【導讀】2021年12月9日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，個人住房營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年。09年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全。果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。14日召開的國務院常務會議指出，要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制部分城市房價過。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。09年12月27日，溫家寶在中南海紫光閣接受新華社專訪時表示：嚴打哄抬房價和捂盤惜售。但與此同時，要采取措施抑制投機。以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。

　　

【正文】 動營銷，繼續(xù)強力攻擊市場，延 續(xù)銷售高潮 ，塔樓須實現(xiàn) 400 套銷售目標 項目營銷 工作內(nèi)容 活動組織 有效組織各媒體及廣告宣傳推廣工作 維護老客戶關系， 挖掘新客戶 工作要點 鼓勵老客戶帶新客戶投資本項目 ，給老、新客戶更多的優(yōu)惠 展開活動事件作為營銷，通過口碑營銷成為項目宣傳的新突破，重點以軟性報道廣告宣傳為主 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 結(jié)合銷售進度，適時提升銷售價格，并暗示后續(xù)將繼續(xù)提升銷售價格。 總結(jié) 前一階段 銷售工作得失，把服務作為宣傳點，展開促銷公關 宣傳推廣 宣傳內(nèi)容 對話 城市價值核心體 ！ 對話投資大師！ 機遇只掌握在快速把握 機會的人手中 ！ 廣告主題 對話 —— 大師與您共同解讀 城市價值核心體 ！ 媒體組合 每周至少一 個整彩版晚報報紙廣告。 每周 至少一次 晚報軟文報道 活動 。日報一 至兩 次半版軟文。 戶外廣告階段主題廣告更換。 對話投資大師活動 —— 宜邀請 中國人自己的投資大師 “宏皓” 先生 （ 四 ）、第 四 戰(zhàn)役：聲東擊西 （ 公寓寫字樓 強銷 第一 階段） 戰(zhàn)役時間： 2021年 7月 下旬 —— 2021年 10月 。 戰(zhàn)役參與： 項目 銷售進入全面強銷期，而自 項目 開盤熱銷以來， 在活動事件營銷的刺激下， 銷售在持續(xù) 2 個月的火爆后，必然將出現(xiàn)一段時間 的回落， 同時，炎熱的天氣也將阻擋人們投資的熱情，銷售步入傳統(tǒng)銷售淡季！ 在此時機， 需要新的熱點以刺激市場，避免“審美疲勞”狀態(tài)的出現(xiàn)。 本階段則很有必要通過“文化營銷” ， 通過“最適合株洲人居住投資的地方” 的 物業(yè)經(jīng)營文化 主題活動，以及“株洲城市價值的變革”征文活動，間接詮釋 漢華國際商業(yè)城 的投資價值，吸引目標投資客戶！ 正是“聲東擊西”的招數(shù)。本階段的媒體宣傳以 商業(yè) 軟 性廣告為主，強調(diào)地 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 段和商業(yè)配套 的投資價值 ，在廣告中可附帶 項目 的銷售信息。 戰(zhàn)役目標： 開盤 以及第一階段活動營銷 的 強力 推廣已經(jīng)賦予了 項目盡可能 大的知名度 和聲譽， 銷售部門 接下來很重要的是做好客戶服務工作，爭取更大的銷售業(yè)績。同時注意新客戶的捕捉，爭取本階段累積完成 公寓寫字樓總量的 60%銷售 目標 。 戰(zhàn)役要求： 通過“文化活動”營銷 的推廣 ， 尤其 是 注重情感化的推廣和銷售思路， 投資的謹慎與風險 ，做好客戶服務工作和情感銷售是本階段的重中之重，也只有在前期客戶認同 項目投資價值 的條件下，新的銷售才能順利開展。銷售部的工作重點依然是新客戶的挖掘。 宣傳渠道：報紙（軟 硬結(jié)合 ） +戶外廣告 +活動 公寓寫字樓強銷第一階段 時 間 2021 年 10 月 工作目標 公寓、寫字樓實現(xiàn)總 體 60%銷售目標， 即完成 480 套以上銷售目標 項目營銷 工作內(nèi)容 整合資源和媒體全力出擊市場 調(diào)控價格 工作要點 做好接待，挖掘公寓、寫字樓新客戶 活動組織 總結(jié)銷售工作，把服務工作做得更細，把銷售推向新階段 宣傳推廣 宣傳內(nèi)容 最適宜株洲人居住與投資的地方！株洲城市價值的變革！ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 廣告主題 經(jīng)營您的不動產(chǎn) —— 居住與投資的上佳選擇！ 城市在變 中心永恒 —— 株洲城市價值的變革 ！ 媒體組合 每周一個整版軟硬結(jié)合廣告 ，以晚報為主 和商業(yè)部分軟文間隔，半月一次軟文 宣傳。 “城市價值的變革” —— 可考慮結(jié)合百貨商場的前期造勢 一起 舉辦活動 （ 五 ）、第 五 戰(zhàn)役：拋磚引玉與連環(huán)計 （ 強銷第二階段 ） 戰(zhàn)役時間： 2021年 11月 —— 12 月 ； 戰(zhàn)役參與：本段期間 借助房交會的舉辦 ，也是房地產(chǎn)的銷售旺季，把握本階段，是項目達成銷售目標“畢其功于一役”的關鍵時期。本階段的關鍵在于活動營銷，所謂“連環(huán)計”，所表達的就是結(jié)合 房交會 主題開展連續(xù)的活動促銷。在本階段的活動中，重點的內(nèi)容 是 “ 房交 會”； 戰(zhàn)役目標： 通過房交會與系列優(yōu)惠政策的結(jié)合，突顯 城市價值核心體 的投資價值！ 在這個階段實現(xiàn)對其 它對手和市場份額的全面的爭奪。 公寓寫字樓的 銷售達到全部的 80%以上。 戰(zhàn)役要求：本階段作為項目銷售的重點，要求針對客戶服務做得更細致，重新思考和總結(jié)以前的成果和經(jīng)驗。在服務和推廣上力求推陳出新。 宣傳渠道：報紙（硬性廣告、軟性報道） +戶外廣告 +房交會活動 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 強銷第二階段 時 間 2021年 11 月 —— 12月 工作目標 公寓寫字樓實現(xiàn)總體 80%銷售目標，商鋪 進入尾盤狀態(tài) 項目營銷 工作內(nèi)容 加強客戶溝通，爭取老客戶帶新客戶 主動出擊，直銷新客戶 調(diào)控價格 的同時制定相應優(yōu)惠促銷政策以 促進銷售 工作要點 挖掘新客戶 做好客戶服務工作 房交會 活動組織 宣傳推廣 宣傳內(nèi)容 借助 促銷政策，以 房交會 的平臺 ， 順勢推出！ 廣告主題 超低門檻！ 城市價值核心體 珍藏單位加推 ！ 漢華國際商業(yè)城， 房交會現(xiàn)場驚喜特別大禮！ 媒體組合 2至 3次 硬廣告，整版為主。 戶外廣告階段性優(yōu)惠 主題 內(nèi)容 。 房交會活動 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 （ 六 ）、第 六 戰(zhàn)役： 金蟬脫殼 （尾盤期） 戰(zhàn)役時間： 2021年 5月 前 ； 戰(zhàn)役參與：在本項目沒有后續(xù) 公寓寫字樓產(chǎn)品 開發(fā)的情況下，收割利潤自然是 公寓尾盤的目的。本階段僅需要少量 的宣傳， 以發(fā)布尾盤優(yōu)惠信息，同時 依靠銷售的慣性，通過價格手段 以 產(chǎn)生最后的銷售。 戰(zhàn)役目標：本階段 公寓 項目已完成， 項目 進入收官期！本階段要實現(xiàn)的目標是為 項目 畫上一個完美的句號！爭取完成百分之百的銷售任務，同時為開發(fā)商后續(xù)開發(fā)項目做好形象鋪墊。 戰(zhàn)役要求：通過 項目完美收官 —— 慶祝酒會等系列 公關活動，增加與客戶及社會各界的溝通，同時促進項目尾盤銷售，最終實現(xiàn)全部工作目標?；顒咏M織，一定要做到歡樂祥和的氣氛。體現(xiàn)開發(fā)商以服務客戶為宗旨的思想意識，提升開發(fā)商美譽度和開發(fā)任務的完整性。 尾盤期 時 間 2021年 5 月 工作目標 通過公關活動的炒作，提升開發(fā)商的品牌形象，促進項目的最后銷售，力爭全部銷售任務。 項目營銷 工作內(nèi)容 活動公關組織 各項目工作的總結(jié) 工作要點 通過活動最后攻擊新客戶，以最大優(yōu)惠促進銷售完成 以 硬 性廣告宣傳為主 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 提升開發(fā)商品牌形象 總結(jié)全部工作 宣傳推廣 宣傳內(nèi)容 公關活動事件 廣告主題 城市價值核心體 —— 有您更精彩！ 媒體組合 一個句號，一段故事。 軟文：兩主要報紙媒體各一次（事件炒作） 電臺、電視新聞報道式炒作宣傳 活動： 收官慶祝 酒會 備注：各階段具體執(zhí)行方案將視項目情況以及市場情況再行調(diào)整，屆時呈報貴司批準后實施。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第 八 部分 項目營銷 費用初步規(guī)劃 一、總銷售標底 預估 類 別 面積（平方米） 銷售單價（元 /㎡） 預計總額（萬元） 塔樓公寓寫字樓 4800 負一層商鋪 可售部分約 3000 18000 5400 合 計 39830 二、費用 初步 規(guī)劃 根據(jù)項目營銷推廣成本的一般要求，結(jié)合株洲本地實際的廣告推廣情況和項目形象、檔次、品牌 的要求，我們將營銷 推廣 成本定在總銷售額的 3%左右 ，即營銷推廣總費用 800萬 左右 ，主要包括以下幾個部分： 類別 比例預計 費用預計 新 銷售中心 建設裝修 及現(xiàn)場包裝費用 25% 200 萬 銷售中心資料及道具費用 5% 40 萬 樣板房費用 8% 64 萬 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 戶外一次性廣告費用 15% 120萬 媒體發(fā)布費用 40% 200萬 公關活動費用 30 萬 促銷 活動 費用 100萬 紙袋、水杯等用品制作費用 2% 16 萬 不可預計費用 5% 40 萬 合計 100% 800 萬 說明： 以上費 用， 為概算預估 。 以上費用為項目開發(fā)周期內(nèi)全部營銷推廣費用，其中包括非媒體宣傳費用和戶外廣告為一次性投入費用，其他為階段性媒體投放費用，根據(jù)項目總體工程進度，階段性媒體投放時間可核定在 2021年 5 月止。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第 九 部分 項目營銷 準備事項 事 項 明 晰 負責單位 時間建議 備 注 宣傳道具 沙盤 漢華 戶型模型 漢華 宣傳資料 戶型圖 漢華、萬悅 4月 15日前 海報單張 漢華、萬悅 4月 15日前 樓書 漢華、萬悅 4月 30日前 銷售物料 紙袋 漢 華、萬悅 4月 15日前 紙 杯 漢華、萬悅 4月 15日前 銷售準備 營銷團隊組建 、培訓 漢華、萬悅 4月 15日前 銷售百問 漢華、萬悅 4月 5日前 營銷團隊培訓完成上崗 漢華、萬悅 4月 15日前 VIP排號協(xié)議書 漢華、萬悅 4月 15日前 VIP卡 漢華、萬悅 4月 15日前 預測面積 漢華 盡快 協(xié)議等法律文件 漢華、萬悅 開盤前 兩周 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 價格體系及付款方式 漢華、萬悅 開盤前 兩周 交樓標準、收費明晰 漢華、萬悅 開盤前 兩周 銷 控 板 漢華、萬悅 開盤前一周 廣告推廣 由乙方提交各階段具體媒體方案待甲方批準后實施。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 結(jié)束語 十分榮幸，我司有幸參與貴司 —— 漢華國際商業(yè)城項目營銷策劃工作。從目前市場行情看，株洲房地產(chǎn)市場供需兩旺！ 但市場瞬息萬變！在平靜的湖面上，往往暗潮洶涌！ 因此，在 株洲 CBD 區(qū)域競爭項目眾多，而產(chǎn)品同質(zhì)趨向嚴重 的這一客觀狀況面前，我們很有必要謹慎行事！ 但我們相信，憑借我們數(shù)年來的豐富的專業(yè)操作經(jīng)驗，在我們專業(yè)的策劃與強力的 協(xié)助 執(zhí)行下，憑借項目優(yōu)秀的綜合素質(zhì)，項目運營風險將得到科學控制，項目收益亦將得到最大化 實現(xiàn)！ 另，本全程營銷策劃方案，重點在于為項目的營銷工作制定戰(zhàn)略規(guī)劃，各階段以及個主要活動具體執(zhí)行方案有待后續(xù)提供！ 此致 順頌商祺！ 深圳 萬悅策略 2021 年 3 月