【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)的決心！ 但是，“人口紅利”與“城市化”進程帶來的龐大剛性需求，是我國當(dāng)前乃至近十年房地產(chǎn)市場的主旋律！因此，雖然政府出臺了一系列宏觀政策，但是其最終目的不是“打死”房地產(chǎn)行業(yè)，而是要讓房地產(chǎn)行業(yè)走上健康、有序的發(fā)展之路！ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第二部分 株洲市房地產(chǎn)市場概況 一、 行業(yè)發(fā)展 機遇 株洲 城 市規(guī)劃發(fā)展方向： 2020年株洲建成現(xiàn)代工業(yè)文明和諧特大城市 株洲，這座火車拖來的城市，正在探索新型城市化道路，踐行“兩型社會”建設(shè)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、四大城區(qū)房地產(chǎn)概況 描述 區(qū)域（范圍） 區(qū)域定位功能 區(qū)域詳情 天元區(qū) 株洲中高檔樓盤集中區(qū) 河西開發(fā)區(qū)因遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，為眾多房地產(chǎn)公司所看好，紛紛搶灘。房產(chǎn)局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周，市內(nèi)新建商品房成交 454套，與上一周相比增長 33%。 （數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)局） 四 、銷售面積大漲 株洲市區(qū)商品房銷售面積增長 %！ 2021 年，住房消費刷新歷史。這就對單個項目個性及主題的營造有了新的高度要求。 項目戶均車位比較低，難以滿足商家和住戶的使用需求； 非商業(yè)類產(chǎn)品單一，全部為公寓型產(chǎn)品。萬象城 “投資體” —— CBD 情懷 地段、地段、還是地段，地段是投資者們 的永恒追求，也是城市 價值 的最成熟模式 。 （ 3）購買 商鋪用于資金保值者 此類購買者比例較少，多為豐裕的當(dāng)?shù)鼐用?，他們投資方式較少，思想較保守，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的穩(wěn)定性，及其相對于股票投資較小的風(fēng)險性、相對于銀行存款較大的利潤是這類人購買的主要原因。設(shè)定依據(jù)以本項目 為 1，其他項目為比較結(jié)論。 根據(jù)上述資料可得項目負(fù)一層 商鋪 40 年經(jīng)營權(quán)銷售價格為： 150 12247。國際商業(yè)城的營銷戰(zhàn) 總 略是： 為 較快 速 的 實現(xiàn)項目回款，以保證項目開發(fā) 現(xiàn)金流的需求 ！ 為實現(xiàn)項目價值最大化， 保持長時間 項目市場 熱度 ！ 建議 在項目達到預(yù)售條件時， 先行 放量 塔樓產(chǎn)品 ，為盡可能滿足客戶需求， 實現(xiàn)最大可能現(xiàn)金回款，建議塔樓產(chǎn)品開盤時全公開 。以達成 項目 品牌的可持續(xù)發(fā)展。 系列事件活動營銷 為盡可能延續(xù)銷售高潮，避免開盤后，項目銷售瞬間從高潮跌入谷底。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 宣傳渠道：報紙（軟 硬結(jié)合 ） +戶外廣告 +電臺廣告 項目消費積累 階段 時 間 2021年 4月 中 ~2021 年 5月 下旬 工作目標(biāo) 項目的正式入市，吸引市場關(guān)注度 。本階段工作極為繁忙，為達成良好業(yè)績，開發(fā)商應(yīng)組織人員投入客戶服務(wù)工作，而銷售 部的工作重點依然是新客戶的挖掘。日報一 至兩 次半版軟文。 戰(zhàn)役要求： 通過“文化活動”營銷 的推廣 ， 尤其 是 注重情感化的推廣和銷售思路， 投資的謹(jǐn)慎與風(fēng)險 ，做好客戶服務(wù)工作和情感銷售是本階段的重中之重，也只有在前期客戶認(rèn)同 項目投資價值 的條件下，新的銷售才能順利開展。在服務(wù)和推廣上力求推陳出新?；顒咏M織，一定要做到歡樂祥和的氣氛。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 結(jié)束語 十分榮幸，我司有幸參與貴司 —— 漢華 以上費用為項目開發(fā)周期內(nèi)全部營銷推廣費用，其中包括非媒體宣傳費用和戶外廣告為一次性投入費用，其他為階段性媒體投放費用，根據(jù)項目總體工程進度，階段性媒體投放時間可核定在 2021年 5 月止。 戰(zhàn)役目標(biāo)：本階段 公寓 項目已完成， 項目 進入收官期！本階段要實現(xiàn)的目標(biāo)是為 項目 畫上一個完美的句號！爭取完成百分之百的銷售任務(wù)，同時為開發(fā)商后續(xù)開發(fā)項目做好形象鋪墊。 公寓寫字樓的 銷售達到全部的 80%以上。 戰(zhàn)役目標(biāo)： 開盤 以及第一階段活動營銷 的 強力 推廣已經(jīng)賦予了 項目盡可能 大的知名度 和聲譽， 銷售部門 接下來很重要的是做好客戶服務(wù)工作，爭取更大的銷售業(yè)績。 總結(jié) 前一階段 銷售工作得失，把服務(wù)作為宣傳點，展開促銷公關(guān) 宣傳推廣 宣傳內(nèi)容 對話 城市價值核心體 ！ 對話投資大師！ 機遇只掌握在快速把握 機會的人手中 ！ 廣告主題 對話 —— 大師與您共同解讀 城市價值核心體 ！ 媒體組合 每周至少一 個整彩版晚報報紙廣告。同時注意新客戶的捕捉，取得銷售增長，爭取在開盤期一周時間內(nèi)完成 公寓 30%的銷售業(yè)績 ； 戰(zhàn)役要求：前期的客戶雖然已經(jīng)進了門，但本階段恰是放低姿態(tài)的時機。 本階段以市場鋪墊和消費積壓為 目的，因此本階段 以 VIP 卡的發(fā)售為核心工作 。 持續(xù)性引起市場轟動。 高端定位策略 重新定位后期客戶市場，在更廣的范圍內(nèi)瞄準(zhǔn)株洲政界、工業(yè)界、商界和科教文化界的成功人事和精英階層。 再次 ，品牌是唯一的，傷其十指不如斷其一指，某一階段只能其中力量宣傳某一部分產(chǎn)品，避免消費者對概念的混淆。月 。 經(jīng)濟學(xué)的計算方式：權(quán)重比較法 經(jīng)調(diào)查， 市場在售 可比較物業(yè)，有以下 三 個項目，即 福鑫大廈 、 中商廣場、 金輪廣場 。出租豐厚利潤及發(fā)展商的銷售措施對此類人群具有很大吸引力。 “ 城市 價值” —— 核心吸引力 都說 21世紀(jì)進入了后城市時代，也就是新城市時代，城市的價值日益突顯， 城市化仍是社會主題 。萬象城 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ? 房地產(chǎn)整體市場整體趨勢向好，客戶需求和產(chǎn)品供應(yīng)開始出現(xiàn)細(xì)分； ? 中小戶型住宅以投資性需求位置，而且主要集中在交通便利，位置優(yōu)越，配套完善的區(qū)域集中，中大戶型開始向新區(qū)和城郊集中； ? 二次置業(yè)或者多次置業(yè)比例上升； ? 受單價和總結(jié)影響，客戶置業(yè)起點有所降低，特別是首次置業(yè)； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第四部分 項目分析 一、項目概況 總用地面積： ㎡；一期 ㎡；二期 ㎡。江景區(qū)蘆淞服飾集群 區(qū)域要點描述： ? 株洲市城市 CBD ? 產(chǎn)品實現(xiàn)跨度提升（居住和商務(wù)） ? 項目客戶置業(yè)目的主要 以投資為主 ? 區(qū)域項目 價格快速攀升 ，與 整體市場價格具備較大差距 ? 產(chǎn)品類型以中心型公寓和寫字樓為主 ? 裙樓商鋪建筑面積占項目整體規(guī)模比重較大 ? 區(qū)域同類型項目扎堆，市場競爭激烈； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項目名稱 福鑫大廈 中商中央廣場 金輪廣場 大漢希爾頓 雙龍銀基大廈 金冠廣場 本項目（漢華） 效果圖 位置 中心廣場 新華東路 車站路 沿江路 中心廣場 建設(shè)路 新華路 建設(shè)路交匯 開發(fā)商 福鑫房產(chǎn) 中商房產(chǎn) 香港金輪 大漢 旺程 雙龍房產(chǎn) 湖南隆慶置業(yè) 株洲漢華國際城 體量規(guī)模 產(chǎn)品類型 33813 ㎡公寓、住宅 萬㎡ 商鋪 7 千㎡ 行政公寓、寫字樓、 綜合商業(yè) 、住宅 13 萬㎡ 公寓、寫字樓、綜合商業(yè) HOPSCA 星級酒店 水景豪宅 26 萬㎡ 寫字樓 綜合商業(yè)中心 8 萬㎡專業(yè)商場、公寓、寫字樓 豪裝公寓、綜合 MALL、 高端寫字樓 物業(yè)面積 住宅 4090 ㎡ 中小型住宅、公寓 商業(yè)： 36000 ㎡辦公：22200 ㎡，公寓： 14400㎡住宅： 13110 ㎡ 5m 層高 公寓 商鋪 服飾寫字樓 價格未定 預(yù)期較高 暫未完全對外公布 共 878 戶 商業(yè)和住宅物業(yè)基本相當(dāng)，重點突破是商鋪 項目功能 公寓、酒店、商場 商場、精裝公寓 高檔寫字樓 兼具會議、酒店、展示、辦公等復(fù)合 功能 五星級酒店 江景住宅 濱江商業(yè)街 綜合商業(yè)中心 商務(wù)辦公 商務(wù)酒店 寫字樓、公寓 綜合性商場 兼具高檔商務(wù)寫字樓，精裝公寓，大型綜合性商場 價格 4300 5500 4800 待定 待定 待定 待定 銷售特點 商鋪拍賣 少量多次放量，保持長時間熱度 暫未入市銷售 綜合評價 舊城改造 項目，憑借地段優(yōu)勢及工程形象進度支撐銷售 依靠 CBD 地段支撐，高檔次產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，高舉高打，奠定項目在市場的第一形象高度 層高 5 米！使產(chǎn)品具一定優(yōu)勢，采用形象代言人推廣策略，具一定吸引力！ 一線 江景資源和 CBD 資源優(yōu)勢 ，希爾頓酒店 品牌效應(yīng) CBD 核心地段即將入市項目，產(chǎn)品類同，后續(xù)策略的組合值得我項目關(guān)注！ 詳見項目分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 市場小結(jié)： ? 株洲城市發(fā)展有著良好的綜合素質(zhì)，在“兩型社會”，政府 2020 城市規(guī)劃目標(biāo)下，房地產(chǎn)的發(fā)展將迎來新的機遇。金色陽光預(yù)計售價在 3800 元 /㎡ — 4300元 /㎡。 在寬松的貨幣政策和一系列救市政策刺激下， 09 年的房地產(chǎn)經(jīng)歷短暫下跌后快速反彈，“以一條長長的上揚曲線高位收尾，彰顯出調(diào)控政策主導(dǎo)下的超預(yù)期表現(xiàn)。株洲市政府已經(jīng)加大湘江株洲段及四港治理力度，加快湘江防洪景觀道路市區(qū)段建設(shè)，把湘江生態(tài)風(fēng)光帶建成集防洪、景觀、交通、休閑為一體的功能性項目。金融危機到來后，隨著中國推出刺激政策和寬松貨幣政策，這使 得房地產(chǎn)商的日子又全部好過了。 從全球經(jīng)濟形勢看，危機現(xiàn)在已經(jīng)到了底谷，而且有復(fù)蘇的跡象。 對于國內(nèi)樓價超過普遍預(yù)期的上漲走勢，王石表示擔(dān)心。 三、行業(yè)領(lǐng)袖觀點 王石：一線城市房價有泡沫！ 樓市經(jīng)歷了房價高速上漲的一年，部分城市今 年房價漲幅超過 50%，面對樓市又一次出現(xiàn)的普漲行情，王石表示擔(dān)心。 但是，相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，其目的都是一個： 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 ！ 二、宏觀市場熱點和發(fā)展趨勢 人口研究結(jié)果顯示， 20212020年，我國城鎮(zhèn)人口將凈增 億，城市家庭將增加 億戶以上，其中 93%為新遷入人口，按戶均80 平米計算，需要新增住宅在 100億平米以上。 —— 溫家寶 二套房首付須 40% 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于 40%。第一件事情就是要加大保障性住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造。 三要加強市場監(jiān)管。 “這一政策對資金充裕的公司影響有限，對勢力弱的小房產(chǎn)公司會有打擊。國際商業(yè)城全程營銷策略報告 第一部分 房地產(chǎn)市場宏觀分析 一、國家宏觀政策焦點透視 營業(yè)稅征收 2021 年 12 月 9 日 ， 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會 議， 個人住房營業(yè)稅征免時限由 2 年恢復(fù)到 5 年 。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 09年 12 月 14 日國四條頒布 一要增加普通商品住房的有效供給。 四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。但與此同時，要采取措施抑制投機。 宏觀政策潛在威脅：一系列宏觀調(diào)控政策后政府可能還有后續(xù)動作，這樣會對整個房地產(chǎn)行業(yè)形成“綜合打擊”。 同時，中國是全球經(jīng)濟最具活力的國家之一， 受惠于特殊的人 口結(jié)構(gòu)所帶來的經(jīng)濟紅利 ，家庭財富的積