【正文】 形象包裝策略 【 LOGO 標(biāo)識】 項目標(biāo)志 LOGO 標(biāo)識、廣告語應(yīng)充分體現(xiàn)物業(yè)定位特點，顯現(xiàn)現(xiàn)代、華美、溫馨、浪漫的格調(diào)。建立市場對項目綜合判斷的高度，針對夏莊項目的目標(biāo)客戶群來說（別墅類），價格并不是最敏感的因素，因此，一般意義的低開高走的價格優(yōu)惠對他們的觸動有限。更重要的是，良好的口碑傳播和品牌效應(yīng)，其所發(fā)揮的作用將是長期的、固化的、超值回報的！如定向推廣、情景體驗、全程服務(wù)模式、一對一銷售、客戶會等個性化的客戶推廣手段。從本質(zhì)上說客戶服務(wù)是一種營銷公關(guān)行為，它一方面可以拉近了發(fā)展商與消費者之間的心理距離，在聯(lián)絡(luò)感情的同時，形成良好的口碑傳播，促進企業(yè)和項目品牌的建設(shè)。包括創(chuàng)新的推廣手法、創(chuàng)新的廣告形式的使用，如媒體樓書、報中刊、銷售白皮書、新聞式廣告等多種手段的組合運用。在產(chǎn)品營銷中，要最大化展示產(chǎn)品創(chuàng)新的價值是產(chǎn)品營銷的核心，對產(chǎn)品所蘊涵的建筑文 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 化資源進行充分的利用，做到以下幾點： —— 產(chǎn)品的創(chuàng)新要突出 —— 產(chǎn)品的亮點要強化 —— 產(chǎn)品的內(nèi)涵要多元 —— 產(chǎn)品的細節(jié)要挖掘 產(chǎn)品營銷的關(guān)鍵是如何將產(chǎn) 品語言有效地轉(zhuǎn)化為市場語言。 主題營銷是充分體現(xiàn)項目核心價值的關(guān)鍵要素。 它是建立在對 市場消費、社會文化的需求空白和熱點問題 的 研究、分析 基礎(chǔ)之上，以立體的、互動的 傳播模式 ，通過多條獨立的推廣 傳播 主線，在項目推廣期內(nèi)的每個階段 推出 不同的 “ 獨立主題 ” ， 并 運用整合營銷傳播的組合手段 (廣告 策 略、公關(guān) 策 略和促 進策 略 )進行全方位的沖擊 ， 避免了單純靠廣告密度取勝的做法，從而達到營銷傳播投入產(chǎn)出效果的最優(yōu)化。 涵璧灣 萬源 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 附表：項目賣點組織 賣點類型 賣點 主打賣點 品質(zhì)生活，由我創(chuàng)造 產(chǎn)品優(yōu)勢 —— 純粹的 townhouse 別墅，是稀缺的資源 最具投資價值，最具性價比 營造賣點 德州品質(zhì)樓盤標(biāo)桿 成熟社區(qū)，配套齊全 內(nèi)部豐富景觀 新款戶型 完善配套 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 四、夏莊項目定位 定位原則 沿著夏莊項目定位的內(nèi)涵，對項目定位應(yīng)該遵循以下幾個原則： —— 放大項目的產(chǎn)品優(yōu)勢 — 極具性價比的高品質(zhì)社區(qū) —— 表現(xiàn)一種新生活方式 — 完美理想城市近郊生活 —— 傳達項目高素質(zhì)形象 — 純正品質(zhì)的上層生活空間 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 定位基礎(chǔ)（見表） 夏莊項目 規(guī)模 250 畝， 萬平方米 景觀 景觀營造，實現(xiàn)生活在風(fēng)景里 產(chǎn)品 純粹的歐美風(fēng)情聯(lián)排別墅 客戶 城市高端人群 市場時機 別墅類產(chǎn)品稀缺 開發(fā)理念 地產(chǎn)人本主義，倡導(dǎo)全新生活 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 夏莊項目一期案名提議 考慮到項目地塊的綜合價值，在自然景觀、人文歷史、商業(yè)繁華等方面缺少較有亮點的題材，因此，在給高檔住宅項目命名時，增加了對有人文意義的案名的考慮。所以，我們要尋找“ 離自然很近，距繁華不遠”的置業(yè)節(jié)點，以承載我們對品質(zhì)生活、格調(diào)生活的終極追求。涵璧灣 德州品質(zhì)化生活的典范之作 —— 承載社會精英終極置業(yè)夢想之地 詮釋： 21 世紀，我們需要怎樣的生活？不是大魚大肉、不是燈紅酒綠、不是以居住在喧囂的城市中心 為自豪，而是走出去，去親近自然、去享受寧靜、去尋找一種質(zhì)樸的心靈回歸。 第六部分 項目總體定位 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 總體定位邏輯流程 ： 一個項目的成敗，很大程度上在立項之初就已經(jīng)決定了，因為立項意味著項目定位的基本完成，項目定位直接關(guān)系到項目的開發(fā)理念，關(guān)系到項目賣什么和賣給誰的問題，所以定位是需 要在開發(fā)之初科學(xué)論證和仔細斟酌的問題。 個人觀點 本項目所提供的服務(wù)可以在 上述幾大系統(tǒng)的全面性中凸顯個性，考慮到業(yè)主的尊貴，可以提出獨特的服務(wù)標(biāo)準和理念，不一定要面面俱到。在傳統(tǒng)的、常規(guī)的服務(wù)配套之外，我們還可充分考慮目標(biāo)客戶群的居住特征，提供最具磁場效應(yīng)的特色服務(wù)配套。 【家政服務(wù)系統(tǒng)】 無償服務(wù)部分，有償服務(wù)部分等。 【 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng) 】 電子商務(wù)系統(tǒng) ， 遠程醫(yī)療保健系統(tǒng) 等。 【設(shè)備自動化管理系統(tǒng)】 停車自動管理系統(tǒng) ， 燈光自動控制管理系統(tǒng) ， 公共設(shè)備自動控制系統(tǒng) ， 公共消防報警以及控制系統(tǒng) 等。鄰里中心的位置選擇應(yīng)注重未來整個社區(qū)的方便性。其特點是有序、規(guī)范、配套 。 會所的設(shè)置 —— 鄰里中心 鄰里中心是一種新穎的社區(qū)服務(wù)形式。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ③ 建筑正負零標(biāo)高推定：建筑正負零標(biāo)高（含地下層層高）影響到排水系統(tǒng)、入庫車道坡度等，建筑正負零標(biāo)高應(yīng)以院落入口大門中點對應(yīng)的組團路中線標(biāo)高為參考點，建筑正負零 標(biāo)高（含地下層層高）最好能在施工給排水之前確定， 避免無法排水 以減少 返工。一般主干道路（沒有入口地方）坡度不宜 %；組團路、有入口的主干道路坡度在 %最適宜，不宜 %；入庫車道坡度最適宜值為 — %，不宜 %；前院落開闊 ， 草坪坡度最適宜值為 %，別墅兩側(cè)、院落圍墻邊可設(shè)計 %小陡坡。這又以道路標(biāo)高和建筑正負零標(biāo)高 尤 為重要，道路標(biāo)高和建筑正負零標(biāo)高決定擋土墻標(biāo)高和 院 落種植土標(biāo)高，擋土墻標(biāo)高反過來又制約道路標(biāo)高的推定。 【建議五】 景觀營造中，注意微地形的運用，以豐富社區(qū)景觀的層次性。 【建議四】 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 充分利用未開發(fā)用地，將其作為社區(qū)綠化的苗圃。 【建議三】 前期盡可能地多用密植速生的手段，形成景觀的規(guī)模。結(jié)合特定人群審美情趣，應(yīng)多選用高大喬木為主，最好這是些珍貴品種，但應(yīng) 遵循 植物生長特性，以本地植物為主。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ③ 戶外防腐木制品：必須做好防腐處理，常用戶外防腐木制品尺寸有，木棧臺板厚 2538mm，木欄桿高度適宜 值 ，木欄桿柱子適宜值120140mm，木花架柱子適宜值 150180mm，花架條及橫梁適宜值（ 5070） X（ 150180） mm，木花箱高度適宜值在 450600mm，不宜 800mm。鋪裝材料一般選用天然面或毛面石材，厚度一般在 1820mm，顏色以冷暖調(diào)或深淺色搭配為主，暖調(diào)、淺色為主。 水體一般不宜過大，深度一般適宜值 ～ 。 實用造景技術(shù)舉例： ① 內(nèi)部水系：內(nèi)湖護坡建議采用自然石構(gòu)建，以自然緩坡成自然形態(tài)， 要做到與自然環(huán)境 渾然一體 。 小區(qū)內(nèi)設(shè)有內(nèi)部道路及其它事物，這些也應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)風(fēng)水細節(jié)，避免過多的人為形煞，如道路直沖或反弓等 。 【純樸】 景觀不同于 建筑，植物的適合和本地的氣候土質(zhì)都息息相關(guān)，盡量采用本地的植物和建筑材料，不僅能降低造價，也可以保證景觀效果以及維護的順利。 —— 目前，在德州房地產(chǎn)市場，有花園洋房背景的多層產(chǎn)品，銷售狀況較好，市場認同度高，如 德百?玫瑰園 的花園洋房。 夏莊項目多層住宅部分的產(chǎn)品規(guī)劃，為什么要考慮采用花園洋房產(chǎn)品形態(tài)？主要是基于以下考慮： —— “夏莊”項目地塊目前為生地，市場對地塊難以建立價值預(yù)期，而目前德州較多多層樓盤銷 售均價在 2500 元 /㎡左右。價格比城里的高檔公寓低，適合更多的有一定購買能力的人作為第一居所 ， 面積控制在 200 平方米至 250 平方米之間 。面積控制在 300 平方米至 350 平方米之間。 （注：由于這種物業(yè)類型組合，可能會略微損失一點容積率以換取整體品質(zhì)的提升。 【產(chǎn)品構(gòu)成】 夏莊項目住宅產(chǎn) 品類別一覽 （按居住占地面積計） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 —— 從市場來看，目前德州市場別墅和花園洋房類多層開發(fā)量較少，前景樂觀； —— 從項目定位來看，本項目交通方便，適合作第一居所； —— 從客戶定位來看，追求實用與尊貴感并重； —— 從產(chǎn)品創(chuàng)新來看，萬源應(yīng)該創(chuàng)立新的高檔項目產(chǎn)品形象； —— 從經(jīng)營的目標(biāo)來看，我們要打造德州市高品質(zhì)樓盤的典范。通過突出重點增強裝飾效果，并達到控制造價的目的。 —— 建筑色彩 以田園色調(diào)為主，適當(dāng)考慮白色調(diào)，局部可加較純的色彩加以點綴。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【 產(chǎn)品風(fēng)格 】 以歐美建筑形式的手法詮釋。建筑材料是構(gòu)成空間的重要因素，更多的利用本地建筑材料，會使建筑更具有地方文脈和特色。 【空間與材料】 與西方的正空間相比較，中國人更重視負空間的利用，也就是院落空間的利用。 【共生與圖底】 建筑和環(huán)境的關(guān)系是一種共生的關(guān)系，是圖和底的關(guān)系。其中蘊涵了建筑和環(huán)境的關(guān)系，建筑和人的關(guān)系，建筑的材料表現(xiàn)等諸多方面的問題。 【現(xiàn)代】 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 在利用新技術(shù)新材料的基礎(chǔ)上，更重視新的審美意識新的建筑觀念。有細節(jié)有轉(zhuǎn)折有裝飾并且都能做得到位，不僅是出精品的必要，也符合主力目標(biāo)客戶群消費心理。要調(diào)動建筑師的創(chuàng)作熱情并鼓勵出作品，同時要利用傳媒宣傳，經(jīng)典也是傳媒的結(jié)果。 以下原則應(yīng)該成為貫穿項目發(fā)展的全過程，并得到有效的執(zhí) 行。對于服務(wù)性設(shè)施要充分利用現(xiàn)代技術(shù)。 【配套系統(tǒng)】 由于片區(qū)發(fā)展出于剛起步的階段，對社區(qū)內(nèi)配套的要求非常高。 【道路系統(tǒng)】 小區(qū)應(yīng)具備單獨的、完善的道路系統(tǒng)，包括車行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)。 地位 【夏莊項目的地位】 夏莊項目的陽光序曲 ——— 調(diào)性的選擇，風(fēng)情、浪漫、簡約 、精致 夏莊項目形象宣言 ———— 德州市場品質(zhì)樓盤代表，新都市生活的形象展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 相對獨立的居住社區(qū) ——— 自身價值的完善，是獨立、自由空間的藝術(shù)品 領(lǐng)跑城市房地產(chǎn)市場 ——— 超前一步，前瞻力表現(xiàn)，占領(lǐng)江湖至尊地位 品牌價值的雙重性 ———— 項目品牌和企業(yè)品牌提升 建議 【宏觀把握】 建立在對地塊認識的基礎(chǔ)上，對用地進行綜合利用，并采用不同的局部容積率來調(diào)整用地的結(jié)構(gòu)。雖然現(xiàn)在項目沒有位于德州行政區(qū)內(nèi)，但項目的前景是令人鼓舞的，總體規(guī)劃的適當(dāng)超前，才能使本項目在未來的競爭中立于不敗之地。 資源利用最大化 —— 這是針對任何項目都要認真面對的問題，充分挖掘用地內(nèi)以及用地周邊的自然和人文資源，是提升 項目價值的根本，如何形成對自然景觀的利用，以及人文傳統(tǒng)的弘揚，這是規(guī)劃設(shè)計時必須嚴肅面對的問題。對土地價值的判斷，以及相應(yīng)的土地價值提升手段，是實現(xiàn)土地價值最大化的基本途徑。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一、總體規(guī)劃建議 目標(biāo) 我們的目標(biāo) —— “打造德州城市近郊品質(zhì)樓盤”，項目類別墅產(chǎn)品的定位本身已經(jīng)決定了本項目的高端性，項目要求我們必須把項目塑造成新時代的新經(jīng)典，這是項目的目標(biāo)，也是所有建議的前提。 經(jīng)驗例示 —— 市場競爭的最高境界是無競爭，也就是說只有進入了一個無競爭的領(lǐng)域，也就找到了我們的藍海?！钡轮莸靥幁h(huán)渤海灣經(jīng)濟圈，雖然目前房地產(chǎn)發(fā)展尚未達到一線城市水平，但隨著整個經(jīng)濟圈的發(fā)展，外來企業(yè)的進入和本地企業(yè)的成 長都會