【正文】 的休閑、娛樂、餐飲特色街 。 考核 原則： 實(shí)事求是、公正合理、不斷完善 、共同提高。 ? 維護(hù) 整個(gè)項(xiàng)目 的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。 核心主力店的招商對(duì)整個(gè) 項(xiàng)目 的運(yùn)營(yíng)成敗 具有重 大影響，核心店的招商成功常常能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目全盤皆活。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服 務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。 服務(wù) amp。 已處理有效投訴次數(shù) 發(fā)生有效投訴次數(shù) 100%98% 培訓(xùn)合格人數(shù) 培訓(xùn)總?cè)藬?shù) 100%=100% 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 已完成零修急修數(shù) 總零修急修數(shù) 100%=100% 完好房 +基本完好房 總建筑面積 100%98% 消防緊急疏散演習(xí) 每 2 個(gè)季度 1 次。 ? 新技術(shù)（能）培訓(xùn)：智能化技術(shù)、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等。由于，本項(xiàng)目主要的交通樞紐地鐵 7 號(hào)線顧村公園站預(yù)計(jì)要在 2021 年正式投入運(yùn)行，顧村公園二期擴(kuò)建工程要到 2021 年才有可能建成，并對(duì)外正式開放，項(xiàng)目北面的華山醫(yī)院預(yù)計(jì)也要在 2021年竣工，并開始對(duì)外試營(yíng)業(yè)，以及北面拆遷重點(diǎn)社區(qū)的 30萬拆遷戶預(yù)計(jì)要到 2021 年才有可能完全入住等具體情況。 10年項(xiàng)目合約期） 項(xiàng)目物業(yè)年租金成本： 10000 平方米 /平方米 /天 (暫定 ) 365天 =386. 9 萬元 （注：物業(yè)年租金成本 =可出租面積平均日租金年租賃天數(shù)） 項(xiàng)目年?duì)I運(yùn)成本支出： 根據(jù)不同年限及不同階段，另行計(jì)算。由于 ,顧村公園一期剛開放不久，二期還在建設(shè)，處于待開放期，還沒有形成上海最大生態(tài)公園的影響力還沒有形成，另項(xiàng)目北面的華山醫(yī)院也還沒有完全進(jìn)入正常運(yùn)行階段，所以，項(xiàng)目所在地的整體的人流量還需要時(shí)間完成，再加上項(xiàng)目所在地周邊業(yè)態(tài)還未形成，整 體的人流量還需要時(shí)間來累積，前期的招商難度也就顯得特別大，大部分的商戶會(huì)處于等待觀望中，所以也只有大的促銷計(jì)劃與優(yōu)惠政策，才有可能吸引到更多的商家租用本項(xiàng)目商鋪。由于，項(xiàng)目還處于市場(chǎng)培育期，依然對(duì)項(xiàng)目的品牌推廣工作還要加大力度，招商工作依然還要加強(qiáng)，對(duì)于已入駐的商戶需要進(jìn)行優(yōu)化，并加強(qiáng)管理，以至于投入的成本依然比較高，收益卻相對(duì)有限，所以，整個(gè)項(xiàng)目的損益情況仍呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)。 第七年的投資效益預(yù)估： ? 第七年的平均年成本支出： 萬元 /年 ①、年平均投資成本： 200萬元 /年 ②、物業(yè)年租金成本： ③、項(xiàng)目年平均運(yùn)營(yíng)成本： /年 A、年?duì)I銷廣告推廣成本： 50萬元 B、年物 業(yè) 管理 成本： 30 萬元 C、行政及人力資源成本： 50萬元 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 D、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 及稅金： 60 萬元 E、其它 不可預(yù)見 成本： 30萬元 ④、年平均成本支出： 200 萬元 /年 + 萬元 /年 + 220 萬元 /年 = 萬元 /年（年平均成本支出 =年平均投資成本 +物業(yè)年租金成本 +年平均運(yùn)營(yíng)成本） ? 第七年的平均年總體收入： 萬元 ①、年平均租金： 10000平方米 100% /平方米 365天 =萬元 /年（注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費(fèi)： 10000 平方 米 100% 5 元 /平方米 /月 12 月 =60萬元 /年（注：物業(yè)管理費(fèi) =可出租面積商鋪出租率平均月管理費(fèi) /平方米年管理月數(shù)） ? 第七年的損益情況預(yù)估： 萬元 /年 萬元 /年 = 萬元 （注：項(xiàng)目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說明： 2021 年作為項(xiàng)目投資運(yùn)行的第七年 ,項(xiàng)目運(yùn)行處于規(guī) 范化穩(wěn)定發(fā)展階段，基本延續(xù)上一年盈利的目標(biāo)，損益情況處于正常盈利狀態(tài)。項(xiàng)目總投資年限） ? 項(xiàng)目總投資收益率為： 萬元247。正符合了本項(xiàng)目：凡響大、前景好、難度大、周期長(zhǎng)、效益佳等特征。同時(shí)，基于本項(xiàng)目的區(qū)域限制，項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)商在取得項(xiàng)目物業(yè)為期十 年經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的基礎(chǔ)上，能夠承擔(dān)的物業(yè)日租金大致在每平方米 ，超過這個(gè)租金單價(jià)的話，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行及招商推廣將會(huì)受到較大的影響，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也就較難 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 控制。 項(xiàng)目總投資收益預(yù)估： ? 項(xiàng)目四個(gè)階段的收益損益分別為： 第一階段：（﹣ 350萬元） +（ 萬元） =﹣ 萬元 第二階段：（ ） +（ 萬元） +（﹣ ） =﹣ 萬元 第三階段：（ ） +（ 萬元） = 萬元 第四階段：（ ） +（ ） +（ ） = 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 元 ? 項(xiàng)目總投資收益合計(jì)： （﹣ 萬元） +（﹣ ） +（ 萬元） +（ 萬元） = 萬元 ? 項(xiàng)目年平均利潤(rùn)為： 萬元247。 第三階段規(guī)范發(fā)展期（ 2021 年 —— 2021 年）： 第六年的投資效益預(yù)估： ? 第六年的平均年成本支出： 萬元 /年 ①、年平均投資成本： 200萬元 /年 ②、物業(yè)年租金 成本： ③、項(xiàng)目年平均運(yùn)營(yíng)成本： /年 A、年?duì)I銷廣告推廣成本： 50萬元 B、年物業(yè) 管理 成本： 30 萬元 C、行政及人力資源成本： 50萬元 D、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 及稅金： 60 萬元 E、其它 不可預(yù)見 成本： 30萬元 ④、年平均成本支出： 200 萬元 /年 + 萬元 /年 + 220 萬元 /年 = 萬元 /年（年平均成本支出 =年平均投資成本 +物業(yè)年租金成本 +年平均運(yùn)營(yíng)成本） ? 第六年的平均年總體收入： 萬元 ①、年平均租金： 10000平方米 100% /平方米 365天 =萬元 /年 （注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費(fèi)： 10000 平方米 100% 5 元 /平方米 /月 12 月 =60萬元 /年（注：物業(yè)管理費(fèi) =可出租面積商鋪出租率平均月管理費(fèi) /平方米年管理月數(shù)） ? 第六年的損益情況預(yù)估： 萬元 /年 萬元 /年 = 萬元 （注：項(xiàng)目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說明： 2021 年作為項(xiàng)目投資運(yùn)行的第六年 ,項(xiàng)目運(yùn)行開始走 向規(guī)范化發(fā)展階段，隨著本項(xiàng)目品牌的形成與強(qiáng)化，商戶 的經(jīng)營(yíng)收益明顯提高，業(yè)績(jī)開始穩(wěn)步增長(zhǎng)，綜合效益開始呈現(xiàn)，商戶的經(jīng)營(yíng)投資心態(tài)比較高昂，商鋪基本保持 100%的收租率，每平方米日租金在規(guī)范發(fā)展階段以二年一遞增的原則，有望平均達(dá)到 元人民幣，月管理費(fèi)也相應(yīng)調(diào)整為每平方米 5 元人民幣。 第二階段市場(chǎng)培育期（ 2021 年 —— 2021 年）： 第三年的投資效益預(yù)估： ? 第三年的平均年成本支出： 萬元 /年 ①、年平均投資成本： 200萬元 /年 ②、物業(yè)年租金成本： ③、項(xiàng)目年平均運(yùn)營(yíng)成本： /年 A、年?duì)I銷廣告推廣成本： 80萬元 B、年物業(yè) 管理 成本： 20 萬元 C、行政及人力資源成本： 50萬元 D、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 及稅金： 30 萬元 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 E、其它 不可預(yù)見 成本： 50萬元 ④、年平均成本支出： 200 萬元 /年 + /年 + 230 萬元 /年 = 萬元 /年 （年平均成本支出 =年平均投資成本 +物業(yè)年租金成本 +年平均運(yùn)營(yíng)成本） ? 第三年的平均年總體收入： 萬元 ①、年平均租金： 10000平方米 80% /平方米 365 天 =584萬元 /年（注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費(fèi)： 10000平方米 80% 4元 /平方米 /月 12月 =萬元 /年（注：物業(yè)管理費(fèi) =可出租面積商鋪出租率平均月管理費(fèi) /平方米年管理月數(shù)） ? 第三年的損益情況預(yù)估： 萬元 萬元 /年 萬元 /年 = 萬元 （注：項(xiàng)目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說明： 2021 年作為項(xiàng)目投資運(yùn)行的第三年 ,在前期成功招商 的基礎(chǔ)上，逐步走向正常的軌道，預(yù)計(jì)商鋪成功出租率在 80%左右，隨著顧村公園二期的開放，以及華山醫(yī)院的正式運(yùn)營(yíng)，地鐵 7 號(hào)線顧村公園站的正式運(yùn)行，北面拆遷社區(qū)入住率的提高，以及保利葉上海社區(qū)的成熟，本項(xiàng)目項(xiàng)目周遍的業(yè)態(tài)開始逐步成形，人流量也相對(duì)有所增加。所以， 2021 年是項(xiàng)目本身的投資建設(shè)招商階段，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商只有投資支出，損益情況呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)。 總投資 成本測(cè)算 ： 項(xiàng)目前期總投資成本預(yù)估： 2021 萬元 /10 年 ? 配套設(shè)施費(fèi)： 300 萬元 （電器照明、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)施、消防設(shè)備、水管設(shè)備、煤氣及安裝工程費(fèi)等） ? 裝飾工程費(fèi)： 300 萬元 （工程監(jiān)理、室外設(shè)計(jì)、裝飾、裝潢、配置費(fèi)等） ? 營(yíng)銷宣傳推廣費(fèi)： 300萬元 （項(xiàng)目品牌打造、立體廣告宣傳、宣傳品設(shè)計(jì)、制作、派送、推廣代理費(fèi)等） ? 招商運(yùn)營(yíng)費(fèi)： 200 萬元 （招商代理 費(fèi)、商務(wù)公關(guān)、工資、獎(jiǎng)金、福利等） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ? 商務(wù)策劃 費(fèi) ： 75 萬元 （項(xiàng)目策劃、定位、設(shè)計(jì)、包裝、代理費(fèi)等） ? 運(yùn)行 管理 費(fèi)： 100 萬元 （運(yùn)行經(jīng)費(fèi)、行政辦公、業(yè)務(wù)招待、管理人員工資、福利等） ? 各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用： 100 萬元 （銀行利息、手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)等） ? 其 它各類雜支費(fèi)用： 50 萬元 ? 不可預(yù)見費(fèi)用 ： 75萬元 ? 物業(yè)租金、押金及營(yíng)運(yùn)流動(dòng)資金： 500萬元 項(xiàng)目啟動(dòng)總投資成本合計(jì)： 2021 萬元 項(xiàng)目年平均投資成本分?jǐn)偅?2021 萬元247。 ? 尊重員工 、關(guān)心員工，力所能及的為員工解決實(shí)際問題。 保潔達(dá)標(biāo)面積 保潔總面積 100%99% 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ? 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等） 。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 滿意 +基本滿意 總回收調(diào)查表數(shù) 100%96% 有效投訴次數(shù) 總?cè)丝跀?shù) 100% 2‰ 案件發(fā)生數(shù) 總?cè)藬?shù) 100% 1‰ 管理 承諾 第一年度 內(nèi)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)滿意率 96%以上、招商完成率 80%以上； 第二年度內(nèi)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)滿意率 99%以上、招商完成率 95%以上； 評(píng)價(jià)項(xiàng)目 目標(biāo)值 計(jì)算測(cè)定依據(jù)及承諾 客戶服務(wù) 物業(yè)管理服務(wù)滿意率 96% 客戶有效投訴率 2‰ 客戶投訴處理率 100% 管理人員培訓(xùn)合格率 100% 安保服務(wù) 安保服務(wù)滿意率 96% 安全管理制度執(zhí)行嚴(yán)格性 每次抽查內(nèi)容的 90%以上合格視為當(dāng)次抽查合格。 ? 首接負(fù)責(zé)制服務(wù)模式： 為方便入駐企業(yè)，提高客戶服務(wù)效率和滿意率，要求客戶服務(wù)中心工作人員，在為客戶提供服務(wù)時(shí)，采取服務(wù)跟蹤到底的服務(wù)模式。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。譬如 快餐 、 酒店 因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。 ? 維護(hù)購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。 ? 安保 事務(wù) 科 負(fù)責(zé)對(duì) 保安 員 、保潔員 等進(jìn)行 驗(yàn)證（身份證、工作證、健康證、暫住證）工作，并將審核情況登記入冊(cè)，與被招商企業(yè)簽訂安全責(zé)任書，負(fù)責(zé) 定期或不定期會(huì)同有關(guān)部室， 對(duì) 招商企業(yè)進(jìn)行安全檢查，特別是防火、防盜、防汛檢查。 ? 輔助人員若干：分別負(fù)責(zé) 財(cái)務(wù) 、人事 、檔案管理 等 工作，為招商和物業(yè)管理提供后勤保障和行政支持。 ? 確保本項(xiàng)目的 商業(yè)輻射影響力，保持其在 5公里范圍內(nèi)成為餐飲、休閑、娛樂的首選目標(biāo)，推動(dòng)本項(xiàng)目成為上海北部地區(qū)具有引領(lǐng)作用的示范商業(yè)項(xiàng)目。家長(zhǎng)和孩子也可以通過這種方式增進(jìn)溝通與了解。 項(xiàng)目組合：網(wǎng)吧、水吧、茶吧、咖啡吧、美容美發(fā)、保健會(huì)所、女子 SPA、婚紗攝影、鮮花 禮品。作為一個(gè)現(xiàn)代 大型餐飲娛樂休閑服務(wù)配套中心 ，它應(yīng)該包容各