【正文】 021 年基本建成，至 2021 年全面建好，屆時(shí)將現(xiàn)有 9所職業(yè)院校全部遷入，辦學(xué)規(guī)模為學(xué)歷教育 ，年培訓(xùn) 。 331項(xiàng)目、北汽百 億造車(chē)項(xiàng)目，無(wú)疑將為株洲的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的機(jī)遇，帶來(lái)新的龐大住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群。 荷塘區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸繁榮 依托良好的空氣環(huán)境，隨著紅旗廣場(chǎng)商圈的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫明顯?！? 2021 年 3月 即 將過(guò)完， 株洲樓市越來(lái)越熱鬧，新商品房和二手房市場(chǎng)交易量持續(xù)上升。天泉一品、文化園三期、栗雨城可以預(yù)見(jiàn)，這兩個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，對(duì)拉高株洲市的房?jī)r(jià)將起到助推作用 。株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，住房消費(fèi)前景樂(lè)觀。 ? 受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響和人民幣匯率提升，以及物價(jià)膨脹預(yù)期的影響，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為個(gè)人和機(jī)構(gòu)的投資者避險(xiǎn)、保值的首選； ? 住宅板塊概念更加深化，形成了多“核”和多“板塊”現(xiàn)狀，如：“云龍城”、廬山路板塊、蘆淞商圈板塊、建設(shè)南路版塊等； ? 株洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)的支撐特別是第二產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)支撐及第三 產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力拉動(dòng)下，市場(chǎng)廣闊，但受宏觀政策影響，外來(lái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，以及本土品牌地產(chǎn)商的崛起，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈！ ? 株洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體水平提升很快。 ? 價(jià)格繼續(xù)上漲，城區(qū)住宅類(lèi)價(jià)格，如僅計(jì)算中高檔項(xiàng)目，則均價(jià)接近 3500 元 /㎡； ? 事業(yè)單位與政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體工商經(jīng)營(yíng)戶是株洲目前購(gòu)房的兩大主力軍。 總建筑面積： ㎡；一期 ㎡；二期 ㎡ 其中地上商業(yè)建筑面積： ㎡ A 座高層公寓面積： ㎡ B 座高層公寓面積： ㎡ 2F 連廊建筑面積： ㎡ 地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房： . ㎡ 容積率： 建筑密度： % 停車(chē)位： 258 項(xiàng)目關(guān)鍵數(shù)據(jù)解析：項(xiàng)目商業(yè)面積占整個(gè)項(xiàng)目面積比為 37%，商業(yè)體量大； 而株洲人均商業(yè)面積達(dá)到了 平方米，遠(yuǎn)超歐美發(fā)達(dá)地區(qū)。為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升提供保障 營(yíng)銷(xiāo)中心形象一般，與項(xiàng)目檔次形象不符 項(xiàng)目裙樓重新裝修新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)中心 前期推廣滯后 ，形象和知名度不高 包裝項(xiàng)目 ， 拔升 項(xiàng)目品質(zhì)形象 提煉關(guān)鍵詞： 項(xiàng)目包裝、形象提升 機(jī)遇 （ Opportunity） 機(jī) 遇 利用 手 段 CBD 核心稀缺地段，升值潛力巨大 計(jì)算投資收益與升值空間，用“事實(shí)”說(shuō)服客戶 “集群規(guī)模效應(yīng)”，區(qū)域內(nèi)大中型商場(chǎng)扎堆 錯(cuò)位定位，找準(zhǔn)市場(chǎng)空白，項(xiàng)目商業(yè)效益可觀 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目同 期可售產(chǎn)品數(shù)量 有限 高端定位、打造高端 項(xiàng)目 形象，錯(cuò)峰搶占市場(chǎng)空白點(diǎn) 交通便利，人 流 大 客戶流量大， 有利于廣告?zhèn)鞑? 大環(huán)境， “ 長(zhǎng)株潭 ” 經(jīng)濟(jì)一體化大趨勢(shì) 項(xiàng)目素質(zhì)將 吸引 眾 多投資置業(yè)者 提煉關(guān)鍵詞：投資、投機(jī)需求大、 集群規(guī)模效應(yīng)、 資源稀缺、物業(yè)高端 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 威脅 （ Threats） 威 脅 規(guī)避 手 段 受?chē)?guó)家宏觀政策刺激，市場(chǎng)有調(diào)整可能 把握政策動(dòng)向，做好預(yù)案，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 抓住短期內(nèi)市場(chǎng)存在空白，從而通過(guò)強(qiáng)勢(shì)推廣使項(xiàng)目脫穎而出 周邊已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商 場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，住房、寫(xiě)字樓空置偏高 突出區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展 提煉關(guān)鍵字：客戶群重疊、產(chǎn)品同質(zhì)化、 遠(yuǎn)期發(fā)展 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第 五 部分 項(xiàng)目 定位 一、項(xiàng)目 案名建議 商業(yè) 案名： 漢華 尚 座 寫(xiě) 字 樓： 漢華 中央名庭 寫(xiě) 字 樓： 漢華 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在不斷擴(kuò)大城市的外延，歷史的情感則在城市的搖籃獲得新生，這就是城市發(fā)展的規(guī)律，經(jīng)濟(jì)讓城市的張力 與引力 越來(lái)越大。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 中、小企業(yè) ? 大批量購(gòu)買(mǎi)； ? 公司 效益較好 ； ? 談判權(quán)利掌握在 老板或幾個(gè)股東 手中； ? 談判周期 較 長(zhǎng) ； ? 置業(yè)原因大部分用于辦公自用，少部分用于投資 。 （ 2） 、 買(mǎi)后等價(jià)格上漲再度出售賺取差價(jià)的炒作者 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 此類(lèi)購(gòu)買(mǎi)者比例較少，多為資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)炒作者。根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)竟?fàn)帢潜P(pán)和株洲房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，我們運(yùn)用科學(xué)的計(jì)算方法權(quán)重比較法計(jì)算如下： 我司根據(jù)對(duì) 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 主要在售樓盤(pán)的考查，通過(guò)綜合比較分析，建議 塔樓 定價(jià)均價(jià)為： 4800 元 /平方米（非折后價(jià)）。 以下是對(duì)三個(gè)項(xiàng)目的比較和參數(shù)設(shè)定表 系 數(shù) 漢華國(guó)際商業(yè)城 福鑫大廈 中商廣場(chǎng) 金輪廣場(chǎng) 4300 元 /㎡ 5500 元 /㎡ 4800 元 /㎡ 總參照系數(shù) 1 價(jià) 格 1 地 段 1 環(huán) 境 1 戶 型 1 交 通 1 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 配 套 1 管 理 1 品 牌 1 質(zhì) 量 1 規(guī) 劃 1 重要參數(shù)說(shuō)明： 中央商業(yè)廣場(chǎng)與項(xiàng)目檔次定位接近，因此獲得較高的總參數(shù)。預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期較理想租賃價(jià)格，保證收益。 C、銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算過(guò)程中不考慮產(chǎn)權(quán)使用年限，公式為：銷(xiāo)售單價(jià) =年收益 /回報(bào)率。國(guó)際商業(yè)城項(xiàng)目實(shí)際分為 兩 大部分： 一是負(fù)一層地下商城的 經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)售； 二 是塔樓 產(chǎn)品 的發(fā)售。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 最后， 錯(cuò)位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然需求！ 單 從市場(chǎng)形象角度看， 中央商業(yè)廣場(chǎng) 是我們項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其超甲級(jí)寫(xiě)字樓推廣已深入人心，反而掩蓋了其公寓與住宅的市場(chǎng)光芒， 故 建議 我項(xiàng)目另辟捷徑， 忽略寫(xiě)字樓概念，而是 通過(guò)國(guó)際高檔公寓概念的營(yíng)造，塑 立項(xiàng)目市場(chǎng)形象高度！ 因此， 我公司對(duì)漢華 3）、在 第一階段媒體的立體推廣之后，借助不斷的活動(dòng)事件營(yíng)銷(xiāo)， 制造 塔樓 的 持續(xù)性 市場(chǎng)銷(xiāo)售高潮。以市場(chǎng)空間的拓展換取優(yōu)質(zhì)客戶的潛力。 搶購(gòu)熱烈 ， 頻繁 、 小步快調(diào)價(jià)格 體系 全面掌握、吊起來(lái)，一切盡在掌握，合理地通過(guò)調(diào)價(jià)向市場(chǎng)廣而告之，來(lái)引導(dǎo)銷(xiāo)售，有計(jì)劃地 在達(dá)到預(yù)定銷(xiāo)售目標(biāo)時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 格。 主動(dòng)的、壓迫 式廣告策略 整合推廣秘訣：通過(guò)短時(shí)間內(nèi)的集中廣告宣傳，大型活動(dòng)整合營(yíng)銷(xiāo)推廣，轟動(dòng)全城的公關(guān)策劃聚攏人氣，引爆市場(chǎng)是關(guān)鍵。 二 、 地產(chǎn) 36計(jì)之“漢華?國(guó)際商業(yè)城”攻略篇 營(yíng)銷(xiāo)綜述 根據(jù) 株洲 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)際情況，結(jié)合項(xiàng)目工程、推廣，我司認(rèn)為項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的重要矛盾是 —— 公寓寫(xiě)字樓 ，而 商業(yè)的 銷(xiāo)售只是順帶的結(jié)果。售樓處 在 4 月中旬前，各項(xiàng) 培訓(xùn)、籌備等前期工作 準(zhǔn)備完成 ， 強(qiáng)調(diào) 接待 技巧， 盡可能讓客戶參與排號(hào)認(rèn)籌 。 增加客戶壓力，為 開(kāi)盤(pán) 做準(zhǔn)備。在認(rèn)購(gòu)階段客戶思考不充分情況下，應(yīng)有諸多問(wèn)題爆發(fā)的思想準(zhǔn)備，因此，放低姿態(tài)，做好客戶服務(wù)工作是本階段的重點(diǎn)，也只有在前期客戶認(rèn)同的條件下，新的銷(xiāo)售才能順利開(kāi)展。國(guó)際公寓 ，重筆抒寫(xiě) 株洲 城市 CBD投資價(jià)值 ！ 媒體組合 2個(gè)彩色整版 報(bào)紙 2篇軟硬結(jié)合新聞報(bào)道（開(kāi)盤(pán)后） 開(kāi)盤(pán) 活動(dòng)組織 —— 租賃酒店或高爾夫會(huì)所用以做為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)場(chǎng)地 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)電視廣告，新聞爆銷(xiāo)為主線；電臺(tái)整點(diǎn)時(shí)段理念廣告 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 （ 三 ）、第 三 戰(zhàn)役：趁火打劫 （ 項(xiàng)目持銷(xiāo) 階段） 戰(zhàn)役時(shí)間： 2021年 6月 —— 7月 中 ； 戰(zhàn)役 參與：媒體宣傳重點(diǎn)表現(xiàn) 開(kāi)盤(pán) 的 火暴場(chǎng)面，激發(fā)客戶羊群心理，同時(shí)拋出一些新奇的營(yíng)銷(xiāo)、宣傳技巧，制造噱頭，使本階段呈現(xiàn)激烈而繽紛的場(chǎng)面； 戰(zhàn)役目標(biāo)：達(dá)到 400套 以上的 排號(hào) 目標(biāo) ； 戰(zhàn)役要求：在充分市場(chǎng) 轟動(dòng) 的條件下，本階段項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)應(yīng)采取高姿態(tài)，力求營(yíng)造“受追捧”的表現(xiàn)。 每周 至少一次 晚報(bào)軟文報(bào)道 活動(dòng) 。 戰(zhàn)役參與： 項(xiàng)目 銷(xiāo)售進(jìn)入全面強(qiáng)銷(xiāo)期，而自 項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)以來(lái)， 在活動(dòng)事件營(yíng)銷(xiāo)的刺激下， 銷(xiāo)售在持續(xù) 2 個(gè)月的火爆后，必然將出現(xiàn)一段時(shí)間 的回落， 同時(shí)，炎熱的天氣也將阻擋人們投資的熱情，銷(xiāo)售步入傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季！ 在此時(shí)機(jī)， 需要新的熱點(diǎn)以刺激市場(chǎng)，避免“審美疲勞”狀態(tài)的出現(xiàn)。同時(shí)注意新客戶的捕捉，爭(zhēng)取本階段累積完成 公寓寫(xiě)字樓總量的 60%銷(xiāo)售 目標(biāo) 。 “城市價(jià)值的變革” —— 可考慮結(jié)合百貨商場(chǎng)的前期造勢(shì) 一起 舉辦活動(dòng) （ 五 ）、第 五 戰(zhàn)役：拋磚引玉與連環(huán)計(jì) （ 強(qiáng)銷(xiāo)第二階段 ） 戰(zhàn)役時(shí)間： 2021年 11月 —— 12 月 ； 戰(zhàn)役參與：本段期間 借助房交會(huì)的舉辦 ，也是房地產(chǎn)的銷(xiāo)售旺季，把握本階段，是項(xiàng)目達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)“畢其功于一役”的關(guān)鍵時(shí)期。 戰(zhàn)役要求：本階段作為項(xiàng)目銷(xiāo)售的重點(diǎn)，要求針對(duì)客戶服務(wù)做得更細(xì)致，重新思考和總結(jié)以前的成果和經(jīng)驗(yàn)。 戶外廣告階段性優(yōu)惠 主題 內(nèi)容 。 戰(zhàn)役要求：通過(guò) 項(xiàng)目完美收官 —— 慶祝酒會(huì)等系列 公關(guān)活動(dòng)，增加與客戶及社會(huì)各界的溝通，同時(shí)促進(jìn)項(xiàng)目尾盤(pán)銷(xiāo)售，最終實(shí)現(xiàn)全部工作目標(biāo)。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 工作內(nèi)容 活動(dòng)公關(guān)組織 各項(xiàng)目工作的總結(jié) 工作要點(diǎn) 通過(guò)活動(dòng)最后攻擊新客戶，以最大優(yōu)惠促進(jìn)銷(xiāo)售完成 以 硬 性廣告宣傳為主 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 提升開(kāi)發(fā)商品牌形象 總結(jié)全部工作 宣傳推廣 宣傳內(nèi)容 公關(guān)活動(dòng)事件 廣告主題 城市價(jià)值核心體 —— 有您更精彩！ 媒體組合 一個(gè)句號(hào)，一段故事。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第 九 部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 準(zhǔn)備事項(xiàng) 事 項(xiàng) 明 晰 負(fù)責(zé)單位 時(shí)間建議 備 注 宣傳道具 沙盤(pán) 漢華 戶型模型 漢華 宣傳資料 戶型圖 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 海報(bào)單張 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 樓書(shū) 漢華、萬(wàn)悅 4月 30日前 銷(xiāo)售物料 紙袋 漢 華、萬(wàn)悅 4月 15日前 紙 杯 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 銷(xiāo)售準(zhǔn)備 營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)組建 、培訓(xùn) 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 銷(xiāo)售百問(wèn) 漢華、萬(wàn)悅 4月 5日前 營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)完成上崗 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 VIP排號(hào)協(xié)議書(shū) 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 VIP卡 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 預(yù)測(cè)面積 漢華 盡快 協(xié)議等法律文件 漢華、萬(wàn)悅 開(kāi)盤(pán)前 兩周 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 價(jià)格體系及付款方式 漢華、萬(wàn)悅 開(kāi)盤(pán)前 兩周 交樓標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)明晰 漢華、萬(wàn)悅 開(kāi)盤(pán)前 兩周 銷(xiāo) 控 板 漢華、萬(wàn)悅 開(kāi)盤(pán)前一周 廣告推廣 由乙方提交各階段具體媒體方案待甲方批