【正文】 字東北角開盤時間： 2007年4月8日項目類型普通住宅容積率：社區(qū)商業(yè)商業(yè)會所主要賣點開放街區(qū)與圍合組團結(jié)合項目優(yōu)勢總評私密與開放，這才是完整的街區(qū)，動中取靜，一步上街一步回家，這方是具備建筑人文關(guān)懷的境界。一次性購房優(yōu)惠2％的房款規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一棟20 層小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別2室98﹒992室100﹒081室53﹒473室119﹒05—119﹒484室目標客戶區(qū)域配套電子商城、人人樂超市、電子商業(yè)步行街； 西安電子科技大學(xué)、西安培華學(xué)院、西安文理學(xué)院。戶型設(shè)計項目優(yōu)勢總評絕好地段。項目名稱麗灣藍島發(fā)展商陜西銳捷實業(yè)有限公司地理位置太白路與科創(chuàng)路十字向西50米開盤時間： 2006年8月1日項目類型普通住宅容積率：主要賣點環(huán)境優(yōu)勢明顯、地理位置絕佳。區(qū)域物業(yè)形態(tài)多以小高層，高層為主，樓盤大多以大戶型為主。 區(qū)域產(chǎn)品中戶型多為3室2廳2衛(wèi)和四室2廳2位的大戶型，造成區(qū)域內(nèi)2室和1室的小戶型短缺。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品面積偏大，120——170㎡所占比例局高，說明小戶型70㎡左右公寓缺少。 區(qū)域客源對高層有相當?shù)钠?，其次是小高層?區(qū)域購房者對高層及小高層在銷售上沒有明顯抗性。 60－100平方米的房屋面積占75％，為需求主體。216。216。消費者戶型結(jié)構(gòu)分析216。消費者對房屋總價的需求分析216。216。消費者購房主要考慮因素分析對區(qū)域客源購房主要考慮因素的分析有利我們對客源需求進行細分，有側(cè)重的打造和宣傳產(chǎn)品。 價格仍然是區(qū)域客源考慮的最主要因素。 其次為交通、項目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋朝向選擇。 客源對物業(yè)管理有相當程度的重視216。（五）、結(jié)論178。178。 價格是區(qū)域客源考慮的最主要因素，其次為交通、項目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋的朝向的選擇。小區(qū)規(guī)模不大，如果定位較高，首先是價格賣不上去，該地區(qū)的居民也只能接受中等偏低價位的樓盤。l 區(qū)域購房者將會以二口和三口之家為主，單身也將有一定占比例。通過對周邊人群特點分析，建議將樓體建成后現(xiàn)代主義風(fēng)格。影響雖不及后者，但作為一種對傳統(tǒng)的反叛，后現(xiàn)代主義的出現(xiàn)和普及符合建筑風(fēng)格的興起和更迭的自然規(guī)律。對后現(xiàn)代主義，國人以自己的思維方式去理解和學(xué)習(xí)。停滯就意味著消亡，建筑設(shè)計發(fā)展從來就不是一成不變的，后現(xiàn)代主義為其以后的傳承者樹立了積極的榜樣。到處都是一片混亂土的世界里，他們被這種所謂的色彩厭惡了。）他們需要發(fā)泄，他們發(fā)現(xiàn)無論是產(chǎn)品的包裝、工業(yè)產(chǎn)品、廣告宣傳、電視節(jié)目都帶有非常強烈的欲望色彩，為了迎合消費者，建筑也帶著了豐富多樣的色彩，色彩大膽、夸張，五顏六色的建筑到處可見了，而且打破了傳統(tǒng)的建筑用色，不像中國建筑的很多裝飾色彩，因為已經(jīng)沒有多少人能停下來來欣賞那煩瑣的裝飾色彩了，他們是大面積的使用艷麗純色，直接、明了，這樣的建筑贏得了這個時代里生活的人。外形多樣化的變異是后現(xiàn)代建筑最大的特點，夸張、變異、怪誕、扭曲，對傳統(tǒng)的挑戰(zhàn)，給人很強烈的視覺沖擊。就像是方便面、快餐、壓縮餅干，不是人們的主食，但也少不了。成為了流行的“色彩”，引領(lǐng)著時尚潮流的發(fā)展。（1）西安市主力需求戶型據(jù)調(diào)查顯示，目前西安消費者購房時最為推崇的戶型是80—100平米的2—3室2廳結(jié)構(gòu)。消費者需求的面積面積﹤40㎡4160㎡6180㎡81100㎡101120㎡﹥120㎡比例1%8%23%32%21%15%由上表可以看出，60—120平米戶型需求量占到了76%。（3）、E東空間戶型規(guī)劃l 基本配置戶型類型：1室1廳、2室2廳、3室2廳。l 居室輔助功能間設(shè)置說明v 3室2廳：設(shè)置步入式儲藏間一間、保姆間一間、一廚兩衛(wèi)。v 1室1廳：附屬一廚一衛(wèi)。v 廳、臥、廚必須保證直接透光，盡力保證衛(wèi)生間直接透光。戶型面積及功能配置戶型面積所占百分比3室2廳100—120平方米30%2室2廳80—95平方米40%1室1廳30—65平方米30%戶型所占比例示意圖 居室面積及輔助功能間分配標準（單位：平方米）戶型322211建筑面積10012080953565客廳253022251025主臥151815181218次臥12151215餐廳81069主衛(wèi)4646次衛(wèi)353535儲藏室34大陽臺61058小陽臺575757廚房6106856保姆間34建議樓盤底層配備一個小型超市，以便于客戶的市場生活，由于經(jīng)過市場分析，本項目地層如果做商業(yè)，商業(yè)的支撐點會比較薄弱，做商業(yè)會有些難度。具有現(xiàn)代格調(diào)氣息的休閑會所。（一）塑性：——概念定位本項目無論從環(huán)境設(shè)計上，還是建筑、戶型設(shè)計、社區(qū)配備上都應(yīng)獨具匠心。而本項目在產(chǎn)品上的獨特點――地段價值，是其它樓盤無法比擬的，另外，本項目獨特的地塊布局，也是其他項目更優(yōu)越的，本項目優(yōu)劣兼半。SOHO是“ＳｍａｌｌＯｆｆｉｃｅ ＨｏｍｅＯｆｆｉｃｅ”的縮寫，意為小型的辦公室。進入信息時代，伴隨著辦公自動化和國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的普及，通過電腦、因特網(wǎng)、無線移動通訊及各類高新技術(shù)設(shè)備，使ＳＯＨＯ成為可能和現(xiàn)實。ＳＯＨＯ商住樓之所以能在西安房地產(chǎn)市場上一度“獨領(lǐng)風(fēng)騷”，最大誘惑還是在于價格。以價格優(yōu)勢、產(chǎn)品素質(zhì)突破競爭重圍。消費者的分類及分布，消費者的特點和消費者的購買行為和心理，本項目的開發(fā)目的就是為了滿足這些，補充市場上需求點。六 目標客戶群定位本案目標客戶群分為三類商務(wù)類客戶（1）目標消費者：v 中小型企業(yè)（本外埠全包含，側(cè)重私營性質(zhì)）。v 自由職業(yè)、個人工作室、個體經(jīng)營者。 （3）目標消費業(yè)主的經(jīng)濟狀況描述：公司自有可用資金50萬元以上，公司財務(wù)收支狀況為正值。 （5）目標消費群認同本案的動機分析 v 認同本案規(guī)劃功能及附加價值優(yōu)于附近其它個案； v 與競爭個案比較后，認同本案價值；v 區(qū)域性客戶想在此長期創(chuàng)業(yè)；v 認為本區(qū)域具有商務(wù)發(fā)展遠景、地段發(fā)展有升值潛力；居家置業(yè)類客戶l 文化程度：大專以上學(xué)歷l 年齡層次：25周歲以上和以下兩個部分人群，以30歲左右為主力人群。人生經(jīng)歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現(xiàn)象，對于真正的、我們所要宣揚的時尚、小戶型的生活方式并沒有深刻的理解和感悟。 25周歲以上，是本案真正鎖定的目標客戶對象，是真正意義上的“時尚一族”。l 主要職業(yè)：國有、私營企業(yè)中層人員、個體工商戶、私營業(yè)主、都市白領(lǐng)、部分機關(guān)單位公務(wù)員、教師等l 經(jīng)濟狀況：年收入在4萬元以上，有一定積蓄，具備本項目購買能力l 購房動機：自用，多為首次置業(yè)者。2人，為2人世界。1人，為單身貴族，不想和父母同住，或想結(jié)束租房生活。針對以上群體，突出現(xiàn)代社區(qū)的時尚、個性、舒適、生態(tài)化，引起他們的向往，促成購買行動。七 價格建議 經(jīng)過前面市場分析，建議價格均價定為3800元/平方米4100元/平方米。作為項目名稱是給人的第一印象，名稱和項目具有互相影響，互相認同、互相同化的作用，尤其是作為一種文化來拓展他的外延、挖掘它的內(nèi)涵隊本項目的銷售會起到絕對的推動作用。本次市場調(diào)查共發(fā)放問卷500份,成功回收400份（當場淘汰試卷不在此統(tǒng)計之列），成功樣本量為383份,%。我們評價問卷的真實性標準有三。這次問卷核查,光電話核查,其真實率就達85%以上。在這三重保險下，%的真實率是絲毫沒有問題的。為開發(fā)商如何進行目標人群及項目的定位，了解消費者對旅游不同需求，以及旅游地產(chǎn)投資市場研究，從而為貴司管理決策部門制定有關(guān)的戰(zhàn)略和策略提供基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)和資料，確保項目減少投資風(fēng)險，開發(fā)成功并取得矚目成績。深度訪問A、訪問對象本次研究在西安市和高新開發(fā)區(qū)選擇了不同的樣本進行消費者深度訪談，以了解消費者的消費需求、消費習(xí)慣；根據(jù)開發(fā)商提供的相關(guān)資料選擇了有代表性的樣本進行投資者深度訪談；選擇了西安市內(nèi)具有代表性的媒體，并對媒體專業(yè)人員進行訪問；我們盡量使所訪樣本在年齡、職業(yè)、經(jīng)濟實力等方面均勻散布。B、成功樣本訪問成功樣本為30個。B、調(diào)查區(qū)域本次調(diào)查主要集中于西安市。C、抽樣方法攔截訪問使用系統(tǒng)抽樣方法進行隨機抽取，抽樣依定時間隔原則進行，抽取經(jīng)過指定訪問點最靠近抽樣員的一位消費者作為訪問對象。E、成功樣本消費者訪問計劃樣本量為500個，樣本回收400個, 成功樣本量為383個。（二）復(fù)核方法由流動督導(dǎo)現(xiàn)場復(fù)核，當問卷回收之后，再由專職的復(fù)核人員抽取20%問卷進行電話復(fù)核。三、數(shù)據(jù)處理與分析本次問卷使用PCEDIT軟件進行數(shù)據(jù)錄入，本次分析采用了頻數(shù)分析、交叉分析、多重應(yīng)答、均值分析等基本分析方法，同時使用了因素重要性推導(dǎo)模型對消費者對本項目的評價的高低進行了深入的分析。2．訪問員與復(fù)核員d 訪問員：本次訪問實地執(zhí)行的問卷部分由尚策地產(chǎn)和安柯地產(chǎn)聘請學(xué)員、訪問員進行。d 復(fù)核員：復(fù)核由尚策房地產(chǎn)機構(gòu)專職的流動督導(dǎo)和專職的復(fù)核員進行，復(fù)核問卷數(shù)量保證抽取了每一個訪問員。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項目及貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，針對本項目， 召開專題會議成立專案小組，小組成員包括高級策劃師、營銷專家、商業(yè)規(guī)劃師、注冊會計師并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的初步調(diào)研、論證，最終形成本建議書