【正文】 本方案僅為前期草案，在深入交流后我們會(huì)再行擬訂詳細(xì)的營銷策劃流程及方案以備執(zhí)行。 （ 3） 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 在積累了一定數(shù)量的購房客戶后，適時(shí)舉辦客戶聯(lián)誼會(huì)，并可進(jìn)行抽獎(jiǎng)等活動(dòng)。 （二）活動(dòng)行銷 原因 除了傳統(tǒng)的廣告手段與媒體傳播以外，組織各種活動(dòng)也是銷售的重要手段之一。建議將本項(xiàng)目網(wǎng)站與海南在線、搜房網(wǎng)等知名站點(diǎn)建立熱門鏈接，達(dá)到擴(kuò)大網(wǎng)站和項(xiàng)目知名度的效果。 （ 3）初步建議 可以采用特約節(jié)目的形式，分析目標(biāo)客戶群的興趣和愛好，以他們或她們常聽的節(jié)目為基準(zhǔn)，宣傳我們的優(yōu)勢和理念。 （ 2） 設(shè)置地點(diǎn) 可以設(shè)立在目前國興大道進(jìn)入美苑路位置。供參考的廣告語如下。 ? 海口晚報(bào) ?？邳h政報(bào)刊，客戶已漸漸從心理接受其作為權(quán)威報(bào)紙的房地產(chǎn)的專業(yè)媒體，由于其客戶群非常大，所以其影響力不容忽視。 四、宣傳推廣方案 （一）媒體選擇 報(bào)紙 （ 1）利弊分析 A、優(yōu)點(diǎn) 具有讀者面寬、內(nèi)容量大、易于查閱及反復(fù)閱讀等特點(diǎn)，可以取得 較大的宣傳效果。 （ 3）公共告示牌 小區(qū)內(nèi)的公共告示牌應(yīng)具有一定特色，要設(shè)定一種形象，盡量區(qū)別于其它項(xiàng) 目。 （ 3）現(xiàn)場懸掛物 在工地現(xiàn)場 要采用品種豐富的宣傳懸掛物，色彩要鮮艷、對比要強(qiáng)烈，這樣才能刺激人們的視覺，烘托現(xiàn)場氣氛?？梢圆シ疟尘耙魳?。所有以上人員均配胸牌。） （ 7）銷售、保安、保潔員服裝 項(xiàng)目銷售人員的服裝應(yīng)該簡潔雅致有檔次，使培訓(xùn)到位的業(yè)務(wù)人員有專業(yè)化水準(zhǔn)。 （ 5）銷控板 除了傳統(tǒng)的銷控板以外，還可以采取計(jì)算機(jī)的銷控方式。 售樓處設(shè)置在 項(xiàng)目旁。 后期通過多種渠道利用現(xiàn)實(shí)客戶的現(xiàn)身說法，感染市場。 （ 3） 其它對目標(biāo)客戶的吸引 由前面所分析本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的特質(zhì)，進(jìn)行人群推廣，口碑宣傳，活動(dòng)舉行和聯(lián)合商業(yè)合作伙伴進(jìn)行目標(biāo)客戶群體的吸引。建立網(wǎng)絡(luò)銷售大致有以下幾個(gè)作用： ? 體現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)代氣息 ? 可以讓一些先進(jìn)的人士，從網(wǎng)上了解本項(xiàng)目 ? 嘗試網(wǎng)上售房的方式 ? 拓展島外人士關(guān)注我們項(xiàng)目渠道 . ? 時(shí)效性更強(qiáng) ,推廣費(fèi)用相對較少 . ? 可利用商業(yè)合作伙伴網(wǎng)站進(jìn)行項(xiàng)目宣傳 促銷策略 （ 1） 項(xiàng)目的營銷主題 為了更好的做好營銷工作，必須讓項(xiàng)目有一個(gè)新鮮而有力的 主題 ，以使項(xiàng)目的推廣銷售更連貫、更有影響力。 盡可能地了解目標(biāo)客戶的生活方式，仔細(xì)調(diào)研多種媒體，比如在目標(biāo)客戶經(jīng)常出入的場所舉辦項(xiàng)目公關(guān)推廣活動(dòng)，在一些定向投遞的雜志上做廣告，針對項(xiàng)目附近單位小區(qū)及政府機(jī)關(guān)進(jìn)行有效宣傳等。 （ 1）主流媒體上進(jìn)行廣告與新聞宣傳 可以選擇網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)等媒體進(jìn)行宣傳，包括軟文引入、招商合作宣傳、簽定商業(yè)合作單位入駐酒會(huì)等。 具體的計(jì)劃另行確定。同時(shí)要考慮以下方面。 （ 2）售中階段 這一階段是營銷過程的主體。 ? 美家園 ? 國興城 ? 美祥匯 階段營銷重點(diǎn) （ 1）售前階段 這一階段為正式開盤以前的工作，主要營銷工作內(nèi)容如下。 ? 整合營銷團(tuán)隊(duì)宣傳，商業(yè)地產(chǎn)合作伙伴宣傳。 ? 新城市，新生活，新家園。 ? 項(xiàng)目建立時(shí)就應(yīng)開始商業(yè)項(xiàng)目的宣傳，包括商業(yè)合作伙伴的加盟等，最好高調(diào)進(jìn)駐，以體現(xiàn)項(xiàng)目本身對商業(yè)合作伙伴的重視，同時(shí)利用合作伙伴已有的市場價(jià)值進(jìn)行自身宣傳。 ? 商業(yè)住宅項(xiàng)目可在確定方案后的建立初期就行進(jìn)市場宣傳或軟文呼應(yīng)，形成觀望人群，初期的蓄積人氣相當(dāng)重要，市場口碑的建立，能夠?yàn)楹竺骈_展的營銷工作起到畫龍點(diǎn)睛的作用。 均好性對于一個(gè)項(xiàng)目整體的銷售至關(guān)重要，良好的均好性可以使項(xiàng)目均衡發(fā)展、同步銷售，在保證項(xiàng)目完全銷售的前提下達(dá)到利益最大化，實(shí)現(xiàn)公 司的的最大效益?？隙ㄊ莾r(jià)格哪邊低，客戶的選擇意向 就會(huì)向哪邊傾斜。 人群年齡在 35 歲以上，在家庭和社會(huì)中均承擔(dān)重要責(zé)任。 （一）項(xiàng)目定位 以商業(yè)氣氛拉動(dòng)住宅銷售，以小戶型為主、大兩房小三房為輔的精裝修商住樓宇。 ? ?？跇鞘蟹績r(jià)逐步上漲，能接受的客戶群體在逐漸減少。 ? 本項(xiàng)目為未建立項(xiàng)目，可盡可能多采納有效客戶群意見進(jìn)行“投其所好”、“量體裁衣”。等等） ? 海南已成為旅游房地產(chǎn)的熱點(diǎn)片區(qū)，全國的熱錢都開始瞄準(zhǔn)海口樓市。 ? 項(xiàng)目所在片區(qū)，大規(guī)模的市政配套設(shè)施都在陸續(xù)完善中。 ? 項(xiàng)目背面尚為本 地村屋還未搬遷，居住環(huán)境不成熟。 （二）項(xiàng)目劣勢分析 本 項(xiàng)目存在以下的不足。 20xx 年?？跇鞘薪?jīng)歷了金融風(fēng)暴的洗禮依然屹立不動(dòng)，仰賴的是特殊的外銷型市場及優(yōu)越的地理位置、氣候環(huán)境和旅游條件。 海口樓市目前的優(yōu)勢 ?？诮陙順鞘袧q幅較大，政府對這次樓市升漲給予了大力支持，如：停緩建工 程的限時(shí)整治，?？谑姓O(shè)施配套的日益完善；?？谡訌?qiáng)了對外較多的良性宣傳；加大了土地開發(fā)規(guī)模化規(guī)范化的管理；?？诔鞘行蜗蟮耐晟婆c老城區(qū)的搬遷整治陸續(xù)進(jìn)行中，諸如此類的政府行為給投資商和購房者建立了較大的信心。 產(chǎn)品優(yōu)勢 本項(xiàng)目可采用比較舒適的板式樓結(jié)構(gòu)，加以商住項(xiàng)目進(jìn)行延伸，引入國美、蘇寧或酒店等大型商家及賣場進(jìn)入，形成商業(yè)氣氛以增長 人氣，并促進(jìn)住宅的銷售。該版塊重點(diǎn)拓展面向島外的現(xiàn)代綜合服務(wù)功能（度假休閑、商務(wù)旅游、休閑體育、部分綜合服務(wù)等）， 是?？诔鞘袕?fù)合職能的重要補(bǔ)充和延伸。 （一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析 本項(xiàng)目存在以下的優(yōu)勢。 二、項(xiàng)目分析 我們對本項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。 買方市場日漸成熟并趨于理性。本項(xiàng)目前期初步定價(jià)建議考慮均價(jià) 5500 元 /㎡，可按工程節(jié)點(diǎn)或半個(gè)月或一個(gè)月為時(shí)間單位（漲價(jià)的速度可依據(jù)市場情況 而定）價(jià)位不斷小幅攀升，給潛在客戶制造壓力。電梯入戶雖然給住戶帶來了一定的私秘性，但入戶的前廳利用率不高，非常浪費(fèi)空間。評價(jià)：小區(qū)規(guī)模不大，自身配套非常的不齊全。 省人大機(jī)關(guān)小區(qū)：目前均價(jià)在 4200 元 /㎡。與本項(xiàng)目相比，地理環(huán)境相似，盛達(dá)最大的明顯優(yōu)勢是，擁有大超市大潤發(fā)，為他們蓄積了較高的人氣。 盛達(dá)景都：目前均價(jià)在 5500 元 /㎡。與本項(xiàng)目相比，地理位置相對優(yōu)勢較強(qiáng)，商業(yè)氛圍濃，地屬于藍(lán)天路居民區(qū)，交通便利，整體居住環(huán)境較佳，擁有非常成熟的居住環(huán)境。與本項(xiàng) 目相比而言，地理位置相對優(yōu)勢較弱，商業(yè)氛圍不濃，地處老居民區(qū)內(nèi)、交通不便，建筑密度高。對于自身產(chǎn)品品質(zhì)要求較高、價(jià)格適中、除盛達(dá)景都 1 期的尾盤以 5500 元 /㎡的均價(jià)銷售外，其他周邊樓盤價(jià)位都不算很高。隨著 海南文化公園；省圖書館；省博物館；國興大道市容改貌工程美舍河美化等等工程的陸續(xù)完成； 該區(qū)域居住氛圍日趨濃厚，因此該地區(qū)客戶主要是以商住兩用為主，現(xiàn)有客戶主要是本土居民，但不少島外打算長居的購房者也已把眼 光停留在這方福址。 由于海口市房地產(chǎn)成長空間大，近年來，不少國內(nèi)外實(shí)力雄厚的大型企業(yè)集團(tuán)紛紛來瓊尋找商機(jī)，海口地產(chǎn)人氣漸旺。房屋施工總面積為 萬平方米，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積 萬平方米，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積 萬平方米，比上年下降 %；房屋銷售面積 萬平方米，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房和商品住房平均銷售價(jià)格分別為 元／平方米和 ／平方米。 （二）需求分析 07 年全省銷售情況形勢大好， 08 年增長幅度有所減低， 09 年?？谏唐贩糠績r(jià)不會(huì)有大波動(dòng)，銷售勢頭將保持 平衡增長，但銷售總量可能會(huì)受大局所影響，不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲現(xiàn)象。 （ 1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高 最近年來推出的 項(xiàng)目絕大多數(shù)外部裝修均采用外墻涂料作為外部裝修材料 。 （ 2）環(huán)境規(guī)劃 本項(xiàng)目周遍環(huán)境普通，臨近的盛達(dá)景都的小區(qū)景觀及綠化也屬一般。由于同類地區(qū)樓盤規(guī)模、檔次相差較大，因此，同樣是商品房，但不同樓盤社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。 最近的除以大潤發(fā)加盟為主體的盛達(dá)景都為商住項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目均為純住宅小區(qū)項(xiàng)目，無可比性。加快“一園兩湖”、美麗沙片區(qū)、大英山綜合商務(wù)區(qū)等重大項(xiàng)目建設(shè)，將主城區(qū)建成核心商務(wù)區(qū)， 原大英山機(jī)場的開發(fā)已提到日程上來。 （一）供應(yīng)分析 總供應(yīng)量分析 項(xiàng)目所屬版塊近十年來一直是中低檔的居住類項(xiàng)目為主導(dǎo)，高檔項(xiàng)目的市場供應(yīng)很少，但近期隨著市政配套日趨完