【正文】 功能或檔次比較高的有投資大夏、金祿大夏、金和大夏、銀宇大夏、五礦大夏、新興大夏、南豐大夏、氣象大夏、經(jīng)貿(mào)大夏等，這些寫(xiě)字樓主要分布在民族大道、東葛路等路段。充分利用國(guó)土資源部下發(fā)的關(guān)于對(duì)別墅用地的通知，是提升別墅產(chǎn)品價(jià)值的政策資源。別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)反饋及對(duì)南寧市別墅市場(chǎng)的研究，對(duì)別墅產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)測(cè)：別墅市場(chǎng)尚未成熟，現(xiàn)階段集中爭(zhēng)奪市場(chǎng)對(duì)別墅市場(chǎng)會(huì)造成一定的負(fù)面影響。正在別墅產(chǎn)品開(kāi)始復(fù)雜，別墅產(chǎn)品在高速發(fā)展的時(shí)候，2003年2月18日國(guó)土資源部下發(fā)了關(guān)于別墅用地的通知：停止別墅類用地的土地供應(yīng)；清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控。從另一方面分析，開(kāi)發(fā)商普遍重視了產(chǎn)品的質(zhì)量：從規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一方面在容積率降低和綠地率提高；另一方面在戶型設(shè)計(jì)上更向現(xiàn)代享受型、豪華型別墅邁進(jìn)。別墅概念在市場(chǎng)的興起，主要?dú)w功于政府對(duì)鳳嶺、仙湖開(kāi)發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃。3)、別墅市場(chǎng)分析◆概述 南寧市最早期的別墅產(chǎn)品代表有青秀山莊、碧麗山莊、濱江別墅等，并且以賣別墅地為主，主要分布在仙湖開(kāi)發(fā)區(qū)。戶型高層住宅戶型以三房為主，%，其次為二房，%，兩種戶型合計(jì)，%。高層住宅廣告投放量比例偏高，市場(chǎng)銷售總體不太樂(lè)觀。向東發(fā)展已成為南寧目前以及今后幾年的發(fā)展趨勢(shì)，繼往開(kāi)來(lái)，隨著金湖廣場(chǎng)一帶的日益成熟，高層住宅或商務(wù)公寓開(kāi)始出現(xiàn)，高24層純住宅的時(shí)代麗都打破高層住宅的沉寂，但由于其在推廣方面宣傳不到位，不能引起市場(chǎng)的熱“效應(yīng)”，因此，對(duì)市場(chǎng)的影響力度不大。戶型多層、小高層住宅產(chǎn)品戶型仍然是以三房為主導(dǎo)，二房次之。小高層住宅產(chǎn)品均價(jià)在2450——3100元/㎡，其中均價(jià)2550——2700元/㎡居多，市場(chǎng)比較接受的均價(jià)為2450——2600元/㎡。④江南、城北兩區(qū)目前人均收入相對(duì)于新城區(qū)、興寧區(qū)的人均收入比較，則略顯偏低，因此決定了部分人的消費(fèi)能力，也決定了城區(qū)住宅市場(chǎng)的目標(biāo)客戶群體。雖然天價(jià)土地出讓暫時(shí)能為政府市政建設(shè)“輸血”，但從另一方面看，會(huì)使區(qū)域房?jī)r(jià)上升過(guò)快，增大開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，影響住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看：高檔市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)剩，中低檔市場(chǎng)需求不足。2002年南寧市對(duì)市政建設(shè)投入達(dá)50億元以上，比2001年增加1倍，2003年將超過(guò)60億元以上。低檔次住宅均價(jià)：2000元/㎡以下。翠堤灣、金朝陽(yáng)等樓盤(pán)。水晶城、金湖灣、和實(shí)由以上分析可以看出，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在邁同健康、理性和成熟的發(fā)展大道，政府調(diào)控手段、力度加強(qiáng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域擴(kuò)大，在建項(xiàng)目增多，供應(yīng)量增大，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)地意識(shí)、品牌意識(shí)、營(yíng)銷意識(shí)、專業(yè)分工意識(shí)逐步加強(qiáng)；購(gòu)房者對(duì)品牌、規(guī)模、配套、環(huán)境等方面要求日益覺(jué)醒。翡翠園在相對(duì)高價(jià)的情況下，其三房比四房易銷，但其總體面積偏大，實(shí)用性不強(qiáng)，銷售緩慢?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2002年別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)是2003年別墅產(chǎn)品市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的前奏。以上這些項(xiàng)目一旦全部進(jìn)入市場(chǎng)，可以斷定：供應(yīng)量是一個(gè)驚人的數(shù)字。 品牌意識(shí)日趨強(qiáng)烈南寧房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近十幾擁的發(fā)展，目前已有房地產(chǎn)企業(yè)近360家，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逼迫發(fā)展商不斷走向成熟，運(yùn)用多種手段和方法，在長(zhǎng)期發(fā)展進(jìn)程中，部分具有超前意識(shí)和覺(jué)悟的發(fā)展商逐步認(rèn)識(shí)到了品牌對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性，因此，除了扎扎實(shí)實(shí)的做好產(chǎn)品開(kāi)發(fā)以外，未來(lái)幾年，發(fā)展商將投入大量的宣傳推廣和細(xì)致的工作以及良好的服務(wù)態(tài)度逐步建立企業(yè)品牌和樓盤(pán)品牌，從而促進(jìn)了樓盤(pán)銷售和企業(yè)發(fā)展。這種狀況在2000年開(kāi)始有根本的改變，專業(yè)的營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)和專業(yè)的物業(yè)管理公司在南寧開(kāi)始出現(xiàn)。如馬來(lái)西亞的東方集團(tuán)投資50%股份，開(kāi)發(fā)占地約20公頃的香榭里花園；在連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資的占地56畝。 競(jìng)爭(zhēng)加劇，門(mén)檻提高由于政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的控制越來(lái)越嚴(yán)格，南寧對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓方式將由原來(lái)的協(xié)議形式向拍賣和招標(biāo)形式轉(zhuǎn)變，土地出讓政策的變化必將帶動(dòng)土地價(jià)格的上揚(yáng)，拍賣和招標(biāo)土地所需的高額資金使得許多中小型的房地產(chǎn)公司失去了拿地的機(jī)會(huì)，而資金實(shí)力較雄厚的房地產(chǎn)公司將會(huì)步入一個(gè)良性循環(huán)發(fā)展的局面。城北區(qū)：該區(qū)域以純住宅項(xiàng)目為主，其價(jià)格略比江南區(qū)的房?jī)r(jià)偏高，但其仍然建造的是中低檔次的住宅樓，最低均價(jià)為1850元/平方米，最高均價(jià)為2100元/平方米。價(jià)格分析新城區(qū)：長(zhǎng)湖路上各項(xiàng)目均價(jià)集中在25502650元/平方米之間，似銘湖經(jīng)典之類的項(xiàng)目則憑3000米長(zhǎng)廊的南湖優(yōu)勢(shì)，均價(jià)在3500元/平方米與4500元/平方米的高價(jià)位上，而鳳嶺一帶項(xiàng)目則憑借政府對(duì)其規(guī)劃為生態(tài)居住區(qū)的優(yōu)勢(shì)，大打生態(tài)牌，以別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房和高檔商品房為主，其中別墅均價(jià)在4700元/平方米以上，花園洋房和商品房在3000元/平方米以上，且以純住宅為主興寧區(qū)：該區(qū)域以商業(yè)、住宅混合為主的單位商住樓，其銷售均價(jià)最低為2100元/平方米，最高為3500元/平方米。興寧區(qū)則以舊城改造為主的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)在逐步加劇。透過(guò)廣告的背后看，南寧樓市競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。但從其開(kāi)發(fā)商的實(shí)力來(lái)說(shuō)，并不屬于南寧具有開(kāi)發(fā)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商行列。從上面分析我們不難看出：大部分樓盤(pán)大都把每年兩次的黃金周作為樓盤(pán)推售的重要節(jié)點(diǎn)。在版面的投放上，各區(qū)域均以半版、整版的投放形式為主，目前市場(chǎng)上有華星時(shí)代廣場(chǎng)、香榭里花園和萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)以整版為主的廣告投放形式，開(kāi)創(chuàng)了以整版投放為主的南寧市房地產(chǎn)廣告先河。就推盤(pán)個(gè)數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”的地位，總共投放843次廣告，%，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)，分別投放272次和257次，僅次于新城區(qū)。全裝修有幾大好處，表現(xiàn)在：裝修質(zhì)量將會(huì)有保證，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商須全面負(fù)責(zé)，有政府監(jiān)督其實(shí)施，這樣可避免市場(chǎng)上的游擊裝修隊(duì)伍偷工減料現(xiàn)象發(fā)生；不會(huì)損害房屋結(jié)構(gòu)；住戶入住里只需搬進(jìn)家具即或使用，即避免自己請(qǐng)裝修隊(duì)伍的擔(dān)心，又可避免對(duì)左鄰右舍裝修施工的相互干擾；開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一批量采購(gòu)材料，可使裝修成本降低；可以規(guī)范裝修市場(chǎng)，同時(shí)開(kāi)發(fā)商為保證裝修的質(zhì)量，會(huì)嚴(yán)格審查裝修企業(yè)的資格；現(xiàn)代社會(huì)是個(gè)快節(jié)奏的社會(huì)，對(duì)于高薪的年青人來(lái)說(shuō)根據(jù)沒(méi)如此多的時(shí)間去顧及裝修的事，提個(gè)包就能入住是他們的是佳選擇；減少室內(nèi)空氣的污染，利于保證室內(nèi)空氣質(zhì)量。回顧過(guò)去，翻翻以前后的樓書(shū)，每本樓書(shū)都有著這樣一份資料：商品房出售裝修標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明書(shū)，說(shuō)明書(shū)內(nèi)容就有一條，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。 小戶型市場(chǎng)受到消費(fèi)者的青睞南寧的小戶型住宅首先起源于萬(wàn)昌公司開(kāi)發(fā)的萬(wàn)昌溪園居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場(chǎng)即得到眾多消費(fèi)者的認(rèn)可并接受，隨后的陽(yáng)光新都、新城國(guó)際推出的商務(wù)公寓也得以市場(chǎng)的認(rèn)可。 外來(lái)人口的急速增加，住宅租賃市場(chǎng)異常活躍南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問(wèn)題，需要大量的住房。綜合以上數(shù)據(jù)可知：%。南寧2002年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，2003年2月的政府工作報(bào)告指出，南寧2002年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)356億元，%，達(dá)到預(yù)期目的，%，%，%。舊城改造的加快，帶動(dòng)相關(guān)物業(yè)價(jià)值升值。中低檔住宅仍然受到眾多消費(fèi)者的青睞，恒大新城首次開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交超300套的業(yè)績(jī)、江南新興苑首期550多套，月均成交180多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費(fèi)者“拋棄”跡象，太陽(yáng)廣場(chǎng)、時(shí)代麗都銷售進(jìn)度緩慢即或證明。房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志之一是市民購(gòu)房的心態(tài)理智、成熟；另一標(biāo)志是南寧二手房市場(chǎng)迅速發(fā)展，從2000年7月正式啟動(dòng)以后，當(dāng)年就成交1447套，到2001年成交量番一番，達(dá)2830套，成交面積25萬(wàn)平方米，進(jìn)入2002年成交量迅速上升至4077套，成交面積39萬(wàn)平方米。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧未來(lái)幾年的主流導(dǎo)向。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)模化、集中化、品牌化綜觀南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，市中心土地匱乏，房?jī)r(jià)昂貴，噪音大。2001年，評(píng)選的“十大明星樓盤(pán)“中，非國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱，沒(méi)有開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市場(chǎng)需要的是純寫(xiě)字樓，而非商務(wù)公寓式辦公樓，純寫(xiě)字樓是市場(chǎng)發(fā)展的方向，這是經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展的必然。（表15，圖17）南寧市近年相對(duì)新增大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)華星時(shí)代廣場(chǎng)外灘新城新和平商場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)太陽(yáng)廣場(chǎng)歐景城市廣場(chǎng)面積(平方米)412375200050000128001160002600026490 辦公樓市場(chǎng)總體分析根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)資料表明，2002年辦公樓成交面積58283平方米，%。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研究，目前已開(kāi)工的別墅項(xiàng)目總體供應(yīng)不低于3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于2000套。從而邁上市場(chǎng)發(fā)展的第三個(gè)臺(tái)階。同年7月，二級(jí)市場(chǎng)正式啟動(dòng)，有1447套、。2. 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)，1995年才開(kāi)始大力推動(dòng)住房商品化、社會(huì)化進(jìn)程，當(dāng)年商品房實(shí)際銷售面積24萬(wàn)平方米。但是，現(xiàn)實(shí)是居民收入偏低和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，再加上目前市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品，居民的收入無(wú)法追上，造成大多數(shù)居民需要買房來(lái)改善居住空間，但是又買不起的局面。1． 5。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為中檔價(jià)格，運(yùn)行趨勢(shì)為低開(kāi)高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運(yùn)行，用價(jià)格描述是，由2000元/平方米開(kāi)盤(pán)，隨著產(chǎn)品功能的逐步完善回歸至2300元/平方米，至現(xiàn)房走向2500元/平方米或以上。1．5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)及總時(shí)間1．5．1 目標(biāo)市場(chǎng)的確定南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是：市場(chǎng)運(yùn)行呈上升趨勢(shì)，產(chǎn)品銷售形勢(shì)良好，2003年16月投入市場(chǎng)的商品房在售面積就達(dá)二百九十多萬(wàn)平方米，而且交投兩旺，產(chǎn)品升級(jí)換代速度加快，競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。u 政府支持得到的回報(bào)216。本項(xiàng)目作為改善城市窗口形象、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展示范工程。 政府對(duì)本項(xiàng)目的支持u 政府樹(shù)立城市經(jīng)營(yíng)增值的觀念。布局原則：“核心集聚、軸向擴(kuò)散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團(tuán)。168。今后五年，南寧市將重點(diǎn)實(shí)施藍(lán)天、碧水、寧?kù)o、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國(guó)綠城，向生態(tài)城市邁進(jìn)?？傮w規(guī)劃到2010年城市面積從72平方公里擴(kuò)大到155平方公里，人口達(dá)150萬(wàn)人，把南寧逐步建成具有南國(guó)風(fēng)光、民族特色的現(xiàn)代化城市。同時(shí)，為住宅市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源，刺激居民的消費(fèi)欲望，為南寧市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證。辦公、旅社、工業(yè)用房：一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米11元，三類地段每月每平方米10元，四類地段每月每平方米9元，五、六類地段每月每平方米8元。12003年6月21日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》中指出，“加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人貸款。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評(píng)估方法，并制定了公房、私房、雜物房、部分附屬物、裝修的拆遷補(bǔ)償報(bào)導(dǎo)價(jià)，及搬遷補(bǔ)助和停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)。2002年11月17日由建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委推出《經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》，《辦法》從2003年1月1日起施行。2002年8月1日國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地審查報(bào)批工作有關(guān)的通知》，目的為規(guī)范建設(shè)用地的審查工作，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，提高建設(shè)用地審查報(bào)批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)必須用地提供保障。. 政策與法律因素2002－2003年6月房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)的影響 2002年2月25日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的通知》，目的為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，確保工程質(zhì)量，保護(hù)購(gòu)房者的利益。南寧白話是南寧代表性的地方語(yǔ)言，源于廣東話（據(jù)說(shuō)是廣東商人傳入的），但由于地域的原因，南寧白話和廣東話在語(yǔ)調(diào)上還是有些區(qū)別。南寧市民風(fēng)淳樸，觀念開(kāi)放，喜歡、愿意接受新鮮事物，隨著精神文明建設(shè)活動(dòng)的深入開(kāi)展，社會(huì)公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質(zhì)和城市的文明程度得以不斷提高。 2002年南寧市居民家庭居住情況指標(biāo)名稱調(diào)查戶數(shù)（戶）家庭常住人口數(shù)（人）總計(jì)200619按居住面積分4平方米以下1446平方米31268平方米936810平方米16681012平方米25791214平方米3210214平方米以上114318按房屋產(chǎn)權(quán)分公房3095租賃私房15自有房99297部分產(chǎn)權(quán)的自有房69219其他13南寧市民收入穩(wěn)步增加，住房消費(fèi)以及對(duì)居住要求的提高，為商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了良好的契機(jī)與發(fā)展空間。而設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、娛樂(lè)文教支出、%、%、%、%%、%、%、%。2002年，南寧市城市居民人均可支配收入為8796元，比2001年增加890元，%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)13%；城市居民人均消費(fèi)性支出6970元，比上年增加521元，%，扣除價(jià)格因素，%。 南寧市2002年人口統(tǒng)計(jì)指標(biāo)名稱單位全市市區(qū)邕寧縣武鳴縣總戶數(shù)戶825387409893233982181512總?cè)丝跀?shù)人29770641403897926037647130男性人口人1547153724737486043336373女性人口人1429911679160439994310757農(nóng)業(yè)人口人1736244372225824940539079非農(nóng)業(yè)人口人12408201031672101097108051年平均人口人29613091391202922701647407自然增長(zhǎng)率‰ 南寧市2002年各區(qū)人口統(tǒng)計(jì)指標(biāo)名稱總戶數(shù)（戶）總?cè)丝冢ㄈ耍┱嫉孛娣e （平方公里）人口密度（人/平方公里）興寧區(qū)53009170