【正文】 可觀的經(jīng)濟效益和品牌效益。 一、主力客戶群體界定思考 —— 德州財智階層 將目標(biāo)客戶群體總體界定為“德州財智階層”，重要是考慮這一群體的共同屬性 —— 社會性，既他們在城市發(fā)展當(dāng)中所占有的特殊而重要的社會地位，及在社會當(dāng)中所起到的作用。 群體特征 【社會中堅層】 這是一個推動社會發(fā)展的中堅層，他們也有決策權(quán)與導(dǎo)向權(quán)，但他們不掌控社會的大方向，他們是在既定的社會大方向下努力推進的人群，他們是整個社 會的平衡層，他們承擔(dān)的是來自社會、企業(yè)、家庭多方的責(zé)任。一件商品在他們當(dāng)中的“口碑傳播”，有時比廣告的宣傳要來的更有效。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【職業(yè)】 企業(yè)中高層管理者、高級職業(yè)經(jīng)理人和本地的政府官員、灰色收入群體等是本項目的目標(biāo)客戶群體。 需求特征描述 【居住與投資】 滿足居住功能，改善居住條件和生活環(huán)境是客戶群體的基本需求特征；此外，在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的德州地區(qū)，投資房產(chǎn)已經(jīng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 成為財智階層主要的投資手段之一，因此，他們置業(yè)動機更傾向于投資自住兩相宜，對物業(yè)的品質(zhì)、所在區(qū)域的區(qū)位價值與升值前景同樣關(guān)注。 消費特征描述 【價格與價值】 “一分錢，一分貨”，是指他們的判斷標(biāo)準(zhǔn)，對價值的認(rèn)可程度直接決定他們對價格的認(rèn)同與否，他們認(rèn)為有價值的、他們需要的東西，可能會不惜重金歸為已有。“藏”與“露”主要體現(xiàn)在對產(chǎn)品整體的簡潔，局部的精致把握。相反，他們對有些歷史淵源的、有人文價值的東西情有獨鐘，尤其是具有一定中國傳統(tǒng)文化情結(jié)的人士，對具有一定文化底蘊的物業(yè)，更可能成為該群體追捧的目標(biāo)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 三、客戶綜合評述 基本特征 —— 豐富的客戶資源，廣闊的市場空間 德州是一座 新興的工業(yè)城市，大量的外部資金和強大的民營資本正源源不斷地投入到這個城市之中?，F(xiàn)代人在住房方面的考慮不單單居住和功能完善 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 等功能需求，更多的是需要滿足個性需求、個人心理需求，體現(xiàn)出個性化和唯一性。僅僅“物有所值” 是顯然不夠，他們在對產(chǎn)品、配套、區(qū)位、自然條件等硬件價值做出 “理性”判定的基礎(chǔ)上，對物業(yè)的服務(wù)價值、文化價值、品牌價值等“感性認(rèn)知”的關(guān)注度更高，而誘發(fā)其購買欲望的往往是這些硬件之外的感性附加因素。 項目周邊的配套設(shè)施現(xiàn)在幾乎是一片空白，市政與生活配套都極其匱乏，這是項目開發(fā)必須要面臨和解決 的問題。也是項目整體價值未來得以提升的基礎(chǔ)，為夏莊項目吸引德州置業(yè)者的關(guān)注提供了優(yōu)勢的資源條件，本案位于邢德公路南側(cè)，從德州市中心區(qū)到本案可由邢德公路直達(dá)，時間僅需要 10— 15 分鐘車程，符合現(xiàn)代都市生活的理想交通距離（半小時以內(nèi)），路況良好。 五、基地分析評述 —— 交通條件極其便利，適合建造第一居所 項目的交通條件極其便利，屬于都市近郊居住概念，為建設(shè)第一居所提供了可能。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 經(jīng)過一期的建設(shè)，社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢已然呈現(xiàn) 。 項目財務(wù)指標(biāo) 由于沒有詳細(xì)的數(shù)據(jù)，這里暫粗略對項目的盈利能力做一個概算。 人文景觀缺乏： 目前周邊為自然村莊，沒有較有影響力的自然生態(tài)景觀，同時也缺乏人文、歷史資源的沉淀，要求項目規(guī)劃時，必須通過再造工程，來營造相關(guān)概念，以增加吸引力。 一、戰(zhàn)略目標(biāo) 在研究競爭策略之前，需要首先明確目標(biāo)是什么，借鑒典型項目操作的“四出”理論（出品牌、出效益、出模式、出團隊），我們認(rèn)為本項目需要實現(xiàn)三大戰(zhàn)略目標(biāo)： 第四部分 項目運營戰(zhàn)略構(gòu)想 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 品牌目標(biāo) ：“房地產(chǎn)行業(yè)競爭已經(jīng)進入品牌競爭的時代。 管理目標(biāo) ：萬源地產(chǎn)正在進入的高端項目市場，面臨著未來市場日趨激烈的競爭趨勢。我們必須尋找到諸如：如何實現(xiàn)土地價值最大化？如何實現(xiàn)資源價值最大化？如何實現(xiàn)短期效益和長期效益最大化？等等問題的答案。 【品牌的強勢導(dǎo)入】 在本項目進入市場前期，需要通過媒體宣傳、路演活動、小眾傳播、文本營銷等手段，將企業(yè)品牌已經(jīng)擁有的知名度和美譽度導(dǎo)入到項目品牌的樹立過程中，使項目從一開始就擁有市場的高起點。只有在系統(tǒng)思路指導(dǎo)下進行項目操作，才能迅速的樹立品牌知名度，并有效的轉(zhuǎn)化為品牌美譽度和忠誠度。因此，細(xì)節(jié)的追求永無止境。實際 上，行業(yè)評價對消費者產(chǎn)生的影響在逐漸增大。因此，我們需要通 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 過媒體、論壇、政府代言等手段，充分借助運河以及鐵西整體發(fā)展的良好態(tài)勢。 經(jīng)驗例示 卓達(dá)太陽城在后期的營銷中通過整合政府以及社會團體的資源，如欒城縣政府、作協(xié)、記者協(xié)會等，提高了項目的知名度和美譽度，融洽了政府關(guān)系。當(dāng)樹立起產(chǎn)品的差異化定位和差異化優(yōu)勢，本項目就已經(jīng)成功了一半。要實現(xiàn)這一目的，除了要通過推廣把客戶吸引到現(xiàn)場來，更需要提高客戶的轉(zhuǎn)化率。本人在操作項目的過程中，一直將基于項目自身條件的創(chuàng)新作為不斷追求的目標(biāo)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【時機的把握】 正如前文所述，本項目開發(fā)已經(jīng)搶得了先機。因此，領(lǐng)先策略的實現(xiàn)還需要項目操作者自身信息、知識、模式等的不斷更新。 原則 針對本項目的特 點，首先明確總體規(guī)劃設(shè)計的幾個基本原則： 【最大化】 土地價值最大化 —— 房地產(chǎn)的基本目的就是利用土地上的附著物，最大的提升土地的價值，從而實現(xiàn)豐厚的投資回報。 【前瞻性】 本項目的規(guī)劃不僅要立足于現(xiàn)狀，更要著眼于未來。對產(chǎn)品進行分類，把相應(yīng)的產(chǎn)品安置在相應(yīng)的地塊上。除滿足基本的生活需求外，要充分考慮一些小型的娛樂設(shè)施，如 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 網(wǎng)球場、游泳池、露天吧等。 【經(jīng)典】 所謂經(jīng)典，不是對中國傳統(tǒng)或者西方傳統(tǒng)的折衷主義的引用，而是要建立在塑造新經(jīng)典的基礎(chǔ)上的創(chuàng)作。應(yīng)特別注意入口的裝飾，以及建筑轉(zhuǎn)折的交接關(guān)系。也為如何打造新的經(jīng)典建筑提供了一個視角。建議更多的運用院落，充分協(xié)調(diào)建筑和自然的關(guān)系。主要體現(xiàn)在以下幾個方面： —— 建筑空間 采用分散式空間組織的手法，起居、居住和娛樂空間適當(dāng)分離，注重空間的流暢和滲透。裝飾材料可考慮使用以涂料、外墻漆為主、局部使用石材襯托，塑造出自然的本土氣息。） 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品比例（ %） 說明 HOUSE 7080 townhouse、 48 拼 20 雙拼 花園洋房 10 多層，層層退臺 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 產(chǎn)品詳解 1）雙拼別墅 聯(lián)排 house 與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的別墅，空間尺度較為合理，能夠滿足高品質(zhì)住宅的要求。 3） 花園洋房 屬低密度住宅，一般容積率不超過 ，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐美、南洋 和現(xiàn)代 等風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 高，強調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū) ，且 普遍存在遠(yuǎn)郊一帶，花園洋房 日益受到歡迎，而隨著住宅消費能力的提高，從注重人的需求和居住行為的規(guī)律出發(fā)，住宅空間功能細(xì)化的趨勢會更加明顯，因此既是小康住 宅，又是低密度住宅，還能滿足消費者對住宅安全性、保健性、私密性、靈活性、舒適性和藝術(shù)性等方面的要求的花園洋房會日益受到市場的歡迎。 三、景觀設(shè)計建議 原則 【延續(xù)】 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 景觀的延續(xù)對于形成良好的想象空間十分有利，公共空間和半私有空間之間的景觀延續(xù)、半私有空間景觀和私有空間景觀的延續(xù)、室外空間景觀和室內(nèi)空間延續(xù)能起到更富想象力的空間。 別墅是人們事業(yè)成功的標(biāo)志，是精彩人生的刻畫，別墅風(fēng)水直接則影響人們的事業(yè)財運等，因此不得不注意。 ② 園路鋪裝：人行主入口道路鋪裝寬度不宜 小于 ，適宜值在 。 ④ 植物造景 ： 植物種植講究的是一種色彩的搭配合理、高低錯落、疏密結(jié)合。以后再通過間苗等手段獲得更完美的景觀效果。 實用規(guī)劃施工建議舉例： ① 推定標(biāo)高：標(biāo)高包含有道路標(biāo)高、建筑正負(fù)零標(biāo)高、擋土墻標(biāo)高、院落種植土標(biāo)高、硬地鋪裝標(biāo)高等。 ② 路網(wǎng)規(guī)劃：包含路網(wǎng)平面布局和豎向標(biāo)高推導(dǎo)，路網(wǎng)平面布局的優(yōu)劣影響到整個小區(qū)車行舒適度，主干道一般設(shè)計成閉合環(huán)形，主干道路寬最適宜值為 ；組團路路寬最適宜值為 ，不宜 ；圓環(huán)回車道路外側(cè)半徑最適宜值為 — ，不宜；別墅大門入口路沿轉(zhuǎn)彎半徑最適宜值為 — ，不宜 。它涵蓋了商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施（包括郵政所、診所、文娛體育設(shè)施、書店、閱覽室、理發(fā)室、洗衣房、修理鋪等），集商業(yè)、文教和社區(qū)服務(wù)于一體，為周邊社區(qū)提供綜合性、全方位、多功能的生活服務(wù)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 基本配套 【 安全防范系統(tǒng) 】 周界防范報警系統(tǒng) ， 保安巡更系統(tǒng) ，入戶門禁以及可視對講系統(tǒng)， 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ， 家居自動報警系統(tǒng) 等。 【維護系統(tǒng)】 保潔系統(tǒng)，水處理系統(tǒng)，工程維修系統(tǒng)等。例如：琴、棋、書、畫陪讀陪練和中國傳統(tǒng)文化（書法、篆刻、雕刻、茶道、陶瓷等）的交流與傳授，另外還有：汽車迷交流會、收藏交流、攝影驢友俱樂部等。而對夏莊項目的定位，我認(rèn)為應(yīng)該從以下方面細(xì)分入手： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一、 夏莊項目整體定位思考 —— 夏莊項目是德州目前最純粹的類別墅項目； —— 夏莊項目是德州近郊最具品質(zhì)的樓盤； —— 項目的綜合素質(zhì)在區(qū)域內(nèi)幾乎沒有競爭對手，是當(dāng)之無愧的第一盤； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 綜合考慮以上背景，對夏莊項目整體市場定位的描述為： 萬源 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、 核心賣點提煉 個人認(rèn)為，本項目的核心賣點集中體現(xiàn)在： 品質(zhì)生活： 本項目與德州其他項目最大的不同就是，我們不是在賣產(chǎn)品，我們是在賣生活，一種軟硬件全面升級的新生活； 產(chǎn)品優(yōu)勢： 由 于我們的產(chǎn)品定位，我們成為了德州市場最純粹的 townhouse 社區(qū)，純粹是我們項目最大的特點和優(yōu)勢； 價格優(yōu)勢： 由于土地獲得的成本較低，使得我們的項目具備了核心競爭力，價格核心競爭力的具備，使我們可以搏取巨大獲利空間，同時也有了不懼價格戰(zhàn)的底氣?；ㄊ沲? 緹香 墅 第七部分 項目營銷策略 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一、營銷策略總思路 獨立主題傳播推廣的營銷策略 項目 和 產(chǎn)品的 核心構(gòu)成要素 往往是 一些 獨立 的 主題和概念 ， 獨立主題 傳播推廣 的核心和關(guān)鍵是把握 這些 項目的思想靈魂 ， 或者說是確定 “ 獨立主題 ” 的引導(dǎo)方向。 充滿張力和持續(xù)延展性的產(chǎn)品營銷 產(chǎn)品營銷是做好一切營銷工作的基礎(chǔ)。 客戶價值的深度挖掘 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 加強客戶服務(wù)意識，深度挖掘客戶價值。 二、營銷策略 價格策略 : 總體價格策略為：【高開高走】策略 【高開高走】別墅類產(chǎn)品項目直接以較高價格入市，能迅速的建立起項目的檔次與尊貴感。構(gòu)圖上宜簡潔 房地產(chǎn)商域網(wǎng)