雙流項(xiàng)目全程策劃案(參考版)
2025-05-15 00:29本頁面
【正文】 八、銷售員禮儀要求1. 外表形象要求2. 個(gè)人的主動(dòng)交際能力3. 與同事、上司相處的禮儀1. 合同說明2. 其它法律文件五、物業(yè)管理包括公司簡介、管理架構(gòu)、管理公約解釋等2. 營銷策略包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、推廣手段。3. 平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)：包括總戶數(shù)、總建面、總單元數(shù)、單套面積、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、徑深、面寬、層高等。 附營銷培訓(xùn)計(jì)劃表：課程內(nèi)容所需資料一、銷售部工作流程及行為規(guī)范1. 銷售員行為準(zhǔn)則2. 銷售部內(nèi)部分工3. 接待、簽約流程4. 銷控及回款《銷售部行為準(zhǔn)則》《銷售部架構(gòu)及崗位職責(zé)》《簽約流程》二、統(tǒng)一說辭1. 專用名詞解釋。他們認(rèn)為買房子是大事情，但通常情況下，在決定購買之前卻得不到售樓人員詳盡、滿意的解答，因而在購買之后產(chǎn)生諸如產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、面積不符、戶型不符等糾紛。在規(guī)劃形態(tài)分析中，我們認(rèn)為：雙流小面積房供應(yīng)體量較小，但需求量卻在穩(wěn)步上升，所以本案對于小面積房的規(guī)劃至少應(yīng)在本案總量的２０%以上，面積在60～90㎡之間。在已開發(fā)的物業(yè)中已漸成供求失調(diào)狀態(tài)。?。?、規(guī)劃形態(tài)分析 雙流的房地產(chǎn)開發(fā)按規(guī)劃分為兩大類：別墅及花園洋房、小區(qū)多層。2005年下半年～2006年上半年將會(huì)呈現(xiàn)另一次繁榮。從目前房產(chǎn)銷售來看，2003年下半年～2004年上半年是房產(chǎn)銷售高潮，隨著開發(fā)體量增加，大批樓盤開盤，2004年下半年將會(huì)有小幅度的低潮波動(dòng)。待開發(fā)體量巨大，從各項(xiàng)目地塊實(shí)質(zhì)性工作來看，三年內(nèi)必將形成一個(gè)多層次、多形式競爭的局面?！ 。?、 工期分析 雙流的房地產(chǎn)開發(fā)情況我們在上面已經(jīng)提到過。比如消費(fèi)群定位是否準(zhǔn)確、文化定位是否具有特色、房型與價(jià)格定位是否合理、還有工期計(jì)劃是否接軌等等。免樓層、朝向差價(jià)、先來先選?！ 〉谒碾A段：清盤期 原則：均價(jià)運(yùn)作，盤活余房?！ 〉谌A段：強(qiáng)銷期 原則：逐漸恢復(fù)與項(xiàng)目定位相匹配的價(jià)位，創(chuàng)造更靈活的付款方式。中開高走，一次性付款按戶型、朝向優(yōu)劣分別贈(zèng)送；分期付款方式為簽約30%、封頂50%、交房20%； 銀行按揭為簽約30%、貸款1～20年70%?！ ≈饕绞剑阂庀牒灦ā⒖蛻糇??！。?、按物業(yè)種類和套型定價(jià)，一房一價(jià)，一鋪一價(jià)。一般來說，項(xiàng)目起名不外乎以下幾個(gè)范疇： ?、俳栌庙?xiàng)目路段、地名； ②高度概括項(xiàng)目特點(diǎn)，涵蓋項(xiàng)目文化內(nèi)涵； ?、劢栌矛F(xiàn)代時(shí)尚名詞，突出前衛(wèi)文化； ④引用古詩詞，創(chuàng)造文化意境； ?、蒎e(cuò)位借用，以另一事物名稱突出項(xiàng)目特點(diǎn)； 本項(xiàng)目命名建議 根據(jù)本案特點(diǎn)，項(xiàng)目可綜合利用以上理念，舉例如下： ?、贂闶兰摇 、陉柟馐兰o(jì) ?、蹛奂绎L(fēng)華 ?、苄≠Y風(fēng)情?。└绞蹣遣考彝夥詹贾檬疽猓骸 。?、藝術(shù)小品 Ｂ、器材 ?。?、適當(dāng)現(xiàn)代藝術(shù)家具 ?。?、奢侈品，如鋼琴營銷策略 營銷策略與推廣策略首先要步調(diào)一致，在推廣的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高營銷速度，切忌營銷與推廣的脫節(jié)?！ 、僦鳂?biāo)：”開啟新城南最具小資文化情調(diào)的海派生活“ ”以文化為本，開啟高品質(zhì)生活“ ?、诮逃骸弊頃阄幕那呷?，讓孩子快樂成長“ ?、矍嗄昶骸弊寪矍榭臻g足夠浪漫“ ④環(huán)境篇：”家在自然中，自然在家中“ ?、荻际衅骸倍际行律罱?jīng)過總體分析，本案可利用以下媒介進(jìn)行硬性傳播。４、媒體選擇 ①選擇條件 a、銷售重點(diǎn)；b、向誰傳播；c、消費(fèi)者購買原因；d、具體那一種媒體能滿足以上各點(diǎn)，效率如何。用在大幅調(diào)價(jià)之后，以制造新賣點(diǎn)?！ ?“麻雀戰(zhàn)”――以小篇廣告天天見報(bào)，廣告期與銷售期都拉得較長，用于尾盤銷售?！ 。?、廣告風(fēng)格 主題化、系列華、個(gè)性化，要具有視覺沖擊力。為一系列活動(dòng)做好鋪墊，取得客戶群的廣泛認(rèn)同?！”景笍V告１６字真言：樹立個(gè)性，強(qiáng)化特色，淡化劣勢、避實(shí)就虛?！。ㄋ模V告策略 上面我們已經(jīng)提到過，作為本案，文化活動(dòng)是我們的策略方向。而具有唯一性的個(gè)性文化則更是引起客戶關(guān)注的關(guān)鍵。我們以浪漫篝火為主題，可以再一次將本案的核心文化升級，使本案在銷售上更具備強(qiáng)大的誘惑力。眾所周知，深具歐洲味道的經(jīng)典電影和具有個(gè)性化的巴黎服飾無一不代表著小資文化的特點(diǎn)。在此文化核心下，我們可以進(jìn)行多級優(yōu)勢文化訴求。應(yīng)邀而至的記者們可以完成我們初步的炒做，提升本案的關(guān)注度，為本案的持續(xù)熱銷打下基礎(chǔ)?！ 、陂_盤當(dāng)日ＰＡＲＴＹ所準(zhǔn)備物品為：背景小提琴音樂、國盤、紅酒或葡萄酒、打領(lǐng)結(jié)的服務(wù)生?！√崾军c(diǎn)：①售樓小姐一律旗袍裝束，熱情接待來賓?！。?、開盤party 本案杜絕千篇一律的開盤模式，以高規(guī)格、酒會(huì)ＰＡＲＴＹ式盛大開盤?！。?、少兒繪畫大賽 與雙流政府合作，舉辦“ＸＸＸ杯——畫出美好的家”雙流少兒繪畫比賽活動(dòng)，在樓盤現(xiàn)場以圍墻作畫布，請廣大家長指導(dǎo)孩子拿起畫筆，發(fā)揮少兒獨(dú)具天賦的想象力，描繪出心目中美好的家的樣子，通過一次愉快的參與，成為孩子成長歷程中一次最美的記憶。為提高活動(dòng)的關(guān)注度，我們同時(shí)可以加入一系列的活動(dòng)如讀書朗誦大賽、法國風(fēng)情攝影展等。活動(dòng)有以下幾種： ?。?、優(yōu)雅周末（每周一次） 在盤內(nèi)啟動(dòng)“閱讀ＣＡＦe生活館 “，我們稱為優(yōu)雅周末活動(dòng)，內(nèi)容為聘請雙中知名老師或其他藝術(shù)門類老師進(jìn)行現(xiàn)場授業(yè)活動(dòng)，凡來看房者均可帶子女參加。但在清盤期內(nèi)不妨以其它形式進(jìn)行優(yōu)惠促銷，如贈(zèng)送等。此時(shí)銷售氣象已成規(guī)模。期內(nèi)緊推配套鋪面如音樂吧等，使區(qū)內(nèi)社區(qū)功能日臻完善。同時(shí)房源“緊捂”，體現(xiàn)緊俏?！ 〉诙剑洪_盤期。期內(nèi)增大宣傳力度，力求消費(fèi)者蒞臨參觀?！ 〉谝徊剑洪_盤之前。迪索的作品。 ?。?、人文景觀小品 ?、傥幕瘔?，在大門側(cè)塑造景觀文化墻，浮雕內(nèi)容可包括中國小資文化發(fā)展史，如張愛玲、陳丹燕、娉蔻浮雕像和介紹等；當(dāng)然也可以把古蜀文化發(fā)展或大上海發(fā)展的一個(gè)歷史斷層作為浮雕內(nèi)容； ②油畫，在局部進(jìn)行油畫裝飾，或形成一個(gè)油畫走廊，重點(diǎn)裝飾區(qū)是草坪廣場。局部有可進(jìn)入性的草坪，草坪可開露天party、紅酒宴會(huì)?！ 。?、綠化 ?、僮詈美脧U土石方自然造坡，實(shí)現(xiàn)中央綠化。我們這里的軟性環(huán)境包括了環(huán)境綠化、人文景觀設(shè)計(jì)等。 以上我們就建筑本身提出了一些建議，作為一個(gè)樓盤的銷售，建筑風(fēng)格本身當(dāng)然是一個(gè)至關(guān)重要的因素?！。ㄒ唬┍景傅男藿ńㄗh?。薄⒄w特色： 整體突出“小資文化情調(diào)的海派生活館”場景；?。?、布局： 本案土地方正，地勢平坦，容易造成一般的排排座布局，我們應(yīng)該利用景觀的變化和部分樓盤朝向的微調(diào)，造成整體的層次感、延伸感、錯(cuò)落感； ３、外墻色調(diào)與線條： 外墻色調(diào)講究婉約柔和，能與綠化自然相容；線條粗曠中帶著纖細(xì)，可利用歐洲中世紀(jì)古堡的一些建筑符號進(jìn)行局部渲染，使建
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