【正文】 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)概述西安高新區(qū)是西安經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，在高新區(qū)的發(fā)展歷程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又促進(jìn)了西高新的經(jīng)濟(jì)騰飛。西高新住宅建設(shè)也指引著西安前進(jìn)的方向，匯集了西安不少的精品樓盤(pán)。社區(qū)商業(yè)商務(wù)OFFICE及全新的商業(yè)街區(qū)。933室130。582室3室146﹒073室4室目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域配套學(xué)校： 高新一中、高新二中，高新一小、高新二小、高新一幼、高新二幼。社區(qū)商業(yè)商務(wù)OFFICE及全新的商業(yè)街區(qū)。社區(qū)配套三萬(wàn)平方米臨街旺鋪社區(qū)商業(yè)三萬(wàn)平方米臨街旺鋪主要賣(mài)點(diǎn)地段項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總評(píng)挑戰(zhàn)最高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目名稱(chēng)陽(yáng)光曼哈頓發(fā)展商西安華鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置太白南路與電子二路什字開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2006年4月22日項(xiàng)目類(lèi)型普通住宅容積率：3。項(xiàng)目名稱(chēng)嘉天國(guó)際發(fā)展商嘉天實(shí)業(yè)有限公司地理位置太白南路與科創(chuàng)路丁字口西南角開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 6月25日項(xiàng)目類(lèi)型商住樓 寫(xiě)字樓容積率：517％公攤率：景觀主題綠化率：總建面積50000占地面積：售樓電話(huà)88211666總套數(shù)：400車(chē)位數(shù)170工程進(jìn)度：物業(yè)費(fèi)1﹒5交房標(biāo)準(zhǔn)/時(shí)間：2008年9月熱水采暖集中供暖安防起價(jià)3670均價(jià)3950最高價(jià) 4300付款方式按揭首付30%，月供大于求2895元，15年。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總評(píng)由四棟精品建筑組成，圍合式綠島規(guī)劃（三）、區(qū)域房地產(chǎn)特點(diǎn)周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)大多以公園，景觀為主題，主體相對(duì)單一，區(qū)域優(yōu)勢(shì)并不是非常明顯。216。 100——140平方米的需求占10%，從側(cè)面說(shuō)明了客源對(duì)大戶(hù)型需求不高。216。 區(qū)域客源對(duì)特定公司/產(chǎn)品的品牌認(rèn)同度尚未形成，品牌塑造存在先機(jī)。 建議將樓盤(pán)定位于中檔精品高層樓盤(pán)，因?yàn)樵摰貐^(qū)周邊環(huán)境（經(jīng)濟(jì)環(huán)境，人文環(huán)境，市政環(huán)境，教育環(huán)境）偏低，跟高新區(qū)相比還有一段距離。隨著我國(guó)的改革開(kāi)放，中國(guó)建筑學(xué)界用最快的速度消化和吸收著西方建筑思潮。在建筑結(jié)構(gòu)上，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，為各種形狀的怪誕的建筑提供了可能。數(shù)據(jù)分布如下表：購(gòu)房客戶(hù)需求的戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)型1室1廳2室2廳3室2廳4室2廳復(fù)式其它比例8%30%45%12%2%3%從上表可看出，2室2廳、3室2廳占需求總量的75%。v 全封閉陽(yáng)臺(tái)，采用大型飄窗，采光、通風(fēng)條件要好。同時(shí)，對(duì)于理性的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，考慮的方面越來(lái)越多，單個(gè)的概念已經(jīng)不足以吸引購(gòu)買(mǎi)。（二）基調(diào)——產(chǎn)品定位以商住兩用房為基礎(chǔ)，適當(dāng)強(qiáng)調(diào)建筑與規(guī)劃品質(zhì)，做成綜合用途樓盤(pán)當(dāng)中的亮點(diǎn)工程。（2）目標(biāo)消費(fèi)者的行業(yè)概括：從事裝飾裝修、設(shè)計(jì)、IT、電子、營(yíng)銷(xiāo)、法律、廣告、文化、經(jīng)紀(jì)、咨詢(xún)、代理、商貿(mào)等的智慧行業(yè)。他們大都經(jīng)歷了真實(shí)而又艱辛的個(gè)人創(chuàng)業(yè)歷程，對(duì)所謂“時(shí)尚”“兩房”“小戶(hù)型”生活方式的理解有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，并時(shí)刻關(guān)注著世界最新鮮的“時(shí)尚”動(dòng)態(tài)。投資類(lèi)本案具有較強(qiáng)的投資價(jià)值，因此本案會(huì)擁有部分投資客戶(hù)群體，他們主要為看重本案的投資價(jià)值，其特征包含較為廣闊，不做敘述。其一現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，調(diào)研員需在我們視線(xiàn)范圍之內(nèi)訪談；其二電話(huà)審核。每份問(wèn)卷訪問(wèn)時(shí)間大約為5060分鐘，訪問(wèn)由訪問(wèn)員采用讀錄法進(jìn)行，訪問(wèn)結(jié)束贈(zèng)送小禮品。主要集中在休息日進(jìn)行，以確保截取樣本的多樣性和代表性。3．訪問(wèn)時(shí)間2007年7月24日—7月31日結(jié)束語(yǔ)首先感謝貴司給予我司參與《E動(dòng)空間》（暫定名）全程營(yíng)銷(xiāo)合作的機(jī)會(huì)，我司深感榮幸。所使用的訪問(wèn)員均是素質(zhì)較高的大學(xué)學(xué)生，并且經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的執(zhí)行訓(xùn)練。D、訪問(wèn)方式問(wèn)卷通過(guò)面訪的方式進(jìn)行，每份問(wèn)卷大約需要20分鐘，由訪問(wèn)員采用讀錄法進(jìn)行，訪問(wèn)結(jié)束贈(zèng)送小禮品。二、研究方法（一）調(diào)查方法本項(xiàng)目的調(diào)查方法分為三種：深度訪談、消費(fèi)者攔截訪問(wèn)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目訪問(wèn)調(diào)查。我們有五級(jí)監(jiān)督來(lái)保證問(wèn)卷調(diào)查的可信度。l 人群特征這是一群前衛(wèi)、時(shí)尚的社會(huì)中堅(jiān)力量，有明顯的經(jīng)濟(jì)頭腦，接受新鮮事物能力強(qiáng)，追求生活品味，提升居住格調(diào)，擁有不錯(cuò)的事業(yè)，喜歡購(gòu)買(mǎi)舒適、現(xiàn)代、自由、浪漫的房子，同時(shí)，眼光看得較遠(yuǎn)一些，看好升值潛力，要求小區(qū)要安全、潔凈、配套齊全、綠化率高、適合修心養(yǎng)性、同時(shí)要有很深的文化底蘊(yùn)，對(duì)朝向要求很高，另外可以考慮用于投資。同時(shí)對(duì)他們來(lái)說(shuō)，他們尚未開(kāi)始真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是本案的主要訴求目標(biāo)對(duì)象和購(gòu)買(mǎi)人群。v 創(chuàng)業(yè)期企業(yè)（本外埠全包含，側(cè)重私營(yíng)性質(zhì)）。ＳＯＨＯ的熱銷(xiāo)帶動(dòng)商住樓成為一個(gè)時(shí)髦的概念。五 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題根據(jù)周邊的市場(chǎng)環(huán)境，建議將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位為：商住兩用的公寓樓。v 2室2廳：附屬一廚一衛(wèi)（考慮配置步入式儲(chǔ)藏間）。后現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格既可以體現(xiàn)高新區(qū)內(nèi)的高端產(chǎn)品，又可以滿(mǎn)足周邊客戶(hù)的居住需求，使本項(xiàng)目具有一定自己的特色。（其實(shí)色彩本身就是具有非常強(qiáng)烈的表現(xiàn)欲望的，它是建筑最直接、明了的表現(xiàn)手段給人最強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊。后現(xiàn)代主義是一場(chǎng)建筑運(yùn)動(dòng)，它在現(xiàn)代主義尚未退出建筑設(shè)計(jì)舞臺(tái)時(shí)悄然登場(chǎng)。 項(xiàng)目客源對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力有一定的考慮，從側(cè)面佐證了目前市場(chǎng)上部分客源對(duì)房產(chǎn)品牌的追隨。 總價(jià)在70萬(wàn)以上時(shí)，所占比例明顯減少，說(shuō)明區(qū)域高端客戶(hù)有限，與區(qū)域房產(chǎn)整體情況基本相符。 30－60平方米的需求占15％，從側(cè)面說(shuō)明了單身客源占有相當(dāng)?shù)谋壤?。（四）市?chǎng)需求分析區(qū)域購(gòu)房者理想建筑類(lèi)型選擇分析216。18％公攤率：景觀主題綠化率： 38% 總建面積62370占地面積： 20畝售樓電話(huà)88259666總套數(shù)：500車(chē)位數(shù)170個(gè)工程進(jìn)度：物業(yè)費(fèi)交房標(biāo)準(zhǔn)/時(shí)間：2007年底熱水無(wú)采暖市政供暖安防 ：24小時(shí)保安和安防系統(tǒng)起價(jià)3470均價(jià)3750最高價(jià) ：4290付款方式一次性付款3％優(yōu)惠，按揭付款1％優(yōu)惠規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一棟30層， 2棟22層/2棟27層小高層：別墅：戶(hù)型配比情況形態(tài)類(lèi)別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類(lèi)別2室2室3室13995%3室3室目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域配套203312150教育專(zhuān)線(xiàn)社區(qū)配套5000平米中心花園社區(qū)商業(yè)2000平米商業(yè)大配套。 12％公攤率：景觀主題25000平米的綠色景觀帶綠化率：42%總建面積66萬(wàn)占地面積： 212000售樓電話(huà)88295588總套數(shù)： 4000余戶(hù)車(chē)位數(shù)3700工程進(jìn)度：10層在建設(shè)中物業(yè)費(fèi)1﹒3—1﹒6交房標(biāo)準(zhǔn)/時(shí)間： 熱水無(wú)采暖市政供暖安防：24小時(shí)保安起價(jià)3780均價(jià)4000最高價(jià)：4220付款方式VIP卡客戶(hù)98折規(guī)劃形態(tài)多層：高層：小高層：別墅：戶(hù)型配比情況形態(tài)類(lèi)別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類(lèi)別1室㎡2室㎡3室㎡3室㎡3室㎡目標(biāo)客戶(hù)高收入，高素質(zhì)的年輕白領(lǐng)區(qū)域配套高新一中、高新學(xué)校、西部電子商城、阿姆瑞特家居城、大明宮南郊店、電子步行街社區(qū)配套25000平米的綠色景觀帶，中式回廊，組團(tuán)內(nèi)有架空花園，運(yùn)動(dòng)、休閑泛會(huì)所，建筑、商業(yè)、廣場(chǎng)有機(jī)的結(jié)合。 銀行： 建行，工行，農(nóng)行,民生銀行等。 購(gòu)物：愛(ài)家、易初蓮花、人人樂(lè)、金花購(gòu)物中心、金鷹購(gòu)物中心、電子商城社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)主要賣(mài)點(diǎn)現(xiàn)代商務(wù)形象項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總評(píng)有酒店式的精裝修大堂，品牌高速電梯，集中供暖地輻熱采暖，智能化安防管理系統(tǒng)。19﹒6%公攤率：景觀主題綠化率： 36%總建面積54725占地面積： 售樓電話(huà)88385678總套數(shù)： 623車(chē)位數(shù)工程進(jìn)度：竣工物業(yè)費(fèi)交房標(biāo)準(zhǔn)/時(shí)間：2007年8月熱水24小時(shí)熱水采暖地輻射安防起價(jià)4268均價(jià)4300最高價(jià)： 4408付款方式部分戶(hù)型有折扣和其它優(yōu)惠規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一棟30層，一棟21層小高層：一棟12層別墅：戶(hù)型配比情況形態(tài)類(lèi)別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類(lèi)別2室93﹒3822室42室3室4室目標(biāo)客戶(hù)單身白領(lǐng)或剛走上社會(huì)的，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)薄弱的年輕人。873125?！。ǘ?、典型樓盤(pán)分析項(xiàng)目名稱(chēng)發(fā)展商秦驪集團(tuán)　　在西安房地產(chǎn)界，有著名的“三駕馬車(chē)”比喻，即高新地產(chǎn)、紫薇地產(chǎn)和高科房產(chǎn)，正是他們?cè)谖鞲咝聞?chuàng)造了西安房地產(chǎn)的輝煌，此外，西高新還聚集了天地源、海星集團(tuán)、陜國(guó)投、金花集團(tuán)等一大批實(shí)力公司。l 項(xiàng)目處在高新區(qū)外沿，高新區(qū)內(nèi)樓盤(pán)規(guī)模大且品牌高，客源分流，會(huì)對(duì)項(xiàng)目推出造成一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。l 鄰里關(guān)系不和睦項(xiàng)目周邊樓體比較擁