【正文】 （三）收費標準： 全程策劃、廣告創(chuàng)意設(shè)計及獨家銷售代理按項目銷售總額的 %收取。 第二，廣告創(chuàng)意及設(shè)計 項目 VI 系統(tǒng)設(shè)計； 廣告宣傳主題賣點及廣告推廣語創(chuàng)意； 項目包裝創(chuàng)意策劃、形象包裝設(shè)計； 項目宣傳印刷品創(chuàng)意策劃及設(shè)計； 項目模型、展板、戶外廣告技術(shù)跟蹤； 提供電視專題片、三維動畫策劃文案； 報媒廣告策劃創(chuàng)意設(shè)計及系統(tǒng)跟蹤方案； 所有戶外廣告創(chuàng)意設(shè)計； 項目網(wǎng)站宣傳、廣播宣傳創(chuàng)意設(shè)計方案； 項目促銷活動的廣告創(chuàng)意設(shè)計方案； 1項目開盤、封頂、入伙等各項禮儀活動的創(chuàng)意設(shè)計方案。 六、近期目標與發(fā)展目標。 四、職責、服務內(nèi)容與程序。 三、日常管理工作內(nèi)容 日常管理工作主要包括以下內(nèi)容： （ 1）安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防； （ 2）房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護、管理； （ 3）住戶裝修管理； （ 4）車輛管理； （ 5）客戶檔案管理。 入住率達到 50％并經(jīng)過半業(yè)主同意，應會同發(fā)展商和政府主管部門組織召開業(yè)主大會，選舉并產(chǎn)生業(yè)主委員會，制定章程，明確權(quán)利和 義務。 前 期介入階段物業(yè)管理公司作為獨立經(jīng)營的法人企業(yè)展開以下工作： （ 1）組建管理機構(gòu)； （ 2）確定管理范圍及內(nèi)容，制定管理服務費的收費標準； （ 3）準備入住。 開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務質(zhì)量。 遵循 “以人為本，以客為先 ”的管理理念和誠信、周到、全程、真情演繹 “精心管理，全心呵護 ”的服務理念。 萬佛朝宗（干將莫邪 ——天下無雙） ——產(chǎn)品品牌最終落實為公司品牌的一個構(gòu)成部分，大器已成，雙城實為一城，合二為一，公司品牌完全樹立。 磅礴之勢（泰阿劍 ——王者歸來） ——產(chǎn)品品牌結(jié)合公司品牌， “雙城 ”出擊，引領(lǐng)市場。 P103 品牌推廣： 推廣手法 ——（上古）六劍 君臨天下（軒轅夏禹劍 ——王者之風） ——如果說政府是 “西咸一體 ”的制片人、監(jiān)制人，那誰才是真正的導演？ 項目形象問世，引入公司品牌。當一個品牌擁有廣泛的品牌跟從度，表明它是一個成功的品牌，達到這個段位的品牌，所考慮的就主要是鞏固保持品牌的地位了。積極建立符合消費者利益、欲望、情趣、愛好的品牌，牢牢抓住消費者的心，與消費者溝通交流，培養(yǎng) 品牌的忠誠度。當品牌擁有美譽度時，說明它在消費者中已經(jīng)有了較好的口碑，更要無時無刻以消費者為核心，一切服務于消費者，維護并提高品牌的美譽度。品牌（八段） ——美譽度 美譽度指消費者心目中認為的最好品牌，是源于消費者自身的感覺。當消費者的滿意度得以實現(xiàn)時，他們就會對品牌保持長時間的忠誠度，并且會對企業(yè)的績效進行有力的宣傳。而當產(chǎn)品品牌暢銷，購買者越多，知名度就會落到實處，同時反過來也會進一步增加認知度、知名度，從而形成正向正反饋良性循環(huán)。 品牌（六段） ——暢銷度 品牌的暢銷度是品牌生產(chǎn)力的反應，是營銷網(wǎng)絡(luò)是否健全的科學評價指標。品牌知名度越高，消費者購買此品牌的可能性也越高，抵御競爭對手的能力也越強。此階段，要注重建立品牌的大眾性，提高大眾對品牌的認知，綜合運用廣告、公關(guān)宣傳、公關(guān)活動等宣傳方式，加強與客戶的全方位溝通。隨著消費者對品牌的注意不斷提高，對接觸的該品牌產(chǎn)品有所了解，消費者開始關(guān)注品牌，但是從注意度到對產(chǎn)品的特性 、功能、價值、特征有所清楚的認識還有一個跳躍。在此階梯，品牌打造的重點是引起廣大受眾的眼球聚焦，上升品牌的注意度，激起受眾的反應。要在現(xiàn)代媒體社會中壯大品牌，僅 *視覺傳播、口碑傳播、廣告?zhèn)鞑?，是遠遠不夠的，而是要進行整合傳播，將品牌傳播出去，深入人心。在現(xiàn)如今的媒體社會當中，無論是在品牌建立的初始階段還是成熟階段，傳播的支持都尤為重要。品牌（二段） ——傳播度 好的產(chǎn)品、好的形象必須通過傳播才能有更大的市場。 品牌（一段） ——美麗度 所謂美麗度，就是一個品牌的形象塑造后，所處的美麗程度。 品牌（入段） ——品質(zhì)度 所謂品質(zhì)度，是指品牌結(jié)構(gòu)中核心產(chǎn)品的質(zhì)量。 通過現(xiàn)金流量分析，本項目在取得銀行貸款一年內(nèi)即可回首前期投資，后續(xù)開發(fā)建設(shè)通過市場資金貸款即可保證。 為便于計算，工程進度、監(jiān)理、管理費、不可 預見費、配套、設(shè)備以及銷售收入、稅金、宣傳、代理等費用均按進度、按月平均計算。質(zhì)量保證金按國家規(guī)定 1—5年內(nèi)支付完畢。 投資回報率分析： 利潤 /啟動資金 100% =48672萬元 /30000萬元 100% =162% 五、經(jīng)濟分析匯總表 (略 ) 六、現(xiàn)金流量表（附后）： 工程墊款額按 40%計算，在進度達到封頂時支付 50%；竣工后支付 30%；驗收合格后支付 20%。 （二）售價 根據(jù)市調(diào)反饋情況來看，暫定項目全程均價為： 多 層： 1850元 /㎡ 小高層： 2380元 /㎡ 中高層： 2580元 /㎡ 配套商業(yè)： 6000元 /㎡ 商 場： 6800元 /㎡ 商?。ň频旯ⅲ?3000元 /㎡ （三）總收入： 207539萬元 1850元 /㎡ ㎡ +2380元 /㎡ 185254㎡ +2580元 /㎡ ㎡ +6000元 /㎡ 3598㎡+6800元 /㎡ ㎡ +3000元 /㎡ 106080㎡ =39082+44090+37671+2159 +52713 +31824 =207539萬元 （四）銷售成本： 18635萬元 銷售稅費 =% 207539萬元 =11415萬元 營銷推廣、廣告宣傳 =% 207539萬元 =3484萬元 銷售代理 =% 207539萬元 =3736萬元 （五）利潤總額構(gòu)成： 利 潤總額 =總收入 —總投資 —銷售成本 = 207539萬元 —140232萬元 —18635萬元 = 48672萬元 （六）盈虧平衡點分析： 盈虧平衡點（ BEP）計算： BEP =總投資 /（總銷售額 —銷售成本） 100% =140232萬元 /（ 207539萬元 —18635萬元） 100% =74% 盈虧平衡分析： 以銷售收入利潤率表示的本項目盈虧平衡點為 74%，即當銷售收入到預測收入的 74%，項目不虧不盈。 P99 第七部分 財務與經(jīng)濟效益分析 一、 項目技術(shù)經(jīng)濟指標 : 項目占地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡，其中： 多層住宅： ㎡㎡（磚混） 小高層住宅： 185254㎡㎡（框剪） 中高層住宅： ㎡㎡（框剪） 商場面積： ㎡（鋼架） ,其中： 配套商業(yè)面積： 3598㎡ 商住（酒店公寓）面積： 106080㎡（框架） 二、計算依據(jù)及說明 建安費用（概算） 開發(fā)費、稅 根據(jù)國家及地方相關(guān)政策規(guī)定費率進行計算。 銷售中心（會所）、樣板房裝修、公益性建設(shè)部分（標志建筑等）以上費用不包含在營銷費用內(nèi)。 在營銷執(zhí)行案時，從以下幾個方面監(jiān)控，確定核實項目推廣效果。教育基金、旅游基金、裝修基金、裝飾基金、送禮基金等。 B、舉辦不同主題內(nèi)容的客戶聯(lián)誼會。 C、根據(jù)項目工程進度、重要事件舉辦各種慶典活動。 “我為世紀大道添風采 ”植樹節(jié)或 “我愛咸陽湖 ”植樹等活動。 C、成立小區(qū)業(yè)主車隊，在銷售時期作為 流動樓吧，小區(qū)入住后成為業(yè)主專車。 造 勢： A、社會公益活動 ——金泰恒業(yè) “絲路花城 ”音樂節(jié)等。 P96 三、公關(guān)活動策劃 本項目的主要推廣方式為活動促銷，媒體組合應圍繞推廣活動而形成，活動包括兩大內(nèi)容：公關(guān)活動和促銷活動。 第八式 ——棄子 利用項目已形成聲勢，在各種促銷活動中，造成社會反應，讓新老客戶參與性更強，增加客戶榮譽；針對項目景觀、朝向較差的樓層制定特別價格，進行尾盤銷售。 三 戰(zhàn) ——收官，鳴金收兵，全盤收益。 第五式 ——讓子 通過對客戶的讓利活動、聯(lián)誼活動，在穩(wěn)定老客戶的前提下，通過客戶與客戶之間的口碑宣傳，達到最佳效果。 第三式 ——外勢 借用其他外界影響力或創(chuàng)造外界影響力，增加本區(qū)域在消費者中的出現(xiàn)頻率和印象深度，從而對本項目達到一個完全信任的程度。 政府部門的大型活動，都有一股有形的巨大力量支撐 ——金泰力量。 整個世紀大道的沿線燈箱、路牌全部是花城的廣告燈箱，沿線的 標志性建筑都是以金泰恒業(yè)命名。 第一式 ——實利 以 “實際利益 ”為最根本出發(fā)點，在布局階段，鼓動市場，通過政府相關(guān)部門、媒體，高頻率出現(xiàn)項目及區(qū)域特征，廣泛告知消費群體，引熱本區(qū)域。 現(xiàn)場包裝：賣場布置（模型、展版、橫幅等）、施工現(xiàn)場圍墻廣告、看樓通道圍墻廣告等。 印刷品：樓書、宣傳海報、折頁。 網(wǎng) 絡(luò)：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、咸陽信息港、企業(yè)、項目自身網(wǎng)站。 P94 二、媒體組合及推廣計劃 我們的目的： 西安沒有人不知道金泰恒業(yè)； 是金泰恒業(yè)率先執(zhí)行了 “西咸一體 ”； 本項目將成為西咸建筑史上的豐碑； 在未來， 只要是金泰恒業(yè)開發(fā)的地產(chǎn) ， 我們都可以得到客戶滿意的回答 —— 只選擇對的，哪怕是貴的！ 媒體組合： 本項目媒體組合為全方位、多角度方式，具體如下： 戶 外：西安、咸陽主要出入口，世紀大道（項目圍墻）、周邊縣市交通要道位置。 7. 最具風情的園林景觀 :一亭一角，一花一草，我們賦予了它們新的生命。 5. 最深刻的感受 : 體驗式營銷 ,會所 設(shè)施的提前開放 ,生活配套設(shè)施先行的策略讓客戶充分感受 ”大家風范 ”和成為其業(yè)主的尊貴榮耀。 *最完備的教育設(shè)施 : “教育強勢社區(qū) ”一流名校全程教育體系使客戶趨之若騖 。 4. 最舒適的社區(qū) :“規(guī)劃舒適、環(huán)境舒適和生活舒適 ”從每個細節(jié)中讓業(yè)主真心的喜愛家園、呵護家園 。 引入名校計劃； 購房入戶政策 。 需爭取的優(yōu)惠條件 : 度假中心 開發(fā)權(quán) 。 開發(fā)商實力及知名度是周邊項目無法具備的 ,拍賣土地性質(zhì)加強了客戶的信心 。 2. 最具潛力的區(qū)域 : “規(guī)劃互融 潛力無限 ”本案地處西安咸陽兩城之