【正文】 價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 五 、推廣時間總體安排表 推廣時間 4 月 5 月 6— 10月 11— 12月 2021 年 5 月 前 上旬 中旬 下旬 上旬 中旬 下旬 —— —— —— 塔樓產(chǎn)品 籌備 VIP卡 VIP 卡 開盤 系列活動事件營銷 強銷第一階段 參展房交會（推出優(yōu)惠） 強銷第二 階段 尾盤逐漸去化 商 鋪 籌備 內(nèi)部認購 內(nèi)部認購 認購 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第 七 部分 項目營銷 推廣 策略 一、 營銷策略 高端市場競爭策略 采取競爭性產(chǎn)品策略和營銷策略，以產(chǎn)品和市場的再定位，塑造高端市場的領(lǐng)導性形象和競爭優(yōu)勢。 其次，推廣，講究的是唯一、第一，只有如此方能在消費者心目中樹立起不滅的豐碑。 價格制定說明： A、月租賃價格參考現(xiàn)有周邊商業(yè)設(shè)施租金 ，同時，考慮到本項目“銀座百貨”與“國美電器”的強勢進駐，負一層商業(yè)城租金將較為可觀！ B、銷售價格給定項目預期理想租金， 150元 /㎡ 按照本項目的定位， 以及項目戰(zhàn)略規(guī)劃目標 —— 快速 實現(xiàn)現(xiàn)金流！因此，本項目 價格應(yīng) 等同 于同質(zhì)樓盤的總體均價。 （二）、 商鋪 投資者定位 根據(jù)投資的動機，可以分為以下的幾類： （ 1）、 購買后轉(zhuǎn)手出租收取租金者 多為周邊地區(qū)經(jīng)濟豐裕的當?shù)鼐用瘛?CBD 名座 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、項目主題 概念 定位 主題概念 新 “ V 客 ” 城市價值核心體 ！ 漢華國際商業(yè)城塔樓部分，產(chǎn)品雖然人為的予以區(qū)分為公寓與寫字樓，但從兩棟塔樓的外觀、戶型產(chǎn)品類型、內(nèi)在燃氣與洗手間等配置看，極其相似，因此，深圳萬悅株洲項目組建議：不對產(chǎn)品強行區(qū)分，而是充分挖掘項目核心價值的基礎(chǔ)上，項目主題概念定位為：“新‘ V客 ’ 城市價值核心體 ”！ 概念支撐 “ 新 V 客 ” —— 財富大陸 “ V客 ”的 原意是可以提供給 “ 網(wǎng)友 ” 賺錢的一個 空間 平臺 ！作為城市中央核心商圈的“漢華項目”，不啻為株洲的廣大投資客戶一個巨大的財富蛋糕！??！因此，我們?yōu)楸卷椖扛郊痈拍顬椤靶?V 客 ”。建議如下： 公 寓： 漢華 ? 根據(jù)市場調(diào)查，株洲消費者對產(chǎn)品的核心關(guān)注點除價格外，在于項目規(guī)劃及戶型結(jié)構(gòu)。江景區(qū)蘆淞服飾集群延中心廣場向外輻射，聚集了多個商業(yè)項目，項目體量和上市時間相差無幾，競爭異常激烈，特別是商業(yè)部分客群具有很強的相似性，商業(yè)的成敗關(guān)于整個項目的生死存亡，在同一個戰(zhàn)場之上， 一個群雄爭霸的時間即將來臨，一場肉搏不可避免。 3 月 20 日開盤的華晨國際 1 期，銷售價格高達 4300 元 /㎡，將于 3 月 28 日開盤的湘銀 三、 樓市價格大漲 株洲市 09年月均價達 2585 元 /㎡。” 這是來自株洲市政府的聲音。如果沒有金融危機， 2021 年國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控還會繼續(xù)下去，三分之一的房地產(chǎn)商的日子會非常不好過。 “我的態(tài)度是謹慎樂觀。一線城市中心區(qū)房價已經(jīng)超過迪拜。住房建設(shè)將向“緊湊型”方向發(fā)展，中小套型的住宅供應(yīng)比例將大幅度提高?？梢源_定的是，強化推進公共租賃住房已是 板上釘釘；加強預售交易環(huán)節(jié)監(jiān)管和市場透明度方面也或有新規(guī)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 我覺得只要政府有決心解決這個問題，不是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是制定長遠的規(guī)劃和政策，使我國的房地產(chǎn)有一個穩(wěn)定發(fā)展的局面，這是可以做到的。在這里，我只講一講政府應(yīng)該做的事情。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。 14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。 拿地首付不低于 50% “遏制部分城市房價過快上漲”政策第一拳，打向開發(fā)商囤地、炒地。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。力爭到 2021 年末，基本解決 1540 萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。中國的國情決定了我們的住房必須堅持安全、經(jīng)濟、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價位房屋的建設(shè)。而以住建部、國土部等部門牽頭的調(diào)控措施政策正在醞釀之中，其基本思路是增加普通商品房的供給。 當然，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也將經(jīng)歷全面而深刻的變化。其中，四環(huán)內(nèi)均價已超過 22021 元 /平方米。 金融危機改變樓市調(diào)控方面。金融危機中， 中國出口受到很大影響，但是，它本身處在一個穩(wěn)定的高速經(jīng)濟發(fā)展期。 株洲市政府規(guī)劃，在主城區(qū)為主體的基礎(chǔ)上，形成三個方向的城市發(fā)展極，向北呼應(yīng)長沙，拓展建設(shè)云龍新城，發(fā)展以軌道交通裝備業(yè)為主的先進制造業(yè)和以物流業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；向西通過株洲國家級高新區(qū)、歐洲工業(yè)園及武廣站前片區(qū)，與湘潭連接，形成天易新區(qū)；向南依托航空產(chǎn)業(yè)基地和楓溪生態(tài)城，開發(fā)建設(shè)“兩江三鎮(zhèn)”（湘江、淥江；淥口鎮(zhèn)、三門鎮(zhèn)、雷打石 鎮(zhèn)），不斷拓展城市發(fā)展腹地。 蘆凇區(qū) 商業(yè)、高檔住宅地產(chǎn)齊頭并進 株洲作為中南地區(qū)重要的商業(yè)貿(mào)易城市，其商業(yè)功能主要體現(xiàn)于蘆凇區(qū)， 基于商業(yè)貿(mào)易客戶群體基礎(chǔ)，臨江景觀資源優(yōu)勢，本區(qū)中、高檔住宅樓盤僅次于天元區(qū)。旗濱 株洲市區(qū)商品房全年銷售面積達 萬平方米，同比增長 %，二手房銷售面積 萬㎡，同比增長 %。 ? 區(qū)域同質(zhì)化情況嚴重，特別是中心廣場附近的大型綜合性的改造升級項目眾多，高投資潛力商業(yè)項目相對集中，主要集中在中心廣場； ? 株洲住宅項目的營銷專業(yè)化水平與沿海相差不大，對項目資源的整合，實現(xiàn)資源優(yōu) 勢效益的最大化將是打造營銷團隊的新要求。提升綜合品質(zhì) 位于蘆凇商圈之內(nèi)，配套齊全，經(jīng)濟實力強大 商業(yè)氛圍濃厚，利于招商、 銷售，有利于商業(yè)價值的提升 “雙商脈”地段，物業(yè)價值潛力巨大 迎合市場的投資熱情，提供了多種具備投資潛力的物業(yè)（高檔寫字樓、商務(wù)公寓和臨街商鋪） 物業(yè)品質(zhì)檔次高 多面臨街，項目展示性強 “良好的展示面”是商業(yè)經(jīng)營與發(fā)展的良好條件 開發(fā)商實力 一定程度上消除客戶不信任心理障礙，有利于項目銷售 提煉關(guān)鍵詞：地段優(yōu)越、數(shù)量有限 、 物業(yè)稀缺、產(chǎn)品高檔、升值潛力巨大 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 劣勢 （ Weakness） 劣 勢 化解 手 段 車位配置偏少 地面城市公共停車位與其他項目停車位有效利用 周邊 環(huán)境凌亂，一定程度影響項目形象 詳解區(qū)域商業(yè)規(guī)劃，消除客戶疑慮。 I城、 漢華 株洲 本地經(jīng)商者 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ? 在 株洲 多年； ? 經(jīng)濟能力強，對價格不 是很 敏感； ? 目前居住條件好，買房的目的 更多的 在于投資 ； ? 年齡跨度大； ? 有一定社會地位 本地企事業(yè)單位高收入職工 ? 客戶 年齡在 35~50之間； ? 家庭 經(jīng)濟能力強，對 關(guān)系折扣要求較高 ； ? 目前居住條件好，買房的目的 在于投資 ； 從事 專業(yè)技術(shù) 行業(yè)的高收入人士 ? 是某一方面技術(shù)的專業(yè)人士； ? 個人月收入在 8000元以上； ? 思想獨立，個性鮮明； ? 其中的主要人群年齡在 30~45 歲間 ； ? 高收入使其有足夠的資金用于投資 。 投資者的位置，根據(jù)不同的特點，可以分為以下的四類： ? 本地有產(chǎn)者 ? 公務(wù)員 ? 本地生意人 ? 外地的投資者 五、項目價格定位 （后續(xù) 再行提交 各單位詳細 價格 表 ） 公 寓寫字樓價格 影響定價決策的因素很多，既受企業(yè)內(nèi)部因素，包括市場營銷目標、市場營銷組合戰(zhàn)略、成本和組織等影響，同時又受企業(yè)外部， 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 包括市場和需求的性質(zhì)、競爭及其他環(huán)境因素的影響。 商鋪經(jīng)營權(quán)價格 計算方法：收益還原法。 一、項目狀態(tài) 漢華 2）、 在高強度、立體覆蓋 推廣的基礎(chǔ)上， 通過 VIP積累， 塔樓 產(chǎn)品 迅速入市，借助 塔樓 的火暴 銷售， 順帶將商鋪消化 。以“國際城、 商業(yè) 城、精英城”作為 項目 的基本形象定位， 在強銷期 爭奪更優(yōu)質(zhì)和廣泛的目標市場。 內(nèi)部認購策略 1）、限量派送 VIP 金卡 500 張，每張 VIP 金卡須交納 2— 3 萬 元的誠意金； 2）、憑 VIP金卡在公開發(fā)售當天交足定 金，可享受房款 3%— 4%的額外優(yōu)惠； 3）、憑 VIP金卡順序號在公開發(fā)售當天依順序選房； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 4）、購買 VIP 金卡的客戶如選房不成，發(fā)展商無條件退還全部誠意金； 5）、凡購買 VIP金卡的客戶在公開發(fā)售當日均可參加抽獎活動（活動 執(zhí)行 方案待下一步提交）。 登記客戶，提 醒客戶 開盤 時間。國際 商業(yè)城 驚世開盤，對一個投資人來說， 城市中央的 機會往往 稍縱即逝 ！ 廣告主題 萬眾期待， CBD 地王，觸手可及！ 漢華 對話投資大師活動 —— 宜邀請 中國人自己的投資大師 “宏皓” 先生 （ 四 ）、第 四 戰(zhàn)役：聲東擊西 （ 公寓寫字樓 強銷 第一 階段） 戰(zhàn)役時間： 2021年 7月 下旬 —— 2021年 10月 。 宣傳渠道：報紙（軟 硬結(jié)合 ） +戶外廣告 +活動 公寓寫字樓強銷第一階段 時 間 2021 年 10 月 工作目標 公寓、寫字樓實現(xiàn)總 體 60%銷售目標， 即完成 480 套以上銷售目標 項目營銷 工作內(nèi)容 整合資源和媒體全力出擊市場 調(diào)控價格 工作要點 做好接待，挖掘公寓、寫字樓新客戶 活動組織 總結(jié)銷售工作，把服務(wù)工作做得更細，把銷售推向新階段 宣傳推廣 宣傳內(nèi)容 最適宜株洲人居住與投資的地方！株洲城市價值的變革！ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 廣告主題 經(jīng)營您的不動產(chǎn) —— 居住與投資的上佳選擇！ 城市在變 中心永恒 —— 株洲城市價值的變革 ！ 媒體組合 每周一個整版軟硬結(jié)合廣告 ，以晚報為主 和商業(yè)部分軟文間隔，半月一次軟文 宣傳。國際商業(yè)城， 房交會現(xiàn)場驚喜特別大禮！ 媒體組合 2至 3次 硬廣告，整版為主。 尾盤期 時 間 2021年 5 月 工作目標 通過公關(guān)活動的炒作，提升開發(fā)商的品牌形象，促進項目的最后銷售，力爭全部銷售任務(wù)。從目前市場行情看，株洲房地產(chǎn)市場供需兩旺！ 但市場瞬息萬變！在平靜的湖面上，往往暗潮洶涌！ 因此，在 株洲 CBD 區(qū)域競爭項目眾多，而產(chǎn)品同質(zhì)趨向嚴重 的這一客觀狀況面前，我們很有必要謹慎行事！ 但我們相信，憑借我們數(shù)年來的豐富的專業(yè)操作經(jīng)驗，在我們專業(yè)的策劃與強力的 協(xié)助 執(zhí)行下，憑借項目優(yōu)秀的綜合素質(zhì)，項目運營風險將得到科學控制，項目收益亦將得到最大化 實現(xiàn)！ 另，本全程營銷策劃方案，重點在于為項目的營銷工作制定戰(zhàn)略規(guī)劃，各階段以及個主要活動具體執(zhí)行方案有待后續(xù)提供！ 此致 順頌商祺！ 深圳 萬悅策略 2021 年 3 月 。 軟文：兩主要報紙媒體各一次（事件炒作） 電臺、電視新聞報道式炒作宣傳