【正文】 價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 五 、推廣時(shí)間總體安排表 推廣時(shí)間 4 月 5 月 6— 10月 11— 12月 2021 年 5 月 前 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 —— —— —— 塔樓產(chǎn)品 籌備 VIP卡 VIP 卡 開(kāi)盤(pán) 系列活動(dòng)事件營(yíng)銷(xiāo) 強(qiáng)銷(xiāo)第一階段 參展房交會(huì)（推出優(yōu)惠） 強(qiáng)銷(xiāo)第二 階段 尾盤(pán)逐漸去化 商 鋪 籌備 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 認(rèn)購(gòu) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第 七 部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 推廣 策略 一、 營(yíng)銷(xiāo)策略 高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 采取競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品策略和營(yíng)銷(xiāo)策略，以產(chǎn)品和市場(chǎng)的再定位，塑造高端市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)性形象和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 其次，推廣，講究的是唯一、第一，只有如此方能在消費(fèi)者心目中樹(shù)立起不滅的豐碑。 價(jià)格制定說(shuō)明： A、月租賃價(jià)格參考現(xiàn)有周邊商業(yè)設(shè)施租金 ，同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目“銀座百貨”與“國(guó)美電器”的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，負(fù)一層商業(yè)城租金將較為可觀！ B、銷(xiāo)售價(jià)格給定項(xiàng)目預(yù)期理想租金， 150元 /㎡ 按照本項(xiàng)目的定位， 以及項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) —— 快速 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流！因此，本項(xiàng)目 價(jià)格應(yīng) 等同 于同質(zhì)樓盤(pán)的總體均價(jià)。 （二）、 商鋪 投資者定位 根據(jù)投資的動(dòng)機(jī)，可以分為以下的幾類(lèi)： （ 1）、 購(gòu)買(mǎi)后轉(zhuǎn)手出租收取租金者 多為周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)豐裕的當(dāng)?shù)鼐用瘛?CBD 名座 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、項(xiàng)目主題 概念 定位 主題概念 新 “ V 客 ” 城市價(jià)值核心體 ！ 漢華國(guó)際商業(yè)城塔樓部分，產(chǎn)品雖然人為的予以區(qū)分為公寓與寫(xiě)字樓，但從兩棟塔樓的外觀、戶(hù)型產(chǎn)品類(lèi)型、內(nèi)在燃?xì)馀c洗手間等配置看，極其相似，因此，深圳萬(wàn)悅株洲項(xiàng)目組建議：不對(duì)產(chǎn)品強(qiáng)行區(qū)分，而是充分挖掘項(xiàng)目核心價(jià)值的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目主題概念定位為：“新‘ V客 ’ 城市價(jià)值核心體 ”！ 概念支撐 “ 新 V 客 ” —— 財(cái)富大陸 “ V客 ”的 原意是可以提供給 “ 網(wǎng)友 ” 賺錢(qián)的一個(gè) 空間 平臺(tái) ！作為城市中央核心商圈的“漢華項(xiàng)目”，不啻為株洲的廣大投資客戶(hù)一個(gè)巨大的財(cái)富蛋糕?。。∫虼?，我們?yōu)楸卷?xiàng)目附加概念為“新 V 客 ”。建議如下： 公 寓： 漢華 ? 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，株洲消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的核心關(guān)注點(diǎn)除價(jià)格外，在于項(xiàng)目規(guī)劃及戶(hù)型結(jié)構(gòu)。江景區(qū)蘆淞服飾集群延中心廣場(chǎng)向外輻射，聚集了多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目體量和上市時(shí)間相差無(wú)幾，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，特別是商業(yè)部分客群具有很強(qiáng)的相似性，商業(yè)的成敗關(guān)于整個(gè)項(xiàng)目的生死存亡，在同一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)之上， 一個(gè)群雄爭(zhēng)霸的時(shí)間即將來(lái)臨，一場(chǎng)肉搏不可避免。 3 月 20 日開(kāi)盤(pán)的華晨國(guó)際 1 期，銷(xiāo)售價(jià)格高達(dá) 4300 元 /㎡，將于 3 月 28 日開(kāi)盤(pán)的湘銀 三、 樓市價(jià)格大漲 株洲市 09年月均價(jià)達(dá) 2585 元 /㎡?！? 這是來(lái)自株洲市政府的聲音。如果沒(méi)有金融危機(jī)， 2021 年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控還會(huì)繼續(xù)下去，三分之一的房地產(chǎn)商的日子會(huì)非常不好過(guò)。 “我的態(tài)度是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。一線(xiàn)城市中心區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)迪拜。住房建設(shè)將向“緊湊型”方向發(fā)展，中小套型的住宅供應(yīng)比例將大幅度提高?？梢源_定的是，強(qiáng)化推進(jìn)公共租賃住房已是 板上釘釘；加強(qiáng)預(yù)售交易環(huán)節(jié)監(jiān)管和市場(chǎng)透明度方面也或有新規(guī)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 我覺(jué)得只要政府有決心解決這個(gè)問(wèn)題，不是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃和政策，使我國(guó)的房地產(chǎn)有一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的局面，這是可以做到的。在這里，我只講一講政府應(yīng)該做的事情。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。 14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。 拿地首付不低于 50% “遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”政策第一拳，打向開(kāi)發(fā)商囤地、炒地。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。力爭(zhēng)到 2021 年末，基本解決 1540 萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。中國(guó)的國(guó)情決定了我們的住房必須堅(jiān)持安全、經(jīng)濟(jì)、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價(jià)位房屋的建設(shè)。而以住建部、國(guó)土部等部門(mén)牽頭的調(diào)控措施政策正在醞釀之中，其基本思路是增加普通商品房的供給。 當(dāng)然，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也將經(jīng)歷全面而深刻的變化。其中，四環(huán)內(nèi)均價(jià)已超過(guò) 22021 元 /平方米。 金融危機(jī)改變樓市調(diào)控方面。金融危機(jī)中， 中國(guó)出口受到很大影響，但是，它本身處在一個(gè)穩(wěn)定的高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展期。 株洲市政府規(guī)劃，在主城區(qū)為主體的基礎(chǔ)上，形成三個(gè)方向的城市發(fā)展極，向北呼應(yīng)長(zhǎng)沙，拓展建設(shè)云龍新城，發(fā)展以軌道交通裝備業(yè)為主的先進(jìn)制造業(yè)和以物流業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；向西通過(guò)株洲國(guó)家級(jí)高新區(qū)、歐洲工業(yè)園及武廣站前片區(qū)，與湘潭連接，形成天易新區(qū)；向南依托航空產(chǎn)業(yè)基地和楓溪生態(tài)城，開(kāi)發(fā)建設(shè)“兩江三鎮(zhèn)”（湘江、淥江；淥口鎮(zhèn)、三門(mén)鎮(zhèn)、雷打石 鎮(zhèn)），不斷拓展城市發(fā)展腹地。 蘆凇區(qū) 商業(yè)、高檔住宅地產(chǎn)齊頭并進(jìn) 株洲作為中南地區(qū)重要的商業(yè)貿(mào)易城市，其商業(yè)功能主要體現(xiàn)于蘆凇區(qū)， 基于商業(yè)貿(mào)易客戶(hù)群體基礎(chǔ)，臨江景觀資源優(yōu)勢(shì)，本區(qū)中、高檔住宅樓盤(pán)僅次于天元區(qū)。旗濱 株洲市區(qū)商品房全年銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，二手房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %。 ? 區(qū)域同質(zhì)化情況嚴(yán)重，特別是中心廣場(chǎng)附近的大型綜合性的改造升級(jí)項(xiàng)目眾多，高投資潛力商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)集中，主要集中在中心廣場(chǎng)； ? 株洲住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)化水平與沿海相差不大，對(duì)項(xiàng)目資源的整合，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu) 勢(shì)效益的最大化將是打造營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的新要求。提升綜合品質(zhì) 位于蘆凇商圈之內(nèi)，配套齊全，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大 商業(yè)氛圍濃厚，利于招商、 銷(xiāo)售，有利于商業(yè)價(jià)值的提升 “雙商脈”地段，物業(yè)價(jià)值潛力巨大 迎合市場(chǎng)的投資熱情，提供了多種具備投資潛力的物業(yè)（高檔寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓和臨街商鋪） 物業(yè)品質(zhì)檔次高 多面臨街，項(xiàng)目展示性強(qiáng) “良好的展示面”是商業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的良好條件 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 一定程度上消除客戶(hù)不信任心理障礙，有利于項(xiàng)目銷(xiāo)售 提煉關(guān)鍵詞：地段優(yōu)越、數(shù)量有限 、 物業(yè)稀缺、產(chǎn)品高檔、升值潛力巨大 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 劣勢(shì) （ Weakness） 劣 勢(shì) 化解 手 段 車(chē)位配置偏少 地面城市公共停車(chē)位與其他項(xiàng)目停車(chē)位有效利用 周邊 環(huán)境凌亂，一定程度影響項(xiàng)目形象 詳解區(qū)域商業(yè)規(guī)劃，消除客戶(hù)疑慮。 I城、 漢華 株洲 本地經(jīng)商者 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ? 在 株洲 多年； ? 經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不 是很 敏感； ? 目前居住條件好，買(mǎi)房的目的 更多的 在于投資 ； ? 年齡跨度大； ? 有一定社會(huì)地位 本地企事業(yè)單位高收入職工 ? 客戶(hù) 年齡在 35~50之間； ? 家庭 經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，對(duì) 關(guān)系折扣要求較高 ； ? 目前居住條件好，買(mǎi)房的目的 在于投資 ； 從事 專(zhuān)業(yè)技術(shù) 行業(yè)的高收入人士 ? 是某一方面技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人士； ? 個(gè)人月收入在 8000元以上； ? 思想獨(dú)立，個(gè)性鮮明； ? 其中的主要人群年齡在 30~45 歲間 ； ? 高收入使其有足夠的資金用于投資 。 投資者的位置，根據(jù)不同的特點(diǎn)，可以分為以下的四類(lèi)： ? 本地有產(chǎn)者 ? 公務(wù)員 ? 本地生意人 ? 外地的投資者 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 （后續(xù) 再行提交 各單位詳細(xì) 價(jià)格 表 ） 公 寓寫(xiě)字樓價(jià)格 影響定價(jià)決策的因素很多，既受企業(yè)內(nèi)部因素，包括市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合戰(zhàn)略、成本和組織等影響，同時(shí)又受企業(yè)外部， 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 包括市場(chǎng)和需求的性質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)及其他環(huán)境因素的影響。 商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格 計(jì)算方法：收益還原法。 一、項(xiàng)目狀態(tài) 漢華 2）、 在高強(qiáng)度、立體覆蓋 推廣的基礎(chǔ)上， 通過(guò) VIP積累， 塔樓 產(chǎn)品 迅速入市，借助 塔樓 的火暴 銷(xiāo)售， 順帶將商鋪消化 。以“國(guó)際城、 商業(yè) 城、精英城”作為 項(xiàng)目 的基本形象定位， 在強(qiáng)銷(xiāo)期 爭(zhēng)奪更優(yōu)質(zhì)和廣泛的目標(biāo)市場(chǎng)。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)策略 1）、限量派送 VIP 金卡 500 張，每張 VIP 金卡須交納 2— 3 萬(wàn) 元的誠(chéng)意金； 2）、憑 VIP金卡在公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天交足定 金，可享受房款 3%— 4%的額外優(yōu)惠； 3）、憑 VIP金卡順序號(hào)在公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天依順序選房； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 4）、購(gòu)買(mǎi) VIP 金卡的客戶(hù)如選房不成，發(fā)展商無(wú)條件退還全部誠(chéng)意金； 5）、凡購(gòu)買(mǎi) VIP金卡的客戶(hù)在公開(kāi)發(fā)售當(dāng)日均可參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)（活動(dòng) 執(zhí)行 方案待下一步提交）。 登記客戶(hù)，提 醒客戶(hù) 開(kāi)盤(pán) 時(shí)間。國(guó)際 商業(yè)城 驚世開(kāi)盤(pán)，對(duì)一個(gè)投資人來(lái)說(shuō)， 城市中央的 機(jī)會(huì)往往 稍縱即逝 ！ 廣告主題 萬(wàn)眾期待， CBD 地王，觸手可及！ 漢華 對(duì)話(huà)投資大師活動(dòng) —— 宜邀請(qǐng) 中國(guó)人自己的投資大師 “宏皓” 先生 （ 四 ）、第 四 戰(zhàn)役：聲東擊西 （ 公寓寫(xiě)字樓 強(qiáng)銷(xiāo) 第一 階段） 戰(zhàn)役時(shí)間： 2021年 7月 下旬 —— 2021年 10月 。 宣傳渠道：報(bào)紙（軟 硬結(jié)合 ） +戶(hù)外廣告 +活動(dòng) 公寓寫(xiě)字樓強(qiáng)銷(xiāo)第一階段 時(shí) 間 2021 年 10 月 工作目標(biāo) 公寓、寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)總 體 60%銷(xiāo)售目標(biāo)， 即完成 480 套以上銷(xiāo)售目標(biāo) 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 工作內(nèi)容 整合資源和媒體全力出擊市場(chǎng) 調(diào)控價(jià)格 工作要點(diǎn) 做好接待，挖掘公寓、寫(xiě)字樓新客戶(hù) 活動(dòng)組織 總結(jié)銷(xiāo)售工作，把服務(wù)工作做得更細(xì)，把銷(xiāo)售推向新階段 宣傳推廣 宣傳內(nèi)容 最適宜株洲人居住與投資的地方！株洲城市價(jià)值的變革！ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 廣告主題 經(jīng)營(yíng)您的不動(dòng)產(chǎn) —— 居住與投資的上佳選擇！ 城市在變 中心永恒 —— 株洲城市價(jià)值的變革 ！ 媒體組合 每周一個(gè)整版軟硬結(jié)合廣告 ，以晚報(bào)為主 和商業(yè)部分軟文間隔，半月一次軟文 宣傳。國(guó)際商業(yè)城， 房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)驚喜特別大禮！ 媒體組合 2至 3次 硬廣告，整版為主。 尾盤(pán)期 時(shí) 間 2021年 5 月 工作目標(biāo) 通過(guò)公關(guān)活動(dòng)的炒作，提升開(kāi)發(fā)商的品牌形象，促進(jìn)項(xiàng)目的最后銷(xiāo)售，力爭(zhēng)全部銷(xiāo)售任務(wù)。從目前市場(chǎng)行情看，株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺！ 但市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變！在平靜的湖面上，往往暗潮洶涌！ 因此，在 株洲 CBD 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多，而產(chǎn)品同質(zhì)趨向嚴(yán)重 的這一客觀狀況面前，我們很有必要謹(jǐn)慎行事！ 但我們相信，憑借我們數(shù)年來(lái)的豐富的專(zhuān)業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)，在我們專(zhuān)業(yè)的策劃與強(qiáng)力的 協(xié)助 執(zhí)行下，憑借項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的綜合素質(zhì)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將得到科學(xué)控制，項(xiàng)目收益亦將得到最大化 實(shí)現(xiàn)！ 另，本全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，重點(diǎn)在于為項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作制定戰(zhàn)略規(guī)劃，各階段以及個(gè)主要活動(dòng)具體執(zhí)行方案有待后續(xù)提供！ 此致 順頌商祺！ 深圳 萬(wàn)悅策略 2021 年 3 月 。 軟文：兩主要報(bào)紙媒體各一次（事件炒作） 電臺(tái)、電視新聞報(bào)道式炒作宣傳