20xx年昆明興杰現(xiàn)代城商業(yè)廣場(chǎng)服務(wù)建議書(doc)-經(jīng)營(yíng)管理(存儲(chǔ)版)
【正文】 威脅分析 內(nèi)外銷市場(chǎng)分析 A、 項(xiàng)目主題形象定位； B、 項(xiàng)目功能定位（包括功能布局、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例建議）； C、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位建議； D、 項(xiàng)目的總規(guī)劃分區(qū)； 項(xiàng)目?jī)?nèi)外部規(guī)劃設(shè)計(jì)： ★ 項(xiàng)目分割和項(xiàng)目人流動(dòng)線設(shè)計(jì)； ★ 項(xiàng)目樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)和空間營(yíng)造； ★ 項(xiàng)目配套和貨物動(dòng)線設(shè)計(jì)； ★ 項(xiàng)目環(huán)境布置、入口與廣場(chǎng)的銜接要求； 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 12 頁(yè) ★ 項(xiàng)目主力店入駐對(duì)規(guī)劃的特殊要求； ★ 停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)和 主要出入口的布置要點(diǎn)； ★ 項(xiàng)目現(xiàn)代城商業(yè)廣場(chǎng)外立面商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)； 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃操作建議： ★ 項(xiàng)目準(zhǔn)確功能分區(qū)規(guī)劃操作； ★ 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃流程； ★ 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃組合； ★ 整體經(jīng)營(yíng)策略及推廣策略 E、消費(fèi)者定位： 消費(fèi)者來(lái)源、所占比例、消費(fèi)檔次、消費(fèi)習(xí)慣及心理、對(duì)項(xiàng)目的要求、文化習(xí)慣等。 3. 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品組合策略，對(duì)物業(yè)平面重新分割。 缺點(diǎn)： 哈韓族數(shù)量局限，且對(duì)主流商業(yè)文化易產(chǎn)生排斥，且在昆明有失敗先例；昆明市場(chǎng)內(nèi)此類商品及商戶數(shù)量有足，招商資源要考慮整合省外市場(chǎng)，隱性成本增加。 組合專業(yè)商業(yè)招商及商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)專門提供服務(wù)，提高市場(chǎng)投資信心和經(jīng)營(yíng)預(yù)期，并達(dá)成開業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)租金的提升。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要借助專業(yè)公司提供顧問(wèn)意見(jiàn)的環(huán)節(jié)主要包括：項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、招商、銷售、商場(chǎng)管理、營(yíng)銷推廣等，詳細(xì)工作看《營(yíng)運(yùn)管理工作內(nèi)容范圍》 ? 商業(yè)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì) 通過(guò)項(xiàng)目商業(yè)的精準(zhǔn)定位，確定經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃，進(jìn)而根據(jù)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和需求來(lái)修改建筑設(shè)計(jì)裝修方案，充分通過(guò)整體風(fēng)格和內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造主題商業(yè)氛。 ? 通過(guò)商業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)物業(yè)與街區(qū)互動(dòng)達(dá)至物業(yè)價(jià)值提升。 ? 租賃先行，以租帶售原則。 租金水平設(shè)計(jì)：前兩年固定低租金介入，第三年租金根據(jù)實(shí)際情況遞增。 ? 關(guān)于項(xiàng)目定位的建議 1. “搜酷街”之辨： 優(yōu)點(diǎn)：易傳播、能吸引“玩酷子弟”關(guān)注； 缺點(diǎn)： ? 酷之含義太泛，指定不明，與之相關(guān)的商品和服務(wù)界 定困難，難義確定相對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍，如服飾、飾品、美容化妝品、休閑娛樂(lè)、時(shí)尚數(shù)碼、健身等。 ? 興杰商務(wù)文化廣場(chǎng)――――以商務(wù)休閑和商務(wù)裝、商務(wù)文化用品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 優(yōu)點(diǎn)： 做區(qū)域乃至城市的商務(wù)用品交易區(qū)、商務(wù)配套服務(wù)區(qū)，以達(dá)成項(xiàng)目惟一性和差異化，通過(guò)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)提高項(xiàng)目附加值。 6. 招商執(zhí)行 —— 招商隊(duì)伍的招聘組織和統(tǒng)一培訓(xùn)、招商手冊(cè)（內(nèi)部使用）、談判策略、主力商家引進(jìn)策略、租金及財(cái)務(wù)敏感性分析（ NVP）等，以前期對(duì)開發(fā)商目前工作的了解， 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 12 頁(yè) 成立一個(gè)招商的統(tǒng)籌部門來(lái)協(xié)調(diào)開發(fā)商、代理商和商戶之間的關(guān)系成為最重要，這樣的工作通常通過(guò)聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)副總或者經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)公司來(lái)解決。 H、 現(xiàn)代城商業(yè)廣場(chǎng)各區(qū)域（項(xiàng)目每階段）租客組合及比例： （項(xiàng)目）租客分布類型和所占面積； （項(xiàng)目）各租戶分布的位置和功能分布； I、 租售價(jià)格定位。 二、委托管理 +風(fēng)險(xiǎn)代理： 招商及管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、費(fèi)用計(jì)取方式同上； 原動(dòng)力簽署保底租金承諾，約定商場(chǎng)整體租金均價(jià)、總額、開業(yè)率等，并主要從租金總額上作保證，不足之部分由原動(dòng)力向開發(fā)商補(bǔ)足，超出之部分由原動(dòng)力與開發(fā)商 5： 5分配。給予意向的經(jīng)營(yíng)者、投資者信心，并吸引他們前來(lái) 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 12 頁(yè) 經(jīng)營(yíng)、投資，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)、投資的成功。（指導(dǎo)時(shí)間為每周兩天） 招商啟動(dòng)后，另增加兩至
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