【正文】 本公司人員構(gòu)成涵蓋了房地產(chǎn)營銷、策劃、廣告、旅游、平面設(shè)計、多媒體設(shè)計、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等高端人才的優(yōu)良團隊，并有著房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)銷售所必須使用的優(yōu)勢廣告媒體，這些優(yōu)勢配以敬業(yè)的工作精神、積極主動的 處事態(tài)度必然會給本項目帶來理想的前期定位和后期銷售業(yè)績。 總結(jié)：本項目前期策劃案的目的是合理的分析本項目所在位置的優(yōu)勢及地理位置，深入挖掘該地塊資源，為開發(fā)商的后期尋找利益賣點，并提出專業(yè)建議及意見考量，以期為開發(fā)商在后期銷售中取得利益最大化，并充分體現(xiàn)了開發(fā)商和代理商強強聯(lián)合，形成優(yōu)勢互補。 （ 4） 房地產(chǎn)展銷會 展會具有目標客戶群集中、成功率較高的特點，建議本項目參加。 （ 2） 流動展示 到一些目標客戶相對集中的商場、廣場作項目展示活動。一方面可以更加準確的讓目標客戶得到相關(guān)信息；另一方面也可以盡量減少廣告宣傳中的浪費，降低銷售 成本，開源節(jié)流，使項目利益最大化。 ? XXX（商業(yè)）擬訂國興大道建立新賣場 ? XXX（項目）對 XXX 進駐進行前期磋商 （ 2）媒體的選擇 待定。 可整合代理公司所有項目進行網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣，可節(jié)省很大一筆推廣費用，同時項目網(wǎng)站下掛代理公司網(wǎng)站進行推廣。 （ 2）宣傳方式 所有其它宣傳媒體中均引入本項目的網(wǎng)址，以備客戶隨時查閱。 互聯(lián)網(wǎng) （ 1）為本項目單獨設(shè)立網(wǎng)站 網(wǎng)站的設(shè)計要符合項目的定位，頁面制作力圖美觀，方便實用，具有發(fā)展商介紹、社區(qū)介紹、戶型介紹、裝修標準、物業(yè) 管理、工程進度報告等功能，方便客戶上網(wǎng)查閱。 （ 2）欄目的選擇 欄目可選擇交通臺、音樂臺，這些節(jié)目是開車的人群經(jīng)常聽的節(jié)目，涵蓋面比較廣。 (3)建議增設(shè)車體廣告 . 戶外車體廣告 ,可在考慮通過在國興大道的公車體上做文章 .其廣告效果相當不錯 .(建議 10 輛即可 )，包括項目看房車。 戶外廣告 （ 1） 原則 戶外路牌廣告為本項目重要推廣方式之一，考慮到費用較高，其出發(fā)點應作到少而精，且盡量與工地現(xiàn)場相結(jié)合。 ? XXX（商業(yè)）強勢入駐 XXX（項目名），打造?？趪d新商圈 ? 打造濱江區(qū)新生活版塊， XXX（項目名）國興大道新亮點； 廣告的投入力度要考慮廣告的效果，如果效果好，可以繼續(xù)投入；如果效果不好，要謹慎投入，并分析原因，進行改善。 在樹立形象時廣告適宜用整版篇幅，廣告要做到圖文并茂，選擇有吸引力和沖擊力的圖片，配合有說服力的廣告語。 （ 4）宣傳力度和方案建議 在報紙上的廣告宣傳力度要結(jié)合項目的進展情況考慮。 （ 3） 選擇建議 由以上分析及本項目特點得出，本項目的廣告應以本項目客戶群經(jīng)常閱讀的商旅報、海南晚報為主，我們對于這幾種報紙的特點分析如下： ? 商旅報 其房地產(chǎn)廣告量非常大，備受房地產(chǎn)界青睞，其硬廣告之外的其它內(nèi)容也逐漸具有了一定的權(quán)威性，可作軟性新聞報道，故建議將該報作為 本項目宣傳中的主選。 B、 缺點 費用較高，且由于各項目廣告“扎堆”，將造成有可能被淹沒在大量廣告中，時效性差。 （ 2）雕塑小品 在建造小品的時候，可參考風水大師意見。 現(xiàn)場綠化及小品等 （ 1）綠化 由于項目本身的制約，所以要特別重視本項目的綠化，應多采用占地面積少，但綠化植被高的，如：檳榔樹、椰樹等，不但有海南特色同時可增加項目綠化率。 （ 2）項目內(nèi)設(shè)施 在項目內(nèi)成為現(xiàn)房后，區(qū)內(nèi)的每一件設(shè)施（包括垃圾箱等）也均應與項目形象相符。種類有：氣球、彩旗等等。 （ 2）工地現(xiàn)場廣告牌 除了精彩的創(chuàng)意和完美的圖片外，還要采用立體形象的制作工藝，這樣才能達到吸引客戶、展示形象的目的。 （ 10）交通 由于本項目距離市中心、鬧事區(qū)有一定車程，因此可考慮采用看房車給客戶以親近感，同時可優(yōu)化項目在市中心宣傳推廣活動的靈活性，隨時可對目標客戶進行接送以增加活動價值。同時，避免浮華造作。 （ 8）其它辦公用品 其他辦公用品如水杯、筆、煙灰缸、雨傘、安全帽、手電、激光筆等也都應準備齊全以方便業(yè)務拓展和客戶使用。保潔員的服裝應該顯得干凈整潔。建議銷售先生穿西服，銷售小姐穿與項目 LOGO 顏色相協(xié)調(diào)的職業(yè)套裝。（重點把商業(yè)地產(chǎn) 的合作伙伴體現(xiàn)出來。通過這種方式客戶將更加全面了解銷售進度等，同時也顯示項目的整體專業(yè)化水平與時尚特征。 （ 4）看板 內(nèi)容包括開發(fā)商的簡介、物業(yè)管理公司簡介、項目總平面圖、立面圖、戶型圖、以往開發(fā)項目圖片、新聞媒介的報道等等。對于售樓處內(nèi)的布置有如下建議： （ 1）售樓處前臺 ? 接待臺應靠近售樓處的入口，沿墻擺設(shè)，并不宜正對大門 ? 接待臺的形狀可根據(jù)售樓處現(xiàn)狀采用長條形或弧線形，色彩鮮明，與整個 售樓處的色彩要協(xié)調(diào) ? 接待臺的材質(zhì)不必很高檔，采用具有一定硬度、不易變形的板材即可 ? 接待臺正面的顏色應與項目的 VI 相符 （ 2）售樓處背板形象墻 可以用木材、石材、金屬鑲嵌而成，上面應有項目 LOGO 和名稱。 (商業(yè)合作伙伴一般均有較高素質(zhì)的物業(yè)團隊或公司進行配合，可考慮同時采用 ) （七）現(xiàn)場包裝 售樓處 本項目開盤前，應建好售樓處。 （ 5） 物業(yè)管理公司的選擇 為了鮮明有別于周邊其他項目的物業(yè)，一個好的物業(yè)管理是必須的。 中期要適時加入各種活動，通過互動溝通的方式，把潛在客戶從被動選擇產(chǎn)品改變?yōu)橹鲃訁⑴c活動。 另可考慮在項目確定基本路線后，就進行前期市場鋪墊進疑問吸引，甚至可考慮引起市場爭論。 要注意與項目的現(xiàn)有條件相吻合，注意工地現(xiàn)場的包裝等，樣板間的裝修建材選擇，家具擺設(shè)等，給目標客戶以“一見鐘情”的感覺，從而有力促進銷售。 （ 2） 項目包裝必須到位先行 為了確保項目的形象，給客戶以足夠的信心，項目的包裝如何非常重要。 （ 5）網(wǎng)絡(luò)銷售 隨著信息時代的到來，網(wǎng)絡(luò)成了一種新時尚衡量標準，既然認為本項目是有一定超前意識的時尚好房子，運用最先 進的手段是必須與必然的。 （ 4）舉辦各種活動進行銷售宣傳 可以選擇的活動有房地產(chǎn)展示會和等。 （ 3）有效選擇多樣化的銷售渠道 。 （ 2）有效做好客戶鏈工作 以往的經(jīng)驗告訴我們：現(xiàn)實客戶往往是項目最好的推廣的宣傳員。 我建議如下。 （ 3） 銷售周期及銷售目標 待定 銷售渠道與手段 在項目面市的初期，需要在主流媒體上進行適當?shù)膹V告與軟文宣傳，因此項目前期的廣告宣傳費用比例會相對高一些。 （ 2）入市產(chǎn)品及入市量 由于入市初期，項目還沒有明確的形象及知名度，總價較低的戶型為首推出，推出的總量控制在一定范圍內(nèi)，如果銷售勢頭良好也可增加供應量。 ? 針對每個成交的客戶，把售后服務提前到客戶簽約的時候，換句話說就是幾乎在重視銷售工作的同時，重視客戶服務工作 通過在現(xiàn)實客戶中樹立優(yōu)秀形象和良好的口碑，有效地傳達有益于發(fā)展商、項目和品牌的正面訊息，從而確保競爭優(yōu)勢。 （ 3）售后階段 這一階段包括銷售完成后的一系列工作。同時必須對以下方面加 以重視。對于本項目來說，比較好的傳播渠道為：代理公司本來就有的龐大客戶群體及銷售渠道和合作項目流失客戶、商業(yè)地產(chǎn)合作伙伴關(guān)注客戶、盛達景都的客戶群。 ? 盡可能多地了解客戶的需求 ? 擴散與項目有關(guān)的積極信息 所采取的主要方式如下。 案名建議 不建議用項目周遍類似項目近似名稱；“濱江”、“小區(qū)”、“廣場”不建議使用。 ? 物有所值的住宅。 ? 發(fā)展商實力與信心的強勢體現(xiàn)。 ? 國興唯一可銷型商住項目，更多體現(xiàn)價值回報。 （五）營銷策略 推廣主題 本項目的推廣主題可以圍繞以下幾個方面開展。 ? 請知名設(shè)計公司掛名，以體現(xiàn)對項目的重視。 ? 項目外立面的裝修一定要突出醒目，與周遍的盛達景都區(qū)分開來，吸引觀望眼球從而爭奪客戶。 ? 在對外推廣的同時，結(jié)合代理商優(yōu)勢，可與其他樓盤進行整和推廣，對客戶群的篩選及后期營銷方案的及時調(diào)整很大程度的幫 助。 ? 建議對國美、蘇寧家電賣場在項目建立初期就進行溝通，甚至可考慮按對方要求進行商業(yè)賣場修筑。 我們將努力使項目的總銷售額保持不變，開發(fā)商的既得利益不受損。調(diào)