【正文】 古就有“九達(dá)天衢，神京門(mén)戶”之稱。 德州北依京津，南靠濟(jì)南，西接德州，東連渤海灣，處在渤海灣經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)，是華東、華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的連接帶，有著“南北借力、東西逢源”的地緣優(yōu)勢(shì)。 “一帶”指德濟(jì)城鎮(zhèn)密集發(fā)展帶，依托省級(jí)城市發(fā)展軸和山東半島城市群，培育德濟(jì)城鎮(zhèn)發(fā)展帶的形成；“兩翼”指在德州東北方向和西南方向的兩條規(guī)劃高速和現(xiàn)狀腹地聯(lián)系的基礎(chǔ)上，構(gòu)造次級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸，滿足德州自身的腹地要求。 開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資 目前市中心德城區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)日漸繁榮。同時(shí)，近年來(lái)隨著德州市房 地產(chǎn)迅猛發(fā)展的影響，在此形勢(shì)下，市中心、開(kāi)發(fā)區(qū)的高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)、投資客對(duì)新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃的概念炒作，使得德州房?jī)r(jià)比前些年有了大幅提高。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 2）德百在德州整體別墅類(lèi)地產(chǎn)市場(chǎng)，小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套及環(huán)境方面水平尚可，但與華北其它城市北京、天津、沈陽(yáng)、大連以及鄭州相比，也是有很大的市場(chǎng)差距，但由于有限的市 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 場(chǎng)供給，銷(xiāo)售情況依然良好，預(yù)示著極佳的市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 個(gè)人觀點(diǎn) 在預(yù)期市場(chǎng)供給量大幅攀升的趨勢(shì)下，提前啟動(dòng)項(xiàng)目，搶占市場(chǎng)先機(jī)，避免客戶分流，為樹(shù)立市場(chǎng)形象 和后期銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 【時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)者】 他們可以在兩天之內(nèi)往返于三個(gè)相距 1000 公里以上的城市，但勻出一個(gè)完整的時(shí)間去影院看部電影對(duì)他們卻是一種奢侈，時(shí)間對(duì)這一人群來(lái)說(shuō)，是伙伴，但更是競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手，他們只有不斷的“戰(zhàn)勝”時(shí)間，才能獲得更大的空間。 【置業(yè)經(jīng)歷】 通常情況下置業(yè)的經(jīng)歷與個(gè)人的發(fā)展經(jīng)歷基本同步，大都有一個(gè)由低到高的過(guò)程，尤其是別墅，所要求的購(gòu)買(mǎi)能力一般情況下難以在短時(shí)間內(nèi)得到滿足，需要一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的積 累期限，而在這個(gè)期限內(nèi)，則以其它類(lèi)型的物業(yè)來(lái)過(guò)渡。對(duì)物業(yè)的價(jià)值判斷有長(zhǎng)遠(yuǎn)的看法，既重視現(xiàn)有條件對(duì)自己需求的滿足，同時(shí)考慮到將來(lái)物業(yè)的價(jià)值與利用，多次的置業(yè)經(jīng)歷使得他們對(duì)物業(yè)價(jià)值較為敏感，有較為成熟的判斷力，能夠準(zhǔn)確地找到物業(yè)現(xiàn) 在與將來(lái)的價(jià)值。這部分人有相對(duì)較高的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)事物有較強(qiáng)的分析判斷能力，購(gòu)物決策偏于理性，屬于“思考型 ”，有較高的審美情趣。對(duì)于類(lèi)別墅項(xiàng)目而言，他們除了對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的“硬件”相當(dāng) “挑剔”，對(duì)產(chǎn)品所蘊(yùn)涵的附加值等“軟件”要求也相當(dāng)“苛刻”，功能需求朝著多元化、完善的方向發(fā)展；從某種意義上看，心理需求則相對(duì)簡(jiǎn)約，他們追求的是與自然的融合，由環(huán)境和建筑給人創(chuàng)造的 一種生活意境。因此，本項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)要考慮到解決生活配套的問(wèn)題。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 —— 周邊配套相對(duì)匱乏，需要解決生活配套問(wèn)題 項(xiàng)目周邊市政、商業(yè)、文化、教育、休閑等配套空白，要求項(xiàng)目自身一定要解決生活配套不足的問(wèn)題。銷(xiāo)售周期約 3 年，建設(shè)周期約 5 年。毫無(wú)疑問(wèn)，本項(xiàng)目將成為萬(wàn)源地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的制高點(diǎn)，它必將成為公司品牌的重要象征。 二、競(jìng)爭(zhēng)策略 面對(duì)新的項(xiàng)目形態(tài)、新的目標(biāo)客戶、和新的市場(chǎng)環(huán)境，為實(shí)現(xiàn)以上提及的三大戰(zhàn)略目標(biāo)，應(yīng)該采取什么樣的競(jìng)爭(zhēng)策略？我們建議： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 從品牌出發(fā)系統(tǒng)地展開(kāi)項(xiàng)目工作，充分整合資源，追求差異化個(gè)性，保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，最終達(dá)成預(yù)期的戰(zhàn)略目標(biāo)。細(xì)節(jié)是市場(chǎng)口碑傳播的主要?jiǎng)右?，可以是戶型設(shè)計(jì)的一個(gè)局部，可以是銷(xiāo)售人員的一句表達(dá)， 也可以是服務(wù)人員的一個(gè)舉動(dòng)。常見(jiàn)的整合手段包括：舉辦專題論壇、參加行業(yè)展會(huì)等。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【產(chǎn)品差異】 有人認(rèn)為“房地產(chǎn)已進(jìn)入產(chǎn)品同質(zhì)化時(shí)代”，但我認(rèn)為產(chǎn)品的差異化追求永遠(yuǎn)不可忽視，這是項(xiàng)目成功 的基礎(chǔ)。如果說(shuō)產(chǎn)品是足球比賽的后場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)是中場(chǎng)、那么項(xiàng)目體驗(yàn)就是前鋒的臨門(mén)一腳，攻破客戶的心理防線，就必須在這一環(huán)節(jié)拿出與常規(guī)不同的策略手段。 【不斷的更新】 “百舸爭(zhēng)流，不進(jìn)則退。 對(duì)本項(xiàng)目用地的區(qū)域價(jià)值判斷，以及用地細(xì)分之后的價(jià)值判斷是總體規(guī)劃的基本起點(diǎn)，沒(méi)有這樣的判斷，規(guī)劃體系和價(jià)值體系很有可第五部分 物業(yè)發(fā)展建議 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 能會(huì)產(chǎn)生背離，最終會(huì)影響到項(xiàng)目的成敗，所以不可不慎。 【開(kāi)放空間系統(tǒng)】 要形成社區(qū)的活動(dòng)核心、景觀核心，并有效提高周邊房產(chǎn)的價(jià)值。 【精致】 簡(jiǎn)潔不等于粗糙，目前建筑設(shè)計(jì)中最缺乏的決不是大膽的構(gòu)思，而是對(duì)建筑細(xì)節(jié)充分的關(guān)注。建筑是景觀的背景，景觀又是建筑的背景，相互融合成為一個(gè)美妙的場(chǎng)所。 —— 建筑裝飾 采取集中裝飾的手法，形成繁與簡(jiǎn)的強(qiáng)烈對(duì)比。 2） Townhouse 聯(lián)排 house 以及 48 拼 house，是夏莊項(xiàng)目的主流產(chǎn)品， TOWNHOUSE 一般位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，既屬于城市范疇又不是市中心，既滿足了人們 親近自然、實(shí)現(xiàn)別墅夢(mèng)想的愿望，又有比較方便的交通、市政條件及各種生活設(shè)施配套。 此外， 本項(xiàng)目 規(guī)模較大， 全面綠化造景會(huì)造成資金壓力過(guò)大，建議首先將小區(qū)入口部分著重造景。戶外臺(tái)階寬高最適宜值為 (300330)mmX150mm,臺(tái)階面板厚度約 50mm，壓頂面板厚度約 5080mm。并且根據(jù)開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，調(diào)整各塊用地的臨時(shí)功能。 四、配套設(shè)施建議 本項(xiàng)目的社區(qū)配套將是項(xiàng)目發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵因素，由于片區(qū)市政配套不齊全，無(wú)周邊地產(chǎn)項(xiàng)目配套可借用，必須通過(guò)項(xiàng)目自身的建設(shè)來(lái)盡可能解決業(yè)主的生活問(wèn)題。 【信息管理系統(tǒng)】 有線及衛(wèi)星電視系統(tǒng) ， 小區(qū)物業(yè)管理綜合性信息系統(tǒng) ， 區(qū) 內(nèi) 計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 等 。 由于時(shí)間和諸多客觀條件的制約，對(duì)于夏莊項(xiàng)目整體的綜合研判還有待深入，因此，僅根據(jù)相關(guān)資料信息，對(duì)夏莊項(xiàng)目整體定位作一些參考性建議。 建議案名： 萬(wàn)源 媒體資源的創(chuàng)造性運(yùn)作 創(chuàng)造性地使用媒體，與媒體進(jìn)行深度合作，形成良性的互動(dòng)模式，創(chuàng)造一個(gè)媒體與企業(yè)互動(dòng)的雙贏模式。而且夏莊項(xiàng)目在產(chǎn)品定位 方面比較純粹 —— 德州近郊純粹別墅區(qū)，所以其它竟?fàn)幷呤遣蝗菀壮降?，因而價(jià)格有市場(chǎng)較大的支持空間。另一方面又實(shí)實(shí)在在促成了產(chǎn)品的銷(xiāo)售，達(dá) 到了發(fā)展商最直接的經(jīng)濟(jì)預(yù)期和目的。 就本項(xiàng)目而言，充分挖掘 “德州近郊純粹別墅區(qū)”、“全新 更高層次生活方式” 主題所蘊(yùn)涵的物質(zhì)主題和文化主題，聯(lián)動(dòng)相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)題材外延，在推廣過(guò)程中予以反復(fù)的強(qiáng)化和豐富，從而體現(xiàn)夏莊項(xiàng)目產(chǎn)品主題所形成的唯一性、差異化的品牌特征。但是，我們又不能離開(kāi)城市，因?yàn)槟抢锸俏覀兩鐣?huì)中堅(jiān)階層的事業(yè)之地、人生競(jìng)技之舞臺(tái)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 特色文化配套和服務(wù) 客戶對(duì)生活向住屬于自己的靈性空間，向往人與環(huán)境不著痕跡的契合。 建議項(xiàng)目設(shè)置集中的鄰里中心來(lái)滿足社區(qū)的配套，既滿足居民的生活，又可設(shè)計(jì)美觀的建筑造型，增強(qiáng)社區(qū)景觀。展示區(qū)十棟別墅當(dāng)初就是沒(méi)有詳推各種標(biāo)高關(guān)系，造成個(gè)別入口設(shè)計(jì)不完美，造成入庫(kù)車(chē)道坡度偏大，達(dá)到 %，影響到院落車(chē)道大門(mén)的設(shè)置。 規(guī)劃建議 【建議一】 交通系統(tǒng)的景觀設(shè)置注意多用樹(shù)，具有一定遮擋的作用，形成住宅與交通的隔離 【建議二】 要形成較大的核心公 共景觀區(qū)，和建筑配套一同形成社區(qū)的公眾中心，其歡快的氣息將成為小區(qū)的標(biāo)識(shí)之一。同樣，內(nèi)部串流水溪、疊瀑建議采用仿效自然形成手法構(gòu)建?？梢韵胂?，如在“夏莊”設(shè)立普通多層住宅產(chǎn)品，沒(méi)有任何創(chuàng)新的品種，沒(méi)有與市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品形成有效區(qū)隔，在相對(duì)較遠(yuǎn)、配套不齊的條件下，項(xiàng)目銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)極大。 個(gè)人觀點(diǎn) 項(xiàng)目產(chǎn)品線應(yīng)以聯(lián)排為主打產(chǎn)品，雙 拼別墅為輔助產(chǎn)品，兼顧部分多層花園洋房，打造純別墅生活社區(qū)。 【裝飾與風(fēng)格】 采取重點(diǎn)裝飾的手法，在繁與簡(jiǎn)的強(qiáng)烈對(duì)比中追求建筑的個(gè)性。 理念 歐美風(fēng)格的建筑， 深刻的揭示了建筑的一種內(nèi)涵。 二、建筑設(shè)計(jì)建議 原則 當(dāng)前的高檔住宅往往是一種堆砌，往自然里堆砌建筑、用昂貴的材料堆砌建筑、用夸張的風(fēng)格詮釋建筑，但從歷史卻無(wú)情的證明，經(jīng)典建筑從來(lái)就不是堆砌出來(lái)的，而是一種對(duì)環(huán)境和材料的創(chuàng)造性把握。 【差異性】 尋找項(xiàng)目的差異性始終是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，突出的產(chǎn)品特點(diǎn)是本項(xiàng)目是否能成為“品質(zhì)樓盤(pán)的”必要條件，勇于創(chuàng)新，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新應(yīng)該是不變的法則?？v觀市場(chǎng)這些年，任何一個(gè)銷(xiāo)售火爆的項(xiàng)目，無(wú)一不是市場(chǎng)的創(chuàng)新和領(lǐng)先者。 【標(biāo)準(zhǔn)的樹(shù)立】 標(biāo)準(zhǔn)的制定者，必然在競(jìng)爭(zhēng)中處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位。因此，為使本項(xiàng)目真正實(shí)現(xiàn)最終戰(zhàn)略目標(biāo)，就必須通過(guò)差異化的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)突破，解決信息傳播的到達(dá)率、活動(dòng)的吸引力、客戶渠道拓展、營(yíng)銷(xiāo)道具設(shè)計(jì)等等問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中需要整合的資源也跨越多個(gè)行業(yè)，如教育資源的整合、文化元素的注入、客戶服務(wù)平臺(tái)的搭建等等。 整合策略 —— 站在巨人的肩膀上，我們能看的更遠(yuǎn)。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到配套功能、從媒體宣傳到活動(dòng)設(shè)計(jì)、從客戶維系到物業(yè)服務(wù)，都是品牌建立和維護(hù)的重要手段。因此， 本項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)之二是積累萬(wàn)源自身的“品質(zhì)地產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造具有競(jìng)爭(zhēng)力的高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項(xiàng)目威脅分析 德州向東發(fā)展： 本案地處德州西南，但是德州城市發(fā)展方向卻是往東，使得項(xiàng)目的升值預(yù)期減弱 ； 德州人對(duì)在河北置業(yè)的偏見(jiàn) ：本案隨離德州城區(qū)近在咫尺，但畢竟屬于河北地界，德州消費(fèi)者對(duì)此的抗性有多大，是個(gè)不確定因素； 異地銷(xiāo)售的推廣困難 ：本案后期的銷(xiāo)售推廣主要面向德州，作為外地項(xiàng)目，德州房管部門(mén)勢(shì)必會(huì)“格外關(guān)照”。 產(chǎn)品線大大改觀，無(wú)論是戶型、立面、材質(zhì)、工藝均不是同類(lèi)產(chǎn)品可比擬。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【地形分析】 地塊為大平原特征地形，平坦無(wú)垠，地塊西側(cè)略微隆起。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一、區(qū)域位置 本項(xiàng)目位于德州市西南方向， 處于德州與故城交界地帶， 北臨邢德公路，距離德州市區(qū) 5 公里 。 從目前德州高端物業(yè)市場(chǎng)的客戶來(lái)看，仍以年齡為 3045 的客戶為主體，大都 有一次或多次置業(yè)經(jīng)歷，具有現(xiàn)代都市生活情結(jié)的德州財(cái)智階層是絕對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體，但從眾多新興行業(yè)中崛起的財(cái)富新生代逐漸出現(xiàn)在別墅客戶群體中，強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和對(duì)生活品質(zhì)的高要求，讓他們成為類(lèi)別墅住宅客戶群的新生力量，較高的文化修養(yǎng)，鮮明的個(gè)性，現(xiàn)代化的生活模式，對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性與品質(zhì)均提出了較高的要求，他們，正逐漸成為高端類(lèi)物業(yè)消費(fèi)群體不可忽視的生力軍，是本項(xiàng)目應(yīng)該注意挖掘的潛在消費(fèi)群體。 【新與故】 他們或許經(jīng)歷了文革，經(jīng)歷了改革開(kāi)放，對(duì)新事物有相當(dāng)?shù)呐袛嗄芰Γ粫?huì)盲 目跟從，但會(huì)以開(kāi)放的心態(tài)來(lái)面對(duì)新生事物。 【共性與個(gè)性】 具備別墅購(gòu)買(mǎi)力和通過(guò)高端物業(yè)的消費(fèi)來(lái)滿足個(gè)性是他們的共性，但在個(gè)體需求上，他們又不愿隨大流，從俗，他們希望通過(guò)物業(yè)來(lái)體現(xiàn)個(gè)性和尋求自我開(kāi)拓的空間，對(duì)物業(yè)的建筑風(fēng)格，產(chǎn)品個(gè)性化關(guān)注度較高，既能滿足現(xiàn)代生活功能，又具有鮮明個(gè)性的物業(yè)對(duì)他們有較強(qiáng)的吸引力。 【區(qū)域】 我們所作的客戶區(qū)域的分析并非客戶的現(xiàn)居住地，而是以本地或外地、國(guó)內(nèi)或海外等標(biāo)準(zhǔn)對(duì)客戶進(jìn)行劃分。 第二部分 目標(biāo)消費(fèi)群體分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 群體底線 這一人群在整個(gè)社會(huì)的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者”，他們有穩(wěn)定的家庭收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的經(jīng)濟(jì)底線。 —— 先發(fā)制人 后發(fā)制于人：搶占先機(jī)，引領(lǐng)潮流 由于別墅產(chǎn)品及花園洋房市場(chǎng)相對(duì)的空白，相信其他開(kāi)發(fā)商業(yè)已注意到，如果他們大舉進(jìn)入這一領(lǐng)域，屆時(shí)，必然有高端類(lèi)產(chǎn)品（別墅或高檔多層）項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)放量將逐漸增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈，待市場(chǎng)成熟后，優(yōu) 勝劣汰的市場(chǎng)規(guī)律將主導(dǎo)整個(gè)德州別墅市場(chǎng)。 【規(guī)劃配套分析】