【正文】 ，對(duì)商業(yè)的支撐能力較差。機(jī)會(huì)l 按照西安市“大唐西市”的規(guī)劃格局和發(fā)展，會(huì)加快區(qū)域相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)，無(wú)形之中可提升項(xiàng)目自身的價(jià)值。l 區(qū)位消費(fèi)心理日趨理性化、強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，消費(fèi)者也是理性的，這種提高并不限于面積求大、居家求奢華、更為重要的是要求所購(gòu)房屋具有良好的宜居性和健康品質(zhì)。l 西安本身區(qū)位優(yōu)勢(shì)及高新的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，已引發(fā)區(qū)外人士的關(guān)注和現(xiàn)實(shí)購(gòu)買實(shí)踐，可為我項(xiàng)目提供一定的客戶來(lái)源.l 以外地品牌公司介入為契機(jī)，區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)作日趨規(guī)范，這為項(xiàng)目開發(fā)提供一個(gè)健康的發(fā)展環(huán)境.l 區(qū)域內(nèi)小戶型供小與求，項(xiàng)目開發(fā)主要以小戶型商務(wù)兩用公寓樓，補(bǔ)充南二環(huán)市場(chǎng)空白。威脅l 地塊周邊區(qū)域尚有部分待開發(fā)土地，其動(dòng)向不明晰，這對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成較大的潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅。l 區(qū)域配套發(fā)展需要一段時(shí)間，本項(xiàng)目進(jìn)入易去化緩慢的銷售壓力。l 項(xiàng)目處在高新區(qū)外沿，高新區(qū)內(nèi)樓盤規(guī)模大且品牌高，客源分流，會(huì)對(duì)項(xiàng)目推出造成一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。l 周邊樓盤開發(fā)商知名度較高，而本項(xiàng)目知名度相對(duì)較低，在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)成中會(huì)早成一定威脅。SWOT組合戰(zhàn)略及選擇三 周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(一)、高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)概述西安高新區(qū)是西安經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，在高新區(qū)的發(fā)展歷程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又促進(jìn)了西高新的經(jīng)濟(jì)騰飛。在這個(gè)良性循環(huán)下，西高新的房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)，發(fā)展相當(dāng)迅速。尤其是近幾年，在高新區(qū)新的發(fā)展戰(zhàn)略指引下，西高新愈來(lái)愈成為西安房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，在住宅或其它諸類物業(yè)的開發(fā)方面，西高新都代表了西安的前沿水平?！　∥鞲咝碌沫h(huán)境現(xiàn)狀　　西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新區(qū)，總規(guī)劃面積達(dá)98平方公里，已完成20平方公里的開發(fā)建設(shè)。西高新建設(shè)了六個(gè)專業(yè)園區(qū)、四個(gè)大學(xué)園區(qū)和長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)基地，形成了“十園一基地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。15年來(lái)，西高新主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)迅猛，綜合指標(biāo)位于全國(guó)53個(gè)高新區(qū)前5位?！　≡谖靼卜康禺a(chǎn)界，有著名的“三駕馬車”比喻，即高新地產(chǎn)、紫薇地產(chǎn)和高科房產(chǎn)，正是他們?cè)谖鞲咝聞?chuàng)造了西安房地產(chǎn)的輝煌，此外，西高新還聚集了天地源、海星集團(tuán)、陜國(guó)投、金花集團(tuán)等一大批實(shí)力公司?！　〗陙?lái)，外來(lái)房產(chǎn)大鱷爭(zhēng)先恐后地進(jìn)入西高新房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在把西高新的房地產(chǎn)業(yè)推向前所未有的巔峰。西高新住宅建設(shè)也指引著西安前進(jìn)的方向，匯集了西安不少的精品樓盤。如早期開發(fā)的住宅楓葉新都市、紫薇田園都市、高科花園等，目前的中海華庭、綠地世紀(jì)城、楓林綠洲、紫薇臻品、城市風(fēng)景夏日景色、大華曼哈頓、融僑紫薇馨苑、中天花園等，即將推出的西安逸翠園、鴻基新城、利君明天等，這些都是西安相當(dāng)不錯(cuò)的項(xiàng)目。另外，由于西高新的年輕白領(lǐng)階層較多，并且有不少外來(lái)企業(yè)，因此對(duì)公寓有一定需求, 所以西高新的公寓相對(duì)其他城區(qū)也走在了前列，金領(lǐng)公寓、摩登BOBO公寓、高新水晶島、mini國(guó)度等都受到了市場(chǎng)的高度認(rèn)可。?。ǘ?、典型樓盤分析項(xiàng)目名稱發(fā)展商秦驪集團(tuán)西安東驪實(shí)業(yè)有限公司地理位置高新路80號(hào) 與科技四路交匯處開盤時(shí)間：2007年7月項(xiàng)目類型公寓 寫字樓容積率：20％左右公攤率：景觀主題綠化率：30%總建面積20萬(wàn)占地面積： 60余畝售樓電話88333455總套數(shù)：1380車位數(shù)1450工程進(jìn)度：物業(yè)費(fèi)1﹒2交房標(biāo)準(zhǔn)/時(shí)間：2009年熱水無(wú)采暖市政供暖安防：24小時(shí)保安起價(jià)3900均價(jià)4100最高價(jià)：4300付款方式規(guī)劃形態(tài)多層：高層：4棟30層小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別1室2室2室3室1713室目標(biāo)客戶區(qū)域配套世紀(jì)金花、金鷹國(guó)際、愛家超市、高新一中、文理學(xué)院、電子商城、木塔寺、新紀(jì)元俱樂(lè)部、電子商城社區(qū)配套服務(wù)式公寓、商務(wù)OFFICE及全新的商業(yè)街區(qū)。社區(qū)商業(yè)商務(wù)OFFICE及全新的商業(yè)街區(qū)。主要賣點(diǎn)西高新楓葉北區(qū)、歐錦園、花園印象、四季風(fēng)景等住宅項(xiàng)目，和E陽(yáng)國(guó)際后寫字樓項(xiàng)目。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總評(píng)由四棟30層的純板樓高層圍合而成的國(guó)際風(fēng)范公寓大社區(qū)。項(xiàng)目名稱無(wú)界發(fā)展商榕青地產(chǎn)地理位置丈八東路（世家星城旁）開盤時(shí)間：2007年7月初項(xiàng)目類型普通住宅 公寓 商住樓容積率：15%公攤率：景觀主題閑庭綠化率：總建面積106194平米占地面積： 30畝售樓電話88367777總套數(shù)：1000余車位數(shù)300工程進(jìn)度：建設(shè)中物業(yè)費(fèi)1﹒2交房標(biāo)準(zhǔn)/時(shí)間： 2008年底2009年熱水集中供熱水采暖集中供暖安防： 24小時(shí)安防、電子巡更、紅外線報(bào)警起價(jià)均價(jià)3800最高價(jià)付款方式按揭首付4—5萬(wàn)規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一層35戶，共28層。兩棟小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別1室651室553室3室4室目標(biāo)客戶小資白領(lǐng)區(qū)域配套人人樂(lè)超市、世家健身館、世家星城商業(yè)街、西果超市、怡康藥店、美的電器、格力電器、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、大明宮南郊賣場(chǎng)等社區(qū)配套無(wú)社區(qū)商業(yè)無(wú)主要賣點(diǎn)主要是以“圓形”為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總評(píng)總體按西安高新區(qū)地標(biāo)式高端標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。項(xiàng)目名稱利君明天發(fā)展商西安利君地產(chǎn)開發(fā)公司地理位置唐興路與丈八北路東南角開盤時(shí)間： 2006年11月18日,項(xiàng)目類型普通住宅容積率：19﹒5%公攤率：景觀主題以園林為主綠化率：42%總建面積15萬(wàn)占地面積： 售樓電話88336868總套數(shù)： 1期共673戶車位數(shù)700工程進(jìn)度：二期建設(shè)中物業(yè)費(fèi)1﹒3交房標(biāo)準(zhǔn)/時(shí)間： 熱水24小時(shí)熱水采暖地輻射安防：24小時(shí)保安起價(jià)均價(jià)3750最高價(jià)付款方式按揭優(yōu)惠2％，一次性付款優(yōu)惠3％規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一棟26層，一棟29層小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別2室88。873125。553室129。933室130。074室175目標(biāo)客戶年輕白領(lǐng)區(qū)域配套購(gòu)物：易初蓮花、人人樂(lè) 愛家 。教育：高新一中、高新中學(xué)、高新第二學(xué)校、高新二小、高新三幼、西安外事學(xué)院、高新第二學(xué)校 醫(yī)療：高新醫(yī)院 。社交：丈八賓館、高新水晶島、西安婦女兒童活動(dòng)中心、陜西省跳水館等 。鄰宅：楓葉新都市、高科新花園社區(qū)配套幼兒園、多功能休閑會(huì)所、主題商業(yè)、大型地下停車場(chǎng)社區(qū)商業(yè)8棟26層橢圓形住宅樓及部分沿街商業(yè)主要賣點(diǎn)外圓內(nèi)方項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總評(píng)南北通透，給消費(fèi)者設(shè)計(jì)的家是方正的，卻是藝術(shù)的，外圓內(nèi)方，體現(xiàn)大智人生。項(xiàng)目名稱米羅藍(lán)山發(fā)展商七星地產(chǎn)地理位置高新六路與科技路交匯處開盤時(shí)間： 2005年12月項(xiàng)目類型普通住宅容積率：19﹒6%公攤率：景觀主題綠化率： 36%總建面積54725占地面積： 售樓電話88385678總套數(shù)： 623車位數(shù)工程進(jìn)度：竣工物業(yè)費(fèi)交房標(biāo)準(zhǔn)/時(shí)間：2007年8月熱水24小時(shí)熱水采暖地輻射安防起價(jià)4268均價(jià)4300最高價(jià)： 4408付款方式部分戶型有折扣和其它優(yōu)惠規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一棟30層，一棟21層小高層：一棟12層別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別2室93﹒3822室42室3室4室目標(biāo)客戶單身白領(lǐng)或剛走上社會(huì)的，購(gòu)買力相對(duì)薄弱的年輕人。區(qū)域配套教育：高新一中、高新二小 交通：13240220711 商業(yè)：易初蓮花超市、世紀(jì)金花、新紀(jì)元國(guó)際俱樂(lè)部等 其他：郵政、電信、各大銀行等社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)主要賣點(diǎn)純小戶型浪漫社區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總評(píng)由三棟圍合式高層組成 項(xiàng)目名稱梧桐朗座發(fā)展商西安毅達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置西高新科技路與高新六路十字東南角(楓葉新都市西500米)開盤時(shí)間： 2005年7月項(xiàng)目類型商住樓容積率：19﹒6%公攤率：景觀主題綠化率：30%總建面積33500占地面積：售樓電話總套數(shù)：224車位數(shù)150工程進(jìn)度：售罄物業(yè)費(fèi)2交房標(biāo)準(zhǔn)/時(shí)間： 2006年8月熱水市政供熱水采暖市政供暖安防：24小時(shí)保安起價(jià)均價(jià)3750最高價(jià)：付款方式一次性付款優(yōu)惠2％，七成按揭優(yōu)惠1％規(guī)劃形態(tài)多層：高層：小高層：別墅：戶型