【正文】 具體建議 （ 1） 組織現(xiàn)場(chǎng)看房 待樣現(xiàn)場(chǎng)條件允許之后，組織部分媒體記者帶領(lǐng)看房團(tuán)到現(xiàn)場(chǎng)參觀，給予當(dāng)日定房的客戶以一定優(yōu)惠。要避免過于保守或盲目投入。 小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng) （ 1）項(xiàng)目入口到項(xiàng)目設(shè)置引導(dǎo)標(biāo)志 由于項(xiàng)目目前周邊小環(huán)境較差，所以在國興大道入口至本項(xiàng)目樣板間的沿路要設(shè)明顯的標(biāo)志牌，可以選擇路旗或燈桿旗，一定要注意該標(biāo)志牌與項(xiàng)目形象相符。 (類似于掛牌銷售 ) （ 6）沙盤模型 需要做一個(gè)能全面反映 社區(qū)規(guī)模和環(huán)境建設(shè) 的沙盤模型，特別注意景觀設(shè)計(jì)，模擬真實(shí)的景觀效果，讓客戶感覺到社區(qū)將來的發(fā)展和規(guī)劃。同時(shí)有關(guān)項(xiàng)目包裝的所有細(xì) 節(jié)必須統(tǒng)一協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的檔次與品味。 銷售周期 （ 1）入市時(shí)機(jī) 在工程進(jìn)度順利進(jìn)行的前 提下，在營(yíng)銷方案制定完成的基礎(chǔ)上，盡早入市，以期能在盛達(dá) 2 期銷售中期及后期進(jìn)入最佳。 ? 戶型面積合理。 另外，為了使客戶能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目選擇更有傾向性，可以對(duì)預(yù)計(jì)的價(jià)格體系進(jìn)行一定的調(diào)整。 ? 區(qū)域市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈（如盛達(dá) 2 期的即將開盤）。 ? 小區(qū)公共部分面積降低，如無泳池、活動(dòng)區(qū)域面積降低、停車位少等 商業(yè)業(yè)態(tài)氣氛單一 ? 項(xiàng)目周遍除大潤(rùn)發(fā)和盛達(dá) 2 期的酒店外基本無其他大型商業(yè)項(xiàng)目對(duì)后期的商業(yè)項(xiàng)目招商會(huì)產(chǎn)生一定阻力。能夠給周邊居民提供吃住行游玩一系列的配套服務(wù)，生活非常的便利。 （四）結(jié)論 現(xiàn)階段在售項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)普遍較好。目前的成交價(jià)位，客戶普遍認(rèn)為偏高。高端客戶對(duì)在此片區(qū)置業(yè)的考慮不多，投資類型的客戶看中的是此片區(qū)擁有較大的上漲空間。其中，商品住房月末累計(jì)待售面積 萬平方米，占 %。本項(xiàng)目在濱江版塊的熱門區(qū)域，無論是項(xiàng)目自身的地理位置、擁有豐富的地產(chǎn)營(yíng)銷策劃經(jīng)驗(yàn)的 代理公司等方面均具有較大優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目周邊已具備較齊全的市政配套，如：海南文化公園；省圖書館；省博物館；?？谑袐D女兒童醫(yī)院； 省實(shí)驗(yàn)中學(xué)；海南省體校；超市大賣場(chǎng) 大潤(rùn)發(fā)、海口經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院內(nèi)，將近 500 畝的大學(xué)校園設(shè)施配套等。加快舊城區(qū)和城中村改造的步伐，力爭(zhēng)五年內(nèi)基本完成改造任務(wù)。 裝修情況分析 物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的 內(nèi)外裝修情況是評(píng)價(jià)項(xiàng)目品質(zhì)的一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，央行的幾次減息息，國內(nèi)的消費(fèi)促進(jìn)政策，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生興奮劑效應(yīng)，并對(duì) 08 年觀望的剛性需求客戶產(chǎn)生一定程度的消費(fèi)刺激。 名門廣場(chǎng)：其均價(jià)在 5500 元 /㎡左右。成交客戶以島外養(yǎng)老居家類為主。 投資型客戶群對(duì)周遍商業(yè)氣氛的要求有了更多的認(rèn)識(shí)。同時(shí)可聯(lián)合代理商公司其他銷售產(chǎn)品進(jìn)行整合營(yíng)銷，其市場(chǎng)影響力及號(hào)召力是巨大且絕對(duì)有效的。 （三）存在的機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目推出時(shí)會(huì)面臨以下的機(jī)會(huì)。 三、開發(fā)建議 通過銷售對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的研究和對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，我們進(jìn)行了深入的分析和整理，經(jīng)過研究，我們擬訂以下開發(fā)建議。 ? 建議對(duì)國美、蘇寧家電賣場(chǎng)在項(xiàng)目建立初期就進(jìn)行溝通，甚至可考慮按對(duì)方要求進(jìn)行商業(yè)賣場(chǎng)修筑。 案名建議 不建議用項(xiàng)目周遍類似項(xiàng)目近似名稱；“濱江”、“小區(qū)”、“廣場(chǎng)”不建議使用。 我建議如下。 中期要適時(shí)加入各種活動(dòng)，通過互動(dòng)溝通的方式，把潛在客戶從被動(dòng)選擇產(chǎn)品改變?yōu)橹鲃?dòng)參與活動(dòng)。保潔員的服裝應(yīng)該顯得干凈整潔。 （ 2）雕塑小品 在建造小品的時(shí)候，可參考風(fēng)水大師意見。 （ 2）欄目的選擇 欄目可選擇交通臺(tái)、音樂臺(tái)，這些節(jié)目是開車的人群經(jīng)常聽的節(jié)目，涵蓋面比較廣。 總結(jié)：本項(xiàng)目前期策劃案的目的是合理的分析本項(xiàng)目所在位置的優(yōu)勢(shì)及地理位置，深入挖掘該地塊資源，為開發(fā)商的后期尋找利益賣點(diǎn)，并提出專業(yè)建議及意見考量，以期為開發(fā)商在后期銷售中取得利益最大化，并充分體現(xiàn)了開發(fā)商和代理商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 可整合代理公司所有項(xiàng)目進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣，可節(jié)省很大一筆推廣費(fèi)用，同時(shí)項(xiàng)目網(wǎng)站下掛代理公司網(wǎng)站進(jìn)行推廣。 （ 4）宣傳力度和方案建議 在報(bào)紙上的廣告宣傳力度要結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)展情況考慮。 （ 10）交通 由于本項(xiàng)目距離市中心、鬧事區(qū)有一定車程，因此可考慮采用看房車給客戶以親近感，同時(shí)可優(yōu)化項(xiàng)目在市中心宣傳推廣活動(dòng)的靈活性，隨時(shí)可對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行接送以增加活動(dòng)價(jià)值。對(duì)于售樓處內(nèi)的布置有如下建議： （ 1）售樓處前臺(tái) ? 接待臺(tái)應(yīng)靠近售樓處的入口，沿墻擺設(shè)，并不宜正對(duì)大門 ? 接待臺(tái)的形狀可根據(jù)售樓處現(xiàn)狀采用長(zhǎng)條形或弧線形，色彩鮮明，與整個(gè) 售樓處的色彩要協(xié)調(diào) ? 接待臺(tái)的材質(zhì)不必很高檔，采用具有一定硬度、不易變形的板材即可 ? 接待臺(tái)正面的顏色應(yīng)與項(xiàng)目的 VI 相符 （ 2）售樓處背板形象墻 可以用木材、石材、金屬鑲嵌而成，上面應(yīng)有項(xiàng)目 LOGO 和名稱。 （ 4）舉辦各種活動(dòng)進(jìn)行銷售宣傳 可以選擇的活動(dòng)有房地產(chǎn)展示會(huì)和等。同時(shí)必須對(duì)以下方面加 以重視。 ? 請(qǐng)知名設(shè)計(jì)公司掛名，以體現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的重視。 客戶群細(xì)化：企事業(yè)單位中層、教師、政法部門人員、純投資客戶、島外中、低端客戶、學(xué)生家長(zhǎng)。 ? 目前整個(gè)國興大道片區(qū)內(nèi)，缺乏高品質(zhì)的商品房。加之國家的促進(jìn)消費(fèi)政策和房?jī)r(jià)的變相挽救，?？诜?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)了短暫的消費(fèi)冷淡，但價(jià)格卻并未出現(xiàn)回落，反而逆市而上。 地理位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于項(xiàng)目所在地屬于?？诘臑I江片區(qū)，該片區(qū)屬于海口目前開發(fā)熱門版塊之一，該居住地總面積為 公頃?？偨?4 萬多平方，目前銷售已經(jīng)結(jié)束。早期價(jià)格： 07 年 8 月份就開始銷售：起價(jià) 3680元 /㎡，到了 07 年 11 月份此項(xiàng)目均價(jià)已到 4800 元 /㎡，到了 07 年 12 月份 尾盤起價(jià)已為 5080 元 /㎡，層差價(jià)基本在 60120 元 /㎡，也就是說此項(xiàng)目高層可達(dá)到 6880 元 /㎡的單價(jià)。 需求主要特點(diǎn)： （ 1）客戶的構(gòu)成比較復(fù)雜，白領(lǐng)、島外人士、政府人員、附近居民均存在； （ 2）地緣性較強(qiáng)，大多數(shù)是在附近居住和工作的人群； （ 3）本區(qū)域的市政配套是吸引客戶的主要因素； （ 4）近年來隨著?？诔鞘械臄U(kuò)張，此區(qū)域的吸納量逐年增加； （ 5）主要以居住為主，存在投資客戶，但所占的比例在逐漸增加； （ 6）中小戶型更容易被市場(chǎng)所接受； （ 7）此區(qū)域不屬于海口富人區(qū)，不少客戶看好這一片區(qū)是因?yàn)榛静凰愀叩姆績(jī)r(jià)，存在著較大的上漲空間。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 07 年 1— 11 月，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，商品房投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 物業(yè)品質(zhì)分析 客戶的理性選擇影響著住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，開發(fā)商對(duì)于物業(yè)的定位越來越細(xì)分和明確。 國信大道項(xiàng)目前期策劃方案 目 錄 一、區(qū)域市場(chǎng)分析 （一）供應(yīng)分析 （二）需求分析 （三）價(jià)格分析 （四）結(jié)論 二、 項(xiàng)目分析