【正文】 是給他最好的 …… 其 它 5% 西北五省的中心 , 一種無(wú)法抗拒的向心力 , 牽動(dòng)著多少人的心 , 但在無(wú)法承受的代價(jià)面前 ,只能望洋興嘆 ! 今天 ,一絲曙光從世紀(jì)大道徐徐升起 …… （如能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房入戶，此比例將大幅上揚(yáng)） P53 不容 忽視的幾種客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 區(qū)域經(jīng)商者 事業(yè)讓男人更有尊嚴(yán) , 兒女情長(zhǎng)才是真英雄 , 再不需對(duì)家人說(shuō)是因?yàn)闊o(wú)奈 一個(gè)讓你可以兩者兼顧的機(jī)會(huì) , 就在眼前 …… 周邊拆遷戶 依戀生我養(yǎng)我的土地 , 留戀四世同堂齊樂(lè)融融 , 習(xí)慣了往昔獨(dú)門(mén)獨(dú)戶 ,寬敞居住 …… 安置房無(wú)法給我的 , 往日美好的一切在這里重演。搶先占用了這一資源，具備唯一性、排它性。 P56 備選名 : 雙 城 記 案名釋義： 中國(guó)在歷經(jīng)了城市的變革與發(fā)展的初期過(guò)程后，城市建設(shè)在近年來(lái)得到飛速的發(fā)展。 P58 住宅部分 圖一：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目容積率 (略 ) 圖一顯示 :周邊項(xiàng)目容積率控制在 圖二：不同住宅類(lèi)型銷(xiāo)售率 圖二顯示 :多層住宅對(duì)客戶的吸引力明顯高于小高層 . 容積率建議 : 緊湊性原則 : 通過(guò)適當(dāng)?shù)娜莘e率、綠化率及人口密度形成極具活力的社區(qū)，并提高土地與基礎(chǔ)設(shè)施的利用率。 優(yōu) 勢(shì) :鋼結(jié)構(gòu)能實(shí)現(xiàn)獨(dú)特造型，梁稀柱少，適合做大開(kāi)間建筑形態(tài) 能與會(huì)所共同形成恢弘氣勢(shì) 。 小、中高層 : 90－ 95㎡二房 30％ 。 P73 B、社區(qū)中心廣場(chǎng) 在漫坡地形上形成以大面積疏密有致的綠色植物 ,中心一小湖 ,沙石圍繞下，將絲綢之路的綠洲再現(xiàn)于住戶面前。 ③ 人行通道彎曲流暢，道路與步行廊分別形成庭園交通的外部、內(nèi)部?jī)商紫到y(tǒng)；步行圍合出的樓間庭院，將體現(xiàn)自然的隨意性、自由性與本案現(xiàn)代建筑的幾何形、簡(jiǎn)約性融合一體，最終兩種空間形態(tài)剛?cè)嵯酀?jì)，相輔相成。 建立小區(qū)名校教育網(wǎng)絡(luò)。 軟件配套：凝聚力，隨處體現(xiàn)人性化。 以雷霆萬(wàn)鈞之勢(shì)迅速展現(xiàn)出自己的錦繡 宏圖，聲勢(shì)奪人 ,將與住戶生活息息相關(guān) (限于小區(qū)內(nèi)商業(yè)街等 )的商業(yè)配套先行開(kāi)發(fā)。 （ 2）方法： 商品房?jī)r(jià)值分析法（類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）： 選擇可類(lèi)比項(xiàng)目，確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重； 分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要 素之特征； 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值； 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。 以 2021年 10月 18日為正式開(kāi)盤(pán)時(shí)間計(jì)算，其銷(xiāo)售周期如下： 一期銷(xiāo)售周期， —— 二期銷(xiāo)售周期， —— 三期銷(xiāo)售周期， —— 以上銷(xiāo)售周期總計(jì) 36個(gè)月，為銷(xiāo)售理想模式，如有不可抗拒因素，銷(xiāo)售周期順延。 3. 最佳性價(jià)比： “比這里好的都比這里貴，比這里便宜的都沒(méi)這里好 ”絕佳的性價(jià)比 ,將項(xiàng)目在區(qū)域中脫穎而出 。 *最快捷的住戶專(zhuān)車(chē)系統(tǒng) :西咸兩地獨(dú)一無(wú)二的大型用戶專(zhuān)車(chē)車(chē)隊(duì)每天往返于西咸兩地 ,成為業(yè)主的驕傲 。 電 視：針對(duì)咸陽(yáng)地區(qū)電視廣告、陜西臺(tái)房地產(chǎn)專(zhuān)欄。 進(jìn)入世紀(jì)大道 ——“您已經(jīng)進(jìn)入花城的世界 ”（給客戶的感覺(jué)是 ——世紀(jì)大道只是本項(xiàng)目的一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施）。 第六式 ——高位 搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，通過(guò)項(xiàng)目已經(jīng)形成的規(guī)模和人氣，造成成交客戶的驕傲感，增加新客戶的追溯感。 B、轟動(dòng)性開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。 C、成立客戶基金活動(dòng)。 三、投資估算： 土地費(fèi)用： 19530萬(wàn)元 42萬(wàn)元 /畝 465畝 =19530萬(wàn)元 建安工程費(fèi)： 90250萬(wàn)元 多 層： 650元 /㎡ ㎡ =13732萬(wàn)元 小高層： 1200元 /㎡ 185254㎡㎡ =22230萬(wàn)元 中高層： 1600元 /㎡ ㎡ =23362萬(wàn)元 商場(chǎng)（含設(shè)備）： 1800元 /㎡ ㎡ =13953萬(wàn)元 商?。ň频?公寓）： 1600元 /㎡ 106080㎡ =16973萬(wàn)元 P100 前期工程費(fèi)用： 1975萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)： 7453萬(wàn)元 總配套（道路、水、電、氣、暖）： 7358萬(wàn)元 ㎡ 100元 /㎡ =7358萬(wàn)元 配電室及發(fā)電機(jī)組： 2575萬(wàn)元 ㎡ 35元 /㎡ =2575萬(wàn)元 安防及智能化： 1840萬(wàn)元 ㎡ 25元 /㎡ =1840萬(wàn)元 電梯： 2100萬(wàn)元 57部 20萬(wàn)元 /部 +32部 30萬(wàn)元 /部 =2100萬(wàn)元 中、小學(xué)、幼兒 園、會(huì)所（售樓處）： 2021萬(wàn)元 工程監(jiān)理： 541萬(wàn)元 90250萬(wàn)元 %=541萬(wàn)元 1園林景觀： 1131萬(wàn)元 60元 /㎡ ㎡ =1331萬(wàn)元 1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 1174萬(wàn)元 [（ 2） +（ 3） +（ 5） +……（ 11） ] % =117423萬(wàn)元 %≈1174萬(wàn)元 1管理成本： 593萬(wàn)元 [（ 2） +（ 3） +（ 5） +……（ 12） ] %=118597萬(wàn)元 % ≈593萬(wàn)元 1銀行利息： 1512萬(wàn)元 本項(xiàng)目需銀行貸款 1億元，期限三 年，則利息為： 10000萬(wàn)元 % 3年 =1512萬(wàn)元 1投資成本估算匯總： 140232萬(wàn)元 P101 四、收益分析 （一）計(jì)劃原則 本計(jì)劃目的在于給出初始設(shè)定，以用于測(cè)算和調(diào)整，不作為執(zhí)行依據(jù)。 因進(jìn)位問(wèn)題該表在計(jì)算中與前預(yù)測(cè)分析有一定差異。廣泛的傳播度是品牌建立的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，是品牌發(fā)展的有力支撐。當(dāng)品牌被深入一層的了解，品牌的發(fā)展又上升了一個(gè)階梯，即品牌的認(rèn)知階段。品牌（七段）——滿意度 品牌營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)品牌的滿意度是企業(yè)發(fā)展進(jìn)步的重要環(huán)節(jié)。品牌（十段） ——跟從度 跟從度的形成并不是一蹴而就的，是由以上各度層層遞升、綜合累積的結(jié)果。 P104 第 九部分 售后服務(wù)與物業(yè)管理建議 一、總體思路： 建立一支懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊(duì)伍。同時(shí)與業(yè)主委員會(huì)簽訂委托管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利。 第三，項(xiàng)目銷(xiāo)售工作 與甲方共同制定項(xiàng)目具體的銷(xiāo)售價(jià)格； 協(xié)助甲方為客戶辦理銀行按揭手續(xù)并簽署合同； 負(fù)責(zé)代表甲方與客戶簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》； 每周至少一次向甲方匯報(bào)銷(xiāo)售工作的進(jìn)展情況； 為甲方提供預(yù)訂手續(xù)及《認(rèn)購(gòu)書(shū)》文件版本； 指示買(mǎi)家將所有樓款（定金除外）轉(zhuǎn)入甲方指定帳戶； 為甲方提供本項(xiàng)目每周銷(xiāo)售進(jìn)度統(tǒng)計(jì)服務(wù)； 有權(quán)核準(zhǔn)本項(xiàng)目一切可預(yù)售的合法文件手續(xù)； 將銷(xiāo)售的具體情況在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》（一式四份）簽定后次日提交甲方一份，以便甲方存檔和及時(shí)了解銷(xiāo)售情況。 五、物業(yè)管理費(fèi)用核算項(xiàng)目。 二、階段性工作要點(diǎn) 分三個(gè)階段 （ 1）前期 銷(xiāo)售中心成立介入至入住前； （ 2）入住至業(yè)主委員會(huì)成立； （ 3）業(yè)主委員會(huì)成立后至全面入住。 御劍臨風(fēng)（湛瀘 ——仁道之師） ——光芒出鞘，劍寒西北！ 要讓全西安甚至整個(gè)陜西、西北都清楚認(rèn)識(shí)到，真正的房地產(chǎn)革命開(kāi)始了！ 華山舞雪（赤霄劍 ——嘯傲江湖） ——改變歷史，打破格局，雙城記的天下來(lái)臨了。消費(fèi)者是評(píng)議品牌的最高權(quán)威。當(dāng)品牌達(dá)到這個(gè)段位時(shí)，消費(fèi)者對(duì)其已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)钠放坡?lián)想度，能夠透過(guò)品牌聯(lián)想到品牌形象，這一 形象正是消費(fèi)者所需的，便會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)滿足需求。 品牌（三段） ——注意度 傳播能不能引起媒體、公眾、消費(fèi)者的注意是關(guān)鍵，注意力經(jīng)濟(jì)時(shí)代，傳播不引起注意，傳播就等于無(wú)的放矢。因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量（包括服務(wù) 質(zhì)量）是品牌得以建立的根本基礎(chǔ)，基礎(chǔ)不牢，任何知名度、美譽(yù)度都有可能是建造在沙灘上的一座海市蜃樓。 工程進(jìn)度款、設(shè)備安裝等除保留總造價(jià) 5%質(zhì)量保證金外，其余按月平均支付。 銷(xiāo)售收入比例 實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)值 市場(chǎng)占有率 品牌形象和企業(yè)形象 P98 五、費(fèi)用預(yù)算 營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用按總銷(xiāo)售額（ 18億）的 %計(jì)算，為 2700萬(wàn)（人民幣）。 B、利用節(jié)假日舉行促銷(xiāo)活動(dòng)。 第九式 ——完勝 操控全局，勝利收官。 給客戶的感覺(jué) ——政府就是金泰恒業(yè)，金泰恒業(yè)代表了政府行為。 其 他：購(gòu)房須知、詳細(xì)價(jià)格表、銷(xiāo)售控制表、認(rèn)購(gòu)書(shū)、正式合 同、交房標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理公約提前制作。 6. 最現(xiàn)代 /實(shí)用的商業(yè)區(qū) :最吸引行人眼球 ,最具商業(yè)價(jià)值。 公交系統(tǒng)在項(xiàng)目商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)置站臺(tái) ,站名采用項(xiàng)目名 。 英國(guó)著名設(shè)計(jì)大師杰拉爾德 （ 3）價(jià)格的理性思考： ★ 本項(xiàng)目階段性調(diào)價(jià)； ★ 根據(jù)付款方式進(jìn)行調(diào)價(jià)； ★ 根據(jù)銷(xiāo)售速度進(jìn)行調(diào)價(jià)。 二期開(kāi)發(fā) —— 住宅組團(tuán) 2； 臨時(shí)工程車(chē)道 4交付使用，施工工程道路 2修建成為小區(qū)車(chē)道正式使用。 位于地塊中軸線，地下一層為室內(nèi)泳池，地面一層為客戶接待大廳，二層為樣板間展示區(qū)。 P80 特別建議： 溫室花房：讓每一個(gè)家庭隨時(shí)隨處感覺(jué) 春天，并體會(huì)到親手培育植物的樂(lè)趣，定期舉辦賽花會(huì)； 寵物會(huì)所：讓愛(ài)心彌散在社區(qū)每一角落，定期舉辦賽寵會(huì)； 老年人健康中心 /健康登記系統(tǒng)：使在外工作的子女后顧無(wú)憂。 會(huì)所內(nèi)部功能：酒吧、臺(tái)球、小型影院、 KTV、健身房、室內(nèi)泳池、商務(wù)中心、兒童托管中心、棋牌室等。 P75 24個(gè)亮點(diǎn)： 春、夏、秋、冬； 天、地、日、月； 星、云、風(fēng)、雨； 冰、雪、露、霧； 霜、霞、光、虹； 山、水、江、河； 形成 24種意境。 安逸 :尊崇世家的殿堂 多層 :145－ 160㎡ 大四房 5％ 。 軟件設(shè)施 :提供熱情、周到、溫馨、細(xì)膩的 “御 ”式服務(wù) 溫泉洗浴中心、兒童水上世界 P65 b、百貨商場(chǎng)及家居城 盡量滿足經(jīng)營(yíng)商對(duì)賣(mài)場(chǎng)的特殊要求。 每個(gè)住宅組團(tuán)內(nèi)分別設(shè)置 6個(gè)圍合式獨(dú)立封閉小院落，分別具備門(mén)衛(wèi)及院落花園。 本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀為綜合與住宅兩部分，在狹義上也可定義為雙城。 突出了項(xiàng)目的特點(diǎn)。 案名和目標(biāo)消費(fèi)群體：