【正文】 第三，項目銷售工作 與甲方共同制定項目具體的銷售價格； 協(xié)助甲方為客戶辦理銀行按揭手續(xù)并簽署合同； 負責(zé)代表甲方與客戶簽署《商品房買賣合同書》； 每周至少一次向甲方匯報銷售工作的進展情況； 為甲方提供預(yù)訂手續(xù)及《認購書》文件版本； 指示買家將所有樓款（定金除外）轉(zhuǎn)入甲方指定帳戶； 為甲方提供本項目每周銷售進度統(tǒng)計服務(wù)； 有權(quán)核準本項目一切可預(yù)售的合法文件手續(xù)； 將銷售的具體情況在《認購書》（一式四份）簽定后次日提交甲方一份，以便甲方存檔和及時了解銷售情況。 五、物業(yè)管理費用核算項目。同時與業(yè)主委員會簽訂委托管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利。 二、階段性工作要點 分三個階段 （ 1）前期 銷售中心成立介入至入住前； （ 2）入住至業(yè)主委員會成立； （ 3）業(yè)主委員會成立后至全面入住。 P104 第 九部分 售后服務(wù)與物業(yè)管理建議 一、總體思路： 建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。 御劍臨風(fēng)（湛瀘 ——仁道之師） ——光芒出鞘，劍寒西北！ 要讓全西安甚至整個陜西、西北都清楚認識到，真正的房地產(chǎn)革命開始了！ 華山舞雪（赤霄劍 ——嘯傲江湖） ——改變歷史，打破格局，雙城記的天下來臨了。品牌（十段） ——跟從度 跟從度的形成并不是一蹴而就的，是由以上各度層層遞升、綜合累積的結(jié)果。消費者是評議品牌的最高權(quán)威。品牌（七段）——滿意度 品牌營銷時代，消費者對品牌的滿意度是企業(yè)發(fā)展進步的重要環(huán)節(jié)。當(dāng)品牌達到這個段位時，消費者對其已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)钠放坡?lián)想度，能夠透過品牌聯(lián)想到品牌形象，這一 形象正是消費者所需的，便會通過購買滿足需求。當(dāng)品牌被深入一層的了解，品牌的發(fā)展又上升了一個階梯，即品牌的認知階段。 品牌（三段） ——注意度 傳播能不能引起媒體、公眾、消費者的注意是關(guān)鍵，注意力經(jīng)濟時代，傳播不引起注意，傳播就等于無的放矢。廣泛的傳播度是品牌建立的堅實基礎(chǔ)，是品牌發(fā)展的有力支撐。因為產(chǎn)品質(zhì)量（包括服務(wù) 質(zhì)量）是品牌得以建立的根本基礎(chǔ)，基礎(chǔ)不牢，任何知名度、美譽度都有可能是建造在沙灘上的一座海市蜃樓。 因進位問題該表在計算中與前預(yù)測分析有一定差異。 工程進度款、設(shè)備安裝等除保留總造價 5%質(zhì)量保證金外，其余按月平均支付。 三、投資估算： 土地費用： 19530萬元 42萬元 /畝 465畝 =19530萬元 建安工程費： 90250萬元 多 層： 650元 /㎡ ㎡ =13732萬元 小高層： 1200元 /㎡ 185254㎡㎡ =22230萬元 中高層： 1600元 /㎡ ㎡ =23362萬元 商場（含設(shè)備）： 1800元 /㎡ ㎡ =13953萬元 商?。ň频?公寓）： 1600元 /㎡ 106080㎡ =16973萬元 P100 前期工程費用： 1975萬元 開發(fā)費、稅費： 7453萬元 總配套（道路、水、電、氣、暖）： 7358萬元 ㎡ 100元 /㎡ =7358萬元 配電室及發(fā)電機組： 2575萬元 ㎡ 35元 /㎡ =2575萬元 安防及智能化： 1840萬元 ㎡ 25元 /㎡ =1840萬元 電梯： 2100萬元 57部 20萬元 /部 +32部 30萬元 /部 =2100萬元 中、小學(xué)、幼兒 園、會所（售樓處）： 2021萬元 工程監(jiān)理： 541萬元 90250萬元 %=541萬元 1園林景觀： 1131萬元 60元 /㎡ ㎡ =1331萬元 1不可預(yù)見費用： 1174萬元 [（ 2） +（ 3） +（ 5） +……（ 11） ] % =117423萬元 %≈1174萬元 1管理成本： 593萬元 [（ 2） +（ 3） +（ 5） +……（ 12） ] %=118597萬元 % ≈593萬元 1銀行利息： 1512萬元 本項目需銀行貸款 1億元，期限三 年，則利息為： 10000萬元 % 3年 =1512萬元 1投資成本估算匯總： 140232萬元 P101 四、收益分析 （一）計劃原則 本計劃目的在于給出初始設(shè)定，以用于測算和調(diào)整，不作為執(zhí)行依據(jù)。 銷售收入比例 實現(xiàn)企業(yè)利潤值 市場占有率 品牌形象和企業(yè)形象 P98 五、費用預(yù)算 營銷推廣費用按總銷售額（ 18億）的 %計算，為 2700萬（人民幣）。 C、成立客戶基金活動。 B、利用節(jié)假日舉行促銷活動。 B、轟動性開盤活動。 第九式 ——完勝 操控全局，勝利收官。 第六式 ——高位 搶占市場制高點，通過項目已經(jīng)形成的規(guī)模和人氣，造成成交客戶的驕傲感，增加新客戶的追溯感。 給客戶的感覺 ——政府就是金泰恒業(yè)，金泰恒業(yè)代表了政府行為。 進入世紀大道 ——“您已經(jīng)進入花城的世界 ”（給客戶的感覺是 ——世紀大道只是本項目的一個基礎(chǔ)設(shè)施）。 其 他：購房須知、詳細價格表、銷售控制表、認購書、正式合 同、交房標準、物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理公約提前制作。 電 視：針對咸陽地區(qū)電視廣告、陜西臺房地產(chǎn)專欄。 6. 最現(xiàn)代 /實用的商業(yè)區(qū) :最吸引行人眼球 ,最具商業(yè)價值。 *最快捷的住戶專車系統(tǒng) :西咸兩地獨一無二的大型用戶專車車隊每天往返于西咸兩地 ,成為業(yè)主的驕傲 。 公交系統(tǒng)在項目商業(yè)廣場設(shè)置站臺 ,站名采用項目名 。 3. 最佳性價比： “比這里好的都比這里貴，比這里便宜的都沒這里好 ”絕佳的性價比 ,將項目在區(qū)域中脫穎而出 。 英國著名設(shè)計大師杰拉爾德 以 2021年 10月 18日為正式開盤時間計算，其銷售周期如下： 一期銷售周期， —— 二期銷售周期， —— 三期銷售周期， —— 以上銷售周期總計 36個月，為銷售理想模式，如有不可抗拒因素，銷售周期順延。 （ 3）價格的理性思考： ★ 本項目階段性調(diào)價； ★ 根據(jù)付款方式進行調(diào)價； ★ 根據(jù)銷售速度進行調(diào)價。 （ 2）方法： 商品房價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）： 選擇可類比項目，確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重； 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要 素之特征； 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值； 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價。 二期開發(fā) —— 住宅組團 2； 臨時工程車道 4交付使用，施工工程道路 2修建成為小區(qū)車道正式使用。 以雷霆萬鈞之勢迅速展現(xiàn)出自己的錦繡 宏圖，聲勢奪人 ,將與住戶生活息息相關(guān) (限于小區(qū)內(nèi)商業(yè)街等 )的商業(yè)配套先行開發(fā)。 位于地塊中軸線，地下一層為室內(nèi)泳池，地面一層為客戶接待大廳，二層為樣板間展示區(qū)。 軟件配套：凝聚力，隨處體現(xiàn)人性化。 P80 特別建議： 溫室花房：讓每一個家庭隨時隨處感覺 春天，并體會到親手培育植物的樂趣，定期舉辦賽花會； 寵物會所：讓愛心彌散在社區(qū)每一角落，定期舉辦賽寵會； 老年人健康中心 /健康登記系統(tǒng)：使在外工作的子女后顧無憂。 建立小區(qū)名校教育網(wǎng)絡(luò)。 會所內(nèi)部功能：酒吧、臺球、小型影院、 KTV、健身房、室內(nèi)泳池、商務(wù)中心、兒童托管中心、棋牌室等。 ③ 人行通道彎曲流暢，道路與步行廊分別形成庭園交通的外部、內(nèi)部兩套系統(tǒng)；步行圍合出的樓間庭院，將體現(xiàn)自然的隨意性、自由性與本案現(xiàn)代建筑的幾何形、簡約性融合一體，最終兩種空間形態(tài)剛?cè)嵯酀?，相輔相成。 P75 24個亮點： 春、夏、秋、冬； 天、地、日、月； 星、云、風(fēng)、雨； 冰、雪、露、霧； 霜、霞、光、虹； 山、水、江、河； 形成 24種意境。 P73 B、社區(qū)中心廣場 在漫坡地形上形成以大面積疏密有致的綠色植物 ,中心一小湖 ,沙石圍繞下，將絲綢之路的綠洲再現(xiàn)于住戶面前。 安逸 :尊崇世家的殿堂 多層 :145－ 160㎡ 大四房 5％ 。 小、中高層 : 90－ 95㎡二房 30％ 。 軟件設(shè)施 :提供熱情、周到、溫馨、細膩的 “御 ”式服務(wù) 溫泉洗浴中心、兒童水上世界 P65 b、百貨商場及家居城 盡量滿足經(jīng)營商對賣場的特殊要求。 優(yōu) 勢 :鋼結(jié)構(gòu)能實現(xiàn)獨特造型，梁稀柱少，適合做大開間建筑形態(tài) 能與會所共同形成恢弘氣勢 。 每個住宅組團內(nèi)分別設(shè)置 6個圍合式獨立封閉小院落，分別具備門衛(wèi)及院落花園。 P58 住宅部分 圖一：競爭項目容積率 (略 ) 圖一顯示 :周邊項目容積率控制在 圖二：不同住宅類型銷售率 圖二顯示 :多層住宅對客戶的吸引力明顯高于小高層 . 容積率建議 : 緊湊性原則 : 通過適當(dāng)?shù)娜莘e率、綠化率及人口密度形成極具活力的社區(qū)，并提高土地與基礎(chǔ)設(shè)施的利用率。 本項目地塊現(xiàn)狀為綜合與住宅兩部分，在狹義上也可定義為雙城。 P56 備選名 : 雙 城 記 案名釋義： 中國在歷經(jīng)了城市的變革與發(fā)展的初期過程后，城市建設(shè)在近年來得到飛速的發(fā)展。 突出了項目的特點。搶先占用了這一資源，具備唯一性、排它性。 案名和目標消費群體： 本項目目標客戶對絲綢之路認知度高。 二環(huán) 環(huán)城高速 世紀大道 西寶高速 城市輕軌， 是健康的血液 一種無法抗拒的誘惑 … 省內(nèi)外企事業(yè)單位、集團內(nèi)部團購 15% 人才是企業(yè)最寶貴的資源 , 在競爭激烈的現(xiàn)代社會 , 留住他最好的理由 , 就是給他最好的 …… 其 它 5% 西北五省的中心 , 一種無法抗拒的向心力 , 牽動著多少人的心 , 但在無法承受的代價面前 ,只能望洋興嘆 ! 今天 ,一絲曙光從世紀大道徐徐升起 …… （如能實現(xiàn)購房入戶，此比例將大幅上揚） P53 不容 忽視的幾種客戶購買動機 區(qū)域經(jīng)商者 事業(yè)讓男人更有尊嚴 , 兒女