【正文】 功能或檔次比較高的有投資大夏、金祿大夏、金和大夏、銀宇大夏、五礦大夏、新興大夏、南豐大夏、氣象大夏、經(jīng)貿(mào)大夏等，這些寫字樓主要分布在民族大道、東葛路等路段。充分利用國土資源部下發(fā)的關(guān)于對別墅用地的通知，是提升別墅產(chǎn)品價值的政策資源。別墅市場預(yù)測根據(jù)市場現(xiàn)實反饋及對南寧市別墅市場的研究，對別墅產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)測：別墅市場尚未成熟，現(xiàn)階段集中爭奪市場對別墅市場會造成一定的負(fù)面影響。正在別墅產(chǎn)品開始復(fù)雜，別墅產(chǎn)品在高速發(fā)展的時候，2003年2月18日國土資源部下發(fā)了關(guān)于別墅用地的通知：停止別墅類用地的土地供應(yīng)；清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控。從另一方面分析，開發(fā)商普遍重視了產(chǎn)品的質(zhì)量：從規(guī)劃設(shè)計上，一方面在容積率降低和綠地率提高；另一方面在戶型設(shè)計上更向現(xiàn)代享受型、豪華型別墅邁進(jìn)。別墅概念在市場的興起，主要歸功于政府對鳳嶺、仙湖開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃。3)、別墅市場分析◆概述 南寧市最早期的別墅產(chǎn)品代表有青秀山莊、碧麗山莊、濱江別墅等，并且以賣別墅地為主，主要分布在仙湖開發(fā)區(qū)。戶型高層住宅戶型以三房為主，%，其次為二房，%，兩種戶型合計，%。高層住宅廣告投放量比例偏高，市場銷售總體不太樂觀。向東發(fā)展已成為南寧目前以及今后幾年的發(fā)展趨勢，繼往開來，隨著金湖廣場一帶的日益成熟，高層住宅或商務(wù)公寓開始出現(xiàn)，高24層純住宅的時代麗都打破高層住宅的沉寂，但由于其在推廣方面宣傳不到位，不能引起市場的熱“效應(yīng)”，因此，對市場的影響力度不大。戶型多層、小高層住宅產(chǎn)品戶型仍然是以三房為主導(dǎo)，二房次之。小高層住宅產(chǎn)品均價在2450——3100元/㎡，其中均價2550——2700元/㎡居多，市場比較接受的均價為2450——2600元/㎡。④江南、城北兩區(qū)目前人均收入相對于新城區(qū)、興寧區(qū)的人均收入比較，則略顯偏低，因此決定了部分人的消費能力，也決定了城區(qū)住宅市場的目標(biāo)客戶群體。雖然天價土地出讓暫時能為政府市政建設(shè)“輸血”，但從另一方面看，會使區(qū)域房價上升過快，增大開發(fā)風(fēng)險，影響住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。從市場結(jié)構(gòu)看：高檔市場供應(yīng)量過剩，中低檔市場需求不足。2002年南寧市對市政建設(shè)投入達(dá)50億元以上，比2001年增加1倍，2003年將超過60億元以上。低檔次住宅均價：2000元/㎡以下。翠堤灣、金朝陽等樓盤。水晶城、金湖灣、和實由以上分析可以看出，南寧市房地產(chǎn)市場正在邁同健康、理性和成熟的發(fā)展大道，政府調(diào)控手段、力度加強；房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域擴大，在建項目增多，供應(yīng)量增大，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理；房地產(chǎn)開發(fā)商儲地意識、品牌意識、營銷意識、專業(yè)分工意識逐步加強；購房者對品牌、規(guī)模、配套、環(huán)境等方面要求日益覺醒。翡翠園在相對高價的情況下，其三房比四房易銷，但其總體面積偏大，實用性不強，銷售緩慢?？梢灶A(yù)見，2002年別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)是2003年別墅產(chǎn)品市場激烈競爭的前奏。以上這些項目一旦全部進(jìn)入市場，可以斷定：供應(yīng)量是一個驚人的數(shù)字。 品牌意識日趨強烈南寧房地產(chǎn)經(jīng)過近十幾擁的發(fā)展，目前已有房地產(chǎn)企業(yè)近360家，激烈的市場競爭逼迫發(fā)展商不斷走向成熟，運用多種手段和方法，在長期發(fā)展進(jìn)程中，部分具有超前意識和覺悟的發(fā)展商逐步認(rèn)識到了品牌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性，因此，除了扎扎實實的做好產(chǎn)品開發(fā)以外，未來幾年，發(fā)展商將投入大量的宣傳推廣和細(xì)致的工作以及良好的服務(wù)態(tài)度逐步建立企業(yè)品牌和樓盤品牌，從而促進(jìn)了樓盤銷售和企業(yè)發(fā)展。這種狀況在2000年開始有根本的改變，專業(yè)的營銷策劃機構(gòu)、代理機構(gòu)和專業(yè)的物業(yè)管理公司在南寧開始出現(xiàn)。如馬來西亞的東方集團(tuán)投資50%股份，開發(fā)占地約20公頃的香榭里花園；在連萬達(dá)集團(tuán)投資的占地56畝。 競爭加劇，門檻提高由于政府對房地產(chǎn)開發(fā)的控制越來越嚴(yán)格，南寧對房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式將由原來的協(xié)議形式向拍賣和招標(biāo)形式轉(zhuǎn)變，土地出讓政策的變化必將帶動土地價格的上揚，拍賣和招標(biāo)土地所需的高額資金使得許多中小型的房地產(chǎn)公司失去了拿地的機會，而資金實力較雄厚的房地產(chǎn)公司將會步入一個良性循環(huán)發(fā)展的局面。城北區(qū)：該區(qū)域以純住宅項目為主，其價格略比江南區(qū)的房價偏高，但其仍然建造的是中低檔次的住宅樓，最低均價為1850元/平方米，最高均價為2100元/平方米。價格分析新城區(qū)：長湖路上各項目均價集中在25502650元/平方米之間，似銘湖經(jīng)典之類的項目則憑3000米長廊的南湖優(yōu)勢，均價在3500元/平方米與4500元/平方米的高價位上，而鳳嶺一帶項目則憑借政府對其規(guī)劃為生態(tài)居住區(qū)的優(yōu)勢，大打生態(tài)牌，以別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房和高檔商品房為主，其中別墅均價在4700元/平方米以上，花園洋房和商品房在3000元/平方米以上，且以純住宅為主興寧區(qū)：該區(qū)域以商業(yè)、住宅混合為主的單位商住樓，其銷售均價最低為2100元/平方米，最高為3500元/平方米。興寧區(qū)則以舊城改造為主的商業(yè)物業(yè)項目，商業(yè)物業(yè)競爭在逐步加劇。透過廣告的背后看，南寧樓市競爭進(jìn)一步加劇。但從其開發(fā)商的實力來說，并不屬于南寧具有開發(fā)實力的開發(fā)商行列。從上面分析我們不難看出：大部分樓盤大都把每年兩次的黃金周作為樓盤推售的重要節(jié)點。在版面的投放上，各區(qū)域均以半版、整版的投放形式為主，目前市場上有華星時代廣場、香榭里花園和萬達(dá)商業(yè)廣場以整版為主的廣告投放形式，開創(chuàng)了以整版投放為主的南寧市房地產(chǎn)廣告先河。就推盤個數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”的地位，總共投放843次廣告，%，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現(xiàn)出強勁的態(tài)勢，分別投放272次和257次，僅次于新城區(qū)。全裝修有幾大好處，表現(xiàn)在：裝修質(zhì)量將會有保證，因為開發(fā)商須全面負(fù)責(zé)，有政府監(jiān)督其實施，這樣可避免市場上的游擊裝修隊伍偷工減料現(xiàn)象發(fā)生；不會損害房屋結(jié)構(gòu)；住戶入住里只需搬進(jìn)家具即或使用，即避免自己請裝修隊伍的擔(dān)心，又可避免對左鄰右舍裝修施工的相互干擾；開發(fā)商統(tǒng)一批量采購材料，可使裝修成本降低；可以規(guī)范裝修市場，同時開發(fā)商為保證裝修的質(zhì)量，會嚴(yán)格審查裝修企業(yè)的資格；現(xiàn)代社會是個快節(jié)奏的社會，對于高薪的年青人來說根據(jù)沒如此多的時間去顧及裝修的事，提個包就能入住是他們的是佳選擇；減少室內(nèi)空氣的污染，利于保證室內(nèi)空氣質(zhì)量?；仡欉^去，翻翻以前后的樓書，每本樓書都有著這樣一份資料：商品房出售裝修標(biāo)準(zhǔn)說明書，說明書內(nèi)容就有一條，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。 小戶型市場受到消費者的青睞南寧的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場即得到眾多消費者的認(rèn)可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務(wù)公寓也得以市場的認(rèn)可。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異常活躍南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。綜合以上數(shù)據(jù)可知：%。南寧2002年經(jīng)濟(jì)運行全面提速，2003年2月的政府工作報告指出，南寧2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)356億元，%，達(dá)到預(yù)期目的，%，%，%。舊城改造的加快，帶動相關(guān)物業(yè)價值升值。中低檔住宅仍然受到眾多消費者的青睞，恒大新城首次開盤當(dāng)天成交超300套的業(yè)績、江南新興苑首期550多套，月均成交180多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費者“拋棄”跡象，太陽廣場、時代麗都銷售進(jìn)度緩慢即或證明。房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志之一是市民購房的心態(tài)理智、成熟；另一標(biāo)志是南寧二手房市場迅速發(fā)展，從2000年7月正式啟動以后，當(dāng)年就成交1447套，到2001年成交量番一番，達(dá)2830套，成交面積25萬平方米，進(jìn)入2002年成交量迅速上升至4077套，成交面積39萬平方米。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧未來幾年的主流導(dǎo)向。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；⒓谢?、品牌化綜觀南寧房地產(chǎn)市場，市中心土地匱乏，房價昂貴，噪音大。2001年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟(jì)實力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市場需要的是純寫字樓，而非商務(wù)公寓式辦公樓，純寫字樓是市場發(fā)展的方向，這是經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展的必然。（表15，圖17）南寧市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱新朝陽商業(yè)廣場華星時代廣場外灘新城新和平商場萬達(dá)商業(yè)廣場太陽廣場歐景城市廣場面積(平方米)412375200050000128001160002600026490 辦公樓市場總體分析根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計資料表明，2002年辦公樓成交面積58283平方米，%。經(jīng)過市場調(diào)研究，目前已開工的別墅項目總體供應(yīng)不低于3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于2000套。從而邁上市場發(fā)展的第三個臺階。同年7月，二級市場正式啟動，有1447套、。2. 南寧市房地產(chǎn)市場分析 南寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述南寧市房地產(chǎn)市場，1995年才開始大力推動住房商品化、社會化進(jìn)程，當(dāng)年商品房實際銷售面積24萬平方米。但是，現(xiàn)實是居民收入偏低和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，再加上目前市場供應(yīng)的產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品，居民的收入無法追上，造成大多數(shù)居民需要買房來改善居住空間，但是又買不起的局面。1． 5。項目價格定位為中檔價格，運行趨勢為低開高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運行，用價格描述是，由2000元/平方米開盤，隨著產(chǎn)品功能的逐步完善回歸至2300元/平方米，至現(xiàn)房走向2500元/平方米或以上。1．5 項目開發(fā)時機及總時間1．5．1 目標(biāo)市場的確定南寧房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是：市場運行呈上升趨勢，產(chǎn)品銷售形勢良好，2003年16月投入市場的商品房在售面積就達(dá)二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產(chǎn)品升級換代速度加快，競爭趨于激烈。u 政府支持得到的回報216。本項目作為改善城市窗口形象、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展示范工程。 政府對本項目的支持u 政府樹立城市經(jīng)營增值的觀念。布局原則：“核心集聚、軸向擴散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團(tuán)。168。今后五年，南寧市將重點實施藍(lán)天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國綠城，向生態(tài)城市邁進(jìn)。總體規(guī)劃到2010年城市面積從72平方公里擴大到155平方公里，人口達(dá)150萬人，把南寧逐步建成具有南國風(fēng)光、民族特色的現(xiàn)代化城市。同時，為住宅市場、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源，刺激居民的消費欲望，為南寧市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證。辦公、旅社、工業(yè)用房：一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米11元，三類地段每月每平方米10元，四類地段每月每平方米9元，五、六類地段每月每平方米8元。12003年6月21日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》中指出，“加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人貸款。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評估方法，并制定了公房、私房、雜物房、部分附屬物、裝修的拆遷補償報導(dǎo)價，及搬遷補助和停產(chǎn)停業(yè)補償指導(dǎo)價。2002年11月17日由建設(shè)部、國家計委推出《經(jīng)濟(jì)適用房價格管理辦法》，《辦法》從2003年1月1日起施行。2002年8月1日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地審查報批工作有關(guān)的通知》，目的為規(guī)范建設(shè)用地的審查工作，實行最嚴(yán)格的土地管理制度，提高建設(shè)用地審查報批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)必須用地提供保障。. 政策與法律因素2002－2003年6月房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 2002年2月25日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》，目的為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，確保工程質(zhì)量，保護(hù)購房者的利益。南寧白話是南寧代表性的地方語言，源于廣東話（據(jù)說是廣東商人傳入的），但由于地域的原因，南寧白話和廣東話在語調(diào)上還是有些區(qū)別。南寧市民風(fēng)淳樸，觀念開放，喜歡、愿意接受新鮮事物，隨著精神文明建設(shè)活動的深入開展，社會公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質(zhì)和城市的文明程度得以不斷提高。 2002年南寧市居民家庭居住情況指標(biāo)名稱調(diào)查戶數(shù)（戶）家庭常住人口數(shù)（人）總計200619按居住面積分4平方米以下1446平方米31268平方米936810平方米16681012平方米25791214平方米3210214平方米以上114318按房屋產(chǎn)權(quán)分公房3095租賃私房15自有房99297部分產(chǎn)權(quán)的自有房69219其他13南寧市民收入穩(wěn)步增加，住房消費以及對居住要求的提高，為商品房項目開發(fā)提供了良好的契機與發(fā)展空間。而設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、%、%、%、%%、%、%、%。2002年，南寧市城市居民人均可支配收入為8796元，比2001年增加890元，%，扣除價格因素，實際增長13%；城市居民人均消費性支出6970元，比上年增加521元，%，扣除價格因素，%。 南寧市2002年人口統(tǒng)計指標(biāo)名稱單位全市市區(qū)邕寧縣武鳴縣總戶數(shù)戶825387409893233982181512總?cè)丝跀?shù)人29770641403897926037647130男性人口人1547153724737486043336373女性人口人1429911679160439994310757農(nóng)業(yè)人口人1736244372225824940539079非農(nóng)業(yè)人口人12408201031672101097108051年平均人口人29613091391202922701647407自然增長率‰ 南寧市2002年各區(qū)人口統(tǒng)計指標(biāo)名稱總戶數(shù)（戶）總?cè)丝冢ㄈ耍┱嫉孛娣e （平方公里）人口密度（人/平方公里）興寧區(qū)53009170