【正文】 （三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 全程策劃、廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及獨(dú)家銷售代理按項(xiàng)目銷售總額的 %收取。 第二，廣告創(chuàng)意及設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì)； 廣告宣傳主題賣點(diǎn)及廣告推廣語(yǔ)創(chuàng)意； 項(xiàng)目包裝創(chuàng)意策劃、形象包裝設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目宣傳印刷品創(chuàng)意策劃及設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目模型、展板、戶外廣告技術(shù)跟蹤； 提供電視專題片、三維動(dòng)畫策劃文案； 報(bào)媒廣告策劃創(chuàng)意設(shè)計(jì)及系統(tǒng)跟蹤方案； 所有戶外廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目網(wǎng)站宣傳、廣播宣傳創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案； 項(xiàng)目促銷活動(dòng)的廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案； 1項(xiàng)目開盤、封頂、入伙等各項(xiàng)禮儀活動(dòng)的創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案。 六、近期目標(biāo)與發(fā)展目標(biāo)。 四、職責(zé)、服務(wù)內(nèi)容與程序。 三、日常管理工作內(nèi)容 日常管理工作主要包括以下內(nèi)容： （ 1）安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防； （ 2）房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理； （ 3）住戶裝修管理； （ 4）車輛管理； （ 5）客戶檔案管理。 入住率達(dá)到 50％并經(jīng)過(guò)半業(yè)主同意，應(yīng)會(huì)同發(fā)展商和政府主管部門組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉并產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，制定章程，明確權(quán)利和 義務(wù)。 前 期介入階段物業(yè)管理公司作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的法人企業(yè)展開以下工作： （ 1）組建管理機(jī)構(gòu)； （ 2）確定管理范圍及內(nèi)容，制定管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）準(zhǔn)備入住。 開展多種形式的業(yè)主交流活動(dòng)，提高管理服務(wù)質(zhì)量。 遵循 “以人為本，以客為先 ”的管理理念和誠(chéng)信、周到、全程、真情演繹 “精心管理，全心呵護(hù) ”的服務(wù)理念。 萬(wàn)佛朝宗（干將莫邪 ——天下無(wú)雙） ——產(chǎn)品品牌最終落實(shí)為公司品牌的一個(gè)構(gòu)成部分，大器已成，雙城實(shí)為一城，合二為一，公司品牌完全樹立。 磅礴之勢(shì)（泰阿劍 ——王者歸來(lái)） ——產(chǎn)品品牌結(jié)合公司品牌， “雙城 ”出擊，引領(lǐng)市場(chǎng)。 P103 品牌推廣： 推廣手法 ——（上古）六劍 君臨天下（軒轅夏禹劍 ——王者之風(fēng)） ——如果說(shuō)政府是 “西咸一體 ”的制片人、監(jiān)制人，那誰(shuí)才是真正的導(dǎo)演？ 項(xiàng)目形象問(wèn)世，引入公司品牌。當(dāng)一個(gè)品牌擁有廣泛的品牌跟從度，表明它是一個(gè)成功的品牌，達(dá)到這個(gè)段位的品牌，所考慮的就主要是鞏固保持品牌的地位了。積極建立符合消費(fèi)者利益、欲望、情趣、愛好的品牌，牢牢抓住消費(fèi)者的心，與消費(fèi)者溝通交流，培養(yǎng) 品牌的忠誠(chéng)度。當(dāng)品牌擁有美譽(yù)度時(shí)，說(shuō)明它在消費(fèi)者中已經(jīng)有了較好的口碑，更要無(wú)時(shí)無(wú)刻以消費(fèi)者為核心，一切服務(wù)于消費(fèi)者，維護(hù)并提高品牌的美譽(yù)度。品牌（八段） ——美譽(yù)度 美譽(yù)度指消費(fèi)者心目中認(rèn)為的最好品牌，是源于消費(fèi)者自身的感覺(jué)。當(dāng)消費(fèi)者的滿意度得以實(shí)現(xiàn)時(shí)，他們就會(huì)對(duì)品牌保持長(zhǎng)時(shí)間的忠誠(chéng)度，并且會(huì)對(duì)企業(yè)的績(jī)效進(jìn)行有力的宣傳。而當(dāng)產(chǎn)品品牌暢銷，購(gòu)買者越多，知名度就會(huì)落到實(shí)處，同時(shí)反過(guò)來(lái)也會(huì)進(jìn)一步增加認(rèn)知度、知名度，從而形成正向正反饋良性循環(huán)。 品牌（六段） ——暢銷度 品牌的暢銷度是品牌生產(chǎn)力的反應(yīng)，是營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)是否健全的科學(xué)評(píng)價(jià)指標(biāo)。品牌知名度越高，消費(fèi)者購(gòu)買此品牌的可能性也越高，抵御競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的能力也越強(qiáng)。此階段，要注重建立品牌的大眾性，提高大眾對(duì)品牌的認(rèn)知，綜合運(yùn)用廣告、公關(guān)宣傳、公關(guān)活動(dòng)等宣傳方式，加強(qiáng)與客戶的全方位溝通。隨著消費(fèi)者對(duì)品牌的注意不斷提高，對(duì)接觸的該品牌產(chǎn)品有所了解，消費(fèi)者開始關(guān)注品牌，但是從注意度到對(duì)產(chǎn)品的特性 、功能、價(jià)值、特征有所清楚的認(rèn)識(shí)還有一個(gè)跳躍。在此階梯，品牌打造的重點(diǎn)是引起廣大受眾的眼球聚焦，上升品牌的注意度，激起受眾的反應(yīng)。要在現(xiàn)代媒體社會(huì)中壯大品牌，僅 *視覺(jué)傳播、口碑傳播、廣告?zhèn)鞑ィ沁h(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而是要進(jìn)行整合傳播，將品牌傳播出去，深入人心。在現(xiàn)如今的媒體社會(huì)當(dāng)中，無(wú)論是在品牌建立的初始階段還是成熟階段，傳播的支持都尤為重要。品牌（二段） ——傳播度 好的產(chǎn)品、好的形象必須通過(guò)傳播才能有更大的市場(chǎng)。 品牌（一段） ——美麗度 所謂美麗度，就是一個(gè)品牌的形象塑造后，所處的美麗程度。 品牌（入段） ——品質(zhì)度 所謂品質(zhì)度，是指品牌結(jié)構(gòu)中核心產(chǎn)品的質(zhì)量。 通過(guò)現(xiàn)金流量分析，本項(xiàng)目在取得銀行貸款一年內(nèi)即可回首前期投資，后續(xù)開發(fā)建設(shè)通過(guò)市場(chǎng)資金貸款即可保證。 為便于計(jì)算，工程進(jìn)度、監(jiān)理、管理費(fèi)、不可 預(yù)見費(fèi)、配套、設(shè)備以及銷售收入、稅金、宣傳、代理等費(fèi)用均按進(jìn)度、按月平均計(jì)算。質(zhì)量保證金按國(guó)家規(guī)定 1—5年內(nèi)支付完畢。 投資回報(bào)率分析： 利潤(rùn) /啟動(dòng)資金 100% =48672萬(wàn)元 /30000萬(wàn)元 100% =162% 五、經(jīng)濟(jì)分析匯總表 (略 ) 六、現(xiàn)金流量表（附后）： 工程墊款額按 40%計(jì)算，在進(jìn)度達(dá)到封頂時(shí)支付 50%；竣工后支付 30%；驗(yàn)收合格后支付 20%。 （二）售價(jià) 根據(jù)市調(diào)反饋情況來(lái)看，暫定項(xiàng)目全程均價(jià)為： 多 層： 1850元 /㎡ 小高層： 2380元 /㎡ 中高層： 2580元 /㎡ 配套商業(yè)： 6000元 /㎡ 商 場(chǎng)： 6800元 /㎡ 商?。ň频旯ⅲ?3000元 /㎡ （三）總收入： 207539萬(wàn)元 1850元 /㎡ ㎡ +2380元 /㎡ 185254㎡ +2580元 /㎡ ㎡ +6000元 /㎡ 3598㎡+6800元 /㎡ ㎡ +3000元 /㎡ 106080㎡ =39082+44090+37671+2159 +52713 +31824 =207539萬(wàn)元 （四）銷售成本： 18635萬(wàn)元 銷售稅費(fèi) =% 207539萬(wàn)元 =11415萬(wàn)元 營(yíng)銷推廣、廣告宣傳 =% 207539萬(wàn)元 =3484萬(wàn)元 銷售代理 =% 207539萬(wàn)元 =3736萬(wàn)元 （五）利潤(rùn)總額構(gòu)成： 利 潤(rùn)總額 =總收入 —總投資 —銷售成本 = 207539萬(wàn)元 —140232萬(wàn)元 —18635萬(wàn)元 = 48672萬(wàn)元 （六）盈虧平衡點(diǎn)分析： 盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）計(jì)算： BEP =總投資 /（總銷售額 —銷售成本） 100% =140232萬(wàn)元 /（ 207539萬(wàn)元 —18635萬(wàn)元） 100% =74% 盈虧平衡分析： 以銷售收入利潤(rùn)率表示的本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為 74%，即當(dāng)銷售收入到預(yù)測(cè)收入的 74%，項(xiàng)目不虧不盈。 P99 第七部分 財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)效益分析 一、 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 項(xiàng)目占地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡，其中： 多層住宅： ㎡㎡（磚混） 小高層住宅： 185254㎡㎡（框剪） 中高層住宅： ㎡㎡（框剪） 商場(chǎng)面積： ㎡（鋼架） ,其中： 配套商業(yè)面積： 3598㎡ 商?。ň频旯ⅲ┟娣e： 106080㎡（框架） 二、計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明 建安費(fèi)用（概算） 開發(fā)費(fèi)、稅 根據(jù)國(guó)家及地方相關(guān)政策規(guī)定費(fèi)率進(jìn)行計(jì)算。 銷售中心（會(huì)所）、樣板房裝修、公益性建設(shè)部分（標(biāo)志建筑等）以上費(fèi)用不包含在營(yíng)銷費(fèi)用內(nèi)。 在營(yíng)銷執(zhí)行案時(shí)，從以下幾個(gè)方面監(jiān)控，確定核實(shí)項(xiàng)目推廣效果。教育基金、旅游基金、裝修基金、裝飾基金、送禮基金等。 B、舉辦不同主題內(nèi)容的客戶聯(lián)誼會(huì)。 C、根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度、重要事件舉辦各種慶典活動(dòng)。 “我為世紀(jì)大道添風(fēng)采 ”植樹節(jié)或 “我愛咸陽(yáng)湖 ”植樹等活動(dòng)。 C、成立小區(qū)業(yè)主車隊(duì)，在銷售時(shí)期作為 流動(dòng)樓吧，小區(qū)入住后成為業(yè)主專車。 造 勢(shì)： A、社會(huì)公益活動(dòng) ——金泰恒業(yè) “絲路花城 ”音樂(lè)節(jié)等。 P96 三、公關(guān)活動(dòng)策劃 本項(xiàng)目的主要推廣方式為活動(dòng)促銷，媒體組合應(yīng)圍繞推廣活動(dòng)而形成，活動(dòng)包括兩大內(nèi)容：公關(guān)活動(dòng)和促銷活動(dòng)。 第八式 ——棄子 利用項(xiàng)目已形成聲勢(shì)，在各種促銷活動(dòng)中，造成社會(huì)反應(yīng)，讓新老客戶參與性更強(qiáng)，增加客戶榮譽(yù)；針對(duì)項(xiàng)目景觀、朝向較差的樓層制定特別價(jià)格，進(jìn)行尾盤銷售。 三 戰(zhàn) ——收官，鳴金收兵，全盤收益。 第五式 ——讓子 通過(guò)對(duì)客戶的讓利活動(dòng)、聯(lián)誼活動(dòng)，在穩(wěn)定老客戶的前提下，通過(guò)客戶與客戶之間的口碑宣傳，達(dá)到最佳效果。 第三式 ——外勢(shì) 借用其他外界影響力或創(chuàng)造外界影響力，增加本區(qū)域在消費(fèi)者中的出現(xiàn)頻率和印象深度，從而對(duì)本項(xiàng)目達(dá)到一個(gè)完全信任的程度。 政府部門的大型活動(dòng)，都有一股有形的巨大力量支撐 ——金泰力量。 整個(gè)世紀(jì)大道的沿線燈箱、路牌全部是花城的廣告燈箱，沿線的 標(biāo)志性建筑都是以金泰恒業(yè)命名。 第一式 ——實(shí)利 以 “實(shí)際利益 ”為最根本出發(fā)點(diǎn)，在布局階段，鼓動(dòng)市場(chǎng)，通過(guò)政府相關(guān)部門、媒體，高頻率出現(xiàn)項(xiàng)目及區(qū)域特征，廣泛告知消費(fèi)群體，引熱本區(qū)域。 現(xiàn)場(chǎng)包裝：賣場(chǎng)布置（模型、展版、橫幅等）、施工現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告、看樓通道圍墻廣告等。 印刷品：樓書、宣傳海報(bào)、折頁(yè)。 網(wǎng) 絡(luò)：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、咸陽(yáng)信息港、企業(yè)、項(xiàng)目自身網(wǎng)站。 P94 二、媒體組合及推廣計(jì)劃 我們的目的： 西安沒(méi)有人不知道金泰恒業(yè)； 是金泰恒業(yè)率先執(zhí)行了 “西咸一體 ”； 本項(xiàng)目將成為西咸建筑史上的豐碑； 在未來(lái)， 只要是金泰恒業(yè)開發(fā)的地產(chǎn) ， 我們都可以得到客戶滿意的回答 —— 只選擇對(duì)的，哪怕是貴的！ 媒體組合： 本項(xiàng)目媒體組合為全方位、多角度方式，具體如下： 戶 外：西安、咸陽(yáng)主要出入口，世紀(jì)大道（項(xiàng)目圍墻）、周邊縣市交通要道位置。 7. 最具風(fēng)情的園林景觀 :一亭一角，一花一草，我們賦予了它們新的生命。 5. 最深刻的感受 : 體驗(yàn)式營(yíng)銷 ,會(huì)所 設(shè)施的提前開放 ,生活配套設(shè)施先行的策略讓客戶充分感受 ”大家風(fēng)范 ”和成為其業(yè)主的尊貴榮耀。 *最完備的教育設(shè)施 : “教育強(qiáng)勢(shì)社區(qū) ”一流名校全程教育體系使客戶趨之若騖 。 4. 最舒適的社區(qū) :“規(guī)劃舒適、環(huán)境舒適和生活舒適 ”從每個(gè)細(xì)節(jié)中讓業(yè)主真心的喜愛家園、呵護(hù)家園 。 引入名校計(jì)劃； 購(gòu)房入戶政策 。 需爭(zhēng)取的優(yōu)惠條件 : 度假中心 開發(fā)權(quán) 。 開發(fā)商實(shí)力及知名度是周邊項(xiàng)目無(wú)法具備的 ,拍賣土地性質(zhì)加強(qiáng)了客戶的信心 。 2. 最具潛力的區(qū)域 : “規(guī)劃互融 潛力無(wú)限 ”本案地處西安咸陽(yáng)兩城之