【正文】 電梯洋房共 8棟，戶型為 95㎡ 的二室二廳、 106和 116㎡ 的三室二廳，大部分為三室的；小高層、高層戶型 85170㎡ ，以 116160㎡ 之間的三室二廳為主 ,平層有客廳 ，空中別墅客廳。結(jié)合下沉式道路體系與生態(tài)景觀車庫，首創(chuàng)立體園林景觀。 名尚城市廣場能在環(huán)境和周邊配套較為一般的地段做成一個市場認(rèn)可度很高的高端項目，一方面是其南部將建設(shè) 30萬平米的超大型綜合商業(yè)項目，提升區(qū)域生活便利度和升值潛力；更重要的一方面是其產(chǎn)品具有很大的創(chuàng)新性，在淄博首屈一指，抓住市場產(chǎn)品缺位點，引導(dǎo)需求，取得了非常好的銷售業(yè)績。 產(chǎn)品為聯(lián)排別墅，共 257套?？偨ㄖ娣e 6萬平米，容積率 ，共 182套獨棟別墅。 該項目于 4年前已銷售約 60%， 20xx年重新包裝推出，單價在 50005800元 /平米之間。 主流別墅產(chǎn)品建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，多以框架結(jié)構(gòu)為主（普利艾倫莊園為磚混），新型住宅科技 的應(yīng)用廣泛，如太陽能建筑一體化、地源熱泵恒溫系統(tǒng)、斷橋隔熱窗等。 ? 銷售價格差異大，進度較慢 在售競爭項目價格差異較大，從 4000元 /㎡ 到 20xx0元 /㎡ 都有。 分析總結(jié) 競爭個案研究 客戶調(diào)研分析 家庭結(jié)構(gòu) 5101213727020406080100120140單身 兩口 三口 四口 三代同堂 被調(diào)人群家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，比例達(dá) %，其次是四口家庭及三代同堂 ,各占比例為 %和 %其它占 %。 客戶調(diào)研分析 購買別墅喜歡的位置 在喜歡購買別墅的位置上 ， 有 33%選擇在孝婦河兩側(cè) ， 有 20%的選擇張店建成區(qū) ， 喜歡在桓臺柳泉路附近的占 18%， 而周村馬鞍山附近 （ 好普利艾倫莊園位置 ）的占 14%， 其它占 13%（ 主要是指荷塘月色 ） 。 3室及 4室的比例占到 86%， 可見淄博高端客戶在臥室的要求上并不在數(shù)量上一味求多 。 客戶調(diào)研分析 了解房產(chǎn)信息的渠道 客戶平時重視房地產(chǎn)的信息渠道前三位的是傳統(tǒng)的媒體，晨報、齊魯晚報及電視各占 %、%和 %，淄博晚報及網(wǎng)絡(luò)各占 35%及 32%，其它媒體如戶外廣告、親友介紹、廣播及現(xiàn)場廣告在 1020%之間。 報告框架： 開發(fā)目標(biāo) 高端市場研究 項目定位 營銷推廣建議 整體發(fā)展概況 競爭個案研究 客戶調(diào)研分析 項目概況 周邊環(huán)境分析 SWOT分析 核心價值提煉 項目定位 產(chǎn)品調(diào)整建議 營銷理念 營銷目標(biāo) 營銷周期 營銷策略 媒體策略 分期策略 高額利潤 + 品牌崛起 = 名利雙收 項 目 計量單位 數(shù)量 居住區(qū)規(guī)劃總用地 公頃 居住套數(shù) 套 288 居住人數(shù) 人 922 總建筑面積 萬㎡ 住宅建筑面積 萬㎡ 半地下車庫面積 萬㎡ 容積率 總停車位 輛 624 地面停車位 輛 48 半地下停車位 輛 576 住宅建筑凈密度 % 總建筑密度 % 綠地率 % 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目概況 項目概況 產(chǎn)品說明 根據(jù)項目規(guī)劃、立面設(shè)計和戶型設(shè)計來看， 項目嚴(yán)格意義上屬于多層電梯墅質(zhì)洋房 ，傳統(tǒng)意義上的電梯洋房面積多集中在 130170 ㎡ 之間，但由于本案戶型面積較大，總價多數(shù)在 200萬元 /套左右，目標(biāo)客戶與傳統(tǒng)的電梯洋房不同，屬于社會的頂端人群，而傳統(tǒng)的電梯洋房的目標(biāo)客戶群為中高端客戶。 根據(jù)上述分析，我司對項目的產(chǎn)品性質(zhì)定位于 多層疊加別墅 。 SWOT分析 項目威脅 SWOT分析 項目關(guān)鍵字 288席 ，綠地率 %， 新城中心別墅 ，挑高客廳， 半地下車庫 ，娛樂室， 前后花園 ，情景露臺， 高檔社區(qū)聚集 ，容積率 ， 電梯別墅 ，戶戶私家花園， 層層退臺設(shè)計 ，水景園林社區(qū)。 核心價值 項目找 “ 魂 ” 高品質(zhì)戰(zhàn)略 新城核心 高尚別墅 新城核心： 意指項目占據(jù)新城發(fā)展的核心位置，也點出了項目最大優(yōu)勢即區(qū)位，區(qū)別于 其他遠(yuǎn)郊或近郊別墅項目； 高尚： 說明本項目面對的細(xì)分市場，面向淄博消費能力最強的高端人群； 別墅： 說明本項目的產(chǎn)品特色，為城中別墅； 項目定位 市場定位 主推案名： 壹品墅 壹品： 一方面意指本項目開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)一流，與項目主題開發(fā)思路相吻合，另一方面說明本項目面對的客群一流，本項目面向淄博最一流的置業(yè)群體； 墅： 說明了本項目的產(chǎn)品，區(qū)別與名尚國際城市廣場、黃金國際等高層住宅產(chǎn)品； 備選案名： 遠(yuǎn)景墅 ，與遠(yuǎn)景花園相互呼應(yīng)； 博雅美墅 ，與環(huán)蓓苑、琳峒苑、洲熹苑、滋欣苑呼應(yīng)； 其他案名： 遠(yuǎn)景華庭、名筑美嘉、遠(yuǎn)景尚品等 項目定位 項目案名建議 新城中心 288席英倫風(fēng)尚別墅 新城中心： 表明項目的區(qū)位，占據(jù)新城核心位置，為項目最大的賣點； 288席： 表明項目的規(guī)模，同時標(biāo)示出數(shù)字，說明產(chǎn)品的稀缺性； 英倫風(fēng)尚： 表明本項目的建筑風(fēng)格，同時賦予項目本身英倫風(fēng)格生活方式的概念內(nèi) 涵，提高項目的檔次； 項目定位 形象定位 壹品墅 遠(yuǎn)景贏天下 一品樹江山 此項目形象推廣語，暗含“遠(yuǎn)景”品牌和項目案名“一品墅”雙重含義，同時彰顯本項目和遠(yuǎn)景公司的氣度和氣魄。 價格定位 樓盤 項目 荷塘月色 艾倫莊園 黃金國際 名尚國際 本案 區(qū)位位置 18 7 6 15 14 14 交通條件 7 4 3 7 6 6 周邊配套 10 3 3 9 8 7 自然環(huán)境 9 4 8 8 7 7 產(chǎn)品品質(zhì) 17 15 15 9 6 13 內(nèi)部配套 12 7 10 9 7 7 景觀規(guī)劃 12 11 10 9 10 9 工程進度 8 5 5 7 3 3 銷售進度 7 3 3 4 4 4 總計分 59 63 77 65 70 （注：本項目定價主要參考因素細(xì)化為 9項，各單項的權(quán)重確定主要依據(jù)我公司多年的定價經(jīng)驗和本地市場中其對銷售及價格的影響程度。五六層雖然樓層較高但因為有電梯、贈送頂層大面積露臺，且其面積較小，建議和三四層價格大體相同即可，開盤價在 6500元 /㎡ 左右。 ? 毛面石雜拼、仿陶面磚雜拼強化建筑肌理質(zhì)感； ? 石材、涂料、木、銅、鋼、玻璃等多種材料有機組合； ? 除了“構(gòu)成”上的體塊對比，還可通過窗戶形式的變化、裝飾性墻面的鏤空將立面的“虛實”對比進一步活化，使立面效果不僅具有強烈的沖擊力，而且富有細(xì)膩的靈活性； 產(chǎn)品調(diào)整建議 立面調(diào)整建議 減少車行出入口個數(shù)，打造水景景觀中軸 產(chǎn)品調(diào)整建議 景觀調(diào)整建議 產(chǎn)品調(diào)整建議 景觀調(diào)整建議 參考圖片一 參考圖片二 建筑材料的應(yīng)用 適應(yīng)國家節(jié)能環(huán)保的要求， 做足低碳經(jīng)濟文章 ，如采用高密封性的斷橋隔熱窗、保溫隔熱性好的 LOWE玻璃、外墻保溫系統(tǒng)等材料，建議采用一項或幾項新材料，借助低碳經(jīng)濟的東風(fēng)，借力宣傳，達(dá)到轟動的效應(yīng)。 確保收益 合理運用價格策略，結(jié)合市場契機，確保項目銷售速度的基礎(chǔ)上，確保項目收益 快速銷售與確保收益 及時研究市場及國家政策，預(yù)測市場發(fā)展趨勢 利用營銷手段，引導(dǎo)與控制潛在客戶 借勢造勢，集中推廣 體驗營銷，感知項目品質(zhì) 良好的營銷團隊及銷售隊伍組織管理 營銷目標(biāo) 及時研究市場及國家政策，預(yù)測市場發(fā)展趨勢 國 國家政策中與房地產(chǎn)息息相關(guān)的土地、金融等相關(guān)政策可以說瞬息萬變， 20xx年 12月份至今國家對房地產(chǎn)出臺了一系列政策，而房價是國家重點打壓的對象。 營銷目標(biāo) 營銷手段應(yīng)推陳出新，并結(jié)合工程進度特別是項目的營銷中心和樣板間的工作進度。 在媒體策略上應(yīng)結(jié)合運用合作營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷及競爭營銷等策略。 體驗營銷，感知項目品質(zhì) 營銷目標(biāo) 體驗營銷，就是在項目建設(shè)初期讓客戶感知未來的居住品質(zhì)與生活方式，從而使客戶對未來充滿想象。在地產(chǎn)營銷中，如果把策劃力比作兵法謀略，那銷售力就是在一線打拼的勇士。 營銷周期 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 項目區(qū)域推廣 項目產(chǎn)品形象 線上：以整體形象為主，闡述項目精細(xì)品質(zhì)、實景呈現(xiàn) 線下：銷售周期劃分； 預(yù)熱期 內(nèi)部認(rèn)購期 二次加推期 形象推廣 形象推廣 開盤強銷期 持銷期 項目品質(zhì)推廣 二次持銷期 項目品質(zhì)形象 9月 7月 11月 項目形象 二期內(nèi)部認(rèn)購 銷售計劃表 銷售階段 時間 銷售套數(shù) 銷售額 (萬 ) 銷售比例 累計銷售額 累計比例 備注 預(yù)熱期 認(rèn)購期 蓄客、售卡 開盤期 30 6600 % 6600 % 15 3300 % 9900 % 持銷期 35 7700 % 17600 50% 二次開盤 50 11000 % 28600 % 二次持銷 30 6600 % 35200 100% 20xx至 20xx年在貴公司與我司共同努力和配合下，爭取一期在1年多的時間內(nèi)實現(xiàn)銷售 160套，銷售額 。 ?目的：通過同國際化物管公司的簽約，變相的向社會宣傳西安的高品質(zhì)物管形象，同時通過品牌互動，提升項目及公司品牌形象。 項目核心競爭力通過大眾媒體開展轟炸，形成 對客戶全方位的信息包圍 。 ?高檔小區(qū)電梯及高檔酒店圍剿目標(biāo)客戶群。 ?項目樣板間開放。 目的：通過紅酒節(jié)及現(xiàn)場拍賣，提升項目人氣，使項目形象深入人心，加速客戶積累。 住宅樣板間持續(xù)全新亮相。 ?目的：不斷展示高品質(zhì)形象，促進客戶快速成交。主要針對剩余產(chǎn)品的細(xì)分銷售，對客戶的深度挖掘和促銷。 客戶的深度挖掘過程，老客戶資源重復(fù)