【正文】 2024年10月22日星期二9時(shí)59分14秒Tuesday, October 22, 2024 感情上的親密，發(fā)展友誼；錢財(cái)上的親密，破壞友誼。24.10.2224.10.2209:5909:59:1409:59:14Oct24 人生不是自發(fā)的自我發(fā)展，而是一長串機(jī)緣。2024年10月22日星期二9時(shí)59分14秒09:59:1422 October 2024 科學(xué)，你是國力的靈魂；同時(shí)又是社會(huì)發(fā)展的標(biāo)志。2024年10月22日星期二上午9時(shí)59分14秒09:59:1424.10.22 做專業(yè)的企業(yè)，做專業(yè)的事情，讓自己專業(yè)起來。24.10.2224.10.2209:59:1409:59:14October 22, 2024 加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。24.10.2209:59:1409:59Oct2422Oct24 得道多助失道寡助，掌控人心方位上。24.10.2224.10.22Tuesday, October 22, 2024 天生我材必有用，千金散盡還復(fù)來。由此部分客戶對(duì)發(fā)展商 產(chǎn)生了較強(qiáng)烈的信任危機(jī)，并表現(xiàn)出渴望有專業(yè)房產(chǎn)隊(duì)伍為其服務(wù)的意愿。 ３、營銷服務(wù)分析 調(diào)查顯示，雙流購房群對(duì)各個(gè)樓盤營銷人員素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)不滿情緒比例嚴(yán)重。在已開發(fā)和未開 發(fā)體量中，小區(qū)多層雖然也占有很大一部分，但大面積房型卻居多。目前別墅、聯(lián)體別 墅、躍層房在雙流供應(yīng)量體較大。 因此，本案最好在２００６年３月～１０月這段時(shí)間內(nèi)銷售完成。隨著開發(fā)商的理智清醒，“打擁堂”會(huì) 漸趨平緩，所以2005年上半年會(huì)趨于正常。競(jìng)爭(zhēng)形式將會(huì)逐漸嚴(yán)峻。目前，雙流的已批準(zhǔn)預(yù)售面積是173 萬平方米，待開發(fā)體量在２３０萬平米以上。其中有些因素我們?cè)谏厦嬉呀?jīng)分析過，這里我們?cè)俾晕⑻嵋幌?，以引起我們的重視?四、各營銷因素分析 一個(gè)樓盤銷售情況的好壞，除去推廣因素外，通常還與其它因素存在一定的關(guān)聯(lián)。 主要方式：優(yōu)惠以送家用電器、物管費(fèi)為主。 視銷售情況，強(qiáng)銷期要小幅度穩(wěn)步上升。 第三階段：強(qiáng)銷期 原則：逐漸恢復(fù)與項(xiàng)目定位相匹配的價(jià)位，創(chuàng)造更靈活的付款方式。中開高走，一次性付款按戶型、 朝向優(yōu)劣分別贈(zèng)送；分期付款方式為簽約30%、封頂50%、交房20%； 銀行按揭為簽約30%、貸款1～20年70%。 主要方式：意想簽定、客戶座談。 ３、按物業(yè)種類和套型定價(jià)，一房一價(jià)，一鋪一價(jià)。一般來說，項(xiàng)目起名不外乎以下幾個(gè)范疇： ①借用項(xiàng)目路段、地名； ②高度概括項(xiàng)目特點(diǎn)，涵蓋項(xiàng)目文化內(nèi)涵； ③借用現(xiàn)代時(shí)尚名詞，突出前衛(wèi)文化； ④引用古詩詞，創(chuàng)造文化意境； ⑤錯(cuò)位借用，以另一事物名稱突出項(xiàng)目特點(diǎn)； 本項(xiàng)目命名建議 根據(jù)本案特點(diǎn)，項(xiàng)目可綜合利用以上理念，舉例如下： ①書香世家 ②陽光世紀(jì) ③愛家風(fēng)華 ④小資風(fēng)情 （六）附售樓部家庭氣氛布置示意： Ａ、藝術(shù)小品 Ｂ、器材 Ｃ、適當(dāng)現(xiàn)代藝術(shù)家具 Ｄ、奢侈品，如鋼琴,?,營銷策略,營銷策略與推廣策略首先要步調(diào)一致，在推廣的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高營銷速度，切忌 營銷與推廣的脫節(jié)。 ①主標(biāo)：”開啟新城南最具小資文化情調(diào)的海派生活“ ”以文化為本，開啟高品質(zhì)生活“ ②教育篇：”坐享書香文化的沁染，讓孩子快樂成長“ ③青年篇：”讓愛情空間足夠浪漫“ ④環(huán)境篇：”家在自然中，自然在家中“ ⑤都市篇：”都市新生活經(jīng)過總體分析，本案可利用以下媒介進(jìn)行硬性傳播。,?,４、媒體選擇 ①選擇條件 a、銷售重點(diǎn)；b、向誰傳播；c、消費(fèi)者購買原因；d、具體那一種媒體能滿足以上各 點(diǎn)，效率如何。用在大幅調(diào)價(jià)之后，以制造新賣點(diǎn)。 “麻雀戰(zhàn)”――以小篇廣告天天見報(bào)，廣告期與銷售期都拉得較長，用于尾盤銷售。 ２、廣告風(fēng)格 主題化、系列華、個(gè)性化，要具有視覺沖擊力。為一系列活動(dòng)做好鋪 墊，取得客戶群的廣泛認(rèn)同。 本案廣告１６字真言：樹立個(gè)性，強(qiáng)化特色，淡化劣勢(shì)、避實(shí)就虛。 （四）廣告策略 上面我們已經(jīng)提到過，作為本案，文化活動(dòng)是我們的策略方向。而具有唯一性的個(gè)性文化則更是引起客戶關(guān)注的關(guān)鍵。我們以浪漫篝火為主 題，可以再一次將本案的核心文化升級(jí)，使本案在銷售上更具備強(qiáng)大的誘惑力。眾所周知，深具歐洲味道的經(jīng)典電影和具有個(gè)性化的巴黎服飾無 一不代表著小資文化的特點(diǎn)。在此文化核心 下，我們可以進(jìn)行多級(jí)優(yōu)勢(shì)文化訴求。應(yīng)邀而至的記者們可以完成我們初步的炒做，提升本案的關(guān)注度，為本案的持 續(xù)熱銷打下基礎(chǔ)。 ②開盤當(dāng)日ＰＡＲＴＹ所準(zhǔn)備物品為：背景小提琴音樂、國盤、紅酒或葡萄酒、 打領(lǐng)結(jié)的服務(wù)生。 提示點(diǎn)：①售樓小姐一律旗袍裝束，熱情接待來賓。 ３、開盤party 本案杜絕千篇一律的開盤模式，以高規(guī)格、酒會(huì)ＰＡＲＴＹ式盛大開盤。 ２、少兒繪畫大賽 與雙流政府合作，舉辦“ＸＸＸ杯——畫出美好的家”雙流少兒繪畫比賽活動(dòng)，在 樓盤現(xiàn)場(chǎng)以圍墻作畫布，請(qǐng)廣大家長指導(dǎo)孩子拿起畫筆，發(fā)揮少兒獨(dú)具天賦的想象 力，描繪出心目中美好的家的樣子，通過一次愉快的參與，成為孩子成長歷程中一次 最美的記憶。為提高 活動(dòng)的關(guān)注度，我們同時(shí)可以加入一系列的活動(dòng)如讀書朗誦大賽、法國風(fēng)情攝影展 等?；?動(dòng)有以下幾種： １、優(yōu)雅周末（每周一次） 在盤內(nèi)啟動(dòng)“閱讀ＣＡＦe生活館 “，我們稱為優(yōu)雅周末活動(dòng)，內(nèi)容為聘請(qǐng)雙中知 名老師或其他藝術(shù)門類老師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)授業(yè)活動(dòng)，凡來看房者均可帶子女參加。但在清盤期內(nèi)不妨以其它形式進(jìn)行優(yōu)惠促銷，如贈(zèng)送等。此時(shí)銷售氣象已成規(guī)模。期內(nèi)緊推配套鋪面如音樂吧等，使區(qū)內(nèi)社區(qū)功能日 臻完善。同時(shí)房源“緊捂”，體現(xiàn)緊 俏。 第二步：開盤期。期內(nèi)增大宣傳力度，力求 消費(fèi)者蒞臨參觀。,?,第一步：開盤之前。 推廣點(diǎn)如下： １、唯一“新城南最具小資文化情調(diào)的海派生活館”； ２、位于未來的新城中心，市政配套完善； ３、毗鄰國家級(jí)重點(diǎn)中學(xué)，完全解決就學(xué)問題； ４、河居文化； ５、位于成都高速通道沿線，直接實(shí)現(xiàn)與成都的高速對(duì)接； ６、與市政休閑主題公園完美融合，實(shí)現(xiàn)園在家中，家在園中的自然夢(mèng)想； ７、極具文化味的唯美景觀設(shè)計(jì)；極具格調(diào)化的生活場(chǎng)景布置； （一）推盤手法 建議本案在推盤手法上采用：準(zhǔn)備期密閉，預(yù)購期利用軟文和文化活動(dòng)培養(yǎng)市場(chǎng)，引起 對(duì)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)烈關(guān)注，開盤期利用廣告轟炸，全面推廣項(xiàng)目賣點(diǎn)，迅速拉升銷量，并配合 漲價(jià)制造哄搶態(tài)勢(shì)，盡可能在１～２個(gè)月內(nèi)完成50%以上的銷售任務(wù)。畫例： ③彩繪小品、貴族式洋傘、舊唱機(jī)仿真雕塑； ④噴泉、具有憂郁藍(lán)調(diào)的背景音樂；,?,３、主題吧 將商業(yè)用房更好的規(guī)劃，與小資文化完全融合，可包括以下主題吧：酒吧、個(gè)性服飾吧、雪茄吧、電影吧等極具小資情調(diào)的吧文化。油畫選擇比較有小資代表的如詹姆斯 ② 園內(nèi)植樹最好用有色木組團(tuán)，如紅葉木等，從而突出純自然浪漫的氛圍； ③切忌綠化上的完全圍合，由于本案土地方正，地勢(shì)平坦，所以需要綠化視覺上的延伸感； ④每一個(gè)延伸面的小組團(tuán)可制造情景模式化氛圍，如：“母子親情居” 、“琴韻居”、“詩意居”等等。坡上可設(shè)置跌泉、涼亭、石道、回廊等休閑設(shè)施，其它部分用普通樹陣以營造休閑空間，拉近人與自然的距離。 （二）軟性環(huán)境包裝建議 我們知道，社區(qū)文化不僅是建筑本身的文化內(nèi)涵，更重要的是一種人文活動(dòng)，包括建筑附屬物和配套中蘊(yùn)涵的文化品位，例如樓盤內(nèi)的草坪、花木、噴泉、流水、圍墻以及配套網(wǎng)球場(chǎng)、桌球場(chǎng)、學(xué)校及其品牌等，都是樓盤文化的表現(xiàn)形式。但從現(xiàn)代客戶的購買意識(shí)出發(fā)，軟性環(huán)境營造則更能突出一個(gè)樓盤的特征，也更能引發(fā)客戶的購買欲望。 ５、立面設(shè)計(jì) 沿街可采用退臺(tái)式建筑風(fēng)格，