【正文】 由于時(shí)間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實(shí)和調(diào)整；有不足之處詳盡方案中補(bǔ)充，望諒解！順祝工作順利2007年8月1日。3．訪問時(shí)間2007年7月24日—7月31日結(jié)束語首先感謝貴司給予我司參與《E動(dòng)空間》（暫定名）全程營銷合作的機(jī)會(huì)，我司深感榮幸。所使用的訪問員均是素質(zhì)較高的大學(xué)學(xué)生，并且經(jīng)過嚴(yán)格的執(zhí)行訓(xùn)練。四、實(shí)地執(zhí)行質(zhì)量控制1．訪問要求d 訪員必須中立，不引導(dǎo)受訪者，做到客觀公正；d 采用讀錄法（訪問員讀出問題，調(diào)查對(duì)象回答，訪問員記錄），盡量不使受訪對(duì)象看問卷；訪問員對(duì)于過濾的樣本量要進(jìn)行詳細(xì)記錄。本公司確保全部問卷具有可復(fù)核性。主要集中在休息日進(jìn)行，以確保截取樣本的多樣性和代表性。D、訪問方式問卷通過面訪的方式進(jìn)行，每份問卷大約需要20分鐘，由訪問員采用讀錄法進(jìn)行，訪問結(jié)束贈(zèng)送小禮品。主要分布于項(xiàng)目周邊及開發(fā)區(qū)。 消費(fèi)者攔截訪問A、訪問對(duì)象樣本同時(shí)滿足以下條件：?城區(qū)家庭的常住居民；?年齡在22—55歲之間；消費(fèi)者經(jīng)常到商業(yè)區(qū)消費(fèi)。每份問卷訪問時(shí)間大約為5060分鐘，訪問由訪問員采用讀錄法進(jìn)行，訪問結(jié)束贈(zèng)送小禮品。二、研究方法（一）調(diào)查方法本項(xiàng)目的調(diào)查方法分為三種：深度訪談、消費(fèi)者攔截訪問、競爭項(xiàng)目訪問調(diào)查。一、研究內(nèi)容與目的本項(xiàng)目開展市場定位研究的主要目的是確定項(xiàng)目做不做的問題，以及解決做什么的問題，甚至部分為如何做的問題。其三，地址真實(shí)性。其一現(xiàn)場監(jiān)督，調(diào)研員需在我們視線范圍之內(nèi)訪談；其二電話審核。我們有五級(jí)監(jiān)督來保證問卷調(diào)查的可信度。本項(xiàng)目體量小，根據(jù)地段和區(qū)域限制作為商住功能是本項(xiàng)目的基本定位，案名的創(chuàng)意原則： 有動(dòng)感； 大氣； 上口； 適合功能定位； 適合項(xiàng)目風(fēng)格定位；建議案名： 備選案名：九 市場調(diào)研技術(shù)報(bào)告主要結(jié)論摘要本次市調(diào)真實(shí)性非常高。（詳細(xì)內(nèi)容暫略）八 案名分析 本項(xiàng)目無論是作為居住或者辦公，最主要的劣勢是體量小，無法塑造更好辦公或居住環(huán)境，但是作為開發(fā)項(xiàng)目，最終需要實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)銷售和入住，就需要整體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃、包裝。投資類本案具有較強(qiáng)的投資價(jià)值，因此本案會(huì)擁有部分投資客戶群體，他們主要為看重本案的投資價(jià)值，其特征包含較為廣闊，不做敘述。l 人群特征這是一群前衛(wèi)、時(shí)尚的社會(huì)中堅(jiān)力量，有明顯的經(jīng)濟(jì)頭腦，接受新鮮事物能力強(qiáng)，追求生活品味，提升居住格調(diào)，擁有不錯(cuò)的事業(yè)，喜歡購買舒適、現(xiàn)代、自由、浪漫的房子，同時(shí)，眼光看得較遠(yuǎn)一些，看好升值潛力，要求小區(qū)要安全、潔凈、配套齊全、綠化率高、適合修心養(yǎng)性、同時(shí)要有很深的文化底蘊(yùn)，對(duì)朝向要求很高，另外可以考慮用于投資。組成家庭時(shí)間不太長，注重溫馨浪漫。l 家庭結(jié)構(gòu)：2人或1人以2人為主，1人為輔。他們大都經(jīng)歷了真實(shí)而又艱辛的個(gè)人創(chuàng)業(yè)歷程，對(duì)所謂“時(shí)尚”“兩房”“小戶型”生活方式的理解有自己獨(dú)到的見解，并時(shí)刻關(guān)注著世界最新鮮的“時(shí)尚”動(dòng)態(tài)。同時(shí)對(duì)他們來說，他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是本案的主要訴求目標(biāo)對(duì)象和購買人群。25周歲以下，實(shí)際上稱為“亞時(shí)尚一族”。 （4）目標(biāo)消費(fèi)業(yè)主的置業(yè)目的 v 不愿躋身于混雜的住宅樓中辦公；v 難逾越寫字樓的價(jià)格門檻；v 能夠接受可商可住的公寓辦公樓；v 相對(duì)追求自身企業(yè)形象。（2）目標(biāo)消費(fèi)者的行業(yè)概括：從事裝飾裝修、設(shè)計(jì)、IT、電子、營銷、法律、廣告、文化、經(jīng)紀(jì)、咨詢、代理、商貿(mào)等的智慧行業(yè)。v 創(chuàng)業(yè)期企業(yè)（本外埠全包含，側(cè)重私營性質(zhì)）。因此將本項(xiàng)目的主題定位在公寓上，通過核心戶型的競爭力贏得市場。營造二環(huán)商務(wù)地產(chǎn)“藍(lán)籌股”！從市場的基本情況和項(xiàng)目的基本情況來看，目前市場上需求的就是本項(xiàng)目的小戶型精裝公寓樓。（二）基調(diào)——產(chǎn)品定位以商住兩用房為基礎(chǔ)，適當(dāng)強(qiáng)調(diào)建筑與規(guī)劃品質(zhì)，做成綜合用途樓盤當(dāng)中的亮點(diǎn)工程。ＳＯＨＯ的熱銷帶動(dòng)商住樓成為一個(gè)時(shí)髦的概念。它起源于上世紀(jì)８０年代的紐約，因?yàn)樗囆g(shù)家云集而出名。因此，在產(chǎn)品概念上導(dǎo)入：摩登公寓，即超現(xiàn)代SOHO 社區(qū)。同時(shí)，對(duì)于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，單個(gè)的概念已經(jīng)不足以吸引購買。五 項(xiàng)目開發(fā)主題根據(jù)周邊的市場環(huán)境，建議將項(xiàng)目開發(fā)定位為：商住兩用的公寓樓?？梢愿淖龀芍苓叺男蓍e娛樂場所。v 客廳、餐廳做到區(qū)分明確，提高空間利用率。v 全封閉陽臺(tái)，采用大型飄窗，采光、通風(fēng)條件要好。v 2室2廳：附屬一廚一衛(wèi)（考慮配置步入式儲(chǔ)藏間）。建筑面積：30—120平方米。（2）、給本項(xiàng)目的提示：雖然本項(xiàng)目住宅部分的建筑形態(tài)定位是小戶型公寓，但我們沒有理由因?yàn)槊娣e小而忽視戶型設(shè)計(jì)，有理由相信，只要在設(shè)計(jì)上多下些功夫是完全可以設(shè)計(jì)出既精致又實(shí)用用的小戶型。數(shù)據(jù)分布如下表：購房客戶需求的戶型結(jié)構(gòu)戶型1室1廳2室2廳3室2廳4室2廳復(fù)式其它比例8%30%45%12%2%3%從上表可看出，2室2廳、3室2廳占需求總量的75%。后現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格既可以體現(xiàn)高新區(qū)內(nèi)的高端產(chǎn)品，又可以滿足周邊客戶的居住需求，使本項(xiàng)目具有一定自己的特色。同樣在一定程度上滿足了人們的需要。后現(xiàn)代主義建筑的存在。在建筑結(jié)構(gòu)上，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，為各種形狀的怪誕的建筑提供了可能。（其實(shí)色彩本身就是具有非常強(qiáng)烈的表現(xiàn)欲望的，它是建筑最直接、明了的表現(xiàn)手段給人最強(qiáng)烈的視覺沖擊。后現(xiàn)代建筑的美感，首先是在色彩，那些長期生活在一片灰色的城市中的男女們，走到大街上。這種立足于自己民族傳統(tǒng)，以一種開放的姿態(tài)去接受學(xué)習(xí)外來的事物的姿態(tài)不可不謂是一種進(jìn)步。隨著我國的改革開放，中國建筑學(xué)界用最快的速度消化和吸收著西方建筑思潮。后現(xiàn)代主義是一場建筑運(yùn)動(dòng)，它在現(xiàn)代主義尚未退出建筑設(shè)計(jì)舞臺(tái)時(shí)悄然登場。l 整體素質(zhì)較高，對(duì)新鮮事物有較快的接收能力.l 目前價(jià)格因素為購房首要考慮因素，心理單價(jià)在區(qū)間在3500－4000元之間，總價(jià)在25萬以下l 對(duì)高層有一定程度的偏好。l 區(qū)域購房者集中在40歲以下，其中30－35歲比例最高，25－30歲也占有相當(dāng)比例。 建議將樓盤定位于中檔精品高層樓盤，因?yàn)樵摰貐^(qū)周邊環(huán)境（經(jīng)濟(jì)環(huán)境，人文環(huán)境，市政環(huán)境，教育環(huán)境）偏低，跟高新區(qū)相比還有一段距離。四 項(xiàng)目開發(fā)建議 區(qū)域需求主要產(chǎn)品單價(jià)在3700－3900元/平方米的面積在60－90平方米的2/1/1.178。 區(qū)域客源對(duì)特定公司/產(chǎn)品的品牌認(rèn)同度尚未形成，品牌塑造存在先機(jī)。 項(xiàng)目客源對(duì)開發(fā)商實(shí)力有一定的考慮，從側(cè)面佐證了目前市場上部分客源對(duì)房產(chǎn)品牌的追隨。216。216。216。 總價(jià)在70萬以上時(shí)，所占比例明顯減少，說明區(qū)域高端客戶有限，與區(qū)域房產(chǎn)整體情況基本相符。 總價(jià)區(qū)間在21－30萬之間的，得到區(qū)域客源的普遍認(rèn)同，對(duì)20萬以下的總價(jià)有一定程度的向往，與房屋面積需求以及單價(jià)預(yù)期相乘所得總價(jià)預(yù)期基本一致。 兩房占據(jù)主體地位，其次為一房，這兩者為購房者的首選房型。 100——140平方米的需求占10%，從側(cè)面說明了客源對(duì)大戶型需求不高。 30－60平方米的需求占15％，從側(cè)面說明了單身客源占有相當(dāng)?shù)谋壤?。其?0－80平方米占45％，80－100平方米占30％。區(qū)域客源對(duì)房屋面積的選擇216。216。（四）市場需求分析區(qū)域購房者理想建筑類型選擇分析216。216。區(qū)域樓盤特點(diǎn)樓盤名稱公園大道中海華庭海佳云頂公園天下西港國際花園占地面積40畝82畝29456平方米3375平方米規(guī)模32000㎡㎡54000㎡205170㎡90390㎡物業(yè)類型高層小高層高層公寓高層，小高層，公寓高層建筑類型一棟20層高層5棟小高層5棟高層高層和小高層共17棟4棟12層、7棟26層29層高層戶型3/2/2，3/4/2，4/2/2，3/2/2，4/2/2，3/2/2，2/2/1，2/2/1，3/2/1，4/2/2，3/2/2，4/2/34/2/2，3/2/2，面積16021012517010915281165137168均價(jià)38504900385070003850總價(jià)銷售狀態(tài)新房已售完新房已售完尾房交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房精致裝修主力賣點(diǎn)美觀典雅實(shí)用的大宅空間濃厚的威尼斯風(fēng)情采取公園的造景手法采取公園的造景手法216。項(xiàng)目優(yōu)勢總評(píng)由四棟精品建筑組成，圍合式綠島規(guī)劃（三）、區(qū)域房地產(chǎn)特點(diǎn)周邊樓盤開發(fā)大多以公園，景觀為主題，主體相對(duì)單一，區(qū)域優(yōu)勢并不是非常明顯。18％公攤率：景觀主題綠化率： 38% 總建面積62370占地面積： 20畝售樓電話88259666總套數(shù)：500車位數(shù)170個(gè)工程進(jìn)度：物業(yè)費(fèi)交房標(biāo)準(zhǔn)/時(shí)間：2007年底熱水無采暖市政供暖安防 ：24小時(shí)保安和安防系統(tǒng)起價(jià)3470均價(jià)3750最高價(jià) ：4290付款方式一次性付款3％優(yōu)惠，按揭付款1％優(yōu)惠規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一棟30層， 2棟22層/2棟27層小高層：別墅：戶型配比