【正文】 進(jìn)度達(dá)到封頂時(shí)支付 50%；竣工后支付 30%；驗(yàn)收合格后支付 20%。 品牌（入段） ——品質(zhì)度 所謂品質(zhì)度，是指品牌結(jié)構(gòu)中核心產(chǎn)品的質(zhì)量。要在現(xiàn)代媒體社會(huì)中壯大品牌，僅 *視覺傳播、口碑傳播、廣告?zhèn)鞑?，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而是要進(jìn)行整合傳播，將品牌傳播出去，深入人心。品牌知名度越高，消費(fèi)者購買此品牌的可能性也越高，抵御競(jìng)爭對(duì)手的能力也越強(qiáng)。品牌（八段） ——美譽(yù)度 美譽(yù)度指消費(fèi)者心目中認(rèn)為的最好品牌，是源于消費(fèi)者自身的感覺。 P103 品牌推廣： 推廣手法 ——（上古）六劍 君臨天下（軒轅夏禹劍 ——王者之風(fēng)） ——如果說政府是 “西咸一體 ”的制片人、監(jiān)制人，那誰才是真正的導(dǎo)演？ 項(xiàng)目形象問世，引入公司品牌。 開展多種形式的業(yè)主交流活動(dòng)，提高管理服務(wù)質(zhì)量。 四、職責(zé)、服務(wù)內(nèi)容與程序。 （三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 全程策劃、廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及獨(dú)家銷售代理按項(xiàng)目銷售總額的 %收取。 三、日常管理工作內(nèi)容 日常管理工作主要包括以下內(nèi)容： （ 1）安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防； （ 2）房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理； （ 3）住戶裝修管理； （ 4）車輛管理； （ 5）客戶檔案管理。 遵循 “以人為本，以客為先 ”的管理理念和誠信、周到、全程、真情演繹 “精心管理，全心呵護(hù) ”的服務(wù)理念。當(dāng)一個(gè)品牌擁有廣泛的品牌跟從度，表明它是一個(gè)成功的品牌，達(dá)到這個(gè)段位的品牌，所考慮的就主要是鞏固保持品牌的地位了。當(dāng)消費(fèi)者的滿意度得以實(shí)現(xiàn)時(shí)，他們就會(huì)對(duì)品牌保持長時(shí)間的忠誠度，并且會(huì)對(duì)企業(yè)的績效進(jìn)行有力的宣傳。此階段，要注重建立品牌的大眾性，提高大眾對(duì)品牌的認(rèn)知，綜合運(yùn)用廣告、公關(guān)宣傳、公關(guān)活動(dòng)等宣傳方式，加強(qiáng)與客戶的全方位溝通。在現(xiàn)如今的媒體社會(huì)當(dāng)中，無論是在品牌建立的初始階段還是成熟階段，傳播的支持都尤為重要。 通過現(xiàn)金流量分析，本項(xiàng)目在取得銀行貸款一年內(nèi)即可回首前期投資，后續(xù)開發(fā)建設(shè)通過市場(chǎng)資金貸款即可保證。 （二）售價(jià) 根據(jù)市調(diào)反饋情況來看，暫定項(xiàng)目全程均價(jià)為： 多 層： 1850元 /㎡ 小高層： 2380元 /㎡ 中高層： 2580元 /㎡ 配套商業(yè)： 6000元 /㎡ 商 場(chǎng)： 6800元 /㎡ 商?。ň频旯ⅲ?3000元 /㎡ （三）總收入： 207539萬元 1850元 /㎡ ㎡ +2380元 /㎡ 185254㎡ +2580元 /㎡ ㎡ +6000元 /㎡ 3598㎡+6800元 /㎡ ㎡ +3000元 /㎡ 106080㎡ =39082+44090+37671+2159 +52713 +31824 =207539萬元 （四）銷售成本： 18635萬元 銷售稅費(fèi) =% 207539萬元 =11415萬元 營銷推廣、廣告宣傳 =% 207539萬元 =3484萬元 銷售代理 =% 207539萬元 =3736萬元 （五）利潤總額構(gòu)成： 利 潤總額 =總收入 —總投資 —銷售成本 = 207539萬元 —140232萬元 —18635萬元 = 48672萬元 （六）盈虧平衡點(diǎn)分析： 盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）計(jì)算： BEP =總投資 /（總銷售額 —銷售成本） 100% =140232萬元 /（ 207539萬元 —18635萬元） 100% =74% 盈虧平衡分析： 以銷售收入利潤率表示的本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為 74%，即當(dāng)銷售收入到預(yù)測(cè)收入的 74%，項(xiàng)目不虧不盈。教育基金、旅游基金、裝修基金、裝飾基金、送禮基金等。 C、成立小區(qū)業(yè)主車隊(duì)，在銷售時(shí)期作為 流動(dòng)樓吧，小區(qū)入住后成為業(yè)主專車。 三 戰(zhàn) ——收官，鳴金收兵，全盤收益。 整個(gè)世紀(jì)大道的沿線燈箱、路牌全部是花城的廣告燈箱，沿線的 標(biāo)志性建筑都是以金泰恒業(yè)命名。 網(wǎng) 絡(luò)：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、咸陽信息港、企業(yè)、項(xiàng)目自身網(wǎng)站。 *最完備的教育設(shè)施 : “教育強(qiáng)勢(shì)社區(qū) ”一流名校全程教育體系使客戶趨之若騖 。 開發(fā)商實(shí)力及知名度是周邊項(xiàng)目無法具備的 ,拍賣土地性質(zhì)加強(qiáng)了客戶的信心 。 銷售率按 95%計(jì)算，余 5%根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)節(jié)。 P84 注意事項(xiàng)： Ⅰ 、類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值 *市政交通及直入交通便利性的差異； *項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，即自然和綠化景觀的差異； *教育和人文景觀的差異； *各種污染程度的差異； *社區(qū)素質(zhì)的差異； *周邊市政配套便利性的差異。 開發(fā)前期：會(huì)所、小區(qū)商業(yè)街 住宅中心花園建設(shè)完成； 會(huì)所局部功能開放 ,提前讓客戶感受小區(qū)舒適的生活及配套 。 物業(yè)管理： “先業(yè)主之憂而憂 ”，強(qiáng)強(qiáng)攜手，通過知名品牌物管提升項(xiàng)目檔次及服務(wù)質(zhì)量。 供暖系統(tǒng) : 供暖：據(jù)調(diào)查，城市管網(wǎng)已進(jìn)入世紀(jì)大道，小區(qū)采用城市管網(wǎng)集中供熱。 ④ 行車入口設(shè)置在世紀(jì)大道東西兩邊 。 (圖略 ) P74 四條主線 : 歷史積淀的厚度，才夠打磨璀璨的晶鉆 四條景觀大道突出趣味性及觀賞性 ,以四條婦孺皆知 的絲綢之路歷史路線貫穿 ,雕塑小品、亭臺(tái)樓閣及園林系統(tǒng)按故事情節(jié)展開 , 景景交錯(cuò)，以景借景，互借生景 ,形成優(yōu)美畫卷。 得意 :浪漫情侶的甜蜜空間 多層 : 110－ 125㎡ 三房 45％ 。 內(nèi)部使用率高 ,容易吸引大型商家進(jìn)駐 。 住宅區(qū) :容積率 P59 整體容積率： 簡介 :兩邊各一棟 18層帶二層裙樓的商業(yè)樓 ,會(huì)所廣場(chǎng)兩邊為 2個(gè)鋼結(jié)構(gòu)的四層商場(chǎng)。為謀求更大的發(fā)展和利益空間，不少區(qū)域都實(shí)行了 “雙城記 ”發(fā)展戰(zhàn)略，例如廣州與深圳，深圳與香港、北 京與天津等等。 彰顯本案的 絲綢之路文化設(shè)計(jì)風(fēng)格，以人性化為主導(dǎo)的思想，親和力大。 為父母購買晚年居所 時(shí)代在進(jìn)步 , 但并不能將過去的一切全盤拋棄 , 中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)美德 , 需要代代相傳 ! 為父母尋覓一處安享晚年的世外桃源 , 又可以?；丶铱纯?! 解決子女就學(xué) 望子成龍是每位父母對(duì)子女的期望， 給予子女最好的物質(zhì)生活條件， 并不能收到理想效果 讓子女在人生起跑線上快人一步， 是大多父母最子女最深的愛。 形象 (建筑風(fēng)格 )更加俊俏 。 四者并存，形成商業(yè)中心的終極經(jīng)營模式， 促進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展，是本案商業(yè)的最佳出路。 對(duì)西、咸一體化的了解的占 98％ 超過六成被訪問者認(rèn)為西咸一體化對(duì)兩市發(fā)展的促進(jìn)作用很大 對(duì)區(qū)域的認(rèn)知度較高（ 87％） 項(xiàng)目地不同建筑類型對(duì)客戶的吸引力度住宅占絕對(duì)比例 (略 ) 房價(jià)期望值（單位：元 /平方米）（略） 對(duì)購房類型的需求（略） 對(duì)戶型面積需求（略） 在價(jià)格滿足的條件下，影響客戶購買的因素（多選）（略） 關(guān)注的生活配套（略） 三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析 四、競(jìng)爭形勢(shì)分析 兩大區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭 咸陽市場(chǎng)客戶爭奪激烈 西安市場(chǎng)大盤風(fēng)起云涌 第二部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 第三部分 定位篇 世紀(jì)大道這條黃金走廊、 “鉆石 ”之地 ,怎樣切割這塊鉆石，使之葳蕤生光？ 定位理念： P39 開發(fā)策略 : 上兵伐謀 ,不戰(zhàn)而屈人之兵 以商業(yè)帶住宅、以住宅促商業(yè) P40 一、市場(chǎng)定位 世紀(jì)大道首席大型商業(yè)中心、住宅社區(qū) P41 二、產(chǎn)品定位 P42 （一） 商 業(yè) 區(qū)域商業(yè)中心 100畝的商業(yè) ,延綿 600米的 豐碑 ,繁華從這里起飛 …… 因我改變了一切 …… 我們?cè)谠斐沁\(yùn)動(dòng) 我們運(yùn)營城市 繁華 ,拭目以待！ 彌補(bǔ)市場(chǎng)空白 ,搶占商業(yè)先機(jī) 通過對(duì)咸陽市商業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)查，市內(nèi)大、中型商業(yè)相對(duì)集中 ,休閑娛樂行業(yè)如火如荼 ,但缺乏 : P43 旅游休閑主題大型商業(yè)區(qū) 成功模板 :中山溫泉度假村 以大型溫泉度假中心為龍頭 ,帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)區(qū)的酒店、餐飲、娛樂、購物，形成： 西北最大型溫泉度假中心 支撐 :項(xiàng)目地?zé)豳Y源的最佳利用價(jià)值 。 客戶來源：西安 30%；咸陽 65%；其它 5%。 （ 3）咸陽酒店業(yè)發(fā)展規(guī)模相對(duì)不足，整體經(jīng)營狀況較好。[案例研討 ]金泰絲路花城項(xiàng)目全程策劃案（ PPT版本） 目 錄 一、市場(chǎng)分析 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 三、項(xiàng)目定位 四、規(guī)劃建議 五、營銷建議 六、推廣建議 七、財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)效益分析 八、品牌建議 九、售后服務(wù)與物業(yè)管理建議 十、合作方式與收費(fèi) 前 言 勝兵先勝，而后求戰(zhàn) 第一部分 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)勝似戰(zhàn)場(chǎng) 唯有知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆 成功的策劃從慎密的市場(chǎng)分析開始 一、宏觀環(huán)境分析 （一）宏觀環(huán)境 經(jīng)濟(jì)背景： (1)市場(chǎng)環(huán)境 A、 西安 市 2021年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (圖表資料略 ) B、人口狀況狀況 (圖表資料略） (2)北郊 市場(chǎng)環(huán)境 A、西安經(jīng)濟(jì)保持 8%以上的發(fā)展速度。 （ 2）咸陽百貨商場(chǎng)發(fā)展滯后，硬件設(shè)施差，經(jīng)營管理落后。多層設(shè)計(jì)六層為躍層，帶七層閣樓和露臺(tái)，銷售采用 “買六送七 ”的方式，銷售一空；同時(shí)一層樓前后送小面積的私家花園，銷售效果也不錯(cuò)。 （五）區(qū)域消費(fèi)者調(diào)研分析 我司針對(duì)不同性別、職業(yè)、年齡的 2600位潛在客戶分九個(gè)方面進(jìn)行了深入的調(diào)研。 P48 結(jié) 論 以大型溫泉旅游度假中心為龍頭，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展； 以百貨商場(chǎng)、家私城、酒店為輔，豐富商業(yè)區(qū)功能。 目光 (規(guī)劃設(shè)計(jì) )更加深遠(yuǎn) 。 二環(huán) 環(huán)城高速 世紀(jì)大道 西寶高速 城市輕軌， 是健康的血液 一種無法抗拒的誘惑 … 省內(nèi)外企事業(yè)單位、集團(tuán)內(nèi)部團(tuán)購 15% 人才是企業(yè)最寶貴的資源 , 在競(jìng)爭激烈的現(xiàn)代社會(huì) , 留住他最好的理由 , 就