【正文】 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 （二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析 （三）存在的機(jī)會(huì) (四 )面臨的威脅 三、 開(kāi)發(fā)建議 （一）項(xiàng)目定位 （二）客戶(hù)定位 （三）價(jià)格方案 （四）項(xiàng)目建議 （五）銷(xiāo)售策略 （六）現(xiàn)場(chǎng)包裝 四、宣傳推廣方案 （一）媒體選擇 （二）活動(dòng)行銷(xiāo) 總結(jié)一、區(qū)域市場(chǎng) 分析 項(xiàng)目所在地屬于?？诘臑I江片區(qū)，該片區(qū)屬于?？谀壳伴_(kāi)發(fā)熱門(mén)版塊之一，該居住地總面積為 公頃。 最近的除以大潤(rùn)發(fā)加盟為主體的盛達(dá)景都為商住項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目均為純住宅小區(qū)項(xiàng)目，無(wú)可比性。 （二）需求分析 07 年全省銷(xiāo)售情況形勢(shì)大好， 08 年增長(zhǎng)幅度有所減低， 09 年?？谏唐贩糠?jī)r(jià)不會(huì)有大波動(dòng)，銷(xiāo)售勢(shì)頭將保持 平衡增長(zhǎng)，但銷(xiāo)售總量可能會(huì)受大局所影響，不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲現(xiàn)象。隨著 海南文化公園；省圖書(shū)館；省博物館；國(guó)興大道市容改貌工程美舍河美化等等工程的陸續(xù)完成； 該區(qū)域居住氛圍日趨濃厚，因此該地區(qū)客戶(hù)主要是以商住兩用為主，現(xiàn)有客戶(hù)主要是本土居民，但不少島外打算長(zhǎng)居的購(gòu)房者也已把眼 光停留在這方福址。 盛達(dá)景都：目前均價(jià)在 5500 元 /㎡。電梯入戶(hù)雖然給住戶(hù)帶來(lái)了一定的私秘性，但入戶(hù)的前廳利用率不高，非常浪費(fèi)空間。 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目存在以下的優(yōu)勢(shì)。 20xx 年?？跇鞘薪?jīng)歷了金融風(fēng)暴的洗禮依然屹立不動(dòng)，仰賴(lài)的是特殊的外銷(xiāo)型市場(chǎng)及優(yōu)越的地理位置、氣候環(huán)境和旅游條件。等等） ? 海南已成為旅游房地產(chǎn)的熱點(diǎn)片區(qū)，全國(guó)的熱錢(qián)都開(kāi)始瞄準(zhǔn)?？跇鞘小? 人群年齡在 35 歲以上，在家庭和社會(huì)中均承擔(dān)重要責(zé)任。 ? 項(xiàng)目建立時(shí)就應(yīng)開(kāi)始商業(yè)項(xiàng)目的宣傳，包括商業(yè)合作伙伴的加盟等，最好高調(diào)進(jìn)駐，以體現(xiàn)項(xiàng)目本身對(duì)商業(yè)合作伙伴的重視，同時(shí)利用合作伙伴已有的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行自身宣傳。 （ 2）售中階段 這一階段是營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的主體。 盡可能地了解目標(biāo)客戶(hù)的生活方式，仔細(xì)調(diào)研多種媒體，比如在目標(biāo)客戶(hù)經(jīng)常出入的場(chǎng)所舉辦項(xiàng)目公關(guān)推廣活動(dòng)，在一些定向投遞的雜志上做廣告，針對(duì)項(xiàng)目附近單位小區(qū)及政府機(jī)關(guān)進(jìn)行有效宣傳等。 售樓處設(shè)置在 項(xiàng)目旁?？梢圆シ疟尘耙魳?lè)。 ? ?？谕韴?bào) ?？邳h政報(bào)刊，客戶(hù)已漸漸從心理接受其作為權(quán)威報(bào)紙的房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)媒體，由于其客戶(hù)群非常大，所以其影響力不容忽視。建議將本項(xiàng)目網(wǎng)站與海南在線(xiàn)、搜房網(wǎng)等知名站點(diǎn)建立熱門(mén)鏈接，達(dá)到擴(kuò)大網(wǎng)站和項(xiàng)目知名度的效果。本方案僅為前期草案，在深入交流后我們會(huì)再行擬訂詳細(xì)的營(yíng)銷(xiāo)策劃流程及方案以備執(zhí)行。 （ 3）初步建議 可以采用特約節(jié)目的形式，分析目標(biāo)客戶(hù)群的興趣和愛(ài)好，以他們或她們常聽(tīng)的節(jié)目為基準(zhǔn)，宣傳我們的優(yōu)勢(shì)和理念。 四、宣傳推廣方案 （一）媒體選擇 報(bào)紙 （ 1）利弊分析 A、優(yōu)點(diǎn) 具有讀者面寬、內(nèi)容量大、易于查閱及反復(fù)閱讀等特點(diǎn)，可以取得 較大的宣傳效果。所有以上人員均配胸牌。 后期通過(guò)多種渠道利用現(xiàn)實(shí)客戶(hù)的現(xiàn)身說(shuō)法，感染市場(chǎng)。 （ 1）主流媒體上進(jìn)行廣告與新聞宣傳 可以選擇網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)等媒體進(jìn)行宣傳，包括軟文引入、招商合作宣傳、簽定商業(yè)合作單位入駐酒會(huì)等。 ? 美家園 ? 國(guó)興城 ? 美祥匯 階段營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn) （ 1）售前階段 這一階段為正式開(kāi)盤(pán)以前的工作，主要營(yíng)銷(xiāo)工作內(nèi)容如下。 ? 商業(yè)住宅項(xiàng)目可在確定方案后的建立初期就行進(jìn)市場(chǎng)宣傳或軟文呼應(yīng)，形成觀(guān)望人群，初期的蓄積人氣相當(dāng)重要，市場(chǎng)口碑的建立，能夠?yàn)楹竺骈_(kāi)展的營(yíng)銷(xiāo)工作起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。 （一）項(xiàng)目定位 以商業(yè)氣氛拉動(dòng)住宅銷(xiāo)售，以小戶(hù)型為主、大兩房小三房為輔的精裝修商住樓宇。 ? 項(xiàng)目所在片區(qū)，大規(guī)模的市政配套設(shè)施都在陸續(xù)完善中。 ?？跇鞘心壳暗膬?yōu)勢(shì) ?？诮陙?lái)樓市漲幅較大，政府對(duì)這次樓市升漲給予了大力支持，如：停緩建工 程的限時(shí)整治，?？谑姓O(shè)施配套的日益完善；?？谡訌?qiáng)了對(duì)外較多的良性宣傳；加大了土地開(kāi)發(fā)規(guī)?；?guī)范化的管理；?？诔鞘行蜗蟮耐晟婆c老城區(qū)的搬遷整治陸續(xù)進(jìn)行中，諸如此類(lèi)的政府行為給投資商和購(gòu)房者建立了較大的信心。 二、項(xiàng)目分析 我們對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。評(píng)價(jià)：小區(qū)規(guī)模不大，自身配套非常的不齊全。與本項(xiàng)目相比，地理位置相對(duì)優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，商業(yè)氛圍濃，地屬于藍(lán)天路居民區(qū)，交通便利，整體居住環(huán)境較佳，擁有非常成熟的居住環(huán)境。 由于海口市房地產(chǎn)成長(zhǎng)空間大，近年來(lái)，不少?lài)?guó)內(nèi)外實(shí)力雄厚的大型企業(yè)集團(tuán)紛紛來(lái)瓊尋找商機(jī)，?？诘禺a(chǎn)人氣漸旺。 （ 1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高 最近年來(lái)推出的 項(xiàng)目絕大多數(shù)外部裝修均采用外墻涂料作為外部裝修材料 。加快“一園兩湖”、美麗沙片區(qū)、大英山綜合商務(wù)區(qū)等重大項(xiàng)目建設(shè)，將主城區(qū)建成核心商務(wù)區(qū)， 原