【導(dǎo)讀】建筑，不僅是房子，更是一種文化現(xiàn)象，智慧的結(jié)晶；經(jīng)典建筑符號，構(gòu)成美侖美奐建筑景觀；環(huán)境園林，經(jīng)形象、色彩、光影和體塊空間藝術(shù)整合；組成人文生態(tài)不可或缺的景觀空間；在給人們提供房子的同時，我們還要給人們提供更有品質(zhì)、有格調(diào)的生活！德州市位于黃河下游，山東省的西北部，是山東省的北大門。轄一區(qū)兩市八縣和兩個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積1．03萬平方公里，人口。560萬，其中德州市區(qū)人口約70萬。2021年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1530億元，同比增長12%，增幅高于山東省平均水平。增幅居山東省第4位；境內(nèi)財政總收入和財政支出均突破了100億元，分別達(dá)到億元和億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到15800元和6168元，均增長9%。遠(yuǎn)景德州的城市空間將跨過市區(qū)東部京滬客運專線，向東。德州前幾年開始舊城改造，市府堅定了向東發(fā)展的方針，

　　

【正文】 物種植講究的是一種色彩的搭配合理、高低錯落、疏密結(jié)合。結(jié)合特定人群審美情趣，應(yīng)多選用高大喬木為主，最好這是些珍貴品種，但應(yīng) 遵循 植物生長特性，以本地植物為主。 規(guī)劃建議 【建議一】 交通系統(tǒng)的景觀設(shè)置注意多用樹，具有一定遮擋的作用，形成住宅與交通的隔離 【建議二】 要形成較大的核心公 共景觀區(qū)，和建筑配套一同形成社區(qū)的公眾中心，其歡快的氣息將成為小區(qū)的標(biāo)識之一。 【建議三】 前期盡可能地多用密植速生的手段，形成景觀的規(guī)模。以后再通過間苗等手段獲得更完美的景觀效果。 【建議四】 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 充分利用未開發(fā)用地，將其作為社區(qū)綠化的苗圃。并且根據(jù)開發(fā)的節(jié)奏，調(diào)整各塊用地的臨時功能。 【建議五】 景觀營造中，注意微地形的運用，以豐富社區(qū)景觀的層次性。 實用規(guī)劃施工建議舉例： ① 推定標(biāo)高：標(biāo)高包含有道路標(biāo)高、建筑正負(fù)零標(biāo)高、擋土墻標(biāo)高、院落種植土標(biāo)高、硬地鋪裝標(biāo)高等。這又以道路標(biāo)高和建筑正負(fù)零標(biāo)高 尤 為重要，道路標(biāo)高和建筑正負(fù)零標(biāo)高決定擋土墻標(biāo)高和 院 落種植土標(biāo)高，擋土墻標(biāo)高反過來又制約道路標(biāo)高的推定。展示區(qū)十棟別墅當(dāng)初就是沒有詳推各種標(biāo)高關(guān)系，造成個別入口設(shè)計不完美，造成入庫車道坡度偏大，達(dá)到 %，影響到院落車道大門的設(shè)置。一般主干道路（沒有入口地方）坡度不宜 %；組團路、有入口的主干道路坡度在 %最適宜，不宜 %；入庫車道坡度最適宜值為 — %，不宜 %；前院落開闊 ， 草坪坡度最適宜值為 %，別墅兩側(cè)、院落圍墻邊可設(shè)計 %小陡坡。 ② 路網(wǎng)規(guī)劃：包含路網(wǎng)平面布局和豎向標(biāo)高推導(dǎo)，路網(wǎng)平面布局的優(yōu)劣影響到整個小區(qū)車行舒適度，主干道一般設(shè)計成閉合環(huán)形，主干道路寬最適宜值為 ；組團路路寬最適宜值為 ，不宜 ；圓環(huán)回車道路外側(cè)半徑最適宜值為 — ，不宜；別墅大門入口路沿轉(zhuǎn)彎半徑最適宜值為 — ，不宜 。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ③ 建筑正負(fù)零標(biāo)高推定：建筑正負(fù)零標(biāo)高（含地下層層高）影響到排水系統(tǒng)、入庫車道坡度等，建筑正負(fù)零標(biāo)高應(yīng)以院落入口大門中點對應(yīng)的組團路中線標(biāo)高為參考點，建筑正負(fù)零 標(biāo)高（含地下層層高）最好能在施工給排水之前確定， 避免無法排水 以減少 返工。 四、配套設(shè)施建議 本項目的社區(qū)配套將是項目發(fā)展的一個關(guān)鍵因素，由于片區(qū)市政配套不齊全，無周邊地產(chǎn)項目配套可借用，必須通過項目自身的建設(shè)來盡可能解決業(yè)主的生活問題。 會所的設(shè)置 —— 鄰里中心 鄰里中心是一種新穎的社區(qū)服務(wù)形式。它涵蓋了商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施（包括郵政所、診所、文娛體育設(shè)施、書店、閱覽室、理發(fā)室、洗衣房、修理鋪等），集商業(yè)、文教和社區(qū)服務(wù)于一體，為周邊社區(qū)提供綜合性、全方位、多功能的生活服務(wù)。其特點是有序、規(guī)范、配套 。 建議項目設(shè)置集中的鄰里中心來滿足社區(qū)的配套，既滿足居民的生活，又可設(shè)計美觀的建筑造型，增強社區(qū)景觀。鄰里中心的位置選擇應(yīng)注重未來整個社區(qū)的方便性。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 基本配套 【 安全防范系統(tǒng) 】 周界防范報警系統(tǒng) ， 保安巡更系統(tǒng) ，入戶門禁以及可視對講系統(tǒng)， 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ， 家居自動報警系統(tǒng) 等。 【設(shè)備自動化管理系統(tǒng)】 停車自動管理系統(tǒng) ， 燈光自動控制管理系統(tǒng) ， 公共設(shè)備自動控制系統(tǒng) ， 公共消防報警以及控制系統(tǒng) 等。 【信息管理系統(tǒng)】 有線及衛(wèi)星電視系統(tǒng) ， 小區(qū)物業(yè)管理綜合性信息系統(tǒng) ， 區(qū) 內(nèi) 計算機局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 等 。 【 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng) 】 電子商務(wù)系統(tǒng) ， 遠(yuǎn)程醫(yī)療保健系統(tǒng) 等。 【維護系統(tǒng)】 保潔系統(tǒng)，水處理系統(tǒng)，工程維修系統(tǒng)等。 【家政服務(wù)系統(tǒng)】 無償服務(wù)部分，有償服務(wù)部分等。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 特色文化配套和服務(wù) 客戶對生活向住屬于自己的靈性空間，向往人與環(huán)境不著痕跡的契合。在傳統(tǒng)的、常規(guī)的服務(wù)配套之外，我們還可充分考慮目標(biāo)客戶群的居住特征，提供最具磁場效應(yīng)的特色服務(wù)配套。例如：琴、棋、書、畫陪讀陪練和中國傳統(tǒng)文化（書法、篆刻、雕刻、茶道、陶瓷等）的交流與傳授，另外還有：汽車迷交流會、收藏交流、攝影驢友俱樂部等。 個人觀點 本項目所提供的服務(wù)可以在 上述幾大系統(tǒng)的全面性中凸顯個性，考慮到業(yè)主的尊貴，可以提出獨特的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和理念，不一定要面面俱到。 由于時間和諸多客觀條件的制約，對于夏莊項目整體的綜合研判還有待深入，因此，僅根據(jù)相關(guān)資料信息，對夏莊項目整體定位作一些參考性建議。 第六部分 項目總體定位 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 總體定位邏輯流程 ： 一個項目的成敗，很大程度上在立項之初就已經(jīng)決定了，因為立項意味著項目定位的基本完成，項目定位直接關(guān)系到項目的開發(fā)理念，關(guān)系到項目賣什么和賣給誰的問題，所以定位是需 要在開發(fā)之初科學(xué)論證和仔細(xì)斟酌的問題。而對夏莊項目的定位，我認(rèn)為應(yīng)該從以下方面細(xì)分入手： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一、 夏莊項目整體定位思考 —— 夏莊項目是德州目前最純粹的類別墅項目； —— 夏莊項目是德州近郊最具品質(zhì)的樓盤； —— 項目的綜合素質(zhì)在區(qū)域內(nèi)幾乎沒有競爭對手，是當(dāng)之無愧的第一盤； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 綜合考慮以上背景，對夏莊項目整體市場定位的描述為： 萬源涵璧灣 德州品質(zhì)化生活的典范之作 —— 承載社會精英終極置業(yè)夢想之地 詮釋： 21 世紀(jì)，我們需要怎樣的生活？不是大魚大肉、不是燈紅酒綠、不是以居住在喧囂的城市中心 為自豪，而是走出去，去親近自然、去享受寧靜、去尋找一種質(zhì)樸的心靈回歸。但是，我們又不能離開城市，因為那里是我們社會中堅階層的事業(yè)之地、人生競技之舞臺。所以，我們要尋找“ 離自然很近，距繁華不遠(yuǎn)”的置業(yè)節(jié)點，以承載我們對品質(zhì)生活、格調(diào)生活的終極追求。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、 核心賣點提煉 個人認(rèn)為，本項目的核心賣點集中體現(xiàn)在： 品質(zhì)生活： 本項目與德州其他項目最大的不同就是，我們不是在賣產(chǎn)品，我們是在賣生活，一種軟硬件全面升級的新生活； 產(chǎn)品優(yōu)勢： 由 于我們的產(chǎn)品定位，我們成為了德州市場最純粹的 townhouse 社區(qū)，純粹是我們項目最大的特點和優(yōu)勢； 價格優(yōu)勢： 由于土地獲得的成本較低，使得我們的項目具備了核心競爭力，價格核心競爭力的具備，使我們可以搏取巨大獲利空間，同時也有了不懼價格戰(zhàn)的底氣。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 附表：項目賣點組織 賣點類型 賣點 主打賣點 品質(zhì)生活，由我創(chuàng)造 產(chǎn)品優(yōu)勢 —— 純粹的 townhouse 別墅，是稀缺的資源 最具投資價值，最具性價比 營造賣點 德州品質(zhì)樓盤標(biāo)桿 成熟社區(qū)，配套齊全 內(nèi)部豐富景觀 新款戶型 完善配套 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 四、夏莊項目定位 定位原則 沿著夏莊項目定位的內(nèi)涵，對項目定位應(yīng)該遵循以下幾個原則： —— 放大項目的產(chǎn)品優(yōu)勢 — 極具性價比的高品質(zhì)社區(qū) —— 表現(xiàn)一種新生活方式 — 完美理想城市近郊生活 —— 傳達(dá)項目高素質(zhì)形象 — 純正品質(zhì)的上層生活空間 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 定位基礎(chǔ)（見表） 夏莊項目 規(guī)模 250 畝， 萬平方米 景觀 景觀營造，實現(xiàn)生活在風(fēng)景里 產(chǎn)品 純粹的歐美風(fēng)情聯(lián)排別墅 客戶 城市高端人群 市場時機 別墅類產(chǎn)品稀缺 開發(fā)理念 地產(chǎn)人本主義，倡導(dǎo)全新生活 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 夏莊項目一期案名提議 考慮到項目地塊的綜合價值，在自然景觀、人文歷史、商業(yè)繁華等方面缺少較有亮點的題材，因此，在給高檔住宅項目命名時，增加了對有人文意義的案名的考慮。 建議案名： 萬源 涵璧灣 萬源花墅香醍 緹香 墅 第七部分 項目營銷策略 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一、營銷策略總思路 獨立主題傳播推廣的營銷策略 項目 和 產(chǎn)品的 核心構(gòu)成要素 往往是 一些 獨立 的 主題和概念 ， 獨立主題 傳播推廣 的核心和關(guān)鍵是把握 這些 項目的思想靈魂 ， 或者說是確定 “ 獨立主題 ” 的引導(dǎo)方向。 它是建立在對 市場消費、社會文化的需求空白和熱點問題 的 研究、分析 基礎(chǔ)之上，以立體的、互動的 傳播模式 ，通過多條獨立的推廣 傳播 主線，在項目推廣期內(nèi)的每個階段 推出 不同的 “ 獨立主題 ” ， 并 運用整合營銷傳播的組合手段 (廣告 策 略、公關(guān) 策 略和促 進(jìn)策 略 )進(jìn)行全方位的沖擊 ， 避免了單純靠廣告密度取勝的做法，從而達(dá)到營銷傳播投入產(chǎn)出效果的最優(yōu)化。 就本項目而言，充分挖掘 “德州近郊純粹別墅區(qū)”、“全新 更高層次生活方式” 主題所蘊涵的物質(zhì)主題和文化主題，聯(lián)動相關(guān)的營銷題材外延，在推廣過程中予以反復(fù)的強化和豐富，從而體現(xiàn)夏莊項目產(chǎn)品主題所形成的唯一性、差異化的品牌特征。 主題營銷是充分體現(xiàn)項目核心價值的關(guān)鍵要素。 充滿張力和持續(xù)延展性的產(chǎn)品營銷 產(chǎn)品營銷是做好一切營銷工作的基礎(chǔ)。在產(chǎn)品營銷中，要最大化展示產(chǎn)品創(chuàng)新的價值是產(chǎn)品營銷的核心，對產(chǎn)品所蘊涵的建筑文 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 化資源進(jìn)行充分的利用，做到以下幾點： —— 產(chǎn)品的創(chuàng)新要突出 —— 產(chǎn)品的亮點要強化 —— 產(chǎn)品的內(nèi)涵要多元 —— 產(chǎn)品的細(xì)節(jié)要挖掘 產(chǎn)品營銷的關(guān)鍵是如何將產(chǎn) 品語言有效地轉(zhuǎn)化為市場語言。 媒體資源的創(chuàng)造性運作 創(chuàng)造性地使用媒體，與媒體進(jìn)行深度合作，形成良性的互動模式，創(chuàng)造一個媒體與企業(yè)互動的雙贏模式。包括創(chuàng)新的推廣手法、創(chuàng)新的廣告形式的使用，如媒體樓書、報中刊、銷售白皮書、新聞式廣告等多種手段的組合運用。 客戶價值的深度挖掘 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 加強客戶服務(wù)意識，深度挖掘客戶價值。從本質(zhì)上說客戶服務(wù)是一種營銷公關(guān)行為，它一方面可以拉近了發(fā)展商與消費者之間的心理距離，在聯(lián)絡(luò)感情的同時，形成良好的口碑傳播，促進(jìn)企業(yè)和項目品牌的建設(shè)。另一方面又實實在在促成了產(chǎn)品的銷售，達(dá) 到了發(fā)展商最直接的經(jīng)濟預(yù)期和目的。更重要的是，良好的口碑傳播和品牌效應(yīng)，其所發(fā)揮的作用將是長期的、固化的、超值回報的！如定向推廣、情景體驗、全程服務(wù)模式、一對一銷售、客戶會等個性化的客戶推廣手段。 二、營銷策略 價格策略 : 總體價格策略為：【高開高走】策略 【高開高走】別墅類產(chǎn)品項目直接以較高價格入市，能迅速的建立起項目的檔次與尊貴感。建立市場對項目綜合判斷的高度，針對夏莊項目的目標(biāo)客戶群來說（別墅類），價格并不是最敏感的因素，因此，一般意義的低開高走的價格優(yōu)惠對他們的觸動有限。而且夏莊項目在產(chǎn)品定位 方面比較純粹 —— 德州近郊純粹別墅區(qū)，所以其它竟?fàn)幷呤遣蝗菀壮降?，因而價格有市場較大的支持空間。 形象包裝策略 【 LOGO 標(biāo)識】 項目標(biāo)志 LOGO 標(biāo)識、廣告語應(yīng)充分體現(xiàn)物業(yè)定位特點，顯現(xiàn)現(xiàn)代、華美、溫馨、浪漫的格調(diào)。構(gòu)圖上宜簡潔 房地產(chǎn)商域網(wǎng)