【正文】 0 萬源夏莊項目全程營銷方案 （提案） 二 0 一 0 年三月 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 前言 —— 建筑，不僅是房子，更是一種文化現象，智慧的結晶； 經典建筑符號，構成美侖美奐建筑景觀； 環(huán)境園林，經形象、色彩、光影和體塊空間藝術整合； 組成人文生態(tài)不可或缺的景觀空間； 而 21 世紀知識經濟時代的引領，建筑更應是偉大的思想信息空間！ 在給人們提供房子的同時，我們還要給人們提供更有品質、有格調的生活！ 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 一、德州市概況與經濟發(fā)展狀況 德州市總體概況 德州市位于黃河下游，山東省的西北部，是山東省的北大門。轄一區(qū)兩市 八縣和兩個經濟開發(fā)區(qū)，總面積 1． 03 萬平方公里，人口560 萬，其中德州市區(qū)人口約 70 萬。 德州北依京津，南靠濟南，西接德州，東連渤海灣，處在渤海灣經濟圈之內，是華東、華北兩大經濟區(qū)的連接帶，有著“南北借力、東西逢源”的地緣優(yōu)勢。自古就有“九達天衢，神京門戶”之稱。京滬、德石、濟邯和在建的京滬高速鐵路、德煙鐵路在此交匯，京福、濟聊、青銀高速公路穿境而過， 5 條國道、 14 條省道縱橫交錯，形成了四通八達的交通網絡，是國家公路運輸樞紐城市。 近幾年德州先后榮獲全國城市經濟綜合實力百強、全國城市環(huán)境 50 強、中 國優(yōu)秀旅游城市、生物產業(yè)國家高技術產業(yè)基地、中國太陽城、中國圍棋城、中國京劇城、山東省衛(wèi)生城市、山東省雙擁模范城市、山東省優(yōu)秀城市建設與管理“齊魯杯”、山東省環(huán)境綜合整治先進城市、中國人居環(huán)境范例城市等稱號。 第一部分 背景分析 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 德州市經濟發(fā)展狀況 2021 年全年完成地區(qū)生產總值 1530 億元，同比增長 12%，增幅高于山東省平均水平。完成地方財政收入 億元，增長 %，增幅居山東省第 4 位；境內財政總收入和財政支出均突破了 100 億元，分別達到 億元和 億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農民人均純收入分別 達到 15800 元和 6168 元，均增長 9%。 德州市總體規(guī)劃 按照《德州市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》的設想： 城鎮(zhèn)體系空間結構為：“強化軸向骨架生長，構建指狀城鎮(zhèn)空間”，最終形成“一帶兩翼”的城鎮(zhèn)空間格局。 “一帶”指德濟城鎮(zhèn)密集發(fā)展帶，依托省級城市發(fā)展軸和山東半島城市群，培育德濟城鎮(zhèn)發(fā)展帶的形成；“兩翼”指在德州東北方向和西南方向的兩條規(guī)劃高速和現狀腹地聯系的基礎上，構造次級城鎮(zhèn)發(fā)展軸，滿足德州自身的腹地要求。規(guī)劃確定德州城市性質為：魯西北地區(qū)重要的交通樞紐和以工貿為主的區(qū)域中心城市 ；確定城市用地發(fā)展的方向為：城市空間向東跨越發(fā)展，規(guī)劃形成“老城組團、新城組團、東部組團”三大組團式城市結構；確定城市主要職能為冀魯兩省交界地區(qū)的門戶；魯西北、冀東南物資集散、交通運 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 輸中心和信息樞紐；中國太陽能源基地；山東省重要的電力能源基地；魯西北重要的制造業(yè)基地；德州市域的政治經濟和文化中心。 規(guī)劃確定了近期建設用地方向：重點是開發(fā)河東新城，未來幾年內，新城將圍繞行政中心、長河公園以及商業(yè)金融中心等建設進行配套設施的完善，經濟開發(fā)區(qū)和天衢工業(yè)園繼續(xù)發(fā)展，老城區(qū)逐步進行改造。遠景德州的城市空間將跨過市區(qū)東 部京滬客運專線，向東進一步拓展，陵縣成為城市新的發(fā)展組團。 德州印象 德州是一個新興的工業(yè)城市，市區(qū)人口規(guī)模不是很大，人均 GDP 和人均可支配收入來看，富裕程度相對石家莊來講并不低，但兩地房價卻有很大差距，這也正是德州房地產市場發(fā)展?jié)摿χ凇? （注： 2021 年，石家莊城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16607 元，市中心房價 6000— 7000 元 /㎡； 2021 年，德州城鎮(zhèn)居民可支配收入 15800元，市中心房價也只是 3000— 4000 元 /㎡） 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 二、德州市房地產市場綜合分析 德州市房地產業(yè)起步較晚， 2021 年完全取消 福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)范。 從房地產的普遍發(fā)展規(guī)律來看，一個城市人均 GDP 的增長、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高、伴隨著城鎮(zhèn)化進程加快而產生的城市人口的激增、新區(qū)的開發(fā)等等因素都會對當地房地產市場發(fā)生直接的影響。結合德州實際情況，德州的房地產呈現以下特征： 房地產投資量連年增長，建設規(guī)模連年突破 自 1997 年來，德城區(qū)房地產投資總額連年增加，從 2021 年的完成投資 億元、施工 萬平方米，到 2021 年的完成投資 億元、施工面積 萬平方米，僅僅用了 7 年的時間。 開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動房地產投資 目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應的土地價格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開發(fā)建設初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢必會導致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產市場已經日漸繁榮。房價的上漲促進了消費者對房地產業(yè)投資的興趣，尤其將 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。 人口增長使住宅需求更加旺盛 隨著德城區(qū)經濟的發(fā)展，市政府大力啟動招商引資，加強各類園區(qū)規(guī)劃建設，國內外諸多企業(yè)的入住，使城區(qū)人口也得以迅速 膨脹，住房需求相應產生。據德城區(qū)控制性詳細規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠期發(fā)展規(guī)模為 15 平方公里，城市人口為 12 萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為 25 平方公里，城市人口將達到 32 萬人以上。按平均 人 /戶的標準量計算，僅住宅需求就在 萬套以上，這種需求又從另一層面帶動了老城區(qū)的購房需求，購房需求更加明顯。 房地產開發(fā)機會與風險并存 德城區(qū)經濟開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產業(yè)帶來更多機會。但同時，風險也相應存在。眾所周知，德州市是經濟欠發(fā)達地區(qū)，工業(yè)基礎薄弱，高素質人才缺乏，阻礙了本地經濟的快速發(fā)展。同時，近年來隨著德州市房 地產迅猛發(fā)展的影響，在此形勢下，市中心、開發(fā)區(qū)的高檔樓盤的開發(fā)、投資客對新區(qū)、開發(fā)區(qū)遠景規(guī)劃的概念炒作，使得德州房價比前些年有了大幅提高。同時，購房者比以前更加理性，所有這些因素對開發(fā)商提出了更高的要求，要求產品的自身品質應符合市場需求，實行準確的價格策略和獨特而具有沖擊 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 力的推廣策略和銷售策略。 個人觀點 德州前幾年開始舊城改造，市府堅定了向東發(fā)展的方針，但是不鞏固西部、不鞏固老城區(qū)，新區(qū)開發(fā)只是紙上談兵，所以今后舊城區(qū)改造的力度應該會不斷加大； 德州的古運河是京杭大運河的一部分，德州也得此契機加入了中 國三十三城“運河申遺”活動。這些城市中大多是經濟發(fā)達城市，加強與他們的城市間聯系和互動，對德州的開發(fā)有莫大的好處，這就決定了鐵西和運河區(qū)域是德州市政府難以割舍的地方； 綜合以上可以看出，德州市政府不會棄西而去，我們的夏莊項目距離德州城區(qū)依然很近！ 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 三、德州房地產市場的機遇 在全球經濟一體化進程中，中國經濟已持續(xù)多年高速成長，德州國民經濟也持續(xù)高速增長，刺激了強大的消費需求，帶動了房地產全行業(yè)的高速發(fā)展。據政府公布資料測算，德州市 2021 年全年完成地區(qū)生產總值 1530 億元，同比增長 12%，按全 市人口 560 萬人計，人均為 27321 元，約 4000 美元，根據《世界發(fā)展銀行》和經濟學家?guī)炱澞虻难芯款A測，德州房地產市場目前處于高速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。 《世界發(fā)展銀行》：當人均 GDP 在 800— 4000 美元以內時 經濟學家 庫茲涅夫：《各國經濟的增長》 個人觀點 由此可見，德州市房地產市場方興未艾，在此背景下，萬源地產可以通過優(yōu)質產品形象導入市場，奠定未來發(fā)展基礎！ GDP增長速度 房地產業(yè)狀況 小于 4% 萎縮 4%5% 停止甚至倒退 5%8% 穩(wěn)定發(fā)展 8%10% 高速發(fā)展 10%以上 飛速發(fā)展 人均 GDP 房地產業(yè)狀況 800— 4000 以內 高速發(fā)展 4000— 8000 平穩(wěn)發(fā)展 超過 8000 衰退 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 四、本地典型物業(yè)分析 選擇標準 —— 市場銷售較成功的樓盤 —— 與夏莊項目開發(fā)物征相近的競爭樓盤 —— 反映德州城市房地產消費趨勢的樓盤 1）外海江南水郡 外海江南水郡位于德州市經濟開發(fā)區(qū)東風東路、晶華路、新河路、體育路圍合地塊，占地面積 640 余畝，總建筑面積約 56 萬平方米，規(guī)模宏大，是德州目前在建的最大樓盤，產品包括多層、小高層、高層、聯排 別墅、獨立別墅。目前在售雙拼產品面積約 250平方米，總售價 180 萬，均價 7200 元 /平米。 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 2）德百玫瑰園 德百玫瑰園位于開發(fā)區(qū)東風東路路南，沙河公園、大型市政廣場將其圍合，總規(guī)劃建筑面積 25 萬平方米，產品以花園洋房為主，即將入市產品為該項目二期，全部為純版西班牙風格花園洋房，建筑形式為四層，樓間距為 32 米。 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 本地典型物業(yè)分析 從德州市典型住宅樓盤分析中，可大致了解該市房地產商的開發(fā)思路，市場成熟程度，以及消費群體的需求狀況。 【規(guī)劃配套分析】 ? 以上樓 盤在規(guī)劃上，較 注重 內、 外部環(huán)境 的 營造 ， 提升小區(qū)檔次與品位 ； ? 建筑規(guī)劃設計逐步與 北京、深圳等成熟市場 接軌， 如江南水郡和 德百?玫瑰園 ； ? 注重 園林綠化，空間結構寬敞通透 ， 道路交通 設計 簡潔 。 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 【戶型價格分析】 ? 大戶 型 住宅 是 市場主流 ，在高品質項目中尤其明顯，如江南水郡和 德百?玫瑰園 中的類別墅產品； ? 內部結構趨向功能分區(qū)、人性化設計 ； ? 低密度產品市場認同度較好。 【營銷推廣分析】 ? 市場推廣操作方式單一，以廣告平面媒體為主，活動組織能力較弱； ? 項目定位和操作手法基本全套照搬一線城市成功樓盤。 【別墅市場分析】 目前 ，別墅需求相對旺盛，市場上在售類別墅多以雙拼和花園洋房為主，聯排別墅較為稀缺，市場售價約為 7000 元 /平米，花園洋房戶型面積在 130— 150 平米左右，雙拼別墅在 250 平米左右。在德州整體別墅類地產市場，小區(qū)整體規(guī)劃、產品設計、戶型結構、社區(qū)配套及環(huán)境方面水平尚可，但與華北其它城市北京、天津、沈陽、大連以及鄭州相比，也是有很大的市場差距，但由于有限的市 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 場供給，銷售情況依然良好，預示著極佳的市場進入機會。 —— 在滿足基本住房需求的基礎上需要更高層次的運營開發(fā)理念； —— 德州創(chuàng)新型地產項目品牌 的及時導入； 德州房地產市場需要什么 德州房地產市場的市場機會有哪些 房地產商域網 海量房地產資料下載 房商網 全國最低價銷售《 2021 房地產營銷策劃大全》聯系 ： 1053527879 —— 為市場提供品質更優(yōu)、性價比更高、附加值更多的產品和服務； —— 滿足