【正文】 國(guó)定東路沿街 500 米長(zhǎng)的休閑廣場(chǎng)上經(jīng)營(yíng) 60000 平方米的各類品牌和特色商鋪， 目前已成為 楊浦區(qū)唯一的一條 市級(jí)商業(yè)特。正符合了本項(xiàng)目：凡響大、前景好、難度大、周期長(zhǎng)、效益佳等特征。同時(shí)，基于本項(xiàng)目的區(qū)域限制，項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)商在取得項(xiàng)目物業(yè)為期十 年經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的基礎(chǔ)上，能夠承擔(dān)的物業(yè)日租金大致在每平方米 ，超過(guò)這個(gè)租金單價(jià)的話，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行及招商推廣將會(huì)受到較大的影響，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也就較難 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 控制。 為了能夠順利開(kāi)啟本項(xiàng)目，在前期階段，制定一些具有超強(qiáng)吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力的促銷計(jì)劃與優(yōu)惠政策，對(duì)本項(xiàng)目的招商推廣工作是很有必要的。項(xiàng)目總投資額百分比 ） ? 項(xiàng)目年平均收益率為： %247。項(xiàng)目總投資年限） ? 項(xiàng)目總投資收益率為： 萬(wàn)元247。 項(xiàng)目總投資收益預(yù)估： ? 項(xiàng)目四個(gè)階段的收益損益分別為： 第一階段：（﹣ 350萬(wàn)元） +（ 萬(wàn)元） =﹣ 萬(wàn)元 第二階段：（ ） +（ 萬(wàn)元） +（﹣ ） =﹣ 萬(wàn)元 第三階段：（ ） +（ 萬(wàn)元） = 萬(wàn)元 第四階段：（ ） +（ ） +（ ） = 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 元 ? 項(xiàng)目總投資收益合計(jì)： （﹣ 萬(wàn)元） +（﹣ ） +（ 萬(wàn)元） +（ 萬(wàn)元） = 萬(wàn)元 ? 項(xiàng)目年平均利潤(rùn)為： 萬(wàn)元247。 第十年的投資效益預(yù)估： ? 第十年的平均年成本支出： 萬(wàn)元 /年 ①、年平均投資成本： 200萬(wàn)元 /年 ② 、物業(yè)年租金成本： ③、項(xiàng)目年平均運(yùn)營(yíng)成本： /年 A、年?duì)I銷廣告推廣成本： 50萬(wàn)元 B、年物業(yè) 管理 成本： 30 萬(wàn)元 C、行政及人力資源成本： 50萬(wàn)元 D、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 及稅金： 100萬(wàn)元 E、其它 不可預(yù)見(jiàn) 成本： 30萬(wàn)元 ④、年平均成本支出： 200 萬(wàn)元 /年 + 萬(wàn)元 /年 + 260 萬(wàn)元 /年 = 萬(wàn)元 /年（年平均成本支出 =年平均投資成本 +物業(yè)年租金成本 +年平均運(yùn)營(yíng)成本） ? 第十年的平均年總體收入： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ①、年平均租金： 10000平方米 100% 元 /平方米 365 天 =萬(wàn)元 /年 （注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費(fèi)： 10000 平方米 100% 6 元 /平方米 /月 12 月 =72萬(wàn)元 /年（注：物業(yè)管理費(fèi) =可出租面積商鋪出租率平均月管理費(fèi) /平方米年管理月數(shù)） ? 第十年的損益情況預(yù)估： 萬(wàn)元 /年 萬(wàn)元 /年 = 萬(wàn)元 （注：項(xiàng)目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說(shuō)明： 2020 年作為項(xiàng)目投資運(yùn)行的第十年 ,項(xiàng)目運(yùn)行處于 穩(wěn)定發(fā)展期，商鋪基本保持 100%的收租率，每平方米日租金在穩(wěn)定發(fā)展階段堅(jiān)持二年一遞增的原則，有望平均達(dá)到 元人民幣，月管理費(fèi)也相應(yīng)調(diào)整為每平方米 7元人民幣。本項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)年盈利的目標(biāo)，損益情況處于盈利增長(zhǎng)狀態(tài)。 第七年的投資效益預(yù)估： ? 第七年的平均年成本支出： 萬(wàn)元 /年 ①、年平均投資成本： 200萬(wàn)元 /年 ②、物業(yè)年租金成本： ③、項(xiàng)目年平均運(yùn)營(yíng)成本： /年 A、年?duì)I銷廣告推廣成本： 50萬(wàn)元 B、年物 業(yè) 管理 成本： 30 萬(wàn)元 C、行政及人力資源成本： 50萬(wàn)元 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 D、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 及稅金： 60 萬(wàn)元 E、其它 不可預(yù)見(jiàn) 成本： 30萬(wàn)元 ④、年平均成本支出： 200 萬(wàn)元 /年 + 萬(wàn)元 /年 + 220 萬(wàn)元 /年 = 萬(wàn)元 /年（年平均成本支出 =年平均投資成本 +物業(yè)年租金成本 +年平均運(yùn)營(yíng)成本） ? 第七年的平均年總體收入： 萬(wàn)元 ①、年平均租金： 10000平方米 100% /平方米 365天 =萬(wàn)元 /年（注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費(fèi)： 10000 平方 米 100% 5 元 /平方米 /月 12 月 =60萬(wàn)元 /年（注：物業(yè)管理費(fèi) =可出租面積商鋪出租率平均月管理費(fèi) /平方米年管理月數(shù)） ? 第七年的損益情況預(yù)估： 萬(wàn)元 /年 萬(wàn)元 /年 = 萬(wàn)元 （注：項(xiàng)目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說(shuō)明： 2021 年作為項(xiàng)目投資運(yùn)行的第七年 ,項(xiàng)目運(yùn)行處于規(guī) 范化穩(wěn)定發(fā)展階段，基本延續(xù)上一年盈利的目標(biāo)，損益情況處于正常盈利狀態(tài)。 第三階段規(guī)范發(fā)展期（ 2021 年 —— 2021 年）： 第六年的投資效益預(yù)估： ? 第六年的平均年成本支出： 萬(wàn)元 /年 ①、年平均投資成本： 200萬(wàn)元 /年 ②、物業(yè)年租金 成本： ③、項(xiàng)目年平均運(yùn)營(yíng)成本： /年 A、年?duì)I銷廣告推廣成本： 50萬(wàn)元 B、年物業(yè) 管理 成本： 30 萬(wàn)元 C、行政及人力資源成本： 50萬(wàn)元 D、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 及稅金： 60 萬(wàn)元 E、其它 不可預(yù)見(jiàn) 成本： 30萬(wàn)元 ④、年平均成本支出： 200 萬(wàn)元 /年 + 萬(wàn)元 /年 + 220 萬(wàn)元 /年 = 萬(wàn)元 /年（年平均成本支出 =年平均投資成本 +物業(yè)年租金成本 +年平均運(yùn)營(yíng)成本） ? 第六年的平均年總體收入： 萬(wàn)元 ①、年平均租金： 10000平方米 100% /平方米 365天 =萬(wàn)元 /年 （注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費(fèi)： 10000 平方米 100% 5 元 /平方米 /月 12 月 =60萬(wàn)元 /年（注：物業(yè)管理費(fèi) =可出租面積商鋪出租率平均月管理費(fèi) /平方米年管理月數(shù)） ? 第六年的損益情況預(yù)估： 萬(wàn)元 /年 萬(wàn)元 /年 = 萬(wàn)元 （注：項(xiàng)目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說(shuō)明： 2021 年作為項(xiàng)目投資運(yùn)行的第六年 ,項(xiàng)目運(yùn)行開(kāi)始走 向規(guī)范化發(fā)展階段，隨著本項(xiàng)目品牌的形成與強(qiáng)化，商戶 的經(jīng)營(yíng)收益明顯提高，業(yè)績(jī)開(kāi)始穩(wěn)步增長(zhǎng)，綜合效益開(kāi)始呈現(xiàn)，商戶的經(jīng)營(yíng)投資心態(tài)比較高昂，商鋪基本保持 100%的收租率，每平方米日租金在規(guī)范發(fā)展階段以二年一遞增的原則，有望平均達(dá)到 元人民幣，月管理費(fèi)也相應(yīng)調(diào)整為每平方米 5 元人民幣。 第五年的投資效益預(yù)估： ? 第五年的平均年成本支出： 萬(wàn)元 /年 ①、年平均投資成本： 200萬(wàn)元 /年 ②、物業(yè)年租金成本： ③、項(xiàng)目年平均運(yùn)營(yíng)成本： /年 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 A、年?duì)I銷廣告推廣成本： 50萬(wàn)元 B、年物業(yè) 管理 成本： 20 萬(wàn)元 C、行政及人力資源成本： 50萬(wàn)元 D、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 及稅金： 50 萬(wàn)元 E、其它 不可預(yù)見(jiàn) 成本： 30萬(wàn)元 ④、年平均成本支出： 200 萬(wàn)元 /年 + /年 + 200 萬(wàn)元 /年 = 萬(wàn)元 /年 （年平均成本支出 =年平均投資成本 +物業(yè)年租金成本 +年平均運(yùn)營(yíng)成本） ? 第五年的平均年總體收入： 778 萬(wàn)元 ①、年平均租金： 10000 平方米 100% 元 /平方米 365 天 =730萬(wàn)元 /年 （注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費(fèi)： 10000 平方米 100% 4 元 /平方米 /月 12 月 =48萬(wàn)元 /年（注：物業(yè)管理費(fèi) =可出租面積商鋪出租率平均月管理費(fèi) /平方米年管理月數(shù)） ? 第五年的損益情況預(yù)估： 778 萬(wàn)元 /年 萬(wàn)元 /年 = 萬(wàn)元 （注：項(xiàng)目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說(shuō)明： 2021 年作為項(xiàng)目投資運(yùn)行的第五年 ,項(xiàng)目運(yùn)行開(kāi)始走 向順利，商戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)開(kāi)始穩(wěn)步增長(zhǎng)，效 益開(kāi)始體現(xiàn)，優(yōu)化后的商戶心態(tài)比較穩(wěn)定，商鋪基本實(shí)現(xiàn) 100%的收租率，隨著交通一體化的發(fā) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 展，顧村公園整體影響力的提升，北面社區(qū) 30 萬(wàn)拆遷戶的入住，保利葉上海 5300戶高端社區(qū)的全面入住，以及華山醫(yī)院的醫(yī)療中心的形成，顧村公園新商圈開(kāi)始形成。整個(gè)項(xiàng)目的商鋪?zhàn)饨鹋c物業(yè)管理費(fèi)基本穩(wěn)定。由于，項(xiàng)目還處于市場(chǎng)培育期，依然對(duì)項(xiàng)目的品牌推廣工作還要加大力度，招商工作依然還要加強(qiáng)，對(duì)于已入駐的商戶需要進(jìn)行優(yōu)化，并加強(qiáng)管理，以至于投入的成本依然比較高，收益卻相對(duì)有限，所以，整個(gè)項(xiàng)目的損益情況仍呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)。 第二階段市場(chǎng)培育期（ 2021 年 —— 2021 年）： 第三年的投資效益預(yù)估： ? 第三年的平均年成本支出： 萬(wàn)元 /年 ①、年平均投資成本： 200萬(wàn)元 /年 ②、物業(yè)年租金成本： ③、項(xiàng)目年平均運(yùn)營(yíng)成本： /年 A、年?duì)I銷廣告推廣成本： 80萬(wàn)元 B、年物業(yè) 管理 成本： 20 萬(wàn)元 C、行政及人力資源成本： 50萬(wàn)元 D、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 及稅金： 30 萬(wàn)元 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 E、其它 不可預(yù)見(jiàn) 成本： 50萬(wàn)元 ④、年平均成本支出： 200 萬(wàn)元 /年 + /年 + 230 萬(wàn)元 /年 = 萬(wàn)元 /年 （年平均成本支出 =年平均投資成本 +物業(yè)年租金成本 +年平均運(yùn)營(yíng)成本） ? 第三年的平均年總體收入： 萬(wàn)元 ①、年平均租金： 10000平方米 80% /平方米 365 天 =584萬(wàn)元 /年（注：年平均租金 =可出租面積商鋪出租率平均日租金年出租天數(shù)） ②、年物業(yè)管理費(fèi)： 10000平方米 80% 4元 /平方米 /月 12月 =萬(wàn)元 /年（注：物業(yè)管理費(fèi) =可出租面積商鋪出租率平均月管理費(fèi) /平方米年管理月數(shù)） ? 第三年的損益情況預(yù)估： 萬(wàn)元 萬(wàn)元 /年 萬(wàn)元 /年 = 萬(wàn)元 （注：項(xiàng)目平均年收益 =平均年總體收入 平均年成本支出） ? 情況說(shuō)明： 2021 年作為項(xiàng)目投資運(yùn)行的第三年 ,在前期成功招商 的基礎(chǔ)上，逐步走向正常的軌道，預(yù)計(jì)商鋪成功出租率在 80%左右，隨著顧村公園二期的開(kāi)放，以及華山醫(yī)院的正式運(yùn)營(yíng)，地鐵 7 號(hào)線顧村公園站的正式運(yùn)行，北面拆遷社區(qū)入住率的提高，以及保利葉上海社區(qū)的成熟，本項(xiàng)目項(xiàng)目周遍的業(yè)態(tài)開(kāi)始逐步成形，人流量也相對(duì)有所增加。 對(duì)于本項(xiàng)目而言，著眼于項(xiàng)目的未來(lái)優(yōu)勢(shì)，第一階段將每平方米的日租金暫且平均訂在 ，而收租率定在 50%。然而，要想吸引這些知名品牌的進(jìn)駐，必須滿 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 足他們低租金的要求，同時(shí)還有一定的免租期。由于 ,顧村公園一期剛開(kāi)放不久，二期還在建設(shè)，處于待開(kāi)放期，還沒(méi)有形成上海最大生態(tài)公園的影響力還沒(méi)有形成，另項(xiàng)目北面的華山醫(yī)院也還沒(méi)有完全進(jìn)入正常運(yùn)行階段，所以，項(xiàng)目所在地的整體的人流量還需要時(shí)間完成，再加上項(xiàng)目所在地周邊業(yè)態(tài)還未形成，整 體的人流量還需要時(shí)間來(lái)累積，前期的招商難度也就顯得特別大，大部分的商戶會(huì)處于等待觀望中，所以也只有大的促銷計(jì)劃與優(yōu)惠政策，才有可能吸引到更多的商家租用本項(xiàng)目商鋪。所以， 2021 年是項(xiàng)目本身的投資建設(shè)招商階段，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商只有投資支出，損益情況呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)。而 2021 年作為項(xiàng)目投資運(yùn)行開(kāi)始的第一年 ,是配套設(shè)施的建設(shè)期與整體項(xiàng)目的包裝規(guī)劃期 ,主要的工作還停留在項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣與商戶的招商階段。 ? 第一年的損益情況折算為：﹣ 350 萬(wàn)元 /年 0 萬(wàn)元 /年 350 萬(wàn)元 /年 = 350 萬(wàn)元 （注：項(xiàng)目平均年收益 = 平均年總體收 入 平均年成本支出） ? 情況說(shuō)明： 由于 ,顧村公園一期剛開(kāi)放不久，二期還在建設(shè)中， 由此帶來(lái)的人流量相當(dāng)有限，項(xiàng)目所在地的周遍業(yè)態(tài)還形不成氣候，客源相對(duì)比較少。 10年項(xiàng)目合約期） 項(xiàng)目物業(yè)年租金成本： 10000 平方米 /平方米 /天 (暫定 ) 365天 =386. 9 萬(wàn)元 （注：物業(yè)年租金成本 =可出租面積平均日租金年租賃天數(shù)） 項(xiàng)目年?duì)I運(yùn)成本支出： 根據(jù)不同年限及不同階段，另行計(jì)算。 總投資 成本測(cè)算 ： 項(xiàng)目前期總投資成本預(yù)估： 202