【導(dǎo)讀】2021年12月9日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。09年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全。果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。09年12月27日，溫家寶在中南海紫光閣接受新華社專訪時(shí)表示：嚴(yán)打哄抬房?jī)r(jià)和捂盤(pán)惜售。但與此同時(shí)，要采取措施抑制投機(jī)。以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　

【正文】 動(dòng)營(yíng)銷，繼續(xù)強(qiáng)力攻擊市場(chǎng)，延 續(xù)銷售高潮 ，塔樓須實(shí)現(xiàn) 400 套銷售目標(biāo) 項(xiàng)目營(yíng)銷 工作內(nèi)容 活動(dòng)組織 有效組織各媒體及廣告宣傳推廣工作 維護(hù)老客戶關(guān)系， 挖掘新客戶 工作要點(diǎn) 鼓勵(lì)老客戶帶新客戶投資本項(xiàng)目 ，給老、新客戶更多的優(yōu)惠 展開(kāi)活動(dòng)事件作為營(yíng)銷，通過(guò)口碑營(yíng)銷成為項(xiàng)目宣傳的新突破，重點(diǎn)以軟性報(bào)道廣告宣傳為主 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 結(jié)合銷售進(jìn)度，適時(shí)提升銷售價(jià)格，并暗示后續(xù)將繼續(xù)提升銷售價(jià)格。 總結(jié) 前一階段 銷售工作得失，把服務(wù)作為宣傳點(diǎn)，展開(kāi)促銷公關(guān) 宣傳推廣 宣傳內(nèi)容 對(duì)話 城市價(jià)值核心體 ！ 對(duì)話投資大師！ 機(jī)遇只掌握在快速把握 機(jī)會(huì)的人手中 ！ 廣告主題 對(duì)話 —— 大師與您共同解讀 城市價(jià)值核心體 ！ 媒體組合 每周至少一 個(gè)整彩版晚報(bào)報(bào)紙廣告。 每周 至少一次 晚報(bào)軟文報(bào)道 活動(dòng) 。日?qǐng)?bào)一 至兩 次半版軟文。 戶外廣告階段主題廣告更換。 對(duì)話投資大師活動(dòng) —— 宜邀請(qǐng) 中國(guó)人自己的投資大師 “宏皓” 先生 （ 四 ）、第 四 戰(zhàn)役：聲東擊西 （ 公寓寫(xiě)字樓 強(qiáng)銷 第一 階段） 戰(zhàn)役時(shí)間： 2021年 7月 下旬 —— 2021年 10月 。 戰(zhàn)役參與： 項(xiàng)目 銷售進(jìn)入全面強(qiáng)銷期，而自 項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán)熱銷以來(lái)， 在活動(dòng)事件營(yíng)銷的刺激下， 銷售在持續(xù) 2 個(gè)月的火爆后，必然將出現(xiàn)一段時(shí)間 的回落， 同時(shí)，炎熱的天氣也將阻擋人們投資的熱情，銷售步入傳統(tǒng)銷售淡季！ 在此時(shí)機(jī)， 需要新的熱點(diǎn)以刺激市場(chǎng)，避免“審美疲勞”狀態(tài)的出現(xiàn)。 本階段則很有必要通過(guò)“文化營(yíng)銷” ， 通過(guò)“最適合株洲人居住投資的地方” 的 物業(yè)經(jīng)營(yíng)文化 主題活動(dòng)，以及“株洲城市價(jià)值的變革”征文活動(dòng)，間接詮釋 漢華國(guó)際商業(yè)城 的投資價(jià)值，吸引目標(biāo)投資客戶！ 正是“聲東擊西”的招數(shù)。本階段的媒體宣傳以 商業(yè) 軟 性廣告為主，強(qiáng)調(diào)地 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 段和商業(yè)配套 的投資價(jià)值 ，在廣告中可附帶 項(xiàng)目 的銷售信息。 戰(zhàn)役目標(biāo)： 開(kāi)盤(pán) 以及第一階段活動(dòng)營(yíng)銷 的 強(qiáng)力 推廣已經(jīng)賦予了 項(xiàng)目盡可能 大的知名度 和聲譽(yù)， 銷售部門(mén) 接下來(lái)很重要的是做好客戶服務(wù)工作，爭(zhēng)取更大的銷售業(yè)績(jī)。同時(shí)注意新客戶的捕捉，爭(zhēng)取本階段累積完成 公寓寫(xiě)字樓總量的 60%銷售 目標(biāo) 。 戰(zhàn)役要求： 通過(guò)“文化活動(dòng)”營(yíng)銷 的推廣 ， 尤其 是 注重情感化的推廣和銷售思路， 投資的謹(jǐn)慎與風(fēng)險(xiǎn) ，做好客戶服務(wù)工作和情感銷售是本階段的重中之重，也只有在前期客戶認(rèn)同 項(xiàng)目投資價(jià)值 的條件下，新的銷售才能順利開(kāi)展。銷售部的工作重點(diǎn)依然是新客戶的挖掘。 宣傳渠道：報(bào)紙（軟 硬結(jié)合 ） +戶外廣告 +活動(dòng) 公寓寫(xiě)字樓強(qiáng)銷第一階段 時(shí) 間 2021 年 10 月 工作目標(biāo) 公寓、寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)總 體 60%銷售目標(biāo)， 即完成 480 套以上銷售目標(biāo) 項(xiàng)目營(yíng)銷 工作內(nèi)容 整合資源和媒體全力出擊市場(chǎng) 調(diào)控價(jià)格 工作要點(diǎn) 做好接待，挖掘公寓、寫(xiě)字樓新客戶 活動(dòng)組織 總結(jié)銷售工作，把服務(wù)工作做得更細(xì)，把銷售推向新階段 宣傳推廣 宣傳內(nèi)容 最適宜株洲人居住與投資的地方！株洲城市價(jià)值的變革！ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 廣告主題 經(jīng)營(yíng)您的不動(dòng)產(chǎn) —— 居住與投資的上佳選擇！ 城市在變 中心永恒 —— 株洲城市價(jià)值的變革 ！ 媒體組合 每周一個(gè)整版軟硬結(jié)合廣告 ，以晚報(bào)為主 和商業(yè)部分軟文間隔，半月一次軟文 宣傳。 “城市價(jià)值的變革” —— 可考慮結(jié)合百貨商場(chǎng)的前期造勢(shì) 一起 舉辦活動(dòng) （ 五 ）、第 五 戰(zhàn)役：拋磚引玉與連環(huán)計(jì) （ 強(qiáng)銷第二階段 ） 戰(zhàn)役時(shí)間： 2021年 11月 —— 12 月 ； 戰(zhàn)役參與：本段期間 借助房交會(huì)的舉辦 ，也是房地產(chǎn)的銷售旺季，把握本階段，是項(xiàng)目達(dá)成銷售目標(biāo)“畢其功于一役”的關(guān)鍵時(shí)期。本階段的關(guān)鍵在于活動(dòng)營(yíng)銷，所謂“連環(huán)計(jì)”，所表達(dá)的就是結(jié)合 房交會(huì) 主題開(kāi)展連續(xù)的活動(dòng)促銷。在本階段的活動(dòng)中，重點(diǎn)的內(nèi)容 是 “ 房交 會(huì)”； 戰(zhàn)役目標(biāo)： 通過(guò)房交會(huì)與系列優(yōu)惠政策的結(jié)合，突顯 城市價(jià)值核心體 的投資價(jià)值！ 在這個(gè)階段實(shí)現(xiàn)對(duì)其 它對(duì)手和市場(chǎng)份額的全面的爭(zhēng)奪。 公寓寫(xiě)字樓的 銷售達(dá)到全部的 80%以上。 戰(zhàn)役要求：本階段作為項(xiàng)目銷售的重點(diǎn)，要求針對(duì)客戶服務(wù)做得更細(xì)致，重新思考和總結(jié)以前的成果和經(jīng)驗(yàn)。在服務(wù)和推廣上力求推陳出新。 宣傳渠道：報(bào)紙（硬性廣告、軟性報(bào)道） +戶外廣告 +房交會(huì)活動(dòng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 強(qiáng)銷第二階段 時(shí) 間 2021年 11 月 —— 12月 工作目標(biāo) 公寓寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)總體 80%銷售目標(biāo)，商鋪 進(jìn)入尾盤(pán)狀態(tài) 項(xiàng)目營(yíng)銷 工作內(nèi)容 加強(qiáng)客戶溝通，爭(zhēng)取老客戶帶新客戶 主動(dòng)出擊，直銷新客戶 調(diào)控價(jià)格 的同時(shí)制定相應(yīng)優(yōu)惠促銷政策以 促進(jìn)銷售 工作要點(diǎn) 挖掘新客戶 做好客戶服務(wù)工作 房交會(huì) 活動(dòng)組織 宣傳推廣 宣傳內(nèi)容 借助 促銷政策，以 房交會(huì) 的平臺(tái) ， 順勢(shì)推出！ 廣告主題 超低門(mén)檻！ 城市價(jià)值核心體 珍藏單位加推 ！ 漢華國(guó)際商業(yè)城， 房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)驚喜特別大禮！ 媒體組合 2至 3次 硬廣告，整版為主。 戶外廣告階段性優(yōu)惠 主題 內(nèi)容 。 房交會(huì)活動(dòng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 （ 六 ）、第 六 戰(zhàn)役： 金蟬脫殼 （尾盤(pán)期） 戰(zhàn)役時(shí)間： 2021年 5月 前 ； 戰(zhàn)役參與：在本項(xiàng)目沒(méi)有后續(xù) 公寓寫(xiě)字樓產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)的情況下，收割利潤(rùn)自然是 公寓尾盤(pán)的目的。本階段僅需要少量 的宣傳， 以發(fā)布尾盤(pán)優(yōu)惠信息，同時(shí) 依靠銷售的慣性，通過(guò)價(jià)格手段 以 產(chǎn)生最后的銷售。 戰(zhàn)役目標(biāo)：本階段 公寓 項(xiàng)目已完成， 項(xiàng)目 進(jìn)入收官期！本階段要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是為 項(xiàng)目 畫(huà)上一個(gè)完美的句號(hào)！爭(zhēng)取完成百分之百的銷售任務(wù)，同時(shí)為開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做好形象鋪墊。 戰(zhàn)役要求：通過(guò) 項(xiàng)目完美收官 —— 慶祝酒會(huì)等系列 公關(guān)活動(dòng)，增加與客戶及社會(huì)各界的溝通，同時(shí)促進(jìn)項(xiàng)目尾盤(pán)銷售，最終實(shí)現(xiàn)全部工作目標(biāo)?；顒?dòng)組織，一定要做到歡樂(lè)祥和的氣氛。體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商以服務(wù)客戶為宗旨的思想意識(shí)，提升開(kāi)發(fā)商美譽(yù)度和開(kāi)發(fā)任務(wù)的完整性。 尾盤(pán)期 時(shí) 間 2021年 5 月 工作目標(biāo) 通過(guò)公關(guān)活動(dòng)的炒作，提升開(kāi)發(fā)商的品牌形象，促進(jìn)項(xiàng)目的最后銷售，力爭(zhēng)全部銷售任務(wù)。 項(xiàng)目營(yíng)銷 工作內(nèi)容 活動(dòng)公關(guān)組織 各項(xiàng)目工作的總結(jié) 工作要點(diǎn) 通過(guò)活動(dòng)最后攻擊新客戶，以最大優(yōu)惠促進(jìn)銷售完成 以 硬 性廣告宣傳為主 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 提升開(kāi)發(fā)商品牌形象 總結(jié)全部工作 宣傳推廣 宣傳內(nèi)容 公關(guān)活動(dòng)事件 廣告主題 城市價(jià)值核心體 —— 有您更精彩！ 媒體組合 一個(gè)句號(hào)，一段故事。 軟文：兩主要報(bào)紙媒體各一次（事件炒作） 電臺(tái)、電視新聞報(bào)道式炒作宣傳 活動(dòng)： 收官慶祝 酒會(huì) 備注：各階段具體執(zhí)行方案將視項(xiàng)目情況以及市場(chǎng)情況再行調(diào)整，屆時(shí)呈報(bào)貴司批準(zhǔn)后實(shí)施。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第 八 部分 項(xiàng)目營(yíng)銷 費(fèi)用初步規(guī)劃 一、總銷售標(biāo)底 預(yù)估 類 別 面積（平方米） 銷售單價(jià)（元 /㎡） 預(yù)計(jì)總額（萬(wàn)元） 塔樓公寓寫(xiě)字樓 4800 負(fù)一層商鋪 可售部分約 3000 18000 5400 合 計(jì) 39830 二、費(fèi)用 初步 規(guī)劃 根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣成本的一般要求，結(jié)合株洲本地實(shí)際的廣告推廣情況和項(xiàng)目形象、檔次、品牌 的要求，我們將營(yíng)銷 推廣 成本定在總銷售額的 3%左右 ，即營(yíng)銷推廣總費(fèi)用 800萬(wàn) 左右 ，主要包括以下幾個(gè)部分： 類別 比例預(yù)計(jì) 費(fèi)用預(yù)計(jì) 新 銷售中心 建設(shè)裝修 及現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)用 25% 200 萬(wàn) 銷售中心資料及道具費(fèi)用 5% 40 萬(wàn) 樣板房費(fèi)用 8% 64 萬(wàn) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 戶外一次性廣告費(fèi)用 15% 120萬(wàn) 媒體發(fā)布費(fèi)用 40% 200萬(wàn) 公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用 30 萬(wàn) 促銷 活動(dòng) 費(fèi)用 100萬(wàn) 紙袋、水杯等用品制作費(fèi)用 2% 16 萬(wàn) 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 5% 40 萬(wàn) 合計(jì) 100% 800 萬(wàn) 說(shuō)明： 以上費(fèi) 用， 為概算預(yù)估 。 以上費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)全部營(yíng)銷推廣費(fèi)用，其中包括非媒體宣傳費(fèi)用和戶外廣告為一次性投入費(fèi)用，其他為階段性媒體投放費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目總體工程進(jìn)度，階段性媒體投放時(shí)間可核定在 2021年 5 月止。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第 九 部分 項(xiàng)目營(yíng)銷 準(zhǔn)備事項(xiàng) 事 項(xiàng) 明 晰 負(fù)責(zé)單位 時(shí)間建議 備 注 宣傳道具 沙盤(pán) 漢華 戶型模型 漢華 宣傳資料 戶型圖 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 海報(bào)單張 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 樓書(shū) 漢華、萬(wàn)悅 4月 30日前 銷售物料 紙袋 漢 華、萬(wàn)悅 4月 15日前 紙 杯 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 銷售準(zhǔn)備 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)組建 、培訓(xùn) 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 銷售百問(wèn) 漢華、萬(wàn)悅 4月 5日前 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)完成上崗 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 VIP排號(hào)協(xié)議書(shū) 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 VIP卡 漢華、萬(wàn)悅 4月 15日前 預(yù)測(cè)面積 漢華 盡快 協(xié)議等法律文件 漢華、萬(wàn)悅 開(kāi)盤(pán)前 兩周 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 價(jià)格體系及付款方式 漢華、萬(wàn)悅 開(kāi)盤(pán)前 兩周 交樓標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)明晰 漢華、萬(wàn)悅 開(kāi)盤(pán)前 兩周 銷 控 板 漢華、萬(wàn)悅 開(kāi)盤(pán)前一周 廣告推廣 由乙方提交各階段具體媒體方案待甲方批準(zhǔn)后實(shí)施。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 結(jié)束語(yǔ) 十分榮幸，我司有幸參與貴司 —— 漢華國(guó)際商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃工作。從目前市場(chǎng)行情看，株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺！ 但市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變！在平靜的湖面上，往往暗潮洶涌！ 因此，在 株洲 CBD 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多，而產(chǎn)品同質(zhì)趨向嚴(yán)重 的這一客觀狀況面前，我們很有必要謹(jǐn)慎行事！ 但我們相信，憑借我們數(shù)年來(lái)的豐富的專業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)，在我們專業(yè)的策劃與強(qiáng)力的 協(xié)助 執(zhí)行下，憑借項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的綜合素質(zhì)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將得到科學(xué)控制，項(xiàng)目收益亦將得到最大化 實(shí)現(xiàn)！ 另，本全程營(yíng)銷策劃方案，重點(diǎn)在于為項(xiàng)目的營(yíng)銷工作制定戰(zhàn)略規(guī)劃，各階段以及個(gè)主要活動(dòng)具體執(zhí)行方案有待后續(xù)提供！ 此致 順頌商祺！ 深圳 萬(wàn)悅策略 2021 年 3 月