【正文】 12 月）開(kāi)始到現(xiàn)在市場(chǎng)反映一直很好，銷(xiāo)售已完成。名門(mén)的主要缺陷是太靠近主干道，噪音大，戶(hù)型通風(fēng)性較差，居住舒適性欠佳。早期價(jià)格： 07 年 8 月份就開(kāi)始銷(xiāo)售：起價(jià) 3680元 /㎡，到了 07 年 11 月份此項(xiàng)目均價(jià)已到 4800 元 /㎡，到了 07 年 12 月份 尾盤(pán)起價(jià)已為 5080 元 /㎡，層差價(jià)基本在 60120 元 /㎡，也就是說(shuō)此項(xiàng)目高層可達(dá)到 6880 元 /㎡的單價(jià)。戶(hù)型方面優(yōu)勢(shì)不是很強(qiáng)，產(chǎn)品的舒適性較差。早期價(jià)格：起價(jià) 2980 元 /㎡；均價(jià) 3600元 /㎡；目前仍有最后 2 套房在銷(xiāo)售，基本均價(jià)在 4200 元 /㎡，最高價(jià)： 5000 元 /㎡。但是是舒適的板樓，本身基礎(chǔ)配置又較優(yōu)（如：電梯入戶(hù)，節(jié)能玻璃窗等等），加上周邊較齊全的市政配套，吸引了不少島外養(yǎng)老的客戶(hù)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)?？偨?4 萬(wàn)多平方，目前銷(xiāo)售已經(jīng)結(jié)束。漲價(jià)幅度建議控制在 200500 元 /㎡之間，最后達(dá)到 6000 元 /㎡的整體銷(xiāo)售均價(jià)。 性能價(jià)格比是中檔住宅市場(chǎng)客群考慮的首要因素。通過(guò)分析，認(rèn)為本項(xiàng)目具 有較大的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)存在一些不足。 地理位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于項(xiàng)目所在地屬于?？诘臑I江片區(qū)，該片區(qū)屬于?？谀壳伴_(kāi)發(fā)熱門(mén)版塊之一，該居住地總面積為 公頃。項(xiàng)目周邊有較為齊全的配套設(shè)施，如：海南文化公園；省圖書(shū)館；省博物館；?？谑袐D女兒童醫(yī)院；省實(shí)驗(yàn)中學(xué)；海南省體校；超市大賣(mài)場(chǎng) 大潤(rùn)發(fā)；?？诮?jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院內(nèi)，將近 500 畝的大學(xué)校園設(shè)施配套等。項(xiàng)目外裝風(fēng)格采用時(shí)尚現(xiàn)代的風(fēng)格，力求和同類(lèi)型項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)分。在國(guó)家樓市高位調(diào)整、促進(jìn)消費(fèi)的政策影響下，不少投資者，考慮選擇氣候環(huán)境較好的 23 線(xiàn)城市進(jìn)行投資性購(gòu)房，海南固有的氣候環(huán)境優(yōu)勢(shì)將吸引更多的島外人士來(lái)瓊度假養(yǎng)老（?？?，作為省會(huì)城市它的房?jī)r(jià)相對(duì)全國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，仍然達(dá)不到全國(guó)水平，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)上漲空間較大。加之國(guó)家的促進(jìn)消費(fèi)政策和房?jī)r(jià)的變相挽救，海口房?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)了短暫的消費(fèi)冷淡，但價(jià)格卻并未出現(xiàn)回落，反而逆市而上。 項(xiàng)目體量及面積不足 本項(xiàng)目由于地塊的特殊限制，可開(kāi)發(fā)面積不大，因此會(huì)有以下影響 ? 綠化率及綠地面積會(huì)基本為零，對(duì)居家及喜歡小區(qū)的住宅客戶(hù)有抵觸 ? 面積會(huì)直接導(dǎo)致入戶(hù)率，對(duì)于入戶(hù)率的低的小區(qū)，長(zhǎng)期居住的客戶(hù)會(huì)產(chǎn)生抵觸。 ? 除大潤(rùn)發(fā)外，缺乏平民化的大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 ? 濱江版塊處屬于熱門(mén)的待開(kāi)發(fā)區(qū)，目前土地價(jià)值已大幅度升值。 ? 目前整個(gè)國(guó)興大道片區(qū)內(nèi)，缺乏高品質(zhì)的商品房。 (四 )面臨的威脅 本項(xiàng)目會(huì)面臨如下的威脅。（如何在第一時(shí)間內(nèi)抓到他們將成為推廣的重點(diǎn)考慮問(wèn)題。 —— 居家投資兩相宜 （二）客戶(hù)定位 本項(xiàng)目的客戶(hù)定位如下：講究實(shí)惠、不盲目追求品位和概念，理性的考慮投資與購(gòu)置產(chǎn)業(yè)，購(gòu)置產(chǎn)業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)以物有所值、物超所值為依據(jù)，購(gòu)買(mǎi)面積不會(huì)太小，也不會(huì)太大，而是以適合居住為主。 客戶(hù)群細(xì)化：企事業(yè)單位中層、教師、政法部門(mén)人員、純投資客戶(hù)、島外中、低端客戶(hù)、學(xué)生家長(zhǎng)。 為了避免樓層底戶(hù)型小的房型提前銷(xiāo)售完的局面出現(xiàn)，保證公司利益的最大化，建議必須在銷(xiāo)售中進(jìn)行銷(xiāo)售控制。 我們將努力使項(xiàng)目的總銷(xiāo)售額保持不變，開(kāi)發(fā)商的既得利益不受損。 ? 在對(duì)外推廣的同時(shí)，結(jié)合代理商優(yōu)勢(shì)，可與其他樓盤(pán)進(jìn)行整和推廣，對(duì)客戶(hù)群的篩選及后期營(yíng)銷(xiāo)方案的及時(shí)調(diào)整很大程度的幫 助。 ? 請(qǐng)知名設(shè)計(jì)公司掛名，以體現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的重視。 ? 國(guó)興唯一可銷(xiāo)型商住項(xiàng)目，更多體現(xiàn)價(jià)值回報(bào)。 ? 物有所值的住宅。 ? 盡可能多地了解客戶(hù)的需求 ? 擴(kuò)散與項(xiàng)目有關(guān)的積極信息 所采取的主要方式如下。同時(shí)必須對(duì)以下方面加 以重視。 ? 針對(duì)每個(gè)成交的客戶(hù)，把售后服務(wù)提前到客戶(hù)簽約的時(shí)候，換句話(huà)說(shuō)就是幾乎在重視銷(xiāo)售工作的同時(shí)，重視客戶(hù)服務(wù)工作 通過(guò)在現(xiàn)實(shí)客戶(hù)中樹(shù)立優(yōu)秀形象和良好的口碑，有效地傳達(dá)有益于發(fā)展商、項(xiàng)目和品牌的正面訊息，從而確保競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （ 3） 銷(xiāo)售周期及銷(xiāo)售目標(biāo) 待定 銷(xiāo)售渠道與手段 在項(xiàng)目面市的初期，需要在主流媒體上進(jìn)行適當(dāng)?shù)膹V告與軟文宣傳，因此項(xiàng)目前期的廣告宣傳費(fèi)用比例會(huì)相對(duì)高一些。 （ 2）有效做好客戶(hù)鏈工作 以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：現(xiàn)實(shí)客戶(hù)往往是項(xiàng)目最好的推廣的宣傳員。 （ 4）舉辦各種活動(dòng)進(jìn)行銷(xiāo)售宣傳 可以選擇的活動(dòng)有房地產(chǎn)展示會(huì)和等。 （ 2） 項(xiàng)目包裝必須到位先行 為了確保項(xiàng)目的形象，給客戶(hù)以足夠的信心，項(xiàng)目的包裝如何非常重要。 另可考慮在項(xiàng)目確定基本路線(xiàn)后，就進(jìn)行前期市場(chǎng)鋪墊進(jìn)疑問(wèn)吸引，甚至可考慮引起市場(chǎng)爭(zhēng)論。 （ 5） 物業(yè)管理公司的選擇 為了鮮明有別于周邊其他項(xiàng)目的物業(yè)，一個(gè)好的物業(yè)管理是必須的。對(duì)于售樓處內(nèi)的布置有如下建議： （ 1）售樓處前臺(tái) ? 接待臺(tái)應(yīng)靠近售樓處的入口，沿墻擺設(shè)，并不宜正對(duì)大門(mén) ? 接待臺(tái)的形狀可根據(jù)售樓處現(xiàn)狀采用長(zhǎng)條形或弧線(xiàn)形，色彩鮮明，與整個(gè) 售樓處的色彩要協(xié)調(diào) ? 接待臺(tái)的材質(zhì)不必很高檔，采用具有一定硬度、不易變形的板材即可 ? 接待臺(tái)正面的顏色應(yīng)與項(xiàng)目的 VI 相符 （ 2）售樓處背板形象墻 可以用木材、石材、金屬鑲嵌而成，上面應(yīng)有項(xiàng)目 LOGO 和名稱(chēng)。通過(guò)這種方式客戶(hù)將更加全面了解銷(xiāo)售進(jìn)度等，同時(shí)也顯示項(xiàng)目的整體專(zhuān)業(yè)化水平與時(shí)尚特征。建議銷(xiāo)售先生穿西服，銷(xiāo)售小姐穿與項(xiàng)目 LOGO 顏色相協(xié)調(diào)的職業(yè)套裝。 （ 8）其它辦公用品 其他辦公用品如水杯、筆、煙灰缸、雨傘、安全帽、手電、激光筆等也都應(yīng)準(zhǔn)備齊全以方便業(yè)務(wù)拓展和客戶(hù)使用。 （ 10）交通 由于本項(xiàng)目距離市中心、鬧事區(qū)有一定車(chē)程，因此可考慮采用看房車(chē)給客戶(hù)以親近感，同時(shí)可優(yōu)化項(xiàng)目在市中心宣傳推廣活動(dòng)的靈活性，隨時(shí)可對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行接送以增加活動(dòng)價(jià)值。種類(lèi)有：氣球、彩旗等等。 現(xiàn)場(chǎng)綠化及小品等 （ 1）綠化 由于項(xiàng)目本身的制約，所以要特別重視本項(xiàng)目的綠化，應(yīng)多采用占地面積少，但綠化植被高的，如：檳榔樹(shù)、椰樹(shù)等，不但有海南特色同時(shí)可增加項(xiàng)目綠化率。 B、 缺點(diǎn) 費(fèi)用較高，且由于各項(xiàng)目廣告“扎堆”，將造成有可能被淹沒(méi)在大量廣告中，時(shí)效性差。 （ 4）宣傳力度和方案建議 在報(bào)紙上的廣告宣傳力度要結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)展情況考慮。 ? XXX（商業(yè)）強(qiáng)勢(shì)入駐 XXX（項(xiàng)目名），打造?？趪?guó)興新商圈 ? 打造濱江區(qū)新生活版塊， XXX（項(xiàng)目名）國(guó)興大道新亮點(diǎn)； 廣告的投入力度要考慮廣告的效果，如果效果好，可以繼續(xù)投入；如果效果不好，要謹(jǐn)慎投入，并分析原因，進(jìn)行改善。 (3)建議增設(shè)車(chē)體廣告 . 戶(hù)外車(chē)體廣告 ,可在考慮通過(guò)在國(guó)興大道的公車(chē)體上做文章 .其廣告效果相當(dāng)不錯(cuò) .(建議 10 輛即可 )，包括項(xiàng)目看房車(chē)。 互聯(lián)網(wǎng) （ 1）為本項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)立網(wǎng)站 網(wǎng)站的設(shè)計(jì)要符合項(xiàng)目的定位，頁(yè)面制作力圖美觀，方便實(shí)用，具有發(fā)展商介紹、社區(qū)介紹、戶(hù)型介紹、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè) 管理、工程進(jìn)度報(bào)告等功能，方便客戶(hù)上網(wǎng)查閱。 可整合代理公司所有項(xiàng)目進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣，可節(jié)省很大一筆推廣費(fèi)用，同時(shí)項(xiàng)目網(wǎng)站下掛代理公司網(wǎng)站進(jìn)行推廣。一方面可以更加準(zhǔn)確的讓目標(biāo)客戶(hù)得到相關(guān)信息；另一方面也可以盡量減少?gòu)V告宣傳中的浪費(fèi)，降低銷(xiāo)售 成本，開(kāi)源節(jié)流，使項(xiàng)目利益最大化。 （ 4） 房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì) 展會(huì)具有目標(biāo)客戶(hù)群集中、成功率較高的特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目參加。 本公司人員構(gòu)成涵蓋了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、策劃、廣告、旅游、平面設(shè)計(jì)、多媒體設(shè)計(jì)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等高端人才的優(yōu)良團(tuán)隊(duì)，并有著房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售所必須使用的優(yōu)勢(shì)廣告媒體，這些優(yōu)勢(shì)配以敬業(yè)的工作精神、積極主動(dòng)的 處事態(tài)度必然會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)理想的前期定位和后期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 總結(jié)：本項(xiàng)目前期策劃案的目的是合理的分析本項(xiàng)目所在位置的優(yōu)勢(shì)及地理位置，深入挖掘該地塊資源，為開(kāi)發(fā)商的后期尋找利益賣(mài)點(diǎn)，并提出專(zhuān)業(yè)建議及意見(jiàn)考量，以期為開(kāi)發(fā)商在后期銷(xiāo)售中取得利益最大化，并充分體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商和代理商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 （ 2） 流動(dòng)展示 到一些目標(biāo)客戶(hù)相對(duì)集中的商場(chǎng)、廣場(chǎng)作項(xiàng)目展示活動(dòng)。 ? XXX（商業(yè)）擬訂國(guó)興大道建立新賣(mài)場(chǎng) ? XXX（項(xiàng)目）對(duì) XXX 進(jìn)駐進(jìn)行前期磋商 （ 2）媒體的選擇 待定。 （ 2）宣傳方式 所有其它宣傳媒體中均引入本項(xiàng)目的網(wǎng)址，以備客戶(hù)隨時(shí)查閱。 （ 2）欄目的選擇 欄目可選擇交通臺(tái)