【正文】 最近的除以大潤發(fā)加盟為主體的盛達(dá)景都為商住項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目均為純住宅小區(qū)項(xiàng)目，無可比性。開發(fā)商無論在項(xiàng)目的運(yùn)作還是在產(chǎn)品的設(shè)計上都比以往有所提高，具體體現(xiàn)在以下幾個方面。由于同類地區(qū)樓盤規(guī)模、檔次相差較大，因此，同樣是商品房，但不同樓盤社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。本項(xiàng)目在濱江版塊的熱門區(qū)域，無論是項(xiàng)目自身的地理位置、擁有豐富的地產(chǎn)營銷策劃經(jīng)驗(yàn)的 代理公司等方面均具有較大優(yōu)勢。 （ 2）環(huán)境規(guī)劃 本項(xiàng)目周遍環(huán)境普通，臨近的盛達(dá)景都的小區(qū)景觀及綠化也屬一般。 （ 4）市場表現(xiàn) 項(xiàng)目銷售過程中，經(jīng)過周遍項(xiàng)目的調(diào)查，大兩房和小三房表現(xiàn)突出，由于周遍項(xiàng)目戶型合理的小戶型并不多見也較收市場追捧。 （ 1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高 最近年來推出的 項(xiàng)目絕大多數(shù)外部裝修均采用外墻涂料作為外部裝修材料 。建議在本項(xiàng)目內(nèi)部公共部位的加強(qiáng)裝修，以更進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)。 （二）需求分析 07 年全省銷售情況形勢大好， 08 年增長幅度有所減低， 09 年海口商品房房價不會有大波動，銷售勢頭將保持 平衡增長，但銷售總量可能會受大局所影響，不會出現(xiàn)大幅度上漲現(xiàn)象。 1— 11 月全市商品房登記銷售面積為 萬平方米，與上年同期相比增長 %。全市商品房和商品住房平均銷售價格分別為 元／平方米和 ／平方米。其中，商品住房月末累計待售面積 萬平方米，占 %。房屋施工總面積為 萬平方米，比上年下降 個百分點(diǎn)；新開工面積 萬平方米，比上年下降 個百分點(diǎn)；房屋竣工面積 萬平方米，比上年下降 %；房屋銷售面積 萬平方米，比上年下降 個百分點(diǎn)。 我們預(yù)測，雖然 20xx 年?？诜康禺a(chǎn)運(yùn)行中存在一些問題，且由于全球金融風(fēng)暴的影響及群眾效應(yīng)， 08 增長幅度變慢，雖然經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的投入市場，但 20xx年?？谑蟹康禺a(chǎn)投資將會保持平穩(wěn)增長 ，商品房銷售島外市場仍看好，住房需求仍將持續(xù)增長，商品房價格“ 穩(wěn)中有升 ”。 由于?？谑蟹康禺a(chǎn)成長空間大，近年來，不少國內(nèi)外實(shí)力雄厚的大型企業(yè)集團(tuán)紛紛來瓊尋找商機(jī)，?？诘禺a(chǎn)人氣漸旺。 3800 元 /㎡起價，均價 4500 元 /㎡成了中端樓盤的主流價格； 5000 元 /㎡ 起價，均價 6500 元 /㎡則是中高端樓盤的主流價格； 本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目是以居住為主，部分項(xiàng)目已經(jīng)形成較強(qiáng)的生活氛圍。隨著 海南文化公園；省圖書館；省博物館；國興大道市容改貌工程美舍河美化等等工程的陸續(xù)完成； 該區(qū)域居住氛圍日趨濃厚，因此該地區(qū)客戶主要是以商住兩用為主，現(xiàn)有客戶主要是本土居民，但不少島外打算長居的購房者也已把眼 光停留在這方福址。 （三）價格分析 本區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不是很多，供應(yīng) 量卻比往年大，均價在 4500— 6000 元 /㎡ 左右。對于自身產(chǎn)品品質(zhì)要求較高、價格適中、除盛達(dá)景都 1 期的尾盤以 5500 元 /㎡的均價銷售外，其他周邊樓盤價位都不算很高。高端客戶對在此片區(qū)置業(yè)的考慮不多，投資類型的客戶看中的是此片區(qū)擁有較大的上漲空間。與本項(xiàng) 目相比而言，地理位置相對優(yōu)勢較弱，商業(yè)氛圍不濃，地處老居民區(qū)內(nèi)、交通不便，建筑密度高。擁有 20 萬的總建面。與本項(xiàng)目相比，地理位置相對優(yōu)勢較強(qiáng)，商業(yè)氛圍濃，地屬于藍(lán)天路居民區(qū)，交通便利，整體居住環(huán)境較佳，擁有非常成熟的居住環(huán)境。但由于項(xiàng)目所在地 理位置較佳，因此也吸引著大批的購房客。 盛達(dá)景都：目前均價在 5500 元 /㎡。盛達(dá)前期大部分的房量都是內(nèi)部消化，實(shí)際市場消化掉的不多，后期開發(fā)商都吊著來賣高價，填補(bǔ)前期較低價位差。與本項(xiàng)目相比，地理環(huán)境相似，盛達(dá)最大的明顯優(yōu)勢是，擁有大超市大潤發(fā)，為他們蓄積了較高的人氣。目前的成交價位，客戶普遍認(rèn)為偏高。 省人大機(jī)關(guān)小區(qū)：目前均價在 4200 元 /㎡。此項(xiàng)目的 2 手房成交單價大概為： 4500 元 /㎡。評價：小區(qū)規(guī)模不大，自身配套非常的不齊全。早期推廣模式以報紙廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告為主。電梯入戶雖然給住戶帶來了一定的私秘性，但入戶的前廳利用率不高，非常浪費(fèi)空間。 結(jié)論：據(jù)有關(guān)于數(shù)據(jù)統(tǒng)計海口歷年來商品房均價指數(shù)為： 20xx 年 — 2110 元 /㎡、 20xx年 — 2086 元 /㎡、 20xx— 2423 元 /㎡、 20xx— 2535 元 /㎡、 20xx— 3011 元 /㎡、 20xx 年 6月 — 3590 元 /㎡、 20xx 年 12 月 — 4300 元 /㎡、 20xx 年 12 月 — 4800 元 /㎡。本項(xiàng)目前期初步定價建議考慮均價 5500 元 /㎡，可按工程節(jié)點(diǎn)或半個月或一個月為時間單位（漲價的速度可依據(jù)市場情況 而定）價位不斷小幅攀升，給潛在客戶制造壓力。 （四）結(jié)論 現(xiàn)階段在售項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)普遍較好。 買方市場日漸成熟并趨于理性。 對于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認(rèn)同是區(qū)域客戶群共同持有的重要特征。 二、項(xiàng)目分析 我們對本項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。本項(xiàng)目現(xiàn)在推出可以借助較大的優(yōu)勢，同時不能忽視客觀存的威脅。 （一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析 本項(xiàng)目存在以下的優(yōu)勢。其中一類居住用地面積為 公頃，二類居住用地面積為 公頃。該版塊重點(diǎn)拓展面向島外的現(xiàn)代綜合服務(wù)功能（度假休閑、商務(wù)旅游、休閑體育、部分綜合服務(wù)等）， 是?？诔鞘袕?fù)合職能的重要補(bǔ)充和延伸。能夠給周邊居民提供吃住行游玩一系列的配套服務(wù)，生活非常的便利。 產(chǎn)品優(yōu)勢 本項(xiàng)目可采用比較舒適的板式樓結(jié)構(gòu)，加以商住項(xiàng)目進(jìn)行延伸，引入國美、蘇寧或酒店等大型商家及賣場進(jìn)入，形成商業(yè)氣氛以增長 人氣，并促進(jìn)住宅的銷售。 代理商具有比較豐富的營銷策劃經(jīng)驗(yàn)、整合營銷優(yōu)勢 本項(xiàng)目代理商在?？?、文昌、瓊海等地均已有較多代理樓盤進(jìn)行銷售，對商業(yè)住宅的營銷具備較強(qiáng)的實(shí)力及市場口碑，且擁有其他公司無法比擬的客戶群選擇及配套工具，并對商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營有豐富經(jīng)驗(yàn)。 ?？跇鞘心壳暗膬?yōu)勢 ?？诮陙順鞘袧q幅較大，政府對這次樓市升漲給予了大力支持，如：停緩建工 程的限時整治，?？谑姓O(shè)施配套的日益完善；?？谡訌?qiáng)了對外較多的良性宣傳；加大了土地開發(fā)規(guī)模化規(guī)范化的管理；?？诔鞘行蜗蟮耐晟婆c老城區(qū)的搬遷整治陸續(xù)進(jìn)行中，諸如此類的政府行為給投資商和購房者建立了較大的信心。會有越來越多的熱錢會流向海南特區(qū)。 20xx 年?？跇鞘薪?jīng)歷了金融風(fēng)暴的洗禮依然屹立不動，仰賴的是特殊的外銷型市場及優(yōu)越的地理位置、氣候環(huán)境和旅游條件。 09 年的海口機(jī)會多多、政策優(yōu)越、加之跨海大橋的動工提上日程，搭建和內(nèi)地客戶的平臺也越來越緊密。 （二）項(xiàng)目劣勢分析 本 項(xiàng)目存在以下的不足。 ? 小區(qū)公共部分面積降低，如無泳池、活動區(qū)域面積降低、停車位少等 商業(yè)業(yè)態(tài)氣氛單一 ? 項(xiàng)目周遍除大潤發(fā)和盛達(dá) 2 期的酒店外基本無其他大型商業(yè)項(xiàng)目對后期的商業(yè)項(xiàng)目招商會產(chǎn)生一定阻力。 ? 項(xiàng)目背面尚為本 地村屋還未搬遷，居住環(huán)境不成熟。 ? 項(xiàng)目雖然臨十字路口，但由于不是主路段且位置靠里，只有兩路公交通行。 ? 項(xiàng)目所在片區(qū)，大規(guī)模的市政配套設(shè)施都在陸續(xù)完善中。 ? 海口市政府加大了城市形象建設(shè)的施工進(jìn)度。等等） ? 海南已成為旅游房地產(chǎn)的熱點(diǎn)片區(qū)，全國的熱錢都開始瞄準(zhǔn)?？跇鞘?。 （特別是板樓） ? 周遍除盛達(dá) 2 期外無其他商業(yè)項(xiàng)目（特別是大型家電賣場）。 ? 本項(xiàng)目為未建立項(xiàng)目，可盡可能多采納有效客戶群意見進(jìn)行“投其所好”、“量體裁衣”。 ? 區(qū)域市場的潛在供應(yīng)量較大，市場競爭激烈（如盛達(dá) 2 期的即將開盤）。 ? ?？跇鞘蟹績r逐步上漲，能接受的客戶群體在逐漸減少。） ? 國 家對地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺新政策，所能產(chǎn)生的影響不容忽視。 （一）項(xiàng)目定位 以商業(yè)氣氛拉動住宅銷售，以小戶型為主、大兩房小三房為輔的精裝修商住樓宇。人群 的職業(yè)多種多樣，工作地點(diǎn)不拘泥于本區(qū)域周邊，虛榮心不強(qiáng)。 人群年齡在 35 歲以上，在家庭和社會中均承擔(dān)重要責(zé)任。 （三）價格方案 無可置疑任何項(xiàng)目在銷售時都會存在競爭現(xiàn)象，無論是自身的還是項(xiàng)目以外的。肯定是價格哪邊低，客戶的選擇意向 就會向哪邊傾斜。 另外，為了使客戶能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目選擇更有傾向性，可以對預(yù)計的價格體系進(jìn)行一定的調(diào)整。 均好性對于一個項(xiàng)目整體的銷售至關(guān)重要，良好的均好性可以使項(xiàng)目均衡發(fā)展、同步銷售，在保證項(xiàng)目完全銷售的前提下達(dá)到利益最大化，實(shí)現(xiàn)公 司的的最大效益。 （四）項(xiàng)目建議 通過對項(xiàng)目的分析，我們給項(xiàng)目做了初步的