【正文】 工給排水之前確定， 避免無法排水 以減少 返工。 【建議四】 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 充分利用未開發(fā)用地，將其作為社區(qū)綠化的苗圃。鋪裝材料一般選用天然面或毛面石材，厚度一般在 1820mm，顏色以冷暖調(diào)或深淺色搭配為主，暖調(diào)、淺色為主。 【純樸】 景觀不同于 建筑，植物的適合和本地的氣候土質(zhì)都息息相關(guān)，盡量采用本地的植物和建筑材料，不僅能降低造價，也可以保證景觀效果以及維護(hù)的順利。面積控制在 300 平方米至 350 平方米之間。 —— 建筑色彩 以田園色調(diào)為主，適當(dāng)考慮白色調(diào)，局部可加較純的色彩加以點綴。 【共生與圖底】 建筑和環(huán)境的關(guān)系是一種共生的關(guān)系，是圖和底的關(guān)系。要調(diào)動建筑師的創(chuàng)作熱情并鼓勵出作品，同時要利用傳媒宣傳，經(jīng)典也是傳媒的結(jié)果。 【道路系統(tǒng)】 小區(qū)應(yīng)具備單獨的、完善的道路系統(tǒng)，包括車行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)。對土地價值的判斷，以及相應(yīng)的土地價值提升手段，是實現(xiàn)土地價值最大化的基本途徑。除此之外，在營銷推廣過程中還需及時收集和分析市場信息，提前預(yù)判市場和競爭對手的走勢，從而能夠?qū)Ω鞣N變化做出提前應(yīng)變，保證一步先則步步先。因此，客戶的現(xiàn)場感受、銷售的 流程設(shè)計、服務(wù)的細(xì)節(jié)關(guān)懷都成為關(guān)鍵，當(dāng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 前比較先進(jìn)的體驗營銷和服務(wù)營銷理念也正是強調(diào)的這一方面。 差異策略 —— 用差異樹立個性，用差異贏取勝機。因此，通過對行業(yè)專家、媒體等資源的整合，贏取專業(yè)口碑和意見領(lǐng)袖是資源整合的一個重要目的。 【品牌的細(xì)節(jié)追求】 “品牌源于細(xì)節(jié)”。因此， 本項目的戰(zhàn)略目標(biāo)之三是通過有效的營銷策略最大化實現(xiàn)項目的經(jīng)濟(jì)收益?！比f源地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的后來者，急需要樹立公司品牌的知名度和美譽度，品牌將是萬源地產(chǎn)跨區(qū)域發(fā)展的重要基石。項目占地約 250 畝，容積率按純 townhouse 產(chǎn)品 計算，可得總建筑面積為 萬平方米，土地成本 10 萬元 /畝，售價保守按 3500元 /平米 計算。 —— 經(jīng)人為建設(shè)，可以營造高品質(zhì)生活環(huán)境 項目所處區(qū)域目前來看周邊自 然條件一般，同時隨著項目開發(fā)，改善和再造景觀、生態(tài)環(huán)境的工程建設(shè)的鋪開，項目地塊的自然景觀資源與居住環(huán)境將很快得到很大程度的改善，這為本項目建設(shè)高品質(zhì)社區(qū)的定位將提供現(xiàn)實的可能性。就短期的規(guī)劃來看，尚看不出有改善的趨勢。除滿足原有的居住、投資等需求外，還要滿足客戶個性、喜悅等心理需求。 【理性與感性】 客戶在購買物業(yè)前有過置業(yè)經(jīng)歷的并不在少數(shù)，他們都有一次或一次以上的其它類型物業(yè)的置業(yè)經(jīng)歷，對物業(yè)價值的判斷以及置業(yè)時機的選擇具有一定的經(jīng)驗。別墅項目的消費水平，使他們對價格的抗性較弱，但購買物業(yè)時仍然有性價比，認(rèn)為價值與價格相當(dāng)時，才會促成購買。由于德州市近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，私營企業(yè)較多，因此，個體、私營企業(yè)主也將成為本項目的主要目標(biāo)客戶。 【品質(zhì)追求者】 他們可以沒有 Benz、 BMW，但他們不能沒有車；他們可以不停的加班，但不能不去茶館與朋友聊天 ?? ,這就是他們，一群忙碌著 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 的，但不斷追求生活品質(zhì)的人。因此，我們建議項目采取先發(fā)制人的市場策略，利用優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，傲視德州高端產(chǎn)品市場，引領(lǐng)郊區(qū)城市化開發(fā)潮流，成為德州高檔郊區(qū)型物業(yè)開發(fā)的藍(lán)本。 【別墅市場分析】 目前 ，別墅需求相對旺盛，市場上在售類別墅多以雙拼和花園洋房為主，聯(lián)排別墅較為稀缺，市場售價約為 7000 元 /平米，花園洋房戶型面積在 130— 150 平米左右，雙拼別墅在 250 平米左右。目前在售雙拼產(chǎn)品面積約 250平方米，總售價 180 萬，均價 7200 元 /平米。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。結(jié)合德州實際情況，德州的房地產(chǎn)呈現(xiàn)以下特征： 房地產(chǎn)投資量連年增長，建設(shè)規(guī)模連年突破 自 1997 年來，德城區(qū)房地產(chǎn)投資總額連年增加，從 2021 年的完成投資 億元、施工 萬平方米，到 2021 年的完成投資 億元、施工面積 萬平方米，僅僅用了 7 年的時間。 德州市總體規(guī)劃 按照《德州市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》的設(shè)想： 城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)為：“強化軸向骨架生長，構(gòu)建指狀城鎮(zhèn)空間”，最終形成“一帶兩翼”的城鎮(zhèn)空間格局。轄一區(qū)兩市 八縣和兩個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積 1． 03 萬平方公里，人口560 萬，其中德州市區(qū)人口約 70 萬。京滬、德石、濟(jì)邯和在建的京滬高速鐵路、德煙鐵路在此交匯，京福、濟(jì)聊、青銀高速公路穿境而過， 5 條國道、 14 條省道縱橫交錯，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，是國家公路運輸樞紐城市。 規(guī)劃確定了近期建設(shè)用地方向：重點是開發(fā)河?xùn)|新城，未來幾年內(nèi)，新城將圍繞行政中心、長河公園以及商業(yè)金融中心等建設(shè)進(jìn)行配套設(shè)施的完善，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和天衢工業(yè)園繼續(xù)發(fā)展，老城區(qū)逐步進(jìn)行改造。 人口增長使住宅需求更加旺盛 隨著德城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市政府大力啟動招商引資，加強各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使城區(qū)人口也得以迅速 膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。 個人觀點 德州前幾年開始舊城改造，市府堅定了向東發(fā)展的方針，但是不鞏固西部、不鞏固老城區(qū)，新區(qū)開發(fā)只是紙上談兵，所以今后舊城區(qū)改造的力度應(yīng)該會不斷加大； 德州的古運河是京杭大運河的一部分，德州也得此契機加入了中 國三十三城“運河申遺”活動。玫瑰園位于開發(fā)區(qū)東風(fēng)東路路南，沙河公園、大型市政廣場將其圍合，總規(guī)劃建筑面積 25 萬平方米，產(chǎn)品以花園洋房為主，即將入市產(chǎn)品為該項目二期，全部為純版西班牙風(fēng)格花園洋房，建筑形式為四層，樓間距為 32 米。 —— 知已知彼，百戰(zhàn)不殆：認(rèn)知市場，發(fā)現(xiàn)空白 目前，德州房地產(chǎn)市場上別墅和花園洋房銷售較好，高端置業(yè)群體需求旺盛，對于房地產(chǎn)市場發(fā)展相對不夠成熟的德州而言，市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍不完善，別墅、花園洋房供應(yīng)明顯不足，結(jié)合目前國內(nèi)別墅土地供應(yīng)的嚴(yán)格控制和項目容積率等因素綜合考慮，我們建議夏莊項目以雙拼、 townhouse 別 墅為產(chǎn)品主線，以花園洋房類為產(chǎn)品副線，進(jìn)入相對稀缺的德州高端產(chǎn)品市場，填補目前德州高檔近郊房地產(chǎn)市場空白，撥動市場興奮點，激起高端客戶的消費欲望。 一、主力客戶群體界定思考 —— 德州財智階層 將目標(biāo)客戶群體總體界定為“德州財智階層”，重要是考慮這一群體的共同屬性 —— 社會性，既他們在城市發(fā)展當(dāng)中所占有的特殊而重要的社會地位，及在社會當(dāng)中所起到的作用。一件商品在他們當(dāng)中的“口碑傳播”，有時比廣告的宣傳要來的更有效。 需求特征描述 【居住與投資】 滿足居住功能，改善居住條件和生活環(huán)境是客戶群體的基本需求特征；此外，在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的德州地區(qū)，投資房產(chǎn)已經(jīng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 成為財智階層主要的投資手段之一，因此，他們置業(yè)動機更傾向于投資自住兩相宜，對物業(yè)的品質(zhì)、所在區(qū)域的區(qū)位價值與升值前景同樣關(guān)注?！安亍迸c“露”主要體現(xiàn)在對產(chǎn)品整體的簡潔，局部的精致把握。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 三、客戶綜合評述 基本特征 —— 豐富的客戶資源，廣闊的市場空間 德州是一座 新興的工業(yè)城市，大量的外部資金和強大的民營資本正源源不斷地投入到這個城市之中。僅僅“物有所值” 是顯然不夠，他們在對產(chǎn)品、配套、區(qū)位、自然條件等硬件價值做出 “理性”判定的基礎(chǔ)上，對物業(yè)的服務(wù)價值、文化價值、品牌價值等“感性認(rèn)知”的關(guān)注度更高，而誘發(fā)其購買欲望的往往是這些硬件之外的感性附加因素。也是項目整體價值未來得以提升的基礎(chǔ)，為夏莊項目吸引德州置業(yè)者的關(guān)注提供了優(yōu)勢的資源條件，本案位于邢德公路南側(cè)，從德州市中心區(qū)到本案可由邢德公路直達(dá)，時間僅需要 10— 15 分鐘車程，符合現(xiàn)代都市生活的理想交通距離（半小時以內(nèi)），路況良好。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 經(jīng)過一期的建設(shè)，社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢已然呈現(xiàn) 。 人文景觀缺乏： 目前周邊為自然村莊，沒有較有影響力的自然生態(tài)景觀，同時也缺乏人文、歷史資源的沉淀，要求項目規(guī)劃時，必須通過再造工程，來營造相關(guān)概念，以增加吸引力。 管理目標(biāo) ：萬源地產(chǎn)正在進(jìn)入的高端項目市場，面臨著未來市場日趨激烈的競爭趨勢。 【品牌的強勢導(dǎo)入】 在本項目進(jìn)入市場前期，需要通過媒體宣傳、路演活動、小眾傳播、文本營銷等手段，將企業(yè)品牌已經(jīng)擁有的知名度和美譽度導(dǎo)入到項目品牌的樹立過程中，使項目從一開始就擁有市場的高起點。因此，細(xì)節(jié)的追求永無止境。因此，我們需要通 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 過媒體、論壇、政府代言等手段，充分借助運河以及鐵西整體發(fā)展的良好態(tài)勢。當(dāng)樹立起產(chǎn)品的差異化定位和差異化優(yōu)勢，本項目就已經(jīng)成功了一半。本人在操作項目的過程中，一直將基于項目自身條件的創(chuàng)新作為不斷追求的目標(biāo)。因此，領(lǐng)先策略的實現(xiàn)還需要項目操作者自身信息、知識、模式等的不斷更新。 【前瞻性】 本項目的規(guī)劃不僅要立足于現(xiàn)狀，更要著眼于未來。除滿足基本的生活需求外，要充分考慮一些小型的娛樂設(shè)施，如 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 網(wǎng)球場、游泳池、露天吧等。應(yīng)特別注意入口的裝飾，以及建筑轉(zhuǎn)折的交接關(guān)系。建議更多的運用院落，充分協(xié)調(diào)建筑和自然的關(guān)系。裝飾材料可考慮使用以涂料、外墻漆為主、局部使用石材襯托，塑造出自然的本土氣息。 3） 花園洋房 屬低密度住宅，一般容積率不超過 ，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐美、南洋 和現(xiàn)代 等風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 高，強調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū) ，且 普遍存在遠(yuǎn)郊一帶，花園洋房 日益受到歡迎，而隨著住宅消費能力的提高，從注重人的需求和居住行為的規(guī)律出發(fā)，住宅空間功能細(xì)化的趨勢會更加明顯，因此既是小康住 宅，又是低密度住宅，還能滿足消費者對住宅安全性、保健性、私密性、靈活性、舒適性和藝術(shù)性等方面的要求的花園洋房會日益受到市場的歡迎。 別墅是人們事業(yè)成功的標(biāo)志，是精彩人生的刻畫，別墅風(fēng)水直接則影響人們的事業(yè)財運等，因此不得不注意。 ④ 植物造景 ： 植物種植講究的是一種色彩的搭配合理、高低錯落、疏密結(jié)合。 實用規(guī)劃施工建議舉例： ① 推定標(biāo)高：標(biāo)高包含有道路標(biāo)高、建筑正負(fù)零標(biāo)高、擋土墻標(biāo)高、院落種植土標(biāo)高、硬地鋪裝標(biāo)高等。它涵蓋了商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施（包括郵政所、診所、文娛體育設(shè)施、書店、閱覽室、理發(fā)室、洗衣房、修理鋪等），集商業(yè)、文教和社區(qū)服務(wù)于一體，為周邊社區(qū)提供綜合性、全方位、多功能的生活服務(wù)。 【維護(hù)系統(tǒng)】 保潔系統(tǒng)，水處理系統(tǒng)，工程維修系統(tǒng)等。而對夏莊項目的定位，我認(rèn)為應(yīng)該從以下方面細(xì)分入手： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一、 夏莊項目整體定位思考 —— 夏莊項目是德州目前最純粹的類別墅項目； —— 夏莊項目是德州近郊最具品質(zhì)的樓盤； —— 項目的綜合素質(zhì)在區(qū)域內(nèi)幾乎沒有競爭對手，是當(dāng)之無愧的第一盤； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 綜合考慮以上背景，對夏莊項目整體市場定位的描述為： 萬源花墅香醍 緹香 墅 第七部分 項目營銷策略 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一、營銷策略總思路 獨立主題傳播推廣的營銷策略 項目 和 產(chǎn)品的 核心構(gòu)成要素 往往是 一些 獨立 的 主題和概念 ， 獨立主題 傳播推廣 的核心和關(guān)鍵是把握 這些 項目的思想靈魂 ， 或者說是確定 “ 獨立主題 ” 的引導(dǎo)方向。 客戶價值的深度挖掘 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 加強客戶服務(wù)意識，深度挖掘客戶價值。構(gòu)圖上宜簡潔 房地產(chǎn)商域網(wǎng)