【導讀】A、西安經(jīng)濟保持8%以上的發(fā)展速度。B、政府規(guī)劃今后5年，達到西部先進水平。C、西安將建成“一城雙心”格局。D、異地購房成為市場趨勢。E、西咸一體化使得咸陽居住、西安工作成為可能。區(qū)域發(fā)展前景看好，周邊已無可開發(fā)用地。咸陽商業(yè)經(jīng)營的商品以中低檔次為主，高檔消費品市場幾乎被西安市場侵占。咸陽百貨商場發(fā)展滯后，硬件設(shè)施差，經(jīng)營管理落后。咸陽酒店業(yè)發(fā)展規(guī)模相對不足，整體經(jīng)營狀況較好。休閑行業(yè)呈現(xiàn)出良好的經(jīng)營、發(fā)展態(tài)勢。世紀城·碧水茗居是咸陽首家大型親水高尚社區(qū)。到70％以上，小高層尚未推出。客戶來源：西安30%；咸陽65%；其它5%。配備看樓直通車從西安往來咸陽看樓。目前，推出部分銷售已超過80％，進入尾盤銷售期?？蛻魜碓矗合剃枮橹髁?，部分來源于西安，80％以上用于投資。我司針對不同性別、職業(yè)、年齡的2600位潛在客戶分九個方面進行了深入的調(diào)研。西安品牌百貨經(jīng)營商已關(guān)注此區(qū)域。第一次開發(fā)項目就是咸陽區(qū)域最大的項目;

　　

【正文】 =140232萬元 /（ 207539萬元 —18635萬元） 100% =74% 盈虧平衡分析： 以銷售收入利潤率表示的本項目盈虧平衡點為 74%，即當銷售收入到預(yù)測收入的 74%，項目不虧不盈。 （七）投資匯報率分析： 啟動資金： 本項目啟動資金為 30000萬元（包括 土地、手續(xù)、銷售推廣準備等）。 投資回報率分析： 利潤 /啟動資金 100% =48672萬元 /30000萬元 100% =162% 五、經(jīng)濟分析匯總表 (略 ) 六、現(xiàn)金流量表（附后）： 工程墊款額按 40%計算，在進度達到封頂時支付 50%；竣工后支付 30%；驗收合格后支付 20%。 工程進度款、設(shè)備安裝等除保留總造價 5%質(zhì)量保證金外，其余按月平均支付。質(zhì)量保證金按國家規(guī)定 1—5年內(nèi)支付完畢。 銷售進度按第五部分第三條《銷售周期》計算。 為便于計算，工程進度、監(jiān)理、管理費、不可 預(yù)見費、配套、設(shè)備以及銷售收入、稅金、宣傳、代理等費用均按進度、按月平均計算。 因進位問題該表在計算中與前預(yù)測分析有一定差異。 通過現(xiàn)金流量分析，本項目在取得銀行貸款一年內(nèi)即可回首前期投資，后續(xù)開發(fā)建設(shè)通過市場資金貸款即可保證。 P102 第八部分 品牌創(chuàng)建 理順，發(fā)展；發(fā)展，完善！ 產(chǎn)品品牌與公司品牌策略 以產(chǎn)品品牌塑造公司品牌；以公司品牌促進產(chǎn)品銷售，最終實現(xiàn)品牌的階梯式 “10度空間 ”。 品牌（入段） ——品質(zhì)度 所謂品質(zhì)度，是指品牌結(jié)構(gòu)中核心產(chǎn)品的質(zhì)量。因為產(chǎn)品質(zhì)量（包括服務(wù) 質(zhì)量）是品牌得以建立的根本基礎(chǔ)，基礎(chǔ)不牢，任何知名度、美譽度都有可能是建造在沙灘上的一座海市蜃樓。 品牌（一段） ——美麗度 所謂美麗度，就是一個品牌的形象塑造后，所處的美麗程度。首先勾勒品牌美麗形象，建立美麗度，將為品牌后續(xù)的發(fā)展開創(chuàng)一個良好的開端。品牌（二段） ——傳播度 好的產(chǎn)品、好的形象必須通過傳播才能有更大的市場。廣泛的傳播度是品牌建立的堅實基礎(chǔ)，是品牌發(fā)展的有力支撐。在現(xiàn)如今的媒體社會當中，無論是在品牌建立的初始階段還是成熟階段，傳播的支持都尤為重要。如何能夠達到覆蓋面廣、影響力深的程度，這是品 牌傳播的目標。要在現(xiàn)代媒體社會中壯大品牌，僅 *視覺傳播、口碑傳播、廣告?zhèn)鞑?，是遠遠不夠的，而是要進行整合傳播，將品牌傳播出去，深入人心。 品牌（三段） ——注意度 傳播能不能引起媒體、公眾、消費者的注意是關(guān)鍵，注意力經(jīng)濟時代，傳播不引起注意，傳播就等于無的放矢。在此階梯，品牌打造的重點是引起廣大受眾的眼球聚焦，上升品牌的注意度，激起受眾的反應(yīng)。品牌（四段） ——認知度 品牌認知度指消費者對品牌的知曉程度。隨著消費者對品牌的注意不斷提高，對接觸的該品牌產(chǎn)品有所了解，消費者開始關(guān)注品牌，但是從注意度到對產(chǎn)品的特性 、功能、價值、特征有所清楚的認識還有一個跳躍。當品牌被深入一層的了解，品牌的發(fā)展又上升了一個階梯，即品牌的認知階段。此階段，要注重建立品牌的大眾性，提高大眾對品牌的認知，綜合運用廣告、公關(guān)宣傳、公關(guān)活動等宣傳方式，加強與客戶的全方位溝通。品牌（五段） ——知名度 品牌的知名度是品牌資產(chǎn)資源的重要組成部分之一，是形成品牌形象，打造成功品牌的先決條件。品牌知名度越高，消費者購買此品牌的可能性也越高，抵御競爭對手的能力也越強。當品牌達到這個段位時，消費者對其已經(jīng)有了相當?shù)钠放坡?lián)想度，能夠透過品牌聯(lián)想到品牌形象，這一 形象正是消費者所需的，便會通過購買滿足需求。 品牌（六段） ——暢銷度 品牌的暢銷度是品牌生產(chǎn)力的反應(yīng)，是營銷網(wǎng)絡(luò)是否健全的科學評價指標。暢銷仰仗于產(chǎn)品價值、價格、通路、網(wǎng)絡(luò)、方便性、服務(wù)等。而當產(chǎn)品品牌暢銷，購買者越多，知名度就會落到實處，同時反過來也會進一步增加認知度、知名度，從而形成正向正反饋良性循環(huán)。品牌（七段）——滿意度 品牌營銷時代，消費者對品牌的滿意度是企業(yè)發(fā)展進步的重要環(huán)節(jié)。當消費者的滿意度得以實現(xiàn)時，他們就會對品牌保持長時間的忠誠度，并且會對企業(yè)的績效進行有力的宣傳。當品牌上升到這一段位， 可以說品牌已經(jīng)在消費者心目中形成較大地滿意度。品牌（八段） ——美譽度 美譽度指消費者心目中認為的最好品牌，是源于消費者自身的感覺。消費者是評議品牌的最高權(quán)威。當品牌擁有美譽度時，說明它在消費者中已經(jīng)有了較好的口碑，更要無時無刻以消費者為核心，一切服務(wù)于消費者，維護并提高品牌的美譽度。品牌（九段） ——忠誠度 品牌忠誠是指消費者對品牌的偏好，而在長時間內(nèi)產(chǎn)生的重復購買傾向，是品牌資產(chǎn)中的最重要部分，也是以上各度的最終體現(xiàn)。積極建立符合消費者利益、欲望、情趣、愛好的品牌，牢牢抓住消費者的心，與消費者溝通交流，培養(yǎng) 品牌的忠誠度。品牌（十段） ——跟從度 跟從度的形成并不是一蹴而就的，是由以上各度層層遞升、綜合累積的結(jié)果。當一個品牌擁有廣泛的品牌跟從度，表明它是一個成功的品牌，達到這個段位的品牌，所考慮的就主要是鞏固保持品牌的地位了。品牌做到這樣的程度，已不是為了利潤，而是在做一種文化，一種事業(yè)，一種藝術(shù)。 P103 品牌推廣： 推廣手法 ——（上古）六劍 君臨天下（軒轅夏禹劍 ——王者之風） ——如果說政府是 “西咸一體 ”的制片人、監(jiān)制人，那誰才是真正的導演？ 項目形象問世，引入公司品牌。 御劍臨風（湛瀘 ——仁道之師） ——光芒出鞘，劍寒西北！ 要讓全西安甚至整個陜西、西北都清楚認識到，真正的房地產(chǎn)革命開始了！ 華山舞雪（赤霄劍 ——嘯傲江湖） ——改變歷史，打破格局，雙城記的天下來臨了。 磅礴之勢（泰阿劍 ——王者歸來） ——產(chǎn)品品牌結(jié)合公司品牌， “雙城 ”出擊，引領(lǐng)市場。 龍嘯九天（龍淵劍 ——風起云涌） ——以市場主導者的地位統(tǒng)領(lǐng)市場，引導客戶消費。 萬佛朝宗（干將莫邪 ——天下無雙） ——產(chǎn)品品牌最終落實為公司品牌的一個構(gòu)成部分，大器已成，雙城實為一城，合二為一，公司品牌完全樹立。 P104 第 九部分 售后服務(wù)與物業(yè)管理建議 一、總體思路： 建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。 遵循 “以人為本，以客為先 ”的管理理念和誠信、周到、全程、真情演繹 “精心管理，全心呵護 ”的服務(wù)理念。 制定設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護計劃，使物業(yè) “保值 ”、 “增值 ”。 開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務(wù)質(zhì)量。 二、階段性工作要點 分三個階段 （ 1）前期 銷售中心成立介入至入住前； （ 2）入住至業(yè)主委員會成立； （ 3）業(yè)主委員會成立后至全面入住。 前 期介入階段物業(yè)管理公司作為獨立經(jīng)營的法人企業(yè)展開以下工作： （ 1）組建管理機構(gòu)； （ 2）確定管理范圍及內(nèi)容，制定管理服務(wù)費的收費標準； （ 3）準備入住。 入住期間，物業(yè)公司應(yīng)做到： （ 1）對物業(yè)管理區(qū)實施正常的管理服務(wù)； （ 2）在保修期內(nèi)肩負著解決職責范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋及公共配套設(shè)施的維護和返修； （ 3）協(xié)調(diào)業(yè)主與金泰恒業(yè)地產(chǎn)公司和各建設(shè)、設(shè)備提供等單位的關(guān)系。 入住率達到 50％并經(jīng)過半業(yè)主同意，應(yīng)會同發(fā)展商和政府主管部門組織召開業(yè)主大會，選舉并產(chǎn)生業(yè)主委員會，制定章程，明確權(quán)利和 義務(wù)。同時與業(yè)主委員會簽訂委托管理合同，明確責、權(quán)、利。 三、日常管理工作內(nèi)容 日常管理工作主要包括以下內(nèi)容： （ 1）安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防； （ 2）房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護、管理； （ 3）住戶裝修管理； （ 4）車輛管理； （ 5）客戶檔案管理。 便民服務(wù) 與業(yè)主日常溝通 處理客戶投訴 營造社區(qū)文化 P105 四、物業(yè)公司構(gòu)架與人員編制： 公司構(gòu)架： 人員編制： 97人 培訓實施： 崗位培訓、崗內(nèi)培訓、日常培訓、培 訓后跟蹤。 四、職責、服務(wù)內(nèi)容與程序。 五、物業(yè)管理費用核算項目。 六、近期目標與發(fā)展目標。 P106 第十部分 合作方式與收費 一、合作方式與服務(wù)內(nèi)容 （一）合作方式：全程策劃、廣告創(chuàng)意及獨家銷售代理 （二）服務(wù)內(nèi)容： 第一，全程策劃工作內(nèi)容： 宏觀市場調(diào)研分析； 微觀市場調(diào)研分析； 項目自身分析； 項目 SWOT 分析； 競爭環(huán)境分析； 項目定位分析； 項目的經(jīng)營管理構(gòu)思； 項目經(jīng)濟分析； 園林規(guī)劃建議方案及建筑設(shè)計技術(shù)跟蹤； 現(xiàn)場包裝建議方案； 1售樓中心建議方案； 1市場推廣策劃方案； 1宣傳推廣策劃、執(zhí)行方案； 1物業(yè)管理建議； 1銷售準備； 1銷售人員培訓內(nèi)容。 第二，廣告創(chuàng)意及設(shè)計 項目 VI 系統(tǒng)設(shè)計； 廣告宣傳主題賣點及廣告推廣語創(chuàng)意； 項目包裝創(chuàng)意策劃、形象包裝設(shè)計； 項目宣傳印刷品創(chuàng)意策劃及設(shè)計； 項目模型、展板、戶外廣告技術(shù)跟蹤； 提供電視專題片、三維動畫策劃文案； 報媒廣告策劃創(chuàng)意設(shè)計及系統(tǒng)跟蹤方案； 所有戶外廣告創(chuàng)意設(shè)計； 項目網(wǎng)站宣傳、廣播宣傳創(chuàng)意設(shè)計方案； 項目促銷活動的廣告創(chuàng)意設(shè)計方案； 1項目開盤、封頂、入伙等各項禮儀活動的創(chuàng)意設(shè)計方案。 第三，項目銷售工作 與甲方共同制定項目具體的銷售價格； 協(xié)助甲方為客戶辦理銀行按揭手續(xù)并簽署合同； 負責代表甲方與客戶簽署《商品房買賣合同書》； 每周至少一次向甲方匯報銷售工作的進展情況； 為甲方提供預(yù)訂手續(xù)及《認購書》文件版本； 指示買家將所有樓款（定金除外）轉(zhuǎn)入甲方指定帳戶； 為甲方提供本項目每周銷售進度統(tǒng)計服務(wù)； 有權(quán)核準本項目一切可預(yù)售的合法文件手續(xù)； 將銷售的具體情況在《認購書》（一式四份）簽定后次日提交甲方一份，以便甲方存檔和及時了解銷售情況。 （三）收費標準： 全程策劃、廣告創(chuàng)意設(shè)計及獨家銷售代理按項目銷售總額的 %收取。