【導(dǎo)讀】（二）需求分析------------------------------------------------------------------------------------------------------------. （三）價格分析------------------------------------------------------------------------------------------------------------. （一）項目優(yōu)勢分析-----------------------------------------------------------------------------------------------------. （三）存在的機會--------------------------------------------------------------------------------------------------------. (四)面臨的威脅-------------------------------------------------------------------------------------------------------------. （五）銷售策略------------------------------------------------------------------------------------------------------------. （六）現(xiàn)場包裝------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 地總面積為公頃。其中一類居住用地面積為公頃，二類居住用地面積為。居住人口為萬人，開發(fā)的強度類型為：多層中密度。產(chǎn)業(yè)中心、金融商貿(mào)、文化中心、旅游接待等）。是海口城市復(fù)合職能的重要補充和延。院內(nèi)，將近500畝的大學(xué)校園設(shè)施配套等。能夠給住戶提供吃住行游玩一系列的配套服。務(wù)，生活非常的便利。組團式的城市發(fā)展格局。

　　

【正文】 實的景觀效果，讓客戶感覺到社區(qū)將來的發(fā)展和規(guī)劃。（重點把商業(yè)地產(chǎn) 的合作伙伴體現(xiàn)出來。） （ 7）銷售、保安、保潔員服裝 項目銷售人員的服裝應(yīng)該簡潔雅致有檔次，使培訓(xùn)到位的業(yè)務(wù)人員有專業(yè)化水準(zhǔn)。建議銷售先生穿西服，銷售小姐穿與項目 LOGO 顏色相協(xié)調(diào)的職業(yè)套裝。保安人員的服裝應(yīng)該體現(xiàn)認(rèn)真、活動自如、親切。保潔員的服裝應(yīng)該顯得干凈整潔。所有以上人員均配胸牌。 （ 8）其它辦公用品 其他辦公用品如水杯、筆、煙灰缸、雨傘、安全帽、手電、激光筆等也都應(yīng)準(zhǔn)備齊全以方便業(yè)務(wù)拓展和客戶使用。 （ 9）氣氛 售樓處在局部要體現(xiàn)休閑、舒適，使客戶感覺賓至如歸。同時，避免浮華造作?？梢圆シ疟尘耙魳?。 （ 10）交通 由于本項目距離市中心、鬧事區(qū)有一定車程，因此可考慮采用看房車給客戶以親近感，同時可優(yōu)化項目在市中心宣傳推廣活動的靈活性，隨時可對目標(biāo)客戶進行接送以增加活動價值。 工地現(xiàn)場包裝 （ 1）工地現(xiàn)場圍墻 工地現(xiàn)場圍墻對于本項目來說是一個生動的廣告載體，故應(yīng)在此下大力氣，使之色彩鮮亮且極具項目的特色。 （ 2）工地現(xiàn)場廣告牌 除了精彩的創(chuàng)意和完美的圖片外，還要采用立體形象的制作工藝，這樣才能達到吸引客戶、展示形象的目的。 （ 3）現(xiàn)場懸掛物 在工地現(xiàn)場 要采用品種豐富的宣傳懸掛物，色彩要鮮艷、對比要強烈，這樣才能刺激人們的視覺，烘托現(xiàn)場氣氛。種類有：氣球、彩旗等等。 小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng) （ 1）項目入口到項目設(shè)置引導(dǎo)標(biāo)志 由于項目目前周邊小環(huán)境較差，所以在國興大道入口至本項目樣板間的沿路要設(shè)明顯的標(biāo)志牌，可以選擇路旗或燈桿旗，一定要注意該標(biāo)志牌與項目形象相符。 （ 2）項目內(nèi)設(shè)施 在項目內(nèi)成為現(xiàn)房后，區(qū)內(nèi)的每一件設(shè)施（包括垃圾箱等）也均應(yīng)與項目形象相符。 （ 3）公共告示牌 小區(qū)內(nèi)的公共告示牌應(yīng)具有一定特色，要設(shè)定一種形象，盡量區(qū)別于其它項 目。 現(xiàn)場綠化及小品等 （ 1）綠化 由于項目本身的制約，所以要特別重視本項目的綠化，應(yīng)多采用占地面積少，但綠化植被高的，如：檳榔樹、椰樹等，不但有海南特色同時可增加項目綠化率。同時，以進行綠化設(shè)計時應(yīng)特別考慮人性化的安排，盡量避免“純觀賞”的情況，考慮小區(qū)內(nèi)人們的活動路線，盡量使綠化與人們生活貼近。 （ 2）雕塑小品 在建造小品的時候，可參考風(fēng)水大師意見。 四、宣傳推廣方案 （一）媒體選擇 報紙 （ 1）利弊分析 A、優(yōu)點 具有讀者面寬、內(nèi)容量大、易于查閱及反復(fù)閱讀等特點，可以取得 較大的宣傳效果。 B、 缺點 費用較高，且由于各項目廣告“扎堆”，將造成有可能被淹沒在大量廣告中，時效性差。 （ 2） 選擇思路 對于本項目而言，報紙廣告的作用應(yīng)該是樹立形象、告之的作用為主，因此應(yīng)適當(dāng)考慮。 （ 3） 選擇建議 由以上分析及本項目特點得出，本項目的廣告應(yīng)以本項目客戶群經(jīng)常閱讀的商旅報、海南晚報為主，我們對于這幾種報紙的特點分析如下： ? 商旅報 其房地產(chǎn)廣告量非常大，備受房地產(chǎn)界青睞，其硬廣告之外的其它內(nèi)容也逐漸具有了一定的權(quán)威性，可作軟性新聞報道，故建議將該報作為 本項目宣傳中的主選。 ? ?？谕韴? ?？邳h政報刊，客戶已漸漸從心理接受其作為權(quán)威報紙的房地產(chǎn)的專業(yè)媒體，由于其客戶群非常大，所以其影響力不容忽視。 （ 4）宣傳力度和方案建議 在報紙上的廣告宣傳力度要結(jié)合項目的進展情況考慮。在開盤的時候要大力度投入，一方面樹立項目形象，另一方面積累客戶。 在樹立形象時廣告適宜用整版篇幅，廣告要做到圖文并茂，選擇有吸引力和沖擊力的圖片，配合有說服力的廣告語。供參考的廣告語如下。 ? XXX（商業(yè)）強勢入駐 XXX（項目名），打造?？趪d新商圈 ? 打造濱江區(qū)新生活版塊， XXX（項目名）國興大道新亮點； 廣告的投入力度要考慮廣告的效果，如果效果好，可以繼續(xù)投入；如果效果不好，要謹(jǐn)慎投入，并分析原因，進行改善。要避免過于保守或盲目投入。 戶外廣告 （ 1） 原則 戶外路牌廣告為本項目重要推廣方式之一，考慮到費用較高，其出發(fā)點應(yīng)作到少而精，且盡量與工地現(xiàn)場相結(jié)合。 （ 2） 設(shè)置地點 可以設(shè)立在目前國興大道進入美苑路位置。 (3)建議增設(shè)車體廣告 . 戶外車體廣告 ,可在考慮通過在國興大道的公車體上做文章 .其廣告效果相當(dāng)不錯 .(建議 10 輛即可 )，包括項目看房車。 廣 播 （ 1）力度 廣播的力度可以適當(dāng)加強，主要是針對經(jīng)常坐出租車或有車一族的聽眾，他們也是我們的基本客戶群的特征之一。 （ 2）欄目的選擇 欄目可選擇交通臺、音樂臺，這些節(jié)目是開車的人群經(jīng)常聽的節(jié)目，涵蓋面比較廣。 （ 3）初步建議 可以采用特約節(jié)目的形式，分析目標(biāo)客戶群的興趣和愛好，以他們或她們常聽的節(jié)目為基準(zhǔn)，宣傳我們的優(yōu)勢和理念。 互聯(lián)網(wǎng) （ 1）為本項目單獨設(shè)立網(wǎng)站 網(wǎng)站的設(shè)計要符合項目的定位，頁面制作力圖美觀，方便實用，具有發(fā)展商介紹、社區(qū)介紹、戶型介紹、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè) 管理、工程進度報告等功能，方便客戶上網(wǎng)查閱。價格的低廉 ,時效性強 ,建議本項目增強網(wǎng)絡(luò)方面的推廣 ,爭取有效客戶 . 需要通過和客戶進行互動形式溝通，如建立相關(guān)的論壇等方式，通過客戶的語言向目標(biāo)客戶群宣傳推廣。 （ 2）宣傳方式 所有其它宣傳媒體中均引入本項目的網(wǎng)址，以備客戶隨時查閱。建議將本項目網(wǎng)站與海南在線、搜房網(wǎng)等知名站點建立熱門鏈接，達到擴大網(wǎng)站和項目知名度的效果。 可整合代理公司所有項目進行網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣，可節(jié)省很大一筆推廣費用，同時項目網(wǎng)站下掛代理公司網(wǎng)站進行推廣。 軟性新聞 （ 1）原則 軟性新聞對項目前期宣傳、烘托銷售氣氛起著很重要的作用，在項目推廣前期就應(yīng)該不斷地尋找話題進行連續(xù)報道，讓項目的賣點在目標(biāo)客戶心中不斷加深，促使他們關(guān)注本項目，這樣在正式開盤時可以形成熱銷的局面。 ? XXX（商業(yè)）擬訂國興大道建立新賣場 ? XXX（項目）對 XXX 進駐進行前期磋商 （ 2）媒體的選擇 待定。 （二）活動行銷 原因 除了傳統(tǒng)的廣告手段與媒體傳播以外，組織各種活動也是銷售的重要手段之一。一方面可以更加準(zhǔn)確的讓目標(biāo)客戶得到相關(guān)信息；另一方面也可以盡量減少廣告宣傳中的浪費，降低銷售 成本，開源節(jié)流，使項目利益最大化。 具體建議 （ 1） 組織現(xiàn)場看房 待樣現(xiàn)場條件允許之后，組織部分媒體記者帶領(lǐng)看房團到現(xiàn)場參觀，給予當(dāng)日定房的客戶以一定優(yōu)惠。 （ 2） 流動展示 到一些目標(biāo)客戶相對集中的商場、廣場作項目展示活動。 （ 3） 產(chǎn)品發(fā)布會 在積累了一定數(shù)量的購房客戶后，適時舉辦客戶聯(lián)誼會，并可進行抽獎等活動。 （ 4） 房地產(chǎn)展銷會 展會具有目標(biāo)客戶群集中、成功率較高的特點，建議本項目參加。同時也是一次體現(xiàn)項目整體形象的絕好機會 . （三）廣告投入 廣告投入比例建議不超過總銷售額的 3%。 總結(jié)：本項目前期策劃案的目的是合理的分析本項目所在位置的優(yōu)勢及地理位置，深入挖掘該地塊資源，為開發(fā)商的后期尋找利益賣點，并提出專業(yè)建議及意見考量，以期為開發(fā)商在后期銷售中取得利益最大化，并充分體現(xiàn)了開發(fā)商和代理商強強聯(lián)合，形成優(yōu)勢互補。本方案僅為前期草案，在深入交流后我們會再行擬訂詳細(xì)的營銷策劃流程及方案以備執(zhí)行。 本公司人員構(gòu)成涵蓋了房地產(chǎn)營銷、策劃、廣告、旅游、平面設(shè)計、多媒體設(shè)計、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等高端人才的優(yōu)良團隊，并有著房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)銷售所必須使用的優(yōu)勢廣告媒體，這些優(yōu)勢配以敬業(yè)的工作精神、積極主動的 處事態(tài)度必然會給本項目帶來理想的前期定位和后期銷售業(yè)績。優(yōu)勢資源的整合目的是達到 1＋ 1 大于 2 的結(jié)果，而這個結(jié)果必定在本項目中得以體現(xiàn)！ 請本項目負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審閱斧正！ 海南天基偉業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司 20xx74