【正文】 、音樂(lè)臺(tái)，這些節(jié)目是開(kāi)車的人群經(jīng)常聽(tīng)的節(jié)目，涵蓋面比較廣。 戶外廣告 （ 1） 原則 戶外路牌廣告為本項(xiàng)目重要推廣方式之一，考慮到費(fèi)用較高，其出發(fā)點(diǎn)應(yīng)作到少而精，且盡量與工地現(xiàn)場(chǎng)相結(jié)合。 在樹(shù)立形象時(shí)廣告適宜用整版篇幅，廣告要做到圖文并茂，選擇有吸引力和沖擊力的圖片，配合有說(shuō)服力的廣告語(yǔ)。 （ 3） 選擇建議 由以上分析及本項(xiàng)目特點(diǎn)得出，本項(xiàng)目的廣告應(yīng)以本項(xiàng)目客戶群經(jīng)常閱讀的商旅報(bào)、海南晚報(bào)為主，我們對(duì)于這幾種報(bào)紙的特點(diǎn)分析如下： ? 商旅報(bào) 其房地產(chǎn)廣告量非常大，備受房地產(chǎn)界青睞，其硬廣告之外的其它內(nèi)容也逐漸具有了一定的權(quán)威性，可作軟性新聞報(bào)道，故建議將該報(bào)作為 本項(xiàng)目宣傳中的主選。 （ 2）雕塑小品 在建造小品的時(shí)候，可參考風(fēng)水大師意見(jiàn)。 （ 2）項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)施 在項(xiàng)目?jī)?nèi)成為現(xiàn)房后，區(qū)內(nèi)的每一件設(shè)施（包括垃圾箱等）也均應(yīng)與項(xiàng)目形象相符。 （ 2）工地現(xiàn)場(chǎng)廣告牌 除了精彩的創(chuàng)意和完美的圖片外，還要采用立體形象的制作工藝，這樣才能達(dá)到吸引客戶、展示形象的目的。同時(shí)，避免浮華造作。保潔員的服裝應(yīng)該顯得干凈整潔。（重點(diǎn)把商業(yè)地產(chǎn) 的合作伙伴體現(xiàn)出來(lái)。 （ 4）看板 內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商的簡(jiǎn)介、物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介、項(xiàng)目總平面圖、立面圖、戶型圖、以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目圖片、新聞媒介的報(bào)道等等。 (商業(yè)合作伙伴一般均有較高素質(zhì)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)或公司進(jìn)行配合，可考慮同時(shí)采用 ) （七）現(xiàn)場(chǎng)包裝 售樓處 本項(xiàng)目開(kāi)盤前，應(yīng)建好售樓處。 中期要適時(shí)加入各種活動(dòng)，通過(guò)互動(dòng)溝通的方式，把潛在客戶從被動(dòng)選擇產(chǎn)品改變?yōu)橹鲃?dòng)參與活動(dòng)。 要注意與項(xiàng)目的現(xiàn)有條件相吻合，注意工地現(xiàn)場(chǎng)的包裝等，樣板間的裝修建材選擇，家具擺設(shè)等，給目標(biāo)客戶以“一見(jiàn)鐘情”的感覺(jué)，從而有力促進(jìn)銷售。 （ 5）網(wǎng)絡(luò)銷售 隨著信息時(shí)代的到來(lái)，網(wǎng)絡(luò)成了一種新時(shí)尚衡量標(biāo)準(zhǔn)，既然認(rèn)為本項(xiàng)目是有一定超前意識(shí)的時(shí)尚好房子，運(yùn)用最先 進(jìn)的手段是必須與必然的。 （ 3）有效選擇多樣化的銷售渠道 。 我建議如下。 （ 2）入市產(chǎn)品及入市量 由于入市初期，項(xiàng)目還沒(méi)有明確的形象及知名度，總價(jià)較低的戶型為首推出，推出的總量控制在一定范圍內(nèi)，如果銷售勢(shì)頭良好也可增加供應(yīng)量。 （ 3）售后階段 這一階段包括銷售完成后的一系列工作。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，比較好的傳播渠道為：代理公司本來(lái)就有的龐大客戶群體及銷售渠道和合作項(xiàng)目流失客戶、商業(yè)地產(chǎn)合作伙伴關(guān)注客戶、盛達(dá)景都的客戶群。 案名建議 不建議用項(xiàng)目周遍類似項(xiàng)目近似名稱；“濱江”、“小區(qū)”、“廣場(chǎng)”不建議使用。 ? 發(fā)展商實(shí)力與信心的強(qiáng)勢(shì)體現(xiàn)。 （五）營(yíng)銷策略 推廣主題 本項(xiàng)目的推廣主題可以圍繞以下幾個(gè)方面開(kāi)展。 ? 項(xiàng)目外立面的裝修一定要突出醒目，與周遍的盛達(dá)景都區(qū)分開(kāi)來(lái)，吸引觀望眼球從而爭(zhēng)奪客戶。 ? 建議對(duì)國(guó)美、蘇寧家電賣場(chǎng)在項(xiàng)目建立初期就進(jìn)行溝通，甚至可考慮按對(duì)方要求進(jìn)行商業(yè)賣場(chǎng)修筑。調(diào)整后的價(jià)格體系更能突出區(qū)別其他周邊樓盤的性能價(jià)格比，同時(shí)避免本項(xiàng)目自身高低樓層的價(jià)格差競(jìng)爭(zhēng)，使我們所有房屋都同時(shí)體現(xiàn)物有所值、物超所值的特點(diǎn)，以體現(xiàn)本項(xiàng)目的均好性。 在外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)潔，小區(qū)內(nèi)環(huán)境良好，居室設(shè)計(jì)合理，使用率高的前提下。這類人群一般經(jīng)歷豐富，見(jiàn)識(shí)寬廣，雖有實(shí)力，卻不會(huì)外露炫耀，同時(shí)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域具有很強(qiáng)的認(rèn)可心理。 三、開(kāi)發(fā)建議 通過(guò)銷售對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的研究和對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，我們進(jìn)行了深入的分析和整理，經(jīng)過(guò)研究，我們擬訂以下開(kāi)發(fā)建議。 ? 整個(gè)?？跇鞘挟a(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)疲憊狀態(tài)。 ? 項(xiàng)目附近的盛達(dá)景都 1 期銷售已結(jié)束， 2 期有很大市場(chǎng)的潛在客戶群可深入挖掘。（如：國(guó)興大道將建成海口標(biāo)志性的“椰林大道”。 （三）存在的機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目推出時(shí)會(huì)面臨以下的機(jī)會(huì)。 周遍環(huán)境較差 本項(xiàng)目現(xiàn)有的環(huán)境尚處于，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。政府對(duì)市政建設(shè)的加強(qiáng)和城市環(huán)境的優(yōu)越， 09 后的房?jī)r(jià)，?？诜€(wěn)步上升也是指日可待，由于目前還有上漲空間，本項(xiàng)目的建立也是順應(yīng)市場(chǎng)的。） 對(duì)于全國(guó)樓 市目前形勢(shì)，?？谀媸卸?。同時(shí)可聯(lián)合代理商公司其他銷售產(chǎn)品進(jìn)行整合營(yíng)銷，其市場(chǎng)影響力及號(hào)召力是巨大且絕對(duì)有效的。 項(xiàng)目周邊政府行政機(jī)關(guān)小區(qū)，教師公寓等較多，可針對(duì)本項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)對(duì)其客戶群進(jìn)行延伸。居住人口為 萬(wàn)人，開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度類型為：多層中密度。以下對(duì)此加以分析。 投資型客戶群對(duì)周遍商業(yè)氣氛的要求有了更多的認(rèn)識(shí)。 現(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。目前?？诘男陆潜P單價(jià)大都在 4500 元 /㎡起價(jià)， 20xx 年內(nèi)不少好的樓盤每平方單價(jià)漲幅達(dá)上千元，?？?08 年，中檔樓盤的價(jià)格仍有上調(diào)， 09 年后，中檔樓盤的市價(jià)勢(shì)必有一定幅度提升。此小區(qū)最大的缺陷：因?yàn)闃情g距較小，又再加上是高層建筑，所以整體給人感覺(jué)非常的壓抑不舒適。成交客戶以島外養(yǎng)老居家類為主。盛達(dá) 2 期有部分樓宇已封頂，擁有 16 萬(wàn)多的總建面，將是我們今后強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。在他們 早期銷售的時(shí)候，有兩個(gè)銷售高峰，價(jià)位分別是 36803980 元 /㎡和 41004300 元 /㎡，這時(shí)候市場(chǎng)客戶購(gòu)買量非常多。憑借著其地理優(yōu)勢(shì)，也擁有較強(qiáng)的竟?fàn)帉?shí)力。 名門廣場(chǎng)：其均價(jià)在 5500 元 /㎡左右。 周邊可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 目前周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格可類比的主要有藍(lán)水灣、名門廣場(chǎng)北區(qū)（名門 2 期）、盛達(dá)景都、省人大機(jī)關(guān)小區(qū)這幾個(gè)項(xiàng)目： 藍(lán)水灣：其均價(jià)在 4500 元 /㎡。 目前周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目入住率均較高，新樓盤的銷售情況都較佳，如盛達(dá)景都 2 期也已在緊鑼密鼓的開(kāi)始準(zhǔn)備前期銷售了，較強(qiáng)的商業(yè)氛圍和周邊完善的市政配套給它帶來(lái)了較高人氣，不少新老客戶保持著高程度的關(guān)注。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，央行的幾次減息息，國(guó)內(nèi)的消費(fèi)促進(jìn)政策，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生興奮劑效應(yīng)，并對(duì) 08 年觀望的剛性需求客戶產(chǎn)生一定程度的消費(fèi)刺激。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年?？谑蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；住宅類投資總額為 億元，同比增長(zhǎng) %，在住宅類投資中，經(jīng)濟(jì)適用房的投資比上年下降 %；房屋銷售總額 億元，比上年增加 %。商品住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，其中島內(nèi)購(gòu)買商品住宅 萬(wàn)平方米，島外購(gòu)買商品住宅 萬(wàn)平方米。 （ 3）針對(duì)部分島外客戶的需求，建議把房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修后出售（ 90120 平方為宜）。 裝修情況分析 物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的 內(nèi)外裝修情況是評(píng)價(jià)項(xiàng)目品質(zhì)的一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)。 樓體分析 （ 1）建筑形式 該區(qū)域居住類物業(yè)項(xiàng)目為市場(chǎng)主流，產(chǎn)品形式為高層塔樓，本項(xiàng)目可考慮采用目前?？谧钍孢m的板式結(jié)構(gòu)。 ? 目標(biāo)客戶群體的細(xì)分 ? 開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)加強(qiáng) ? 注 重環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) ? 從各個(gè)方面體現(xiàn)“以人為本”（如：戶型設(shè)計(jì)、帶裝修出售、家具家電配套） 隨著近年以來(lái) 綠色佳園、省人大機(jī)關(guān)小區(qū)、盛達(dá)景都、名門廣場(chǎng) 2 期、藍(lán)水灣 等中檔樓盤的面世，將 這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價(jià)位全面抬升。 整體來(lái)看是均價(jià)以 36004300 元 /平米的中檔住宅居多 ，均價(jià)超過(guò) 5500 元 /平米的高檔項(xiàng)目，目前尚未出現(xiàn)，對(duì)已銷售完畢的項(xiàng)目住戶情況調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多購(gòu)買者以長(zhǎng)期居住為主。加快舊城區(qū)和城中村改造的步伐，力爭(zhēng)五年內(nèi)基本完成改造任務(wù)。能夠給住戶提供吃住行游玩一系列的配套服務(wù)，生活非常的便利。居住人口為 萬(wàn)人，開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度類型為：多層中密度。其中一類居住用地面積為 公頃，二類居住用地面積為 公頃。 項(xiàng)目周邊已具備較齊全的市政配套，如：海南文化公園；省圖書(shū)館；省博物館；?？谑袐D女兒童醫(yī)院； 省實(shí)驗(yàn)中學(xué)；海南省體校；超市大賣場(chǎng) 大潤(rùn)發(fā)、?？诮?jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院內(nèi)，將近 500 畝的大學(xué)校園設(shè)施配套等。將府城、靈山等 6 個(gè)鎮(zhèn)并入主城區(qū)，按主城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、建設(shè)、管理和發(fā)展。 物業(yè)類型分析 目 前該區(qū)域物業(yè)中 均為普通住宅。開(kāi)發(fā)商無(wú)論在項(xiàng)目的運(yùn)作還是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上都比以往有所提高，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。本項(xiàng)目在濱江版塊的熱門區(qū)域，無(wú)論是項(xiàng)目自身的地理位置、擁有豐富的地產(chǎn)營(yíng)銷策劃經(jīng)驗(yàn)的 代理公司等方面均具有較大優(yōu)勢(shì)。 （ 4）市場(chǎng)表現(xiàn) 項(xiàng)目銷售過(guò)程中，經(jīng)過(guò)周遍項(xiàng)目的調(diào)查，大兩房和小三房表現(xiàn)突出，由于周