【正文】 二、營(yíng)銷策略 價(jià)格策略 : 總體價(jià)格策略為：【高開高走】策略 【高開高走】別墅類產(chǎn)品項(xiàng)目直接以較高價(jià)格入市，能迅速的建立起項(xiàng)目的檔次與尊貴感。 充滿張力和持續(xù)延展性的產(chǎn)品營(yíng)銷 產(chǎn)品營(yíng)銷是做好一切營(yíng)銷工作的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、 核心賣點(diǎn)提煉 個(gè)人認(rèn)為，本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)集中體現(xiàn)在： 品質(zhì)生活： 本項(xiàng)目與德州其他項(xiàng)目最大的不同就是，我們不是在賣產(chǎn)品，我們是在賣生活，一種軟硬件全面升級(jí)的新生活； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 由 于我們的產(chǎn)品定位，我們成為了德州市場(chǎng)最純粹的 townhouse 社區(qū)，純粹是我們項(xiàng)目最大的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)； 價(jià)格優(yōu)勢(shì)： 由于土地獲得的成本較低，使得我們的項(xiàng)目具備了核心競(jìng)爭(zhēng)力，價(jià)格核心競(jìng)爭(zhēng)力的具備，使我們可以搏取巨大獲利空間，同時(shí)也有了不懼價(jià)格戰(zhàn)的底氣。例如：琴、棋、書、畫陪讀陪練和中國(guó)傳統(tǒng)文化（書法、篆刻、雕刻、茶道、陶瓷等）的交流與傳授，另外還有：汽車迷交流會(huì)、收藏交流、攝影驢友俱樂部等。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 基本配套 【 安全防范系統(tǒng) 】 周界防范報(bào)警系統(tǒng) ， 保安巡更系統(tǒng) ，入戶門禁以及可視對(duì)講系統(tǒng)， 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ， 家居自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 等。 ② 路網(wǎng)規(guī)劃：包含路網(wǎng)平面布局和豎向標(biāo)高推導(dǎo)，路網(wǎng)平面布局的優(yōu)劣影響到整個(gè)小區(qū)車行舒適度，主干道一般設(shè)計(jì)成閉合環(huán)形，主干道路寬最適宜值為 ；組團(tuán)路路寬最適宜值為 ，不宜 ；圓環(huán)回車道路外側(cè)半徑最適宜值為 — ，不宜；別墅大門入口路沿轉(zhuǎn)彎半徑最適宜值為 — ，不宜 。以后再通過間苗等手段獲得更完美的景觀效果。 ② 園路鋪裝：人行主入口道路鋪裝寬度不宜 小于 ，適宜值在 。 三、景觀設(shè)計(jì)建議 原則 【延續(xù)】 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 景觀的延續(xù)對(duì)于形成良好的想象空間十分有利，公共空間和半私有空間之間的景觀延續(xù)、半私有空間景觀和私有空間景觀的延續(xù)、室外空間景觀和室內(nèi)空間延續(xù)能起到更富想象力的空間。） 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品比例（ %） 說明 HOUSE 7080 townhouse、 48 拼 20 雙拼 花園洋房 10 多層，層層退臺(tái) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 產(chǎn)品詳解 1）雙拼別墅 聯(lián)排 house 與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的別墅，空間尺度較為合理，能夠滿足高品質(zhì)住宅的要求。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： —— 建筑空間 采用分散式空間組織的手法，起居、居住和娛樂空間適當(dāng)分離，注重空間的流暢和滲透。也為如何打造新的經(jīng)典建筑提供了一個(gè)視角。 【經(jīng)典】 所謂經(jīng)典，不是對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)或者西方傳統(tǒng)的折衷主義的引用，而是要建立在塑造新經(jīng)典的基礎(chǔ)上的創(chuàng)作。對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行分類，把相應(yīng)的產(chǎn)品安置在相應(yīng)的地塊上。 原則 針對(duì)本項(xiàng)目的特 點(diǎn)，首先明確總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的幾個(gè)基本原則： 【最大化】 土地價(jià)值最大化 —— 房地產(chǎn)的基本目的就是利用土地上的附著物，最大的提升土地的價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)豐厚的投資回報(bào)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【時(shí)機(jī)的把握】 正如前文所述，本項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)搶得了先機(jī)。要實(shí)現(xiàn)這一目的，除了要通過推廣把客戶吸引到現(xiàn)場(chǎng)來，更需要提高客戶的轉(zhuǎn)化率。 經(jīng)驗(yàn)例示 卓達(dá)太陽城在后期的營(yíng)銷中通過整合政府以及社會(huì)團(tuán)體的資源，如欒城縣政府、作協(xié)、記者協(xié)會(huì)等，提高了項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，融洽了政府關(guān)系。實(shí)際 上，行業(yè)評(píng)價(jià)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生的影響在逐漸增大。只有在系統(tǒng)思路指導(dǎo)下進(jìn)行項(xiàng)目操作，才能迅速的樹立品牌知名度，并有效的轉(zhuǎn)化為品牌美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。我們必須尋找到諸如：如何實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化？如何實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值最大化？如何實(shí)現(xiàn)短期效益和長(zhǎng)期效益最大化？等等問題的答案。 一、戰(zhàn)略目標(biāo) 在研究競(jìng)爭(zhēng)策略之前，需要首先明確目標(biāo)是什么，借鑒典型項(xiàng)目操作的“四出”理論（出品牌、出效益、出模式、出團(tuán)隊(duì)），我們認(rèn)為本項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)三大戰(zhàn)略目標(biāo)： 第四部分 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略構(gòu)想 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 品牌目標(biāo) ：“房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo) 由于沒有詳細(xì)的數(shù)據(jù)，這里暫粗略對(duì)項(xiàng)目的盈利能力做一個(gè)概算。 五、基地分析評(píng)述 —— 交通條件極其便利，適合建造第一居所 項(xiàng)目的交通條件極其便利，屬于都市近郊居住概念，為建設(shè)第一居所提供了可能。 項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施現(xiàn)在幾乎是一片空白，市政與生活配套都極其匱乏，這是項(xiàng)目開發(fā)必須要面臨和解決 的問題?，F(xiàn)代人在住房方面的考慮不單單居住和功能完善 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 等功能需求，更多的是需要滿足個(gè)性需求、個(gè)人心理需求，體現(xiàn)出個(gè)性化和唯一性。相反，他們對(duì)有些歷史淵源的、有人文價(jià)值的東西情有獨(dú)鐘，尤其是具有一定中國(guó)傳統(tǒng)文化情結(jié)的人士，對(duì)具有一定文化底蘊(yùn)的物業(yè)，更可能成為該群體追捧的目標(biāo)。 消費(fèi)特征描述 【價(jià)格與價(jià)值】 “一分錢，一分貨”，是指他們的判斷標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)價(jià)值的認(rèn)可程度直接決定他們對(duì)價(jià)格的認(rèn)同與否，他們認(rèn)為有價(jià)值的、他們需要的東西，可能會(huì)不惜重金歸為已有。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【職業(yè)】 企業(yè)中高層管理者、高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人和本地的政府官員、灰色收入群體等是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。 群體特征 【社會(huì)中堅(jiān)層】 這是一個(gè)推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)層，他們也有決策權(quán)與導(dǎo)向權(quán)，但他們不掌控社會(huì)的大方向，他們是在既定的社會(huì)大方向下努力推進(jìn)的人群，他們是整個(gè)社 會(huì)的平衡層，他們承擔(dān)的是來自社會(huì)、企業(yè)、家庭多方的責(zé)任。因此，提前入市，搶占先機(jī)，有利于樹立市場(chǎng)形象，固化企業(yè)品牌，為項(xiàng)目的續(xù)盤開發(fā)和企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益和品牌效益。 【營(yíng)銷推廣分析】 ? 市場(chǎng)推廣操作方式單一，以廣告平面媒體為主，活動(dòng)組織能力較弱； ? 項(xiàng)目定位和操作手法基本全套照搬一線城市成功樓盤。江南水郡位于德州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東風(fēng)東路、晶華路、新河路、體育路圍合地塊，占地面積 640 余畝，總建筑面積約 56 萬平方米，規(guī)模宏大，是德州目前在建的最大樓盤，產(chǎn)品包括多層、小高層、高層、聯(lián)排 別墅、獨(dú)立別墅。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。 從房地產(chǎn)的普遍發(fā)展規(guī)律來看，一個(gè)城市人均 GDP 的增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高、伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快而產(chǎn)生的城市人口的激增、新區(qū)的開發(fā)等等因素都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生直接的影響。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別 達(dá)到 15800 元和 6168 元，均增長(zhǎng) 9%。夏莊項(xiàng)目全程營(yíng)銷方案 （提案） 二 0 一 0 年三月 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 前言 —— 建筑，不僅是房子，更是一種文化現(xiàn)象，智慧的結(jié)晶； 經(jīng)典建筑符號(hào)，構(gòu)成美侖美奐建筑景觀； 環(huán)境園林，經(jīng)形象、色彩、光影和體塊空間藝術(shù)整合； 組成人文生態(tài)不可或缺的景觀空間； 而 21 世紀(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的引領(lǐng)，建筑更應(yīng)是偉大的思想信息空間！ 在給人們提供房子的同時(shí)，我們還要給人們提供更有品質(zhì)、有格調(diào)的生活！ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一、德州市概況與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 德州市總體概況 德州市位于黃河下游，山東省的西北部，是山東省的北大門。 近幾年德州先后榮獲全國(guó)城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)、全國(guó)城市環(huán)境 50 強(qiáng)、中 國(guó)優(yōu)秀旅游城市、生物產(chǎn)業(yè)國(guó)家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、中國(guó)太陽城、中國(guó)圍棋城、中國(guó)京劇城、山東省衛(wèi)生城市、山東省雙擁模范城市、山東省優(yōu)秀城市建設(shè)與管理“齊魯杯”、山東省環(huán)境綜合整治先進(jìn)城市、中國(guó)人居環(huán)境范例城市等稱號(hào)。遠(yuǎn)景德州的城市空間將跨過市區(qū)東 部京滬客運(yùn)專線，向東進(jìn)一步拓展，陵縣成為城市新的發(fā)展組團(tuán)。據(jù)德城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為 15 平方公里，城市人口為 12 萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為 25 平方公里，城市人口將達(dá)到 32 萬人以上。這些城市中大多是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，加強(qiáng)與他們的城市間聯(lián)系和互動(dòng)，對(duì)德州的開發(fā)有莫大的好處，這就決定了鐵西和運(yùn)河區(qū)域是德州市政府難以割舍的地方； 綜合以上可以看出，德州市政府不會(huì)棄西而去，我們的夏莊項(xiàng)目距離德州城區(qū)依然很近！ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 三、德州房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇 在全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已持續(xù)多年高速成長(zhǎng)，德州國(guó)民經(jīng)濟(jì)也持續(xù)高速增長(zhǎng)，刺激了強(qiáng)大的消費(fèi)需求，帶動(dòng)了房地產(chǎn)全行業(yè)的高速發(fā)展。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 本地典型物業(yè)分析 從德州市典型住宅樓盤分析中，可大致了解該市房地產(chǎn)商的開發(fā)思路，市場(chǎng)成熟程度，以及消費(fèi)群體的需求狀況。 在夏莊項(xiàng)目的開發(fā)中 萬源地產(chǎn)的企業(yè)機(jī)會(huì)在哪里 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 個(gè)人觀點(diǎn) 在危四伏的市場(chǎng)中不斷探索，努力尋求市場(chǎng)“空白”，盡量避免激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)入一種“無競(jìng)爭(zhēng)”狀態(tài)。這一人群有著黃金般的年齡，有著廣闊的事業(yè)前景，有著開闊的視野，有著全新的知識(shí)積累。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、目標(biāo)客戶特征描述 基本特征 【年齡】 從目前德州別墅市場(chǎng)的置業(yè)群體來看，主要集中在 30～ 50 歲的中、老階層，其中 35～ 45 歲的中年人購(gòu)買欲和購(gòu)買力最強(qiáng)，這與其具備良好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及一定時(shí)間的財(cái)富積累有著直接的關(guān)系。 【生態(tài)與健康】 客戶在購(gòu)買郊區(qū)物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)的自然環(huán)境頗為關(guān)注，尤其在近幾年綠色、健康生活理念的普及，他們對(duì)綠色、健康的生態(tài)環(huán)境，他們 對(duì)休閑、健康的生活方式需求強(qiáng)烈，同時(shí)對(duì)物業(yè)的私密性和安全性較為關(guān)注。此外，他們認(rèn)為實(shí)用比流行更重要，精明，重實(shí)效，而正是由于這種精明、實(shí)際的消費(fèi)觀念，難以形成“愛屋及烏”的沖動(dòng)購(gòu)買行為。在吸引這些追求高品質(zhì)生活的高層人士投資經(jīng)商的同時(shí)，德州也必將成為他們長(zhǎng)期居住、投資的首選區(qū)域之一，而他們所形成的龐大群體和一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力豐富了客戶層面，拓寬了別墅市場(chǎng)有限的空間。在項(xiàng)目定位中如何進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，形成整體與局部的協(xié)調(diào)和對(duì)比，營(yíng)銷推廣中如何發(fā)揮和挖掘文化價(jià)值和景觀資源，從而最大化地提升物業(yè)附加值， 滿足客戶“矛盾”的消費(fèi)心理，對(duì)其消費(fèi)理念進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，是我們應(yīng)當(dāng)予以高度關(guān)注的問題。 四、地塊現(xiàn)狀分析 【地塊描述】 本項(xiàng)目占地面積約 250 畝，地塊形狀為梯形，項(xiàng)目地塊北側(cè)為 公路，西側(cè)為建設(shè)中的農(nóng)業(yè)生態(tài)園，南面緊鄰自然農(nóng)田，東側(cè)有一較寬公路。 各種配套設(shè)施逐步完善，交通條件進(jìn)一步成熟。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 市場(chǎng)相對(duì)空白 ：目前德州市場(chǎng)別墅物業(yè)及花園洋房類產(chǎn)品匱乏，從近期和過往的開發(fā)情況看，此類物業(yè)的開發(fā)量都是非常小的，檔次較差，大量的高端購(gòu)買力被壓抑，尚未得到釋放； 生態(tài)園建設(shè)送來及時(shí)雨： 項(xiàng)目西側(cè)正在建設(shè)的農(nóng)業(yè)生 態(tài)園，無意中也為本案提供了一大賣點(diǎn)。除卻品牌之外，先進(jìn)高效的操作模式、吐故納新的專業(yè)系統(tǒng)是重要的競(jìng)爭(zhēng)手段。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【品牌的系統(tǒng)手段】 品牌是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要在項(xiàng)目操作的全過程中被不斷完善和達(dá)成。 經(jīng)驗(yàn)例示 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 卓達(dá)集團(tuán)通過太陽城別墅項(xiàng)目的開發(fā)，一舉扭轉(zhuǎn)了在石家莊消費(fèi)者心目中普通住宅開發(fā)商的既有印象，樹立起了高端、品質(zhì)開發(fā)商的新形象。