最大化 —— 這是針對任何項目都要認真面對的問題，充分挖掘用地內(nèi)以及用地周邊的自然和人文資源，是提升 項目價值的根本，如何形成對自然景觀的利用，以及人文傳統(tǒng)的弘揚，這是規(guī)劃設(shè)計時必須嚴肅面對的問題?！钡轮莸靥幁h(huán)渤海灣經(jīng)濟圈，雖然目前房地產(chǎn)發(fā)展尚未達到一線城市水平，但隨著整個經(jīng)濟圈的發(fā)展，外來企業(yè)的進入和本地企業(yè)的成 長都會加劇市場的競爭格局。 經(jīng)驗例示 —— 差異就是創(chuàng)新，創(chuàng)新才能成功。從產(chǎn)品定位開始，本項目就抓住了德州別墅市場的空白點，通過更細部的產(chǎn)品個性塑造，我們應(yīng)力爭將項目提升到“無競爭”狀態(tài)。 【政府資源整合】 一般來說，與政府相關(guān)的工作主要是項目報批、公關(guān)拓展等，項目營銷推廣中也有諸多方面可以借政府之力。這些細節(jié)的口碑傳播對于品牌十分關(guān)鍵，因為相比于商業(yè)宣傳，口碑傳播更能對市場和客戶產(chǎn)生深層次影響，一個粗糙的細節(jié)所帶來的負面口碑，往往足以摧毀整個品牌系統(tǒng)。 （參見下圖） 品牌策略 —— 我們不僅做項目，我們還要做品牌。因此， 本項目的戰(zhàn)略目標之一是進一步豐富和提 升萬源品牌的形象及內(nèi)涵 。 詳細如下： 單項成本指標 總體盈利指標 成本項目 數(shù)據(jù)（元 /㎡ ） 一 土地及大配套 二 前期費用 三 建安工程費 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 四 公用配套設(shè)施 193 五 直接成本合計 六 不可預(yù)見費 七 財務(wù)成本 八 銷售及管理費用 九 稅費 十 完全單位成本合計 (元 /㎡ ) 七、項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 土地成本較低： 這為項目的獲利，創(chuàng)造了很大的空間； 交通條件便利： 項目緊鄰邢德公路，十分鐘即可到達德州火車站； 總成本 (萬元 ) 總收入 (萬元 ) 總利潤 (萬元 ) 利潤率 % 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 地塊較為方正： 為項目的規(guī)劃提供舒適空間 ； 區(qū)位條件優(yōu)越： 項目位于德州市近郊，為項目向德州市場奠定了基礎(chǔ)； 項目劣勢分析 周邊存在污染源： 電廠和水泥廠距離本項目不是很遠，視野范圍之內(nèi)可見，這是本項目最 大的劣勢 ； 配套設(shè)施匱乏： 項目周邊區(qū)域目前并未城市化，相對落后和偏僻，市政配套和生活配套設(shè)施匱乏，需要解決居住的不便。 六、 價格策略 一期聯(lián)排別墅均價為 3800 元 /平米，雙拼別墅均價為 4200 元 /平米 依據(jù)： 周邊市場參考價格，因為本案一期項目配套不夠成熟，不能與開發(fā)區(qū)成熟別墅區(qū)相比較，所以依據(jù)同區(qū)域產(chǎn)品 比較定價； 區(qū)域項目定位，德西區(qū)域素來沒有高端項目，需要前期引導(dǎo)認知； 大環(huán)境與開發(fā)區(qū)相比差之甚遠，必須用小范圍造景彌補； 景觀要素，現(xiàn)場景觀設(shè)計不到位，區(qū)域景觀有待成熟； 一期產(chǎn)品設(shè)計要素，依據(jù)經(jīng)驗，部分產(chǎn)品必然會出現(xiàn)與市場不符因素，需二期調(diào)整； 二期、三期整體均價為 5000 元 /平米 —— 6000 元 /平米 依據(jù)： 比較定價，目前德州周邊第一居類別墅目前售價在 4500—— 15000 元 /平米之間，本項目后期重新定位改善已經(jīng)構(gòu)成作為第一居所別墅的條件。 第三部分 項目綜合分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 三、交通條件分析 本項目所處地理位置交通條件十分優(yōu)越，是本項目的一個亮點。 消費特征 —— 理性的性價比，感性的附加值 經(jīng)歷過一次或多次置業(yè)后，“理性”消費成為了別墅客戶的共有特征，“物有所值”是他們做出購買決定的前提和基礎(chǔ)。而誘發(fā)其購買欲望的往往是一些感性的因素，如物業(yè)的文化價值、人文因素等項目附加值等等。 【矛與盾】 是他們的消費觀念在消費過程中形成的矛盾，也是“齊魯人”理性的性格特征，“藏”者買了昂貴的東西卻想讓人看不出來或不讓 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 人知道，“露”者是在他們擁有財富后不想讓人知道而想通過局部向世人展示財富的矛盾心理，以滿足內(nèi)心潛在的虛榮。因此，別墅客戶一般都具有一次或多次置業(yè)經(jīng)歷。 【意見的主導(dǎo)者】 他們在群體中不一定一言九鼎，但也擲地有聲 ，他們多以個體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見領(lǐng)袖”地位。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 目標客戶群體構(gòu)成： —— 主力客戶群： 國家公務(wù)員、私營業(yè)主和自由職業(yè)者為主，家庭月收入 8000 元以上，全部為有車一族； —— 補充客戶群： 以企業(yè)、機構(gòu)職員為主，家庭月收入 5000 元以上。 —— 在滿足基本住房需求的基礎(chǔ)上需要更高層次的運營開發(fā)理念； —— 德州創(chuàng)新型地產(chǎn)項目品牌 的及時導(dǎo)入； 德州房地產(chǎn)市場需要什么 德州房地產(chǎn)市場的市場機會有哪些 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 —— 為市場提供品質(zhì)更優(yōu)、性價比更高、附加值更多的產(chǎn)品和服務(wù)； —— 滿足城市高端消費人群對高檔物業(yè)的需求。玫瑰園 德百同時，購房者比以前更加理性，所有這些因素對開發(fā)商提出了更高的要求，要求產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場需求，實行準確的價格策略和獨特而具有沖擊 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 力的推廣策略和銷售策略。房價的上漲促進了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。規(guī)劃確定德州城市性質(zhì)為：魯西北地區(qū)重要的交通樞紐和以工貿(mào)為主的區(qū)域中心城市 ；確定城市用地發(fā)展的方向為：城市空間向東跨越發(fā)展，規(guī)劃形成“老城組團、新城組團、東部組團”三大組團式城市結(jié)構(gòu)；確定城市主要職能為冀魯兩省交界地區(qū)的門戶；魯西北、冀東南物資集散、交通運 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 輸中心和信息樞紐；中國太陽能源基地；山東省重要的電力能源基地；魯西北重要的制造業(yè)基地；德州市域的政治經(jīng)濟和文化中心。自