【正文】 0 萬(wàn)源夏莊項(xiàng)目全程營(yíng)銷方案 （提案） 二 0 一 0 年三月 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 前言 —— 建筑，不僅是房子，更是一種文化現(xiàn)象，智慧的結(jié)晶； 經(jīng)典建筑符號(hào)，構(gòu)成美侖美奐建筑景觀； 環(huán)境園林，經(jīng)形象、色彩、光影和體塊空間藝術(shù)整合； 組成人文生態(tài)不可或缺的景觀空間； 而 21 世紀(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的引領(lǐng)，建筑更應(yīng)是偉大的思想信息空間！ 在給人們提供房子的同時(shí)，我們還要給人們提供更有品質(zhì)、有格調(diào)的生活！ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一、德州市概況與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 德州市總體概況 德州市位于黃河下游，山東省的西北部，是山東省的北大門。轄一區(qū)兩市 八縣和兩個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積 1． 03 萬(wàn)平方公里，人口560 萬(wàn)，其中德州市區(qū)人口約 70 萬(wàn)。 德州北依京津，南靠濟(jì)南，西接德州，東連渤海灣，處在渤海灣經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)，是華東、華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的連接帶，有著“南北借力、東西逢源”的地緣優(yōu)勢(shì)。自古就有“九達(dá)天衢，神京門戶”之稱。京滬、德石、濟(jì)邯和在建的京滬高速鐵路、德煙鐵路在此交匯，京福、濟(jì)聊、青銀高速公路穿境而過(guò)， 5 條國(guó)道、 14 條省道縱橫交錯(cuò)，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，是國(guó)家公路運(yùn)輸樞紐城市。 近幾年德州先后榮獲全國(guó)城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)、全國(guó)城市環(huán)境 50 強(qiáng)、中 國(guó)優(yōu)秀旅游城市、生物產(chǎn)業(yè)國(guó)家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、中國(guó)太陽(yáng)城、中國(guó)圍棋城、中國(guó)京劇城、山東省衛(wèi)生城市、山東省雙擁模范城市、山東省優(yōu)秀城市建設(shè)與管理“齊魯杯”、山東省環(huán)境綜合整治先進(jìn)城市、中國(guó)人居環(huán)境范例城市等稱號(hào)。 第一部分 背景分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 德州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2021 年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 1530 億元，同比增長(zhǎng) 12%，增幅高于山東省平均水平。完成地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %，增幅居山東省第 4 位；境內(nèi)財(cái)政總收入和財(cái)政支出均突破了 100 億元，分別達(dá)到 億元和 億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別 達(dá)到 15800 元和 6168 元，均增長(zhǎng) 9%。 德州市總體規(guī)劃 按照《德州市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》的設(shè)想： 城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)為：“強(qiáng)化軸向骨架生長(zhǎng)，構(gòu)建指狀城鎮(zhèn)空間”，最終形成“一帶兩翼”的城鎮(zhèn)空間格局。 “一帶”指德濟(jì)城鎮(zhèn)密集發(fā)展帶，依托省級(jí)城市發(fā)展軸和山東半島城市群，培育德濟(jì)城鎮(zhèn)發(fā)展帶的形成；“兩翼”指在德州東北方向和西南方向的兩條規(guī)劃高速和現(xiàn)狀腹地聯(lián)系的基礎(chǔ)上，構(gòu)造次級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸，滿足德州自身的腹地要求。規(guī)劃確定德州城市性質(zhì)為：魯西北地區(qū)重要的交通樞紐和以工貿(mào)為主的區(qū)域中心城市 ；確定城市用地發(fā)展的方向?yàn)椋撼鞘锌臻g向東跨越發(fā)展，規(guī)劃形成“老城組團(tuán)、新城組團(tuán)、東部組團(tuán)”三大組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)；確定城市主要職能為冀魯兩省交界地區(qū)的門戶；魯西北、冀東南物資集散、交通運(yùn) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 輸中心和信息樞紐；中國(guó)太陽(yáng)能源基地；山東省重要的電力能源基地；魯西北重要的制造業(yè)基地；德州市域的政治經(jīng)濟(jì)和文化中心。 規(guī)劃確定了近期建設(shè)用地方向：重點(diǎn)是開發(fā)河?xùn)|新城，未來(lái)幾年內(nèi)，新城將圍繞行政中心、長(zhǎng)河公園以及商業(yè)金融中心等建設(shè)進(jìn)行配套設(shè)施的完善，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和天衢工業(yè)園繼續(xù)發(fā)展，老城區(qū)逐步進(jìn)行改造。遠(yuǎn)景德州的城市空間將跨過(guò)市區(qū)東 部京滬客運(yùn)專線，向東進(jìn)一步拓展，陵縣成為城市新的發(fā)展組團(tuán)。 德州印象 德州是一個(gè)新興的工業(yè)城市，市區(qū)人口規(guī)模不是很大，人均 GDP 和人均可支配收入來(lái)看，富裕程度相對(duì)石家莊來(lái)講并不低，但兩地房?jī)r(jià)卻有很大差距，這也正是德州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ凇? （注： 2021 年，石家莊城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16607 元，市中心房?jī)r(jià) 6000— 7000 元 /㎡； 2021 年，德州城鎮(zhèn)居民可支配收入 15800元，市中心房?jī)r(jià)也只是 3000— 4000 元 /㎡） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚， 2021 年完全取消 福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。 從房地產(chǎn)的普遍發(fā)展規(guī)律來(lái)看，一個(gè)城市人均 GDP 的增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高、伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快而產(chǎn)生的城市人口的激增、新區(qū)的開發(fā)等等因素都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生直接的影響。結(jié)合德州實(shí)際情況，德州的房地產(chǎn)呈現(xiàn)以下特征： 房地產(chǎn)投資量連年增長(zhǎng)，建設(shè)規(guī)模連年突破 自 1997 年來(lái)，德城區(qū)房地產(chǎn)投資總額連年增加，從 2021 年的完成投資 億元、施工 萬(wàn)平方米，到 2021 年的完成投資 億元、施工面積 萬(wàn)平方米，僅僅用了 7 年的時(shí)間。 開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資 目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來(lái)越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開發(fā)建設(shè)初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)日漸繁榮。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。 人口增長(zhǎng)使住宅需求更加旺盛 隨著德城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市政府大力啟動(dòng)招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國(guó)內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使城區(qū)人口也得以迅速 膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。據(jù)德城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為 15 平方公里，城市人口為 12 萬(wàn)人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為 25 平方公里，城市人口將達(dá)到 32 萬(wàn)人以上。按平均 人 /戶的標(biāo)準(zhǔn)量計(jì)算，僅住宅需求就在 萬(wàn)套以上，這種需求又從另一層面帶動(dòng)了老城區(qū)的購(gòu)房需求，購(gòu)房需求更加明顯。 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存 德城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。同時(shí)，近年來(lái)隨著德州市房 地產(chǎn)迅猛發(fā)展的影響，在此形勢(shì)下，市中心、開發(fā)區(qū)的高檔樓盤的開發(fā)、投資客對(duì)新區(qū)、開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃的概念炒作，使得德州房?jī)r(jià)比前些年有了大幅提高。同時(shí)，購(gòu)房者比以前更加理性，所有這些因素對(duì)開發(fā)商提出了更高的要求，要求產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，實(shí)行準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 力的推廣策略和銷售策略。 個(gè)人觀點(diǎn) 德州前幾年開始舊城改造，市府堅(jiān)定了向東發(fā)展的方針，但是不鞏固西部、不鞏固老城區(qū)，新區(qū)開發(fā)只是紙上談兵，所以今后舊城區(qū)改造的力度應(yīng)該會(huì)不斷加大； 德州的古運(yùn)河是京杭大運(yùn)河的一部分，德州也得此契機(jī)加入了中 國(guó)三十三城“運(yùn)河申遺”活動(dòng)。這些城市中大多是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，加強(qiáng)與他們的城市間聯(lián)系和互動(dòng)，對(duì)德州的開發(fā)有莫大的好處，這就決定了鐵西和運(yùn)河區(qū)域是德州市政府難以割舍的地方； 綜合以上可以看出，德州市政府不會(huì)棄西而去，我們的夏莊項(xiàng)目距離德州城區(qū)依然很近！ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 三、德州房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇 在全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已持續(xù)多年高速成長(zhǎng)，德州國(guó)民經(jīng)濟(jì)也持續(xù)高速增長(zhǎng)，刺激了強(qiáng)大的消費(fèi)需求，帶動(dòng)了房地產(chǎn)全行業(yè)的高速發(fā)展。據(jù)政府公布資料測(cè)算，德州市 2021 年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 1530 億元，同比增長(zhǎng) 12%，按全 市人口 560 萬(wàn)人計(jì)，人均為 27321 元，約 4000 美元，根據(jù)《世界發(fā)展銀行》和經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞虻难芯款A(yù)測(cè)，德州房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于高速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段。 《世界發(fā)展銀行》：當(dāng)人均 GDP 在 800— 4000 美元以內(nèi)時(shí) 經(jīng)濟(jì)學(xué)家 庫(kù)茲涅夫：《各國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)》 個(gè)人觀點(diǎn) 由此可見(jiàn)，德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾，在此背景下，萬(wàn)源地產(chǎn)可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品形象導(dǎo)入市場(chǎng)，奠定未來(lái)發(fā)展基礎(chǔ)！ GDP增長(zhǎng)速度 房地產(chǎn)業(yè)狀況 小于 4% 萎縮 4%5% 停止甚至倒退 5%8% 穩(wěn)定發(fā)展 8%10% 高速發(fā)展 10%以上 飛速發(fā)展 人均 GDP 房地產(chǎn)業(yè)狀況 800— 4000 以內(nèi) 高速發(fā)展 4000— 8000 平穩(wěn)發(fā)展 超過(guò) 8000 衰退 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 四、本地典型物業(yè)分析 選擇標(biāo)準(zhǔn) —— 市場(chǎng)銷售較成功的樓盤 —— 與夏莊項(xiàng)目開發(fā)物征相近的競(jìng)爭(zhēng)樓盤 —— 反映德州城市房地產(chǎn)消費(fèi)趨勢(shì)的樓盤 1）外海江南水郡 外海江南水郡位于德州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東風(fēng)東路、晶華路、新河路、體育路圍合地塊，占地面積 640 余畝，總建筑面積約 56 萬(wàn)平方米，規(guī)模宏大，是德州目前在建的最大樓盤，產(chǎn)品包括多層、小高層、高層、聯(lián)排 別墅、獨(dú)立別墅。目前在售雙拼產(chǎn)品面積約 250平方米，總售價(jià) 180 萬(wàn)，均價(jià) 7200 元 /平米。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 2）德百玫瑰園 德百玫瑰園位于開發(fā)區(qū)東風(fēng)東路路南，沙河公園、大型市政廣場(chǎng)將其圍合，總規(guī)劃建筑面積 25 萬(wàn)平方米，產(chǎn)品以花園洋房為主，即將入市產(chǎn)品為該項(xiàng)目二期，全部為純版西班牙風(fēng)格花園洋房，建筑形式為四層，樓間距為 32 米。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 本地典型物業(yè)分析 從德州市典型住宅樓盤分析中，可大致了解該市房地產(chǎn)商的開發(fā)思路，市場(chǎng)成熟程度，以及消費(fèi)群體的需求狀況。 【規(guī)劃配套分析】 ? 以上樓 盤在規(guī)劃上，較 注重 內(nèi)、 外部環(huán)境 的 營(yíng)造 ， 提升小區(qū)檔次與品位 ； ? 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)逐步與 北京、深圳等成熟市場(chǎng) 接軌， 如江南水郡和 德百?玫瑰園 ； ? 注重 園林綠化，空間結(jié)構(gòu)寬敞通透 ， 道路交通 設(shè)計(jì) 簡(jiǎn)潔 。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【戶型價(jià)格分析】 ? 大戶 型 住宅 是 市場(chǎng)主流 ，在高品質(zhì)項(xiàng)目中尤其明顯，如江南水郡和 德百?玫瑰園 中的類別墅產(chǎn)品； ? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨向功能分區(qū)、人性化設(shè)計(jì) ； ? 低密度產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)同度較好。 【營(yíng)銷推廣分析】 ? 市場(chǎng)推廣操作方式單一，以廣告平面媒體為主，活動(dòng)組織能力較弱； ? 項(xiàng)目定位和操作手法基本全套照搬一線城市成功樓盤。 【別墅市場(chǎng)分析】 目前 ，別墅需求相對(duì)旺盛，市場(chǎng)上在售類別墅多以雙拼和花園洋房為主，聯(lián)排別墅較為稀缺，市場(chǎng)售價(jià)約為 7000 元 /平米，花園洋房戶型面積在 130— 150 平米左右，雙拼別墅在 250 平米左右。在德州整體別墅類地產(chǎn)市場(chǎng)，小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套及環(huán)境方面水平尚可，但與華北其它城市北京、天津、沈陽(yáng)、大連以及鄭州相比，也是有很大的市場(chǎng)差距，但由于有限的市 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 場(chǎng)供給，銷售情況依然良好，預(yù)示著極佳的市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)。 —— 在滿足基本住房需求的基礎(chǔ)上需要更高層次的運(yùn)營(yíng)開發(fā)理念； —— 德州創(chuàng)新型地產(chǎn)項(xiàng)目品牌 的及時(shí)導(dǎo)入； 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)需要什么 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)有哪些 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 —— 為市場(chǎng)提供品質(zhì)更優(yōu)、性價(jià)比更高、附加值更多的產(chǎn)品和服務(wù)； —— 滿足