【正文】 旬 上旬 中旬 下旬 —— —— —— 塔樓產(chǎn)品 籌備 VIP卡 VIP 卡 開盤 系列活動(dòng)事件營(yíng)銷 強(qiáng)銷第一階段 參展房交會(huì)（推出優(yōu)惠） 強(qiáng)銷第二 階段 尾盤逐漸去化 商 鋪 籌備 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 認(rèn)購(gòu) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第 七 部分 項(xiàng)目營(yíng)銷 推廣 策略 一、 營(yíng)銷策略 高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 采取競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品策略和營(yíng)銷策略，以產(chǎn)品和市場(chǎng)的再定位，塑造高端市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)性形象和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （一）、第一戰(zhàn)役： 打草驚蛇 （ 項(xiàng)目 消費(fèi)積累 階段） 戰(zhàn)役時(shí)間： 2021年 4月 中 —— 2021年 5月 下旬 ； 戰(zhàn)役參與：借助 立體 媒體 宣傳攻勢(shì)，密集攻擊市場(chǎng) ， 通過 項(xiàng)目 “ 城市價(jià)值核心體 ”核心賣點(diǎn)宣傳，樹立項(xiàng)目高 品質(zhì)形象 的同時(shí) ，突顯 項(xiàng)目投資價(jià)值 、增值空間 ，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目客戶積累 ； 戰(zhàn)役目標(biāo)： 項(xiàng)目的正式入市，吸引市場(chǎng)關(guān)注度 ，為項(xiàng)目的成功面世積壓消費(fèi)力 ，本階段應(yīng)完成 500 批以上 VIP客戶積累 ； 戰(zhàn)役要求： 通過軟 硬結(jié)合的報(bào)紙廣告 充分詮釋項(xiàng)目概念 ，從而樹立項(xiàng)目形象高度。 宣傳渠道：報(bào)紙（硬性廣告、軟性報(bào)道）＋戶外廣告 +事件活動(dòng) +戶外廣告 項(xiàng)目持銷 階段 時(shí) 間 2021 年 6月 ~2021 年 7月 中 工作目標(biāo) 不斷提升 項(xiàng)目 知名度，借 活動(dòng)營(yíng)銷，繼續(xù)強(qiáng)力攻擊市場(chǎng)，延 續(xù)銷售高潮 ，塔樓須實(shí)現(xiàn) 400 套銷售目標(biāo) 項(xiàng)目營(yíng)銷 工作內(nèi)容 活動(dòng)組織 有效組織各媒體及廣告宣傳推廣工作 維護(hù)老客戶關(guān)系， 挖掘新客戶 工作要點(diǎn) 鼓勵(lì)老客戶帶新客戶投資本項(xiàng)目 ，給老、新客戶更多的優(yōu)惠 展開活動(dòng)事件作為營(yíng)銷，通過口碑營(yíng)銷成為項(xiàng)目宣傳的新突破，重點(diǎn)以軟性報(bào)道廣告宣傳為主 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 結(jié)合銷售進(jìn)度，適時(shí)提升銷售價(jià)格，并暗示后續(xù)將繼續(xù)提升銷售價(jià)格。在本階段的活動(dòng)中，重點(diǎn)的內(nèi)容 是 “ 房交 會(huì)”； 戰(zhàn)役目標(biāo)： 通過房交會(huì)與系列優(yōu)惠政策的結(jié)合，突顯 城市價(jià)值核心體 的投資價(jià)值！ 在這個(gè)階段實(shí)現(xiàn)對(duì)其 它對(duì)手和市場(chǎng)份額的全面的爭(zhēng)奪。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第 八 部分 項(xiàng)目營(yíng)銷 費(fèi)用初步規(guī)劃 一、總銷售標(biāo)底 預(yù)估 類 別 面積（平方米） 銷售單價(jià)（元 /㎡） 預(yù)計(jì)總額（萬元） 塔樓公寓寫字樓 4800 負(fù)一層商鋪 可售部分約 3000 18000 5400 合 計(jì) 39830 二、費(fèi)用 初步 規(guī)劃 根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣成本的一般要求，結(jié)合株洲本地實(shí)際的廣告推廣情況和項(xiàng)目形象、檔次、品牌 的要求，我們將營(yíng)銷 推廣 成本定在總銷售額的 3%左右 ，即營(yíng)銷推廣總費(fèi)用 800萬 左右 ，主要包括以下幾個(gè)部分： 類別 比例預(yù)計(jì) 費(fèi)用預(yù)計(jì) 新 銷售中心 建設(shè)裝修 及現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)用 25% 200 萬 銷售中心資料及道具費(fèi)用 5% 40 萬 樣板房費(fèi)用 8% 64 萬 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 戶外一次性廣告費(fèi)用 15% 120萬 媒體發(fā)布費(fèi)用 40% 200萬 公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用 30 萬 促銷 活動(dòng) 費(fèi)用 100萬 紙袋、水杯等用品制作費(fèi)用 2% 16 萬 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 5% 40 萬 合計(jì) 100% 800 萬 說明： 以上費(fèi) 用， 為概算預(yù)估 。體現(xiàn)開發(fā)商以服務(wù)客戶為宗旨的思想意識(shí)，提升開發(fā)商美譽(yù)度和開發(fā)任務(wù)的完整性。銷售部的工作重點(diǎn)依然是新客戶的挖掘。 宣傳渠道：報(bào)紙（硬性廣告、軟性報(bào)道）＋廣播電臺(tái) +開盤活動(dòng) +戶外廣告 項(xiàng)目開盤階段 時(shí) 間 2021 年 5月 30日 及之后一周 工作目標(biāo) 集中解籌，實(shí)現(xiàn) 塔樓 240套以上 銷售目標(biāo) ，商鋪 30個(gè)以上 項(xiàng)目營(yíng)銷 工作內(nèi)容 做好銷售工作的同時(shí)，不斷完善過程 整合資源和媒體全力出擊市場(chǎng) 公布 價(jià)格促進(jìn)銷售 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 工作要點(diǎn) 介紹項(xiàng)目這一難得的投資機(jī)遇，以后項(xiàng)目?jī)r(jià)格還要不斷提升 法律文件、銷售工具、 合同和按揭等 解籌、活動(dòng)組織 總結(jié)階段工作得失，做好服務(wù)工作，全 力把銷售推向新高潮 宣傳推廣 宣傳內(nèi)容 漢華因此，為制造持續(xù)市場(chǎng)熱度， 持續(xù)性 系列活動(dòng)事件營(yíng)銷勢(shì)所必然！ 低起價(jià)策略 通過定價(jià)策略性調(diào)整，在同批推出組團(tuán)中制造 幾個(gè)單位的相對(duì) 低起價(jià)，引發(fā)市場(chǎng)物超所值的強(qiáng)烈印象。 在項(xiàng)目 塔樓 產(chǎn)品熱銷時(shí)， 以附帶銷售策略， 乘機(jī)釋放負(fù)一層 商鋪 經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)品！ 四 、推廣總體規(guī)劃 1）、以短、平、快的市場(chǎng)推廣策略 強(qiáng)勢(shì) 推出 項(xiàng)目 。 參數(shù)權(quán)重表 價(jià)格 地段 環(huán)境 戶型 交通 配套 管理 品牌 質(zhì)量 規(guī)劃 1 依照上表，本 項(xiàng)目 理論銷售均價(jià)為： （ 福鑫大廈 ） 4300/（對(duì)應(yīng)系數(shù)乘積之和） + （ 中央商業(yè)廣場(chǎng) ） 5500/（對(duì)應(yīng)系數(shù)乘積之和） + 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 （ 金輪時(shí)代廣場(chǎng) ） 4800/（對(duì)應(yīng)系數(shù)乘積之和） =（ 漢華 ?國(guó)際商業(yè)城 ） 元 /㎡ 由此計(jì)算的項(xiàng)目理論銷售價(jià)格為 4800元 /㎡ 。 面對(duì)浩瀚的 茫茫人流！商機(jī)蘊(yùn)藏！高增長(zhǎng)、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 高投資匯報(bào)的 城市核心 CBD物業(yè)一直是 人們竟相追求的目標(biāo) ！ 同時(shí)也是企業(yè)形象與實(shí)力的象征！ 三、項(xiàng)目 形象 定位 城市在變 中心永恒 突顯項(xiàng)目所處城市 CBD地段的核心優(yōu)勢(shì)！ 變與不變的對(duì)比，給客戶營(yíng)造一種保值、增值的直覺觀感！ 形象主題核心 廣告語的精練與震撼，在第一印象即給客戶以品質(zhì)感覺！ 四、項(xiàng)目客戶定位 （ 一 ）公寓寫字樓客戶定位 項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為： ? 株洲 本地的經(jīng)商者； ? 本地企事業(yè)單位中高收入職工； ? 專業(yè)技術(shù) 行業(yè)的高收入人士； ? 中、小 企業(yè) ； ? 外地 投資客 戶 。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 對(duì)項(xiàng)目分析有利于全面掌握項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、以及項(xiàng)目開發(fā)的利好機(jī)遇和潛在威脅，正確的指導(dǎo)策劃和執(zhí)行工作，對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行突出并加以放大，對(duì)項(xiàng)目的劣勢(shì)進(jìn)行規(guī)避并一一化解，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇加以利用和提升，對(duì)項(xiàng)目將要面臨的競(jìng)爭(zhēng)威脅提前制定應(yīng)對(duì)策略！ 優(yōu)勢(shì) （ Strength） 優(yōu) 勢(shì) 放 大 手 段 位于城市 CBD 核心，臨建設(shè)路主干道，地理位置優(yōu)越 項(xiàng) 目地段 價(jià)值空間大， 具備 挖掘 最大 商業(yè)利潤(rùn) 的基礎(chǔ) 臨 近 市交通樞紐火車站 合理利用交通優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大增加項(xiàng)目附加價(jià)值 城市中心地 稀缺 塊（可供開發(fā)地塊數(shù)量有限） 升值潛力大，在營(yíng)銷過程中放大此優(yōu)勢(shì)突出賣點(diǎn) 城市公共配套設(shè)施逐完善，城心資源優(yōu)勢(shì)將得到進(jìn)一步的放大 公寓、寫字樓配套設(shè)施完全，使用價(jià)值。全市商品房銷售面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％，商品房銷售額 億元，同比增長(zhǎng)％。這里擁有許多較高檔次的樓盤，住宅房地產(chǎn)銷售約占全市的 50%，供銷兩旺形成發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)使得河西區(qū)在 “ 四個(gè)行政區(qū) ” 中異常醒目，是名副其實(shí)的居住中心?！蓖跏硎荆袊?guó)的問題并不相同。 房?jī)r(jià)高漲成為今年年底最熱門的話題之一，中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告指出， 11 月，北京商品住宅成交均價(jià)為 17509 元 /平方米，環(huán)比上漲 %，達(dá)到歷史最高水平。 宏觀政策潛在威脅：一系列宏觀調(diào)控政策后政府可能還有后續(xù)動(dòng)作，這樣會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)形成“綜合打擊”。 四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。國(guó)際商業(yè)城全程營(yíng)銷策略報(bào)告 第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 一、國(guó)家宏觀政策焦點(diǎn)透視 營(yíng)業(yè)稅征收 2021 年 12 月 9 日 ， 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì) 議， 個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2 年恢復(fù)到 5 年 。 三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。 —— 溫家寶 二套房首付須 40% 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于 40%。 三、行業(yè)領(lǐng)袖觀點(diǎn) 王石：一線城市房?jī)r(jià)有泡沫！ 樓市經(jīng)歷了房?jī)r(jià)高速上漲的一年，部分城市今 年房?jī)r(jià)漲幅超過 50%，面對(duì)樓市又一次出現(xiàn)的普漲行情，王石表示擔(dān)心。 從全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，危機(jī)現(xiàn)在已經(jīng)到了底谷，而且有復(fù)蘇的跡象。株洲市政府已經(jīng)加大湘江株洲段及四港治理力度，加快湘江防洪景觀道路市區(qū)段建設(shè)，把湘江生態(tài)風(fēng)光帶建成集防洪、景觀、交通、休閑為一體的功能性項(xiàng)目。金色陽光預(yù)計(jì)售價(jià)在 3800 元 /㎡ — 4300元 /㎡。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ? 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)整體趨勢(shì)向好，客戶需求和產(chǎn)品供應(yīng)開始出現(xiàn)細(xì)分； ? 中小戶型住宅以投資性需求位置，而且主要集中在交通便利，位置優(yōu)越，配套完善的區(qū)域集中，中大戶型開始向新區(qū)和城郊集中； ? 二次置業(yè)或者多次置業(yè)比例上升； ? 受單價(jià)和總結(jié)影響，客戶置業(yè)起點(diǎn)有所降低，特別是首次置業(yè)； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第四部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 總用地面積： ㎡；一期 ㎡；二期 ㎡。 “ 城市 價(jià)值” —— 核心吸引力 都說 21世紀(jì)進(jìn)入了后城市時(shí)代，也就是新城市時(shí)代，城市的價(jià)值日益突顯， 城市化仍是社會(huì)主題 。 經(jīng)濟(jì)學(xué)的計(jì)算方式：權(quán)重比較法 經(jīng)調(diào)查， 市場(chǎng)在售 可比較物業(yè)，有以下 三 個(gè)項(xiàng)目，即 福鑫大廈 、 中商廣場(chǎng)、 金輪廣場(chǎng) 。 再次 ，品牌是唯一的，傷其十指不如斷其一指，某一階段只能其中力量宣傳某一部分產(chǎn)品，避免消費(fèi)者對(duì)概念的混淆。 持續(xù)性引起市場(chǎng)轟動(dòng)。同時(shí)注意新客戶的捕捉，取得銷售增長(zhǎng)，爭(zhēng)取在開盤期一周時(shí)間內(nèi)完成 公寓 30%的銷售業(yè)績(jī) ； 戰(zhàn)役要求：前期的客戶雖然已經(jīng)進(jìn)了門，但本階段恰是放低姿態(tài)的時(shí)機(jī)。 戰(zhàn)役目標(biāo)： 開盤 以及第一階段活動(dòng)營(yíng)銷 的 強(qiáng)力 推廣已經(jīng)賦予了 項(xiàng)目盡可能 大的知名度 和聲譽(yù)， 銷售部門 接下來很重要的是做好客戶服務(wù)工作，爭(zhēng)取更大的銷售業(yè)績(jī)。 戰(zhàn)役目標(biāo)：本階段 公寓 項(xiàng)目已完成， 項(xiàng)目 進(jìn)入收官期！本階段要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是為 項(xiàng)目 畫上一個(gè)完美的句號(hào)！爭(zhēng)取完成百分之百的銷售任務(wù)，同時(shí)為開發(fā)商后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目做好形象鋪墊。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 結(jié)束語 十分榮幸，我司有幸參與貴司 —— 漢華在服務(wù)和推廣上力求推陳出新。日?qǐng)?bào)一 至兩 次半版軟文。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 宣