【正文】 為主，我們對(duì)于這幾種報(bào)紙的特點(diǎn)分析如下： ? 商旅報(bào) 其房地產(chǎn)廣告量非常大，備受房地產(chǎn)界青睞，其硬廣告之外的其它內(nèi)容也逐漸具有了一定的權(quán)威性，可作軟性新聞報(bào)道，故建議將該報(bào)作為 本項(xiàng)目宣傳中的主選。 戶外廣告 （ 1） 原則 戶外路牌廣告為本項(xiàng)目重要推廣方式之一，考慮到費(fèi)用較高，其出發(fā)點(diǎn)應(yīng)作到少而精，且盡量與工地現(xiàn)場(chǎng)相結(jié)合。 （ 2）宣傳方式 所有其它宣傳媒體中均引入本項(xiàng)目的網(wǎng)址，以備客戶隨時(shí)查閱。 （ 2） 流動(dòng)展示 到一些目標(biāo)客戶相對(duì)集中的商場(chǎng)、廣場(chǎng)作項(xiàng)目展示活動(dòng)。 本公司人員構(gòu)成涵蓋了房地產(chǎn)營(yíng)銷、策劃、廣告、旅游、平面設(shè)計(jì)、多媒體設(shè)計(jì)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等高端人才的優(yōu)良團(tuán)隊(duì)，并有著房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)銷售所必須使用的優(yōu)勢(shì)廣告媒體，這些優(yōu)勢(shì)配以敬業(yè)的工作精神、積極主動(dòng)的 處事態(tài)度必然會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)理想的前期定位和后期銷售業(yè)績(jī)。一方面可以更加準(zhǔn)確的讓目標(biāo)客戶得到相關(guān)信息；另一方面也可以盡量減少?gòu)V告宣傳中的浪費(fèi)，降低銷售 成本，開(kāi)源節(jié)流，使項(xiàng)目利益最大化。 互聯(lián)網(wǎng) （ 1）為本項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)立網(wǎng)站 網(wǎng)站的設(shè)計(jì)要符合項(xiàng)目的定位，頁(yè)面制作力圖美觀，方便實(shí)用，具有發(fā)展商介紹、社區(qū)介紹、戶型介紹、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè) 管理、工程進(jìn)度報(bào)告等功能，方便客戶上網(wǎng)查閱。 ? XXX（商業(yè)）強(qiáng)勢(shì)入駐 XXX（項(xiàng)目名），打造?？趪?guó)興新商圈 ? 打造濱江區(qū)新生活版塊， XXX（項(xiàng)目名）國(guó)興大道新亮點(diǎn)； 廣告的投入力度要考慮廣告的效果，如果效果好，可以繼續(xù)投入；如果效果不好，要謹(jǐn)慎投入，并分析原因，進(jìn)行改善。 B、 缺點(diǎn) 費(fèi)用較高，且由于各項(xiàng)目廣告“扎堆”，將造成有可能被淹沒(méi)在大量廣告中，時(shí)效性差。種類有：氣球、彩旗等等。 （ 8）其它辦公用品 其他辦公用品如水杯、筆、煙灰缸、雨傘、安全帽、手電、激光筆等也都應(yīng)準(zhǔn)備齊全以方便業(yè)務(wù)拓展和客戶使用。通過(guò)這種方式客戶將更加全面了解銷售進(jìn)度等，同時(shí)也顯示項(xiàng)目的整體專業(yè)化水平與時(shí)尚特征。 （ 5） 物業(yè)管理公司的選擇 為了鮮明有別于周邊其他項(xiàng)目的物業(yè)，一個(gè)好的物業(yè)管理是必須的。 （ 2） 項(xiàng)目包裝必須到位先行 為了確保項(xiàng)目的形象，給客戶以足夠的信心，項(xiàng)目的包裝如何非常重要。 （ 2）有效做好客戶鏈工作 以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：現(xiàn)實(shí)客戶往往是項(xiàng)目最好的推廣的宣傳員。 ? 針對(duì)每個(gè)成交的客戶，把售后服務(wù)提前到客戶簽約的時(shí)候，換句話說(shuō)就是幾乎在重視銷售工作的同時(shí)，重視客戶服務(wù)工作 通過(guò)在現(xiàn)實(shí)客戶中樹(shù)立優(yōu)秀形象和良好的口碑，有效地傳達(dá)有益于發(fā)展商、項(xiàng)目和品牌的正面訊息，從而確保競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ? 盡可能多地了解客戶的需求 ? 擴(kuò)散與項(xiàng)目有關(guān)的積極信息 所采取的主要方式如下。 ? 國(guó)興唯一可銷型商住項(xiàng)目，更多體現(xiàn)價(jià)值回報(bào)。 ? 在對(duì)外推廣的同時(shí)，結(jié)合代理商優(yōu)勢(shì)，可與其他樓盤(pán)進(jìn)行整和推廣，對(duì)客戶群的篩選及后期營(yíng)銷方案的及時(shí)調(diào)整很大程度的幫 助。 為了避免樓層底戶型小的房型提前銷售完的局面出現(xiàn)，保證公司利益的最大化，建議必須在銷售中進(jìn)行銷售控制。 —— 居家投資兩相宜 （二）客戶定位 本項(xiàng)目的客戶定位如下：講究實(shí)惠、不盲目追求品位和概念，理性的考慮投資與購(gòu)置產(chǎn)業(yè)，購(gòu)置產(chǎn)業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)以物有所值、物超所值為依據(jù)，購(gòu)買面積不會(huì)太小，也不會(huì)太大，而是以適合居住為主。 (四 )面臨的威脅 本項(xiàng)目會(huì)面臨如下的威脅。 ? 濱江版塊處屬于熱門的待開(kāi)發(fā)區(qū)，目前土地價(jià)值已大幅度升值。 項(xiàng)目體量及面積不足 本項(xiàng)目由于地塊的特殊限制，可開(kāi)發(fā)面積不大，因此會(huì)有以下影響 ? 綠化率及綠地面積會(huì)基本為零，對(duì)居家及喜歡小區(qū)的住宅客戶有抵觸 ? 面積會(huì)直接導(dǎo)致入戶率，對(duì)于入戶率的低的小區(qū)，長(zhǎng)期居住的客戶會(huì)產(chǎn)生抵觸。在國(guó)家樓市高位調(diào)整、促進(jìn)消費(fèi)的政策影響下，不少投資者，考慮選擇氣候環(huán)境較好的 23 線城市進(jìn)行投資性購(gòu)房，海南固有的氣候環(huán)境優(yōu)勢(shì)將吸引更多的島外人士來(lái)瓊度假養(yǎng)老（海口，作為省會(huì)城市它的房?jī)r(jià)相對(duì)全國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，仍然達(dá)不到全國(guó)水平，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)上漲空間較大。項(xiàng)目周邊有較為齊全的配套設(shè)施，如：海南文化公園；省圖書(shū)館；省博物館；?？谑袐D女兒童醫(yī)院；省實(shí)驗(yàn)中學(xué)；海南省體校；超市大賣場(chǎng) 大潤(rùn)發(fā)；?？诮?jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院內(nèi)，將近 500 畝的大學(xué)校園設(shè)施配套等。通過(guò)分析，認(rèn)為本項(xiàng)目具 有較大的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)存在一些不足。漲價(jià)幅度建議控制在 200500 元 /㎡之間，最后達(dá)到 6000 元 /㎡的整體銷售均價(jià)。但是是舒適的板樓，本身基礎(chǔ)配置又較優(yōu)（如：電梯入戶，節(jié)能玻璃窗等等），加上周邊較齊全的市政配套，吸引了不少島外養(yǎng)老的客戶進(jìn)行購(gòu)買。戶型方面優(yōu)勢(shì)不是很強(qiáng)，產(chǎn)品的舒適性較差。名門的主要缺陷是太靠近主干道，噪音大，戶型通風(fēng)性較差，居住舒適性欠佳。為圖生活方便房?jī)r(jià)合理的市場(chǎng)消費(fèi)群體而言，該區(qū)域的房屋存在較大的心動(dòng)空間。價(jià)格方面， 3500 元 /㎡的房?jī)r(jià)已淡出購(gòu)房者的視野，6000 元 /㎡的價(jià)格門檻全面跨越。截止 11 月份，全市商 品房月末累計(jì)仍有 萬(wàn)平方米待售。 （ 2）本區(qū)域內(nèi)目前無(wú)采用內(nèi)部裝修的項(xiàng)目 多數(shù)項(xiàng)目為毛坯房和粗裝修公共部分不夠細(xì)致。 本區(qū)域內(nèi)近幾年來(lái)物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運(yùn)作的項(xiàng)目中如綠色佳園品質(zhì)都較早期推出的項(xiàng)目有較大的提升。目前本項(xiàng)目周邊的區(qū)域商品房的供應(yīng)量如下，目前可供選擇的有名門廣場(chǎng) 2 期總建面為： 23620 平方（已在 20xx 年 1 月 10 日開(kāi)盤(pán)）；藍(lán)水灣總建面為： 20 萬(wàn)（ 07 年 12 月開(kāi)始銷售）以上項(xiàng)目現(xiàn)已銷售結(jié)束。是?？诔鞘袕?fù)合職能的重要補(bǔ)充和延伸。整個(gè)區(qū)域版塊屬于?？诔鞘幸?guī)劃的 中心組團(tuán)： 重點(diǎn)完善面向島內(nèi)的綜合中心功能（省會(huì)服務(wù)、居住、產(chǎn)業(yè)中心、金融商貿(mào)、文化中心、旅游接待等）。加快“一園兩湖”、美麗沙片區(qū)、大英山綜合商務(wù)區(qū)等重大項(xiàng)目建設(shè)，將主城區(qū)建成核心商務(wù)區(qū)， 原大英山機(jī)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)已提到日程上來(lái)。由于同類地區(qū)樓盤(pán)規(guī)模、檔次相差較大，因此，同樣是商品房，但不同樓盤(pán)社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。 （ 1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高 最近年來(lái)推出的 項(xiàng)目絕大多數(shù)外部裝修均采用外墻涂料作為外部裝修材料 。全市商品房和商品住房平均銷售價(jià)格分別為 元／平方米和 ／平方米。 由于?？谑蟹康禺a(chǎn)成長(zhǎng)空間大，近年來(lái)，不少國(guó)內(nèi)外實(shí)力雄厚的大型企業(yè)集團(tuán)紛紛來(lái)瓊尋找商機(jī)，?？诘禺a(chǎn)人氣漸旺。對(duì)于自身產(chǎn)品品質(zhì)要求較高、價(jià)格適中、除盛達(dá)景都 1 期的尾盤(pán)以 5500 元 /㎡的均價(jià)銷售外，其他周邊樓盤(pán)價(jià)位都不算很高。與本項(xiàng)目相比，地理位置相對(duì)優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，商業(yè)氛圍濃，地屬于藍(lán)天路居民區(qū)，交通便利，整體居住環(huán)境較佳，擁有非常成熟的居住環(huán)境。與本項(xiàng)目相比，地理環(huán)境相似，盛達(dá)最大的明顯優(yōu)勢(shì)是，擁有大超市大潤(rùn)發(fā)，為他們蓄積了較高的人氣。評(píng)價(jià)：小區(qū)規(guī)模不大，自身配套非常的不齊全。本項(xiàng)目前期初步定價(jià)建議考慮均價(jià) 5500 元 /㎡，可按工程節(jié)點(diǎn)或半個(gè)月或一個(gè)月為時(shí)間單位（漲價(jià)的速度可依據(jù)市場(chǎng)情況 而定）價(jià)位不斷小幅攀升，給潛在客戶制造壓力。 二、項(xiàng)目分析 我們對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。該版塊重點(diǎn)拓展面向島外的現(xiàn)代綜合服務(wù)功能（度假休閑、商務(wù)旅游、休閑體育、部分綜合服務(wù)等）， 是?？诔鞘袕?fù)合職能的重要補(bǔ)充和延伸。 ?？跇鞘心壳暗膬?yōu)勢(shì) ?？诮陙?lái)樓市漲幅較大，政府對(duì)這次樓市升漲給予了大力支持，如：停緩建工 程的限時(shí)整治，?？谑姓O(shè)施配套的日益完善；?？谡訌?qiáng)了對(duì)外較多的良性宣傳；加大了土地開(kāi)發(fā)規(guī)?；?guī)范化的管理；海口城市形象的完善與老城區(qū)的搬遷整治陸續(xù)進(jìn)行中，諸如此類的政府行為給投資商和購(gòu)房者建立了較大的信心。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析 本 項(xiàng)目存在以下的不足。 ? 項(xiàng)目所在片區(qū)，大規(guī)模的市政配套設(shè)施都在陸續(xù)完善中。 ? 本項(xiàng)目為未建立項(xiàng)目，可盡可能多采納有效客戶群意見(jiàn)進(jìn)行“投其所好”、“量體裁衣”。 （一）項(xiàng)目定位 以商業(yè)氣氛拉動(dòng)住宅銷售，以小戶型為主、大兩房小三房為輔的精裝修商住樓宇?？隙ㄊ莾r(jià)格哪邊低，客戶的選擇意向 就會(huì)向哪邊傾斜。 ? 商業(yè)住宅項(xiàng)目可在確定方案后的建立初期就行進(jìn)市場(chǎng)宣傳或軟文呼應(yīng)，形成觀望人群，初期的蓄積人氣相當(dāng)重要，市場(chǎng)口碑的建立，能夠?yàn)楹竺骈_(kāi)展的營(yíng)銷工作起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。 ? 新城市，新生活，新家園。 ? 美家園 ? 國(guó)興城 ? 美祥匯