【正文】 建議一期商業(yè)部分先推出 2023m2根據(jù)后期進展再繼續(xù)推出 根據(jù)工程進度，對推出部分做出選擇 舉辦高爾夫邀請賽、小球運動推廣等活動營銷。 ?側重活動營銷，通過項目自身旅游資源挖掘，把項目進一步推廣。 ?定期更新旅游項目，保持新鮮度。 這些案例對本項目揭示，以旅游為增長引擎，謀求可持續(xù)發(fā)展，必須為區(qū)域準確定位，并在戰(zhàn)略規(guī)劃上打造五大致勝要素 提供多元化的旅游活動組合 保護生態(tài)自然和人文資產(chǎn) 投資興建完善基礎設施 執(zhí)行多方位高起點市場推廣 取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合 ?根據(jù)需求提供多種旅游度假活動組合，力求延長游客逗留時間，增加消費及重來可能。知名度美譽度完全靠廣告宣傳，缺乏體驗。忽視對社區(qū)內(nèi)部公共空間的塑造和人的交流；產(chǎn)品主題雷同，均整合了酒店、游艇甚至馬場等度假旅游方面的配套設施，但缺乏特色。社區(qū)占有的自然資源完全內(nèi)斂，缺乏人氣。 3. 太湖別墅屬于資源單一型； 靠山吃山 ,靠水吃水。 2. 度假酒店起點過低，與市場需求不相符，導致酒店盈利能力差，連年虧損。 海南各個酒店的活動非常多 ， 公司出去玩也很盡興 ， 有可參與性質(zhì)的篝火晚會 ，酒會 、 游泳 、 唱歌 、 咖啡吧等等 —— 上海、無錫高端客戶訪談 舒適性、品味 酒店管理水平和可玩性 對于檔次的硬性要求 當前太湖明珠酒店的檔次、規(guī)模和經(jīng)營服務水平已經(jīng)與無法滿足現(xiàn)有市場需求 經(jīng)營現(xiàn)狀 ? 出現(xiàn)非價格因素的客戶流失，如舒適感欠缺，客房數(shù)量、宴會廳及會議室容量不足等 ? 年均入住率 約 20%，淡旺季波動較顯著，總體處于非盈利狀態(tài) ? 非節(jié)假日時段主要通過拉動商務會議、培訓類需求進行運營 檔次 ?三星級 客房數(shù) ?130多套客房，包括度假別墅屋 配套設施 ?保齡球、桑拿按摩房、網(wǎng)球場、桌球、 KTV、游泳池等 商務設施 ?四個會議室 ,會議室能容納 20人至 300人 餐廳規(guī)模 ?樓上可容納 100人 ,樓下 300人 ,包房可容納 110人左右 客戶構成 ?往來旅游散客 /蘇州本地人， 與旅行社、企業(yè)等有長期協(xié)議關系的團隊客戶 經(jīng)驗：蘇州太湖旅游度假區(qū)諸多別墅項目，未能有效利用區(qū)域整體資源，與旅游項目形成良好互動 1. 各類型旅游度假項目權屬分散，各自獨立經(jīng)營，互動較少。 酒店不能盲目追求規(guī)模，氣氛和人性化更重要。因此不必過分注重氣派和身份等，更關注舒適性、酒店管理水平和可玩性等 ? 高檔次不等于有品味 西山賓館人少、人氣不足，給人的感覺冷冷冰冰。 —— 摘自 《 蘇州國家旅游度假區(qū)度假區(qū)總體規(guī)劃 》 自然資源和文化底蘊豐富 ,是長三角最具發(fā)展?jié)摿Φ亩燃賲^(qū) 蘇州太湖國家旅游度假區(qū) 在旅游度假區(qū)范圍內(nèi)，旅游度假資源豐富但分散，度假區(qū)資源整合程度較低 太湖大橋 高爾夫球場 五星級酒店 水星游艇俱樂部 黃金水岸 太湖新天地 景觀大道 水族館 文化論壇 民俗文化論壇 光福景區(qū) 宗教文化論壇 133畝旅游用地 太湖明珠酒店 漁洋山風景區(qū) 消費者對太湖片區(qū)酒店的舒適性、可玩性和檔次表示失望 ? 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，蘇州太湖邊酒店的實質(zhì)性需求仍以度假為主，商務次要。有潛力成為長三角的旅游度假中心。 —— 亞龍灣開發(fā)股份有限公司常務副總裁 進行合理開發(fā)的同時，以高標準保護環(huán)境，妥善安置原住民 ? 保護亞龍灣寶貴的自然資源，在開發(fā)建設中制訂一系列規(guī)章制度，形成了亞龍灣 高標準環(huán)境保護 的大框架 ? 投資 2023多萬元，為灣內(nèi)原住農(nóng)民建成了高標準的 安置區(qū)，成為亞龍灣新的景觀 ? 度假區(qū)已解決 3000多人的 就業(yè) ，其中包括灣內(nèi) 原住農(nóng)民 800多人（占 30%） ? 蘇州太湖國家旅游度假區(qū)的資源： 十分豐富，融太湖、東山島、西山島、太湖大橋、光福、木瀆風景區(qū)為一體。 構筑強有力資本平臺：數(shù)次增資擴股，引入戰(zhàn)略投資者，與投資者共贏 1993年 1995年 擴股增資， 注冊資本增加到 3億 首期開發(fā)的“五通一平”工程 增資擴股，吸引外資 公司變?yōu)橹型夂腺Y股份制企業(yè) 全面展開基礎設施建設 創(chuàng)建良好的旅游經(jīng)營與投資氛圍 為發(fā)展商提供服務和各種便利 開發(fā)商與發(fā)展商的 “ 雙贏 ” 股份制規(guī)范化改組 1992年 創(chuàng)立亞龍灣公司，全民股份制企業(yè) 注冊資本 1億 ? 公司化運作、市場化運營的開發(fā)模式 ，大大提高了開發(fā)效率；并實現(xiàn)管理信息化，提升管理水平 ? 有計劃、高效益地開發(fā)有限的土地資源 ，在適當?shù)臅r機以理想的價格，選擇國內(nèi)外有雄厚實力的知名發(fā)展商將土地轉讓出去，以實現(xiàn)公司的最大利益和鞏固公司的長遠利益 ? 每年制訂定量的 土地出售計劃 ，以平衡發(fā)展，避免酒店之間的惡性競爭，浪費國有資源 ? 改變過去單純的土地轉讓，將經(jīng)營方針定位在對度假區(qū)的 綜合性、全方位的旅游開發(fā) 市場化開發(fā)模式，十分重視控制土地出讓節(jié)奏；改變單純的土地轉讓，實現(xiàn)綜合性的旅游開發(fā) 凱萊 金棕櫚 海底世界 天域 致遠 仙人掌 假日酒店 喜來登 環(huán)球城 萬豪 紅樹林 647 715107417082066 20662577 25773027064768359634358051104505033530累計酒店房間數(shù) 當年新建房間數(shù)1996 2023 2023 國際品牌五星級度假酒店的引入，被業(yè)界認為是亞龍灣真正實現(xiàn)脫穎而出的關鍵要素。 爭取各級政府和社會各界的支持，堅持高標準定位和品牌化經(jīng)營 1. 三亞市政府同意對亞龍灣內(nèi)建設項目市政配套費予以減收優(yōu)惠，并規(guī)定凡 1998年底前報建開工項目 免收市政配套費 2. 公司參照國家有關規(guī)定，就亞龍灣土地開發(fā)實現(xiàn)首次轉讓可適當延長免繳土地增值稅期限問題，向政府稅務部門提出申請，并最終于 1999年 8月獲國家稅務總局批準同意，繼續(xù) 免征土地增值稅 5年 ?積極爭取 政府 有關部門支持，使區(qū)域內(nèi)的發(fā)展商受惠良多 ?受到 社會各界 的支持和認同 ?從開發(fā)伊始就 高標準定位 ，遵循 品牌化經(jīng)營 1. 黨和國家領導人 江澤民、李鵬等曾親臨亞龍灣，對亞龍灣的開發(fā)建設提出具體明確的要求 2. 接待過許多 外國政要 、 28個國家的黨政代表團、 39個國家的駐華外交官 3. 受到各部委、海南省、三亞市領導，從專家學者、旅游業(yè)人士等 社會各界 的關懷與支持 1. 在國際旅游市場形成自己的獨有品牌，成為一個國際品牌度假區(qū)。通過承辦 ’ 96中國度假休閑游開幕式，亞龍灣發(fā)展度假旅游的資源優(yōu)勢和巨大潛力得到中央領導和社會各界的承認。注冊資本 1億元 建立國家旅游度假區(qū)的目的是 “ 進一步擴大對外開放 ” 更名為亞龍灣 254家股東公司遍布全國 亞龍灣區(qū)域開發(fā)停滯 公司轉變?yōu)橹型夂腺Y股份制企業(yè) 國家旅游度假區(qū)在用地、稅收、商貿(mào)、進口設備、外匯留成、開辦旅行社等方面享有一系列優(yōu)惠政策。 亞龍灣 亞龍灣經(jīng)歷十年蟄伏，從 1995年開始逐漸走上良性發(fā)展軌道 1988年 1992年 .5 1993 19921994 1995 接待游客數(shù)量 8000 12萬 29萬 174萬 393萬 697萬 建設進度 海南成為特區(qū)，三亞升格為地級市 鳳凰機場 j建成 “ 東龍西鳳 ” 組建亞龍灣開發(fā)全民所有股份有限公司，進行土地運營和基礎建設 成立 18平方公里國家級旅游度假區(qū) 實行 “ 統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一建設 ” 股份制規(guī)范化改組，在全國范圍擴股增資至 3億元 RMB 首期開發(fā) 6100畝用地的 “ 五通一平 ”工程。 環(huán)境容量 瞬間環(huán)境容量為 20520人，其中海濱浴場瞬間容量為 17940人。 非過夜游客 250萬人次 /年， 7000人次 /天 。 *60年代初由摩門教會出資、某大學協(xié)助，在瓦胡島西北部建立，其中仿效夏威夷、薩摩亞、塔西提、湯加、斐濟、新西蘭、馬克薩斯 7個南太平洋島嶼建造了 7個村落，以展現(xiàn)各島文化傳統(tǒng)和風土民情。 ?其潔凈的空氣和高聳的火山使其成為世界上最重要的天體觀測站和天文研究中心之一。 ?承辦許多世界級的大型水上運動比賽，例如火奴魯魯馬拉松比賽、職業(yè)高爾夫錦標賽、建伍杯賽等，粗略估計在夏威夷的比賽每年帶來 入。 ?夏威夷的市場調(diào)查機構每年都要向州旅游屬遞交本年度來本地的游客滿意程度調(diào)查報告，詳細分析對于游客最有吸引力的地方和活動方式，游客最喜歡購買的農(nóng)產(chǎn)品和最喜歡閱讀的公共出版物，甚至游客來夏威夷的計劃和形式也是調(diào)查的內(nèi)容。 夏威夷政府投入大量人力物力向全世界推銷自己的旅游產(chǎn)品 ?州旅游屬