【正文】 、音樂臺，這些節(jié)目是開車的人群經常聽的節(jié)目，涵蓋面比較廣。 戶外廣告 （ 1） 原則 戶外路牌廣告為本項目重要推廣方式之一，考慮到費用較高，其出發(fā)點應作到少而精，且盡量與工地現場相結合。 在樹立形象時廣告適宜用整版篇幅，廣告要做到圖文并茂，選擇有吸引力和沖擊力的圖片，配合有說服力的廣告語。 （ 3） 選擇建議 由以上分析及本項目特點得出，本項目的廣告應以本項目客戶群經常閱讀的商旅報、海南晚報為主，我們對于這幾種報紙的特點分析如下： ? 商旅報 其房地產廣告量非常大，備受房地產界青睞，其硬廣告之外的其它內容也逐漸具有了一定的權威性，可作軟性新聞報道，故建議將該報作為 本項目宣傳中的主選。 （ 2）雕塑小品 在建造小品的時候，可參考風水大師意見。 （ 2）項目內設施 在項目內成為現房后，區(qū)內的每一件設施（包括垃圾箱等）也均應與項目形象相符。 （ 2）工地現場廣告牌 除了精彩的創(chuàng)意和完美的圖片外，還要采用立體形象的制作工藝，這樣才能達到吸引客戶、展示形象的目的。同時，避免浮華造作。保潔員的服裝應該顯得干凈整潔。（重點把商業(yè)地產 的合作伙伴體現出來。 （ 4）看板 內容包括開發(fā)商的簡介、物業(yè)管理公司簡介、項目總平面圖、立面圖、戶型圖、以往開發(fā)項目圖片、新聞媒介的報道等等。 (商業(yè)合作伙伴一般均有較高素質的物業(yè)團隊或公司進行配合，可考慮同時采用 ) （七）現場包裝 售樓處 本項目開盤前，應建好售樓處。 中期要適時加入各種活動，通過互動溝通的方式，把潛在客戶從被動選擇產品改變?yōu)橹鲃訁⑴c活動。 要注意與項目的現有條件相吻合，注意工地現場的包裝等，樣板間的裝修建材選擇，家具擺設等，給目標客戶以“一見鐘情”的感覺，從而有力促進銷售。 （ 5）網絡銷售 隨著信息時代的到來，網絡成了一種新時尚衡量標準，既然認為本項目是有一定超前意識的時尚好房子，運用最先 進的手段是必須與必然的。 （ 3）有效選擇多樣化的銷售渠道 。 我建議如下。 （ 2）入市產品及入市量 由于入市初期，項目還沒有明確的形象及知名度，總價較低的戶型為首推出，推出的總量控制在一定范圍內，如果銷售勢頭良好也可增加供應量。 （ 3）售后階段 這一階段包括銷售完成后的一系列工作。對于本項目來說，比較好的傳播渠道為：代理公司本來就有的龐大客戶群體及銷售渠道和合作項目流失客戶、商業(yè)地產合作伙伴關注客戶、盛達景都的客戶群。 案名建議 不建議用項目周遍類似項目近似名稱；“濱江”、“小區(qū)”、“廣場”不建議使用。 ? 發(fā)展商實力與信心的強勢體現。 （五）營銷策略 推廣主題 本項目的推廣主題可以圍繞以下幾個方面開展。 ? 項目外立面的裝修一定要突出醒目，與周遍的盛達景都區(qū)分開來，吸引觀望眼球從而爭奪客戶。 ? 建議對國美、蘇寧家電賣場在項目建立初期就進行溝通，甚至可考慮按對方要求進行商業(yè)賣場修筑。調整后的價格體系更能突出區(qū)別其他周邊樓盤的性能價格比，同時避免本項目自身高低樓層的價格差競爭，使我們所有房屋都同時體現物有所值、物超所值的特點，以體現本項目的均好性。 在外立面現代簡潔，小區(qū)內環(huán)境良好，居室設計合理，使用率高的前提下。這類人群一般經歷豐富，見識寬廣，雖有實力，卻不會外露炫耀，同時本項目目標客戶對于項目區(qū)域具有很強的認可心理。 三、開發(fā)建議 通過銷售對本項目優(yōu)劣勢的研究和對周邊市場的調查，我們進行了深入的分析和整理，經過研究，我們擬訂以下開發(fā)建議。 ? 整個?？跇鞘挟a品同質化現象嚴重，市場開始出現疲憊狀態(tài)。 ? 項目附近的盛達景都 1 期銷售已結束， 2 期有很大市場的潛在客戶群可深入挖掘。（如：國興大道將建成?？跇酥拘缘摹耙执蟮馈?。 （三）存在的機會 本項目推出時會面臨以下的機會。 周遍環(huán)境較差 本項目現有的環(huán)境尚處于，主要體現在以下幾點。政府對市政建設的加強和城市環(huán)境的優(yōu)越， 09 后的房價，?？诜€(wěn)步上升也是指日可待，由于目前還有上漲空間，本項目的建立也是順應市場的。） 對于全國樓 市目前形勢，海口逆市而上。同時可聯合代理商公司其他銷售產品進行整合營銷，其市場影響力及號召力是巨大且絕對有效的。 項目周邊政府行政機關小區(qū)，教師公寓等較多，可針對本項目地理位置優(yōu)勢對其客戶群進行延伸。居住人口為 萬人，開發(fā)的強度類型為：多層中密度。以下對此加以分析。 投資型客戶群對周遍商業(yè)氣氛的要求有了更多的認識。 現階段區(qū)域市場中現房供應量不大。目前海口的新建樓盤單價大都在 4500 元 /㎡起價， 20xx 年內不少好的樓盤每平方單價漲幅達上千元，海口 08 年，中檔樓盤的價格仍有上調， 09 年后，中檔樓盤的市價勢必有一定幅度提升。此小區(qū)最大的缺陷：因為樓間距較小，又再加上是高層建筑，所以整體給人感覺非常的壓抑不舒適。成交客戶以島外養(yǎng)老居家類為主。盛達 2 期有部分樓宇已封頂，擁有 16 萬多的總建面，將是我們今后強有力的競爭對手。在他們 早期銷售的時候，有兩個銷售高峰，價位分別是 36803980 元 /㎡和 41004300 元 /㎡，這時候市場客戶購買量非常多。憑借著其地理優(yōu)勢，也擁有較強的竟爭實力。 名門廣場：其均價在 5500 元 /㎡左右。 周邊可類比項目價格分析 目前周邊項目價格可類比的主要有藍水灣、名門廣場北區(qū)（名門 2 期）、盛達景都、省人大機關小區(qū)這幾個項目： 藍水灣：其均價在 4500 元 /㎡。 目前周邊的競爭對手。 該區(qū)域內項目入住率均較高，新樓盤的銷售情況都較佳，如盛達景都 2 期也已在緊鑼密鼓的開始準備前期銷售了，較強的商業(yè)氛圍和周邊完善的市政配套給它帶來了較高人氣，不少新老客戶保持著高程度的關注。從長遠來看，央行的幾次減息息，國內的消費促進政策，將對房地產市場需求產生興奮劑效應，并對 08 年觀望的剛性需求客戶產生一定程度的消費刺激。 據統(tǒng)計， 20xx 年海口市房地產開發(fā)投資總額為 億元，比上年同期增長 %；住宅類投資總額為 億元，同比增長 %，在住宅類投資中，經濟適用房的投資比上年下降 %；房屋銷售總額 億元，比上年增加 %。商品住宅銷售面積 萬平方米，其中島內購買商品住宅 萬平方米，島外購買商品住宅 萬平方米。 （ 3）針對部分島外客戶的需求，建議把房屋進行簡單裝修后出售（ 90120 平方為宜）。 裝修情況分析 物業(yè)品質的最直接的表現就在于裝修情況，物業(yè)的 內外裝修情況是評價項目品質的一項非常重要的指標。 樓體分析 （ 1）建筑形式 該區(qū)域居住類物業(yè)項目為市場主流，產品形式為高層塔樓，本項目可考慮采用目前海口最舒適的板式結構。 ? 目標客戶群體的細分 ? 開發(fā)商品牌意識加強 ? 注 重環(huán)境規(guī)劃設計 ? 注重細節(jié)設計 ? 從各個方面體現“以人為本”（如：戶型設計、帶裝修出售、家具家電配套） 隨著近年以來 綠色佳園、省人大機關小區(qū)、盛達景都、名門廣場 2 期、藍水灣 等中檔樓盤的面世，將 這一地區(qū)的物業(yè)品質和價位全面抬升。 整體來看是均價以 36004300 元 /平米的中檔住宅居多 ，均價超過 5500 元 /平米的高檔項目，目前尚未出現，對已銷售完畢的項目住戶情況調查發(fā)現大多購買者以長期居住為主。加快舊城區(qū)和城中村改造的步伐，力爭五年內基本完成改造任務。能夠給住戶提供吃住行游玩一系列的配套服務，生活非常的便利。居住人口為 萬人，開發(fā)的強度類型為：多層中密度。其中一類居住用地面積為 公頃，二類居住用地面積為 公頃。 項目周邊已具備較齊全的市政配套，如：海南文化公園；省圖書館；省博物館；?？谑袐D女兒童醫(yī)院； 省實驗中學；海南省體校；超市大賣場 大潤發(fā)、海口經濟技術學院內，將近 500 畝的大學校園設施配套等。將府城、靈山等 6 個鎮(zhèn)并入主城區(qū)，按主城區(qū)標準規(guī)劃、建設、管理和發(fā)展。 物業(yè)類型分析 目 前該區(qū)域物業(yè)中 均為普通住宅。開發(fā)商無論在項目的運作還是在產品的設計上都比以往有所提高，具體體現在以下幾個方面。本項目在濱江版塊的熱門區(qū)域，無論是項目自身的地理位置、擁有豐富的地產營銷策劃經驗的 代理公司等方面均具有較大優(yōu)勢。 （ 4）市場表現 項目銷售過程中，經過周遍項目的調查，大兩房和小三房表現突出，由于周