【導(dǎo)讀】顧村一期綜合商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施委托經(jīng)營管理項目的投標(biāo)。其中，業(yè)態(tài)組合和收益測算的主要依據(jù)是公司前期組織專家在。實地考察的基礎(chǔ)上，對本項目所編制的市場分析和可行性報告。方進行友好合作。期項目的整體成功貢獻我們的力量。建筑面積：11800平方米。管理者對其實行統(tǒng)一的集中管理，有組織進行日常運。交納租金，向管理者交納管理費；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞廣場內(nèi)公共空間排布的同時，充分考慮到項。區(qū)域位置及面積規(guī)劃：設(shè)置在項目1號樓，面積約m²。通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。消費者多屬隨機消費。將其設(shè)置在本項目的北部的頂端位，作。同時，如此規(guī)模，在顧村公園周邊區(qū)域具有較大的。庭、政府公務(wù)員、周邊學(xué)校學(xué)生、公園旅游觀光客等。品牌快餐的選址要求。對整個項目的人氣提升有較大作用。

　　

【正文】 、年平均租金： 10000 平方米 100% 元 /平方米 365 天 =730萬元 /年 （注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費： 10000 平方米 100% 4 元 /平方米 /月 12 月 =48萬元 /年（注：物業(yè)管理費 =可出租面積商鋪出租率平均月管理費 /平方米年管理月數(shù)） ? 第五年的損益情況預(yù)估： 778 萬元 /年 萬元 /年 = 萬元 （注：項目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說明： 2021 年作為項目投資運行的第五年 ,項目運行開始走 向順利，商戶的經(jīng)營業(yè)績開始穩(wěn)步增長，效 益開始體現(xiàn)，優(yōu)化后的商戶心態(tài)比較穩(wěn)定，商鋪基本實現(xiàn) 100%的收租率，隨著交通一體化的發(fā) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 展，顧村公園整體影響力的提升，北面社區(qū) 30 萬拆遷戶的入住，保利葉上海 5300戶高端社區(qū)的全面入住，以及華山醫(yī)院的醫(yī)療中心的形成，顧村公園新商圈開始形成。整個項目的商鋪租金與物業(yè)管理費基本穩(wěn)定，本項目開始實現(xiàn)收支平衡，損益情況開始呈現(xiàn)盈利。 第三階段規(guī)范發(fā)展期（ 2021 年 —— 2021 年）： 第六年的投資效益預(yù)估： ? 第六年的平均年成本支出： 萬元 /年 ①、年平均投資成本： 200萬元 /年 ②、物業(yè)年租金 成本： ③、項目年平均運營成本： /年 A、年營銷廣告推廣成本： 50萬元 B、年物業(yè) 管理 成本： 30 萬元 C、行政及人力資源成本： 50萬元 D、 財務(wù)費用 及稅金： 60 萬元 E、其它 不可預(yù)見 成本： 30萬元 ④、年平均成本支出： 200 萬元 /年 + 萬元 /年 + 220 萬元 /年 = 萬元 /年（年平均成本支出 =年平均投資成本 +物業(yè)年租金成本 +年平均運營成本） ? 第六年的平均年總體收入： 萬元 ①、年平均租金： 10000平方米 100% /平方米 365天 =萬元 /年 （注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費： 10000 平方米 100% 5 元 /平方米 /月 12 月 =60萬元 /年（注：物業(yè)管理費 =可出租面積商鋪出租率平均月管理費 /平方米年管理月數(shù)） ? 第六年的損益情況預(yù)估： 萬元 /年 萬元 /年 = 萬元 （注：項目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說明： 2021 年作為項目投資運行的第六年 ,項目運行開始走 向規(guī)范化發(fā)展階段，隨著本項目品牌的形成與強化，商戶 的經(jīng)營收益明顯提高，業(yè)績開始穩(wěn)步增長，綜合效益開始呈現(xiàn)，商戶的經(jīng)營投資心態(tài)比較高昂，商鋪基本保持 100%的收租率，每平方米日租金在規(guī)范發(fā)展階段以二年一遞增的原則，有望平均達到 元人民幣，月管理費也相應(yīng)調(diào)整為每平方米 5 元人民幣。本項目基本實現(xiàn)了年盈利的目標(biāo)，損益情況開始呈現(xiàn)盈利。 第七年的投資效益預(yù)估： ? 第七年的平均年成本支出： 萬元 /年 ①、年平均投資成本： 200萬元 /年 ②、物業(yè)年租金成本： ③、項目年平均運營成本： /年 A、年營銷廣告推廣成本： 50萬元 B、年物 業(yè) 管理 成本： 30 萬元 C、行政及人力資源成本： 50萬元 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 D、 財務(wù)費用 及稅金： 60 萬元 E、其它 不可預(yù)見 成本： 30萬元 ④、年平均成本支出： 200 萬元 /年 + 萬元 /年 + 220 萬元 /年 = 萬元 /年（年平均成本支出 =年平均投資成本 +物業(yè)年租金成本 +年平均運營成本） ? 第七年的平均年總體收入： 萬元 ①、年平均租金： 10000平方米 100% /平方米 365天 =萬元 /年（注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費： 10000 平方 米 100% 5 元 /平方米 /月 12 月 =60萬元 /年（注：物業(yè)管理費 =可出租面積商鋪出租率平均月管理費 /平方米年管理月數(shù)） ? 第七年的損益情況預(yù)估： 萬元 /年 萬元 /年 = 萬元 （注：項目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說明： 2021 年作為項目投資運行的第七年 ,項目運行處于規(guī) 范化穩(wěn)定發(fā)展階段，基本延續(xù)上一年盈利的目標(biāo)，損益情況處于正常盈利狀態(tài)。 第四階段成熟穩(wěn)定期（ 2021 年 —— 2020 年）： ? 第八年的投資效益預(yù)估： ? 第八年的平均年成本支出： 萬元 /年 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ①、年平均投資成本： 200萬元 /年 ②、物業(yè)年租金成本： ③、項目年平均運營成本： /年 A、年營銷廣告推廣成本： 50萬元 B、年物業(yè) 管理 成本： 30 萬元 C、行政及人力資源成本： 50萬元 D、 財務(wù)費用 及稅金： 80 萬元 E、其它 不可預(yù)見 成本： 30萬元 ④、年平均成本支出： 200 萬元 /年 + 萬元 /年 + 240 萬元 /年 = 萬元 /年（年平均成本支出 =年平均投資成本 +物業(yè)年租金成本 +年平均運營成本） ? 第八年的平均年總體收入： 1167 萬元 ①、年平均租金： 10000 平方米 100% 元 /平方米 365 天 =1095萬元 /年 （注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費： 10000 平方米 100% 6 元 /平方米 /月 12 月 =72萬元 /年（注：物業(yè)管理費 =可出租面積商鋪出租率平均月管理費 /平方米年管理月數(shù)） ? 第八年的損益情況預(yù)估： 1167 萬元 /年 萬元 /年 = 萬元 （注：項目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說明： 2021 年作 為項目投資運行的第八年 ,項目運行處于 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 穩(wěn)定發(fā)展期，商戶的經(jīng)營效益明顯提高，商鋪基本保持 100%的收租率，每平方米日租金在穩(wěn)定發(fā)展階段堅持二年一遞增的原則，有望平均達到 元人民幣，月管理費也相應(yīng)調(diào)整為每平方米 6 元人民幣。本項目基本實現(xiàn)年盈利的目標(biāo)，損益情況處于盈利增長狀態(tài)。 第九年的投資效益預(yù)估： ? 第九年的平均年成本支出： 萬元 /年 ①、年平均投資成本： 200萬元 /年 ②、物業(yè)年租金成本： ③、項目年平均運營成本： /年 A、年營銷廣告推廣成本： 50萬元 B、年物業(yè) 管理 成本： 30 萬元 C、行政及人力資源成本： 50萬元 D、 財務(wù)費用 及稅金： 80 萬元 E、其它 不可預(yù)見 成本： 30萬元 ④、年平均成本支出： 200 萬元 /年 + 萬元 /年 + 240 萬元 /年 = 萬元 /年（年平均成本支出 =年平均投資成本 +物業(yè)年租金成本 +年平均運營成本） ? 第九年的平均年總體收入： 1167 萬元 ①、年平均租金： 10000 平方米 100% 元 /平方米 365 天 =1095萬元 /年 （注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費： 10000 平方米 100% 6 元 /平方米 /月 12 月 =72 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 萬元 /年（注：物業(yè)管理費 =可出租面積商鋪出租率平均月管理費 /平方米年管理月數(shù)） ? 第九年的損益情況預(yù)估： 1167 萬元 /年 萬元 /年 = 萬元 （注：項目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說明： 2021 年作為項目投資運行的第九年 , 項目運行處于 穩(wěn)定發(fā)展期，基本延續(xù)上一年盈利的目標(biāo)，損益情況保持正常盈利狀態(tài)。 第十年的投資效益預(yù)估： ? 第十年的平均年成本支出： 萬元 /年 ①、年平均投資成本： 200萬元 /年 ② 、物業(yè)年租金成本： ③、項目年平均運營成本： /年 A、年營銷廣告推廣成本： 50萬元 B、年物業(yè) 管理 成本： 30 萬元 C、行政及人力資源成本： 50萬元 D、 財務(wù)費用 及稅金： 100萬元 E、其它 不可預(yù)見 成本： 30萬元 ④、年平均成本支出： 200 萬元 /年 + 萬元 /年 + 260 萬元 /年 = 萬元 /年（年平均成本支出 =年平均投資成本 +物業(yè)年租金成本 +年平均運營成本） ? 第十年的平均年總體收入： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ①、年平均租金： 10000平方米 100% 元 /平方米 365 天 =萬元 /年 （注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費： 10000 平方米 100% 6 元 /平方米 /月 12 月 =72萬元 /年（注：物業(yè)管理費 =可出租面積商鋪出租率平均月管理費 /平方米年管理月數(shù)） ? 第十年的損益情況預(yù)估： 萬元 /年 萬元 /年 = 萬元 （注：項目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說明： 2020 年作為項目投資運行的第十年 ,項目運行處于 穩(wěn)定發(fā)展期，商鋪基本保持 100%的收租率，每平方米日租金在穩(wěn)定發(fā)展階段堅持二年一遞增的原則，有望平均達到 元人民幣，月管理費也相應(yīng)調(diào)整為每平方米 7元人民幣。本項目基本實現(xiàn)年盈利的目標(biāo)，損益情況處于盈利增長狀態(tài)。 項目總投資收益預(yù)估： ? 項目四個階段的收益損益分別為： 第一階段：（﹣ 350萬元） +（ 萬元） =﹣ 萬元 第二階段：（ ） +（ 萬元） +（﹣ ） =﹣ 萬元 第三階段：（ ） +（ 萬元） = 萬元 第四階段：（ ） +（ ） +（ ） = 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 元 ? 項目總投資收益合計： （﹣ 萬元） +（﹣ ） +（ 萬元） +（ 萬元） = 萬元 ? 項目年平均利潤為： 萬元247。 10 年 = 萬元 /年 （項目年平均利潤 =項目總投資收益247。項目總投資年限） ? 項目總投資收益率為： 萬元247。 2021萬元 % =% （項目總收益率 =項目總投資收益247。項目總投資額百分比 ） ? 項目年平均收益率為： %247。 10 年 =% 投資預(yù)測 分析小結(jié) : 由于顧村公園周邊現(xiàn)有商業(yè)氛圍及相關(guān)業(yè)態(tài)還處于初級階段， 整體的人流量還需要時間來累積，讓前期的招商顯得比較困難，大部分的商戶會處于等待觀望的狀態(tài)中，再加上本項目地處城鎮(zhèn)區(qū)域，相對的商鋪租金比較低，導(dǎo)致投資的回收周期比較長，盈利能力比較有風(fēng)險。 為了能夠順利開啟本項目，在前期階段，制定一些具有超強吸引力與競爭力的促銷計劃與優(yōu)惠政策，對本項目的招商推廣工作是很有必要的。無可置疑，項目業(yè)主方提供為期兩年的免租期給項目投資運營方是很有必要的。同時，基于本項目的區(qū)域限制，項目投資運營商在取得項目物業(yè)為期十 年經(jīng)營管理權(quán)的基礎(chǔ)上，能夠承擔(dān)的物業(yè)日租金大致在每平方米 ，超過這個租金單價的話，對于整個項目的運行及招商推廣將會受到較大的影響，項目風(fēng)險也就較難 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 控制。 總之，本項目的未來發(fā)展空間還是比較大，但需要準(zhǔn)確的定位，與良好的商業(yè)運作，才有可能獲得非凡的成績，及良好的社會效益與經(jīng)濟效益。正符合了本項目：凡響大、前景好、難度大、周期長、效益佳等特征。 近三年經(jīng)營業(yè)績 2021 年，上海金儲 企業(yè) 投資管理公司于國定東路沿街斥巨資開發(fā)了金儲休閑廣場， 立足于 區(qū)政府“打造一個繁榮繁華、和諧有序的五角場 ”的目標(biāo)，借助于五角場商圈巨大的人流潛力和消費能力， 通過模塊化規(guī)劃、整體化定位、科學(xué)化運營，以布局合理的系統(tǒng)業(yè)態(tài)規(guī)劃，設(shè)立餐飲、住宿、娛樂、休閑四大黃金板塊。 國定東路沿街 500 米長的休閑廣場上經(jīng)營 60000 平方米的各類品牌和特色商鋪， 目前已成為 楊浦區(qū)唯一的一條 市