【正文】 可觀的經(jīng)濟(jì)效益和品牌效益。 一、主力客戶群體界定思考 —— 德州財(cái)智階層 將目標(biāo)客戶群體總體界定為“德州財(cái)智階層”，重要是考慮這一群體的共同屬性 —— 社會(huì)性，既他們?cè)诔鞘邪l(fā)展當(dāng)中所占有的特殊而重要的社會(huì)地位，及在社會(huì)當(dāng)中所起到的作用。 群體特征 【社會(huì)中堅(jiān)層】 這是一個(gè)推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)層，他們也有決策權(quán)與導(dǎo)向權(quán)，但他們不掌控社會(huì)的大方向，他們是在既定的社會(huì)大方向下努力推進(jìn)的人群，他們是整個(gè)社 會(huì)的平衡層，他們承擔(dān)的是來自社會(huì)、企業(yè)、家庭多方的責(zé)任。一件商品在他們當(dāng)中的“口碑傳播”，有時(shí)比廣告的宣傳要來的更有效。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【職業(yè)】 企業(yè)中高層管理者、高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人和本地的政府官員、灰色收入群體等是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。 需求特征描述 【居住與投資】 滿足居住功能，改善居住條件和生活環(huán)境是客戶群體的基本需求特征；此外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的德州地區(qū)，投資房產(chǎn)已經(jīng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 成為財(cái)智階層主要的投資手段之一，因此，他們置業(yè)動(dòng)機(jī)更傾向于投資自住兩相宜，對(duì)物業(yè)的品質(zhì)、所在區(qū)域的區(qū)位價(jià)值與升值前景同樣關(guān)注。 消費(fèi)特征描述 【價(jià)格與價(jià)值】 “一分錢，一分貨”，是指他們的判斷標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)價(jià)值的認(rèn)可程度直接決定他們對(duì)價(jià)格的認(rèn)同與否，他們認(rèn)為有價(jià)值的、他們需要的東西，可能會(huì)不惜重金歸為已有?！安亍迸c“露”主要體現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)品整體的簡(jiǎn)潔，局部的精致把握。相反，他們對(duì)有些歷史淵源的、有人文價(jià)值的東西情有獨(dú)鐘，尤其是具有一定中國(guó)傳統(tǒng)文化情結(jié)的人士，對(duì)具有一定文化底蘊(yùn)的物業(yè)，更可能成為該群體追捧的目標(biāo)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 三、客戶綜合評(píng)述 基本特征 —— 豐富的客戶資源，廣闊的市場(chǎng)空間 德州是一座 新興的工業(yè)城市，大量的外部資金和強(qiáng)大的民營(yíng)資本正源源不斷地投入到這個(gè)城市之中?，F(xiàn)代人在住房方面的考慮不單單居住和功能完善 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 等功能需求，更多的是需要滿足個(gè)性需求、個(gè)人心理需求，體現(xiàn)出個(gè)性化和唯一性。僅僅“物有所值” 是顯然不夠，他們?cè)趯?duì)產(chǎn)品、配套、區(qū)位、自然條件等硬件價(jià)值做出 “理性”判定的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)的服務(wù)價(jià)值、文化價(jià)值、品牌價(jià)值等“感性認(rèn)知”的關(guān)注度更高，而誘發(fā)其購(gòu)買欲望的往往是這些硬件之外的感性附加因素。 項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施現(xiàn)在幾乎是一片空白，市政與生活配套都極其匱乏，這是項(xiàng)目開發(fā)必須要面臨和解決 的問題。也是項(xiàng)目整體價(jià)值未來得以提升的基礎(chǔ)，為夏莊項(xiàng)目吸引德州置業(yè)者的關(guān)注提供了優(yōu)勢(shì)的資源條件，本案位于邢德公路南側(cè)，從德州市中心區(qū)到本案可由邢德公路直達(dá)，時(shí)間僅需要 10— 15 分鐘車程，符合現(xiàn)代都市生活的理想交通距離（半小時(shí)以內(nèi)），路況良好。 五、基地分析評(píng)述 —— 交通條件極其便利，適合建造第一居所 項(xiàng)目的交通條件極其便利，屬于都市近郊居住概念，為建設(shè)第一居所提供了可能。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 經(jīng)過一期的建設(shè)，社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)已然呈現(xiàn) 。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo) 由于沒有詳細(xì)的數(shù)據(jù)，這里暫粗略對(duì)項(xiàng)目的盈利能力做一個(gè)概算。 人文景觀缺乏： 目前周邊為自然村莊，沒有較有影響力的自然生態(tài)景觀，同時(shí)也缺乏人文、歷史資源的沉淀，要求項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，必須通過再造工程，來營(yíng)造相關(guān)概念，以增加吸引力。 一、戰(zhàn)略目標(biāo) 在研究競(jìng)爭(zhēng)策略之前，需要首先明確目標(biāo)是什么，借鑒典型項(xiàng)目操作的“四出”理論（出品牌、出效益、出模式、出團(tuán)隊(duì)），我們認(rèn)為本項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)三大戰(zhàn)略目標(biāo)： 第四部分 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略構(gòu)想 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 品牌目標(biāo) ：“房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。 管理目標(biāo) ：萬源地產(chǎn)正在進(jìn)入的高端項(xiàng)目市場(chǎng)，面臨著未來市場(chǎng)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。我們必須尋找到諸如：如何實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化？如何實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值最大化？如何實(shí)現(xiàn)短期效益和長(zhǎng)期效益最大化？等等問題的答案。 【品牌的強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入】 在本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)前期，需要通過媒體宣傳、路演活動(dòng)、小眾傳播、文本營(yíng)銷等手段，將企業(yè)品牌已經(jīng)擁有的知名度和美譽(yù)度導(dǎo)入到項(xiàng)目品牌的樹立過程中，使項(xiàng)目從一開始就擁有市場(chǎng)的高起點(diǎn)。只有在系統(tǒng)思路指導(dǎo)下進(jìn)行項(xiàng)目操作，才能迅速的樹立品牌知名度，并有效的轉(zhuǎn)化為品牌美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。因此，細(xì)節(jié)的追求永無止境。實(shí)際 上，行業(yè)評(píng)價(jià)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生的影響在逐漸增大。因此，我們需要通 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 過媒體、論壇、政府代言等手段，充分借助運(yùn)河以及鐵西整體發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。 經(jīng)驗(yàn)例示 卓達(dá)太陽城在后期的營(yíng)銷中通過整合政府以及社會(huì)團(tuán)體的資源，如欒城縣政府、作協(xié)、記者協(xié)會(huì)等，提高了項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，融洽了政府關(guān)系。當(dāng)樹立起產(chǎn)品的差異化定位和差異化優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目就已經(jīng)成功了一半。要實(shí)現(xiàn)這一目的，除了要通過推廣把客戶吸引到現(xiàn)場(chǎng)來，更需要提高客戶的轉(zhuǎn)化率。本人在操作項(xiàng)目的過程中，一直將基于項(xiàng)目自身?xiàng)l件的創(chuàng)新作為不斷追求的目標(biāo)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【時(shí)機(jī)的把握】 正如前文所述，本項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)搶得了先機(jī)。因此，領(lǐng)先策略的實(shí)現(xiàn)還需要項(xiàng)目操作者自身信息、知識(shí)、模式等的不斷更新。 原則 針對(duì)本項(xiàng)目的特 點(diǎn)，首先明確總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的幾個(gè)基本原則： 【最大化】 土地價(jià)值最大化 —— 房地產(chǎn)的基本目的就是利用土地上的附著物，最大的提升土地的價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)豐厚的投資回報(bào)。 【前瞻性】 本項(xiàng)目的規(guī)劃不僅要立足于現(xiàn)狀，更要著眼于未來。對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行分類，把相應(yīng)的產(chǎn)品安置在相應(yīng)的地塊上。除滿足基本的生活需求外，要充分考慮一些小型的娛樂設(shè)施，如 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、露天吧等。 【經(jīng)典】 所謂經(jīng)典，不是對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)或者西方傳統(tǒng)的折衷主義的引用，而是要建立在塑造新經(jīng)典的基礎(chǔ)上的創(chuàng)作。應(yīng)特別注意入口的裝飾，以及建筑轉(zhuǎn)折的交接關(guān)系。也為如何打造新的經(jīng)典建筑提供了一個(gè)視角。建議更多的運(yùn)用院落，充分協(xié)調(diào)建筑和自然的關(guān)系。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： —— 建筑空間 采用分散式空間組織的手法，起居、居住和娛樂空間適當(dāng)分離，注重空間的流暢和滲透。裝飾材料可考慮使用以涂料、外墻漆為主、局部使用石材襯托，塑造出自然的本土氣息。） 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品比例（ %） 說明 HOUSE 7080 townhouse、 48 拼 20 雙拼 花園洋房 10 多層，層層退臺(tái) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 產(chǎn)品詳解 1）雙拼別墅 聯(lián)排 house 與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的別墅，空間尺度較為合理，能夠滿足高品質(zhì)住宅的要求。 3） 花園洋房 屬低密度住宅，一般容積率不超過 ，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐美、南洋 和現(xiàn)代 等風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū) ，且 普遍存在遠(yuǎn)郊一帶，花園洋房 日益受到歡迎，而隨著住宅消費(fèi)能力的提高，從注重人的需求和居住行為的規(guī)律出發(fā)，住宅空間功能細(xì)化的趨勢(shì)會(huì)更加明顯，因此既是小康住 宅，又是低密度住宅，還能滿足消費(fèi)者對(duì)住宅安全性、保健性、私密性、靈活性、舒適性和藝術(shù)性等方面的要求的花園洋房會(huì)日益受到市場(chǎng)的歡迎。 三、景觀設(shè)計(jì)建議 原則 【延續(xù)】 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 景觀的延續(xù)對(duì)于形成良好的想象空間十分有利，公共空間和半私有空間之間的景觀延續(xù)、半私有空間景觀和私有空間景觀的延續(xù)、室外空間景觀和室內(nèi)空間延續(xù)能起到更富想象力的空間。 別墅是人們事業(yè)成功的標(biāo)志，是精彩人生的刻畫，別墅風(fēng)水直接則影響人們的事業(yè)財(cái)運(yùn)等，因此不得不注意。 ② 園路鋪裝：人行主入口道路鋪裝寬度不宜 小于 ，適宜值在 。 ④ 植物造景 ： 植物種植講究的是一種色彩的搭配合理、高低錯(cuò)落、疏密結(jié)合。以后再通過間苗等手段獲得更完美的景觀效果。 實(shí)用規(guī)劃施工建議舉例： ① 推定標(biāo)高：標(biāo)高包含有道路標(biāo)高、建筑正負(fù)零標(biāo)高、擋土墻標(biāo)高、院落種植土標(biāo)高、硬地鋪裝標(biāo)高等。 ② 路網(wǎng)規(guī)劃：包含路網(wǎng)平面布局和豎向標(biāo)高推導(dǎo)，路網(wǎng)平面布局的優(yōu)劣影響到整個(gè)小區(qū)車行舒適度，主干道一般設(shè)計(jì)成閉合環(huán)形，主干道路寬最適宜值為 ；組團(tuán)路路寬最適宜值為 ，不宜 ；圓環(huán)回車道路外側(cè)半徑最適宜值為 — ，不宜；別墅大門入口路沿轉(zhuǎn)彎半徑最適宜值為 — ，不宜 。它涵蓋了商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施（包括郵政所、診所、文娛體育設(shè)施、書店、閱覽室、理發(fā)室、洗衣房、修理鋪等），集商業(yè)、文教和社區(qū)服務(wù)于一體，為周邊社區(qū)提供綜合性、全方位、多功能的生活服務(wù)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 基本配套 【 安全防范系統(tǒng) 】 周界防范報(bào)警系統(tǒng) ， 保安巡更系統(tǒng) ，入戶門禁以及可視對(duì)講系統(tǒng)， 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ， 家居自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 等。 【維護(hù)系統(tǒng)】 保潔系統(tǒng)，水處理系統(tǒng)，工程維修系統(tǒng)等。例如：琴、棋、書、畫陪讀陪練和中國(guó)傳統(tǒng)文化（書法、篆刻、雕刻、茶道、陶瓷等）的交流與傳授，另外還有：汽車迷交流會(huì)、收藏交流、攝影驢友俱樂部等。而對(duì)夏莊項(xiàng)目的定位，我認(rèn)為應(yīng)該從以下方面細(xì)分入手： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一、 夏莊項(xiàng)目整體定位思考 —— 夏莊項(xiàng)目是德州目前最純粹的類別墅項(xiàng)目； —— 夏莊項(xiàng)目是德州近郊最具品質(zhì)的樓盤； —— 項(xiàng)目的綜合素質(zhì)在區(qū)域內(nèi)幾乎沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是當(dāng)之無愧的第一盤； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 綜合考慮以上背景，對(duì)夏莊項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位的描述為： 萬源 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、 核心賣點(diǎn)提煉 個(gè)人認(rèn)為，本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)集中體現(xiàn)在： 品質(zhì)生活： 本項(xiàng)目與德州其他項(xiàng)目最大的不同就是，我們不是在賣產(chǎn)品，我們是在賣生活，一種軟硬件全面升級(jí)的新生活； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 由 于我們的產(chǎn)品定位，我們成為了德州市場(chǎng)最純粹的 townhouse 社區(qū)，純粹是我們項(xiàng)目最大的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)； 價(jià)格優(yōu)勢(shì)： 由于土地獲得的成本較低，使得我們的項(xiàng)目具備了核心競(jìng)爭(zhēng)力，價(jià)格核心競(jìng)爭(zhēng)力的具備，使我們可以搏取巨大獲利空間，同時(shí)也有了不懼價(jià)格戰(zhàn)的底氣?；ㄊ沲? 緹香 墅 第七部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一、營(yíng)銷策略總思路 獨(dú)立主題傳播推廣的營(yíng)銷策略 項(xiàng)目 和 產(chǎn)品的 核心構(gòu)成要素 往往是 一些 獨(dú)立 的 主題和概念 ， 獨(dú)立主題 傳播推廣 的核心和關(guān)鍵是把握 這些 項(xiàng)目的思想靈魂 ， 或者說是確定 “ 獨(dú)立主題 ” 的引導(dǎo)方向。 充滿張力和持續(xù)延展性的產(chǎn)品營(yíng)銷 產(chǎn)品營(yíng)銷是做好一切營(yíng)銷工作的基礎(chǔ)。 客戶價(jià)值的深度挖掘 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 加強(qiáng)客戶服務(wù)意識(shí)，深度挖掘客戶價(jià)值。 二、營(yíng)銷策略 價(jià)格策略 : 總體價(jià)格策略為：【高開高走】策略 【高開高走】別墅類產(chǎn)品項(xiàng)目直接以較高價(jià)格入市，能迅速的建立起項(xiàng)目的檔次與尊貴感。構(gòu)圖上宜簡(jiǎn)潔 房地產(chǎn)商域網(wǎng)