【正文】 位為：“新‘ V客 ’ 城市價值核心體 ”！ 概念支撐 “ 新 V 客 ” —— 財富大陸 “ V客 ”的 原意是可以提供給 “ 網(wǎng)友 ” 賺錢的一個 空間 平臺 ！作為城市中央核心商圈的“漢華項目”，不啻為株洲的廣大投資客戶一個巨大的財富蛋糕?。。∫虼?，我們?yōu)楸卷椖扛郊痈拍顬椤靶?V 客 ”。 銀都 公寓、寫字樓不 與商業(yè)部分統(tǒng)一案名，則建議如下： 公 寓： 漢華 建議如下： 公 寓： 漢華 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、 項目 SWOT 分析 對項目分析有利于全面掌握項目的優(yōu)劣勢、以及項目開發(fā)的利好機(jī)遇和潛在威脅，正確的指導(dǎo)策劃和執(zhí)行工作，對項目的優(yōu)勢進(jìn)行突出并加以放大，對項目的劣勢進(jìn)行規(guī)避并一一化解，對項目發(fā)展機(jī)遇加以利用和提升，對項目將要面臨的競爭威脅提前制定應(yīng)對策略！ 優(yōu)勢 （ Strength） 優(yōu) 勢 放 大 手 段 位于城市 CBD 核心，臨建設(shè)路主干道，地理位置優(yōu)越 項 目地段 價值空間大， 具備 挖掘 最大 商業(yè)利潤 的基礎(chǔ) 臨 近 市交通樞紐火車站 合理利用交通優(yōu)勢，擴(kuò)大增加項目附加價值 城市中心地 稀缺 塊（可供開發(fā)地塊數(shù)量有限） 升值潛力大，在營銷過程中放大此優(yōu)勢突出賣點(diǎn) 城市公共配套設(shè)施逐完善，城心資源優(yōu)勢將得到進(jìn)一步的放大 公寓、寫字樓配套設(shè)施完全，使用價值。 ? 根據(jù)市場調(diào)查，株洲消費(fèi)者對產(chǎn)品的核心關(guān)注點(diǎn)除價格外，在于項目規(guī)劃及戶型結(jié)構(gòu)。 ? 株洲中高檔次樓盤主要集中于天元區(qū)、蘆凇區(qū)建設(shè)南路段，荷塘區(qū)借助其較為優(yōu)越的自然環(huán)境，中高檔項目將逐漸增多，增加市場話語權(quán)。江景區(qū)蘆淞服飾集群延中心廣場向外輻射，聚集了多個商業(yè)項目，項目體量和上市時間相差無幾，競爭異常激烈，特別是商業(yè)部分客群具有很強(qiáng)的相似性，商業(yè)的成敗關(guān)于整個項目的生死存亡，在同一個戰(zhàn)場之上， 一個群雄爭霸的時間即將來臨，一場肉搏不可避免。全市商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 ％，商品房銷售額 億元，同比增長％。 3 月 20 日開盤的華晨國際 1 期，銷售價格高達(dá) 4300 元 /㎡，將于 3 月 28 日開盤的湘銀其中，商品住房成交 399 套，成交額共計 億元，成交均價 2907 元 /㎡，較上一周稍 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 有回落。 三、 樓市價格大漲 株洲市 09年月均價達(dá) 2585 元 /㎡。這里擁有許多較高檔次的樓盤，住宅房地產(chǎn)銷售約占全市的 50%，供銷兩旺形成發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)使得河西區(qū)在 “ 四個行政區(qū) ” 中異常醒目，是名副其實(shí)的居住中心?！? 這是來自株洲市政府的聲音。株洲 —— 建設(shè)以現(xiàn)代工業(yè)文明為特征的生態(tài)宜居城市。如果沒有金融危機(jī)， 2021 年國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控還會繼續(xù)下去，三分之一的房地產(chǎn)商的日子會非常不好過?！蓖跏硎?，中國的問題并不相同。 “我的態(tài)度是謹(jǐn)慎樂觀。上世紀(jì) 90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，以及最近的迪拜地產(chǎn)危機(jī)，都是前車之鑒。一線城市中心區(qū)房價已經(jīng)超過迪拜。 房價高漲成為今年年底最熱門的話題之一，中國指數(shù)研究院最新報告指出， 11 月，北京商品住宅成交均價為 17509 元 /平方米，環(huán)比上漲 %，達(dá)到歷史最高水平。住房建設(shè)將向“緊湊型”方向發(fā)展，中小套型的住宅供應(yīng)比例將大幅度提高。 同時，中國是全球經(jīng)濟(jì)最具活力的國家之一， 受惠于特殊的人 口結(jié)構(gòu)所帶來的經(jīng)濟(jì)紅利 ，家庭財富的積累也為住房市場的需求提供了支撐?？梢源_定的是，強(qiáng)化推進(jìn)公共租賃住房已是 板上釘釘；加強(qiáng)預(yù)售交易環(huán)節(jié)監(jiān)管和市場透明度方面也或有新規(guī)。 宏觀政策潛在威脅：一系列宏觀調(diào)控政策后政府可能還有后續(xù)動作，這樣會對整個房地產(chǎn)行業(yè)形成“綜合打擊”。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 我覺得只要政府有決心解決這個問題，不是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是制定長遠(yuǎn)的規(guī)劃和政策，使我國的房地產(chǎn)有一個穩(wěn)定發(fā)展的局面，這是可以做到的。但與此同時，要采取措施抑制投機(jī)。在這里，我只講一講政府應(yīng)該做的事情。 四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 09年 12 月 14 日國四條頒布 一要增加普通商品住房的有效供給。 14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。國際商業(yè)城全程營銷策略報告 第一部分 房地產(chǎn)市場宏觀分析 一、國家宏觀政策焦點(diǎn)透視 營業(yè)稅征收 2021 年 12 月 9 日 ， 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會 議， 個人住房營業(yè)稅征免時限由 2 年恢復(fù)到 5 年 。 拿地首付不低于 50% “遏制部分城市房價過快上漲”政策第一拳，打向開發(fā)商囤地、炒地。 “這一政策對資金充裕的公司影響有限，對勢力弱的小房產(chǎn)公司會有打擊。適當(dāng)增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。 三要加強(qiáng)市場監(jiān)管。力爭到 2021 年末，基本解決 1540 萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。第一件事情就是要加大保障性住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造。中國的國情決定了我們的住房必須堅持安全、經(jīng)濟(jì)、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價位房屋的建設(shè)。 —— 溫家寶 二套房首付須 40% 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于 40%。而以住建部、國土部等部門牽頭的調(diào)控措施政策正在醞釀之中，其基本思路是增加普通商品房的供給。 但是，相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，其目的都是一個： 促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 ！ 二、宏觀市場熱點(diǎn)和發(fā)展趨勢 人口研究結(jié)果顯示， 20212020年，我國城鎮(zhèn)人口將凈增 億，城市家庭將增加 億戶以上，其中 93%為新遷入人口，按戶均80 平米計算，需要新增住宅在 100億平米以上。 當(dāng)然，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也將經(jīng)歷全面而深刻的變化。 三、行業(yè)領(lǐng)袖觀點(diǎn) 王石：一線城市房價有泡沫！ 樓市經(jīng)歷了房價高速上漲的一年，部分城市今 年房價漲幅超過 50%，面對樓市又一次出現(xiàn)的普漲行情，王石表示擔(dān)心。其中，四環(huán)內(nèi)均價已超過 22021 元 /平方米。 對于國內(nèi)樓價超過普遍預(yù)期的上漲走勢，王石表示擔(dān)心。 金融危機(jī)改變樓市調(diào)控方面。 從全球經(jīng)濟(jì)形勢看，危機(jī)現(xiàn)在已經(jīng)到了底谷，而且有復(fù)蘇的跡象。金融危機(jī)中， 中國出口受到很大影響，但是，它本身處在一個穩(wěn)定的高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展期。金融危機(jī)到來后，隨著中國推出刺激政策和寬松貨幣政策，這使 得房地產(chǎn)商的日子又全部好過了。 株洲市政府規(guī)劃，在主城區(qū)為主體的基礎(chǔ)上，形成三個方向的城市發(fā)展極，向北呼應(yīng)長沙，拓展建設(shè)云龍新城，發(fā)展以軌道交通裝備業(yè)為主的先進(jìn)制造業(yè)和以物流業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；向西通過株洲國家級高新區(qū)、歐洲工業(yè)園及武廣站前片區(qū)，與湘潭連接，形成天易新區(qū)；向南依托航空產(chǎn)業(yè)基地和楓溪生態(tài)城，開發(fā)建設(shè)“兩江三鎮(zhèn)”（湘江、淥江；淥口鎮(zhèn)、三門鎮(zhèn)、雷打石 鎮(zhèn)），不斷拓展城市發(fā)展腹地。株洲市政府已經(jīng)加大湘江株洲段及四港治理力度，加快湘江防洪景觀道路市區(qū)段建設(shè)，把湘江生態(tài)風(fēng)光帶建成集防洪、景觀、交通、休閑為一體的功能性項目。 蘆凇區(qū) 商業(yè)、高檔住宅地產(chǎn)齊頭并進(jìn) 株洲作為中南地區(qū)重要的商業(yè)貿(mào)易城市，其商業(yè)功能主要體現(xiàn)于蘆凇區(qū)， 基于商業(yè)貿(mào)易客戶群體基礎(chǔ)，臨江景觀資源優(yōu)勢，本區(qū)中、高檔住宅樓盤僅次于天元區(qū)。 在寬松的貨幣政策和一系列救市政策刺激下， 09 年的房地產(chǎn)經(jīng)歷短暫下跌后快速反彈，“以一條長長的上揚(yáng)曲線高位收尾，彰顯出調(diào)控政策主導(dǎo)下的超預(yù)期表現(xiàn)。旗濱金色陽光預(yù)計售價在 3800 元 /㎡ — 4300元 /㎡。 株洲市區(qū)商品房全年銷售面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %，二手房銷售面積 萬㎡，同比增長 %。江景區(qū)蘆淞服飾集群 區(qū)域要點(diǎn)描述： ? 株洲市城市 CBD ? 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)跨度提升（居住和商務(wù)） ? 項目客戶置業(yè)目的主要 以投資為主 ? 區(qū)域項目 價格快速攀升 ，與 整體市場價格具備較大差距 ? 產(chǎn)品類型以中心型公寓和寫字樓為主 ? 裙樓商鋪建筑面積占項目整體規(guī)模比重較大 ? 區(qū)域同類型項目扎堆，市場競爭激烈； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項目名稱 福鑫大廈 中商中央廣場 金輪廣場 大漢希爾頓 雙龍銀基大廈 金冠廣場 本項目（漢華） 效果圖 位置 中心廣場 新華東路 車站路 沿江路 中心廣場 建設(shè)路 新華路 建設(shè)路交匯 開發(fā)商 福鑫房產(chǎn) 中商房產(chǎn) 香港金輪 大漢 旺程 雙龍房產(chǎn) 湖南隆慶置業(yè) 株洲漢華國際城 體量規(guī)模 產(chǎn)品類型 33813 ㎡公寓、住宅 萬㎡ 商鋪 7 千㎡ 行政公寓、寫字樓、 綜合商業(yè) 、住宅 13 萬㎡ 公寓、寫字樓、綜合商業(yè) HOPSCA 星級酒店 水景豪宅 26 萬㎡ 寫字樓 綜合商業(yè)中心 8 萬㎡專業(yè)商場、公寓、寫字樓 豪裝公寓、綜合 MALL、 高端寫字樓 物業(yè)面積 住宅 4090 ㎡ 中小型住宅、公寓 商業(yè)： 36000 ㎡辦公：22200 ㎡，公寓： 14400㎡住宅： 13110 ㎡ 5m 層高 公寓 商鋪 服飾寫字樓 價格未定 預(yù)期較高 暫未完全對外公布 共 878 戶 商業(yè)和住宅物業(yè)基本相當(dāng)，重點(diǎn)突破是商鋪 項目功能 公寓、酒店、商場 商場、精裝公寓 高檔寫字樓 兼具會議、酒店、展示、辦公等復(fù)合 功能 五星級酒店 江景住宅 濱江商業(yè)街 綜合商業(yè)中心 商務(wù)辦公 商務(wù)酒店 寫字樓、公寓 綜合性商場 兼具高檔商務(wù)寫字樓，精裝公寓，大型綜合性商場 價格 4300 5500 4800 待定 待定 待定 待定 銷售特點(diǎn) 商鋪拍賣 少量多次放量，保持長時間熱度 暫未入市銷售 綜合評價 舊城改造 項目，憑借地段優(yōu)勢及工程形象進(jìn)度支撐銷售 依靠 CBD 地段支撐，高檔次產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，高舉高打，奠定項目在市場的第一形象高度 層高 5 米！使產(chǎn)品具一定優(yōu)勢，采用形象代言人推廣策略，具一定吸引力！ 一線 江景資源和 CBD 資源優(yōu)勢 ，希爾頓酒店 品牌效應(yīng) CBD 核心地段即將入市項目，產(chǎn)品類同，后續(xù)策略的組合值得我項目關(guān)注！ 詳見項目分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 市場小結(jié)： ? 株洲城市發(fā)展有著良好的綜合素質(zhì)，在“兩型社會”，政府 2020 城市規(guī)劃目標(biāo)下，房地產(chǎn)的發(fā)展將迎來新的機(jī)遇。 ? 區(qū)域同質(zhì)化情況嚴(yán)重，特別是中心廣場附近的大型綜合性的改造升級項目眾多，高投資潛力商業(yè)項目相對集中，主要集中在中心廣場； ? 株洲住宅項目的營銷專業(yè)化水平與沿海相差不大，對項目資源的整合，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu) 勢效益的最大化將是打造營銷團(tuán)隊的新要求。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ? 房地產(chǎn)整體市場整體趨勢向好，客戶需求和產(chǎn)品供應(yīng)開始出現(xiàn)細(xì)分； ? 中小戶型住宅以投資性需求位置，而且主要集中在交通便利，位置優(yōu)越，配套完善的區(qū)域集中，中大戶型開始向新區(qū)和城郊集中； ? 二次置業(yè)或者多次置業(yè)比例上升； ? 受單價和總結(jié)影響，客戶置業(yè)起點(diǎn)有所降低，特別是首次置業(yè)；