【正文】 一路的樓盤唱響江南樓市。綜合上述廣告分析得出：總體年度廣告投放量上升速度加快。 前十名物業(yè)廣告投放情況排名物業(yè)名稱發(fā)布次數(shù)廣告費(fèi)用(萬元)區(qū)域1外灘新城70新城區(qū)2太陽廣場(chǎng)50興寧區(qū)3東方明珠花園43興寧區(qū)4陽光新都53新城區(qū)5翠湖新城42江南區(qū)6新和平45興寧區(qū)7南湖碧園44新城區(qū)8玫瑰園34江南區(qū)9華星時(shí)代廣場(chǎng)22新城內(nèi)區(qū)10中鼎溫馨家園34新城內(nèi)區(qū)就發(fā)布頻次而言，2002年單個(gè)樓盤發(fā)布最多的是外灘新城，以全年投放70次位居全市各樓盤之首，該盤的廣告主要集中于兩個(gè)黃金周及春節(jié)前后，推廣力度之高可略見一斑；排在第二位的陽光新都，共投入53次，太陽廣場(chǎng)以投放50次緊接其后。11月份、12月份廣告投放頻次增加，適逢春節(jié)時(shí)節(jié)，樓盤廣告有所增加亦在情理之中。興寧區(qū)、江南區(qū)2002年的上升速度比較快，是南寧五個(gè)區(qū)中僅次于新城區(qū)，%%，這兩個(gè)區(qū)域在2002年也吸引了全市的許多目光；而永新區(qū)則表現(xiàn)平靜，原因在于其樓盤非常少。按月份投放情況來看，在12月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)達(dá)198次，%，分析其原因，與一年三次的銷售高峰不無關(guān)系，一年三次銷售高峰分別為“五一”黃金周、“十一”黃金周、春節(jié)前，看2002年112月份各月投放廣告頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次也有182次，旨在為“十一”做好前期的宣傳鋪墊，“十一”過后，為了抓住部分人購房過年的消費(fèi)心理，繼續(xù)增加廣告投放頻次，以帶動(dòng)新的一輪銷售旺季；其次借著一年一度的春季房地產(chǎn)博覽會(huì)時(shí)機(jī)，為了做好前期宣傳，4月份房地產(chǎn)廣告發(fā)布頻次也較高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)112次。南寧中房人獨(dú)具慧眼，中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)512畝的翡翠園，全面取消毛壞房，以全裝修房入市，打破南寧樓市毛壞房一統(tǒng)天下的局面。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場(chǎng)上究竟有多大的市場(chǎng)缺口？什么樣的小戶型受到消費(fèi)者表睞？ 全裝修房亮相邕城歷史的車輪不停在前進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。4=41250套住房，需求量如此大的市場(chǎng)，能夠馬上在南寧購房的人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算的人占絕大部分，正因如此，南寧住宅租賃市場(chǎng)表現(xiàn)異常活躍，以及政府對(duì)房改房政策的進(jìn)一步放寬，有利于加速二手房市場(chǎng)的發(fā)展。至年末，實(shí)際銷售金額350435萬元，實(shí)際銷售單價(jià)2255元/平方米，%、%%。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資68537萬元，%，其中住宅投資完成39090萬元，%；辦公樓投資2178萬元，；商業(yè)用房投資3487萬元，%?？傮w而論，國(guó)際對(duì)中國(guó)的投資環(huán)境，國(guó)家對(duì)西部的開發(fā)，“中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西南寧發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進(jìn)廣西南寧的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)快速發(fā)展。2002年起，南寧開始大溝嶺、萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、民族西路延長(zhǎng)線等工程的啟動(dòng)，無不體現(xiàn)政府對(duì)舊城改造的力度和決心。從南寧居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅的開發(fā)應(yīng)為市場(chǎng)的主導(dǎo)方向。隨著政府出臺(tái)的一系列政策、法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，從房地產(chǎn)開發(fā)過程的建設(shè)用地、舊城區(qū)拆遷補(bǔ)償、開發(fā)建設(shè)到商品房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步規(guī)范，逐步完善的成熟。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部的鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其它集中于快速環(huán)道兩旁。外來客進(jìn)軍南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，說明南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景被眾多商家看好，另一方面也反映出外來公司對(duì)本地公司的沖擊，加速本地公司的改革，提高工作效率和對(duì)行業(yè)公司的洗牌。2000年以前，國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)中占據(jù)重要的位置，但由于國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)爭(zhēng)速變化的情況下，經(jīng)營(yíng)與管理跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，而民營(yíng)企業(yè)則憑借其資金和經(jīng)營(yíng)機(jī)制的優(yōu)勢(shì)，逐步獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，非寫字樓商務(wù)公寓開始擔(dān)負(fù)著寫字樓的角色，分布于瑯東金湖廣場(chǎng)周邊的商務(wù)公寓的暢銷就是最好的見證。在未來12年，瑯東—金湖廣場(chǎng)將是一個(gè)新的商業(yè)副中心。2000年，據(jù)房產(chǎn)局資料統(tǒng)計(jì)表明，%.（表13，圖15）近年南寧房地產(chǎn)有關(guān)指標(biāo)年份199719981999200020012002施工房屋面積29381083050901206427232037623203626　本年新工房屋面積453365662078756009112055912637922162800竣工房屋面積98902497998158136558355312178371746000別墅市場(chǎng)總體供需分析2002年別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張，只是2003年秦響別墅產(chǎn)品大比拼的前奏。進(jìn)入2002年市場(chǎng)發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈?，銷售金額超35億元，二級(jí)市場(chǎng)完成銷售面積39萬平方米，銷售4077套。2000年下半年，市場(chǎng)全面復(fù)蘇，當(dāng)年銷售商品房8895套。本項(xiàng)目的啟動(dòng)，可以采用集中式大量“傾銷”的方式去滿足“市場(chǎng)需求”，按本項(xiàng)目占南寧市供應(yīng)量1/5計(jì)算，每年可供應(yīng)3050萬平方米，項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的冷熱劃分，總開發(fā)時(shí)間控制不超過八年，項(xiàng)目進(jìn)入良性循環(huán)后，還可以加快速度，爭(zhēng)取5年內(nèi)完成。廣西區(qū)“十五”期間，南寧市要達(dá)到人均居住使用面積16平方米的目標(biāo)，按現(xiàn)有人口增加數(shù)，南寧市今年需要增加312萬平方米的住宅，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)。建議：項(xiàng)目正迎來良好發(fā)展機(jī)遇，宜盡快啟動(dòng)。主要類型為多層住宅。 推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化，培育新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 稅收優(yōu)惠；。u 政府適度支持措施政府支持項(xiàng)目的規(guī)劃及調(diào)整，是項(xiàng)目啟動(dòng)的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項(xiàng)目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 三級(jí)發(fā)展軸線：為一、二級(jí)軸線的補(bǔ)充。 一級(jí)發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)及南北欽防城市群。與此同時(shí)，路橋建設(shè)也日新月異，1992年以來相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長(zhǎng)線、東葛路東段、白沙大道、濱湖路、快環(huán)道等。南寧市的發(fā)展規(guī)劃主要經(jīng)歷了以下的階段：1992年6月，南寧市被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放城市政策以后，重新調(diào)整了城市發(fā)展目標(biāo)：在1994年提前六年實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值翻兩番的基礎(chǔ)上，到2000年實(shí)現(xiàn)翻三番。如《南寧市城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定（試行）》的實(shí)施后，為舊城改造、房屋拆遷提供了明確的拆遷補(bǔ)償方法，利于加快舊城改造的進(jìn)度，戶籍政策的放寬及進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民待遇同等，極大地吸引了外來人口的到來，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的簽署，規(guī)范行業(yè)的物業(yè)管理，更充分體現(xiàn)出業(yè)主的權(quán)利，保障小區(qū)物業(yè)管理的良性運(yùn)行。非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格鋪面：以實(shí)際營(yíng)業(yè)面積計(jì)算（不含營(yíng)業(yè)配套用房），一類地段每月每平方米40元，二類地段每月每平方米35元，三類地段每月每平方米30元，四類地段每月每平方米25元，五、六地段每月每平方米20元。條例包括總則、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任、附則。2003年由南寧市政府印發(fā)了《南寧市城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定（試行）》將于2003年7月1日起施行。這是國(guó)家出臺(tái)的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)。2002年7月1日國(guó)土資源部正式發(fā)布了并從即日起施行《招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》，《規(guī)定》共28條，主要明確了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的法律依據(jù)、原則、范圍、程序和法律責(zé)任等。通過重點(diǎn)考察南寧市民的語言、飲食習(xí)慣，可以發(fā)現(xiàn)，南寧人與廣東人在生活習(xí)慣方面較為相似，而且南寧人普遍接受廣東的生活模式，承認(rèn)廣東與其地區(qū)相比，具有一定的先進(jìn)性，以縮小南寧市與國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市差距作為城市發(fā)展目標(biāo)。隨著時(shí)代的發(fā)展，城里人已不講官話、壯話和平話了，白話（粵語）和普通話（漢語）是南寧人現(xiàn)時(shí)的日常用語。改革開放以來，南寧市不斷提高城市綜合實(shí)力、努力塑造城市新形象，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和精神文明建設(shè)取得了前所未有的發(fā)展。2002年，%；，%；?？疾炷蠈幨芯用竦南M(fèi)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，%%。南寧市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，使市民的收入和消費(fèi)得到較大的提高。城市化的加速發(fā)展，使南寧市中低價(jià)位的商品房需求增大，為南寧樓市的健康發(fā)展提供了極大的商機(jī)。南寧市現(xiàn)轄新城、興寧、城北、永新、江南、南湖開發(fā)區(qū)六個(gè)城區(qū)、一個(gè)郊區(qū)和邕寧、武鳴兩個(gè)縣。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加7%元,農(nóng)民人均純收入增加200元。財(cái)政總收入增長(zhǎng)11%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高,。2001年，增長(zhǎng)10%。. 南寧市近兩年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展間存在著互動(dòng)關(guān)系。南寧東鄰粵、港、澳，南臨北部灣，背靠云、貴、川大西南，作為新崛起的大西南出海通道樞紐城市，具有沿江、沿線、沿邊、沿海的“四沿”優(yōu)勢(shì)。1. 項(xiàng)目發(fā)展時(shí)機(jī)研究. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素. 南寧市地理位置概述本項(xiàng)目所在城市——南寧，簡(jiǎn)稱“邕”，廣西壯族自治區(qū)首府，是全自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、信息和金融的中心。南寧地理位置優(yōu)越，處于我國(guó)華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟(jì)中心。南寧憑借其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對(duì)華南、西南經(jīng)濟(jì)圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對(duì)東南亞各國(guó)發(fā)揮著中國(guó)前沿城市的開放作用。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的大小主要考察的因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、收入與消費(fèi)、固定資產(chǎn)投資水平、住宅產(chǎn)業(yè)化（商品化）等。（數(shù)據(jù)來源：《南寧統(tǒng)計(jì)年鑒2001》）2002年，南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)356億元，%，高于全國(guó)和廣西的平均水平，其中， %；，%；，%。主要預(yù)期目標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)11%左右，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)6%,第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)10%,第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)12%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)10%。南寧市聚居著壯、漢、瑤、苗、侗等30多個(gè)民族，2002年，全市壯族人口有1892245人，漢族人口有1048034人，%%。在2001年召開的全區(qū)城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上，提出了城市化建設(shè)目標(biāo)：在2005年把廣西的南寧、柳州建設(shè)成為特大城市，城市人口分別達(dá)到150萬和120萬，相當(dāng)于南寧市每年的人口機(jī)械凈增長(zhǎng)約為10萬人。隨著國(guó)家、廣西區(qū)、南寧市經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的強(qiáng)勁發(fā)展，未來全球一體化，以及南寧市戶籍管理制度改革、加快城鎮(zhèn)化政策實(shí)施，南寧市人口增長(zhǎng)的數(shù)量、速度在“十五”期間將急速發(fā)展，為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展帶來了巨大需求空間。 南寧市近十年城市居民人均收支統(tǒng)計(jì)年份城市居民人均可支配收入（元）城市居民人均消費(fèi)性支出（元）199014541360199116591667199221061853199330812624199445434288199555445055199659735425199759315456199865705800199968476321200074836953200179067107200287966970今年南寧市整體經(jīng)濟(jì)狀況得到快速發(fā)展的同時(shí)，居民收入也相當(dāng)豐厚，13月南寧市個(gè)人所得稅入庫為9400萬元，%,意味著職工收入有大幅度的提高。隨著福利分房的取消，住房消費(fèi)逐步成為消費(fèi)的熱點(diǎn)，并帶動(dòng)住房裝修支出的上升。南寧古屬百粵領(lǐng)地，新中國(guó)成立后，1950年設(shè)南寧（省轄市）為廣西省會(huì)，1958年廣西壯族自治區(qū)成立，南寧為自治區(qū)的首府至今。南寧一帶的方言，主要有官話、壯話、平話、白話四種。而南寧人對(duì)“食”的追求并不亞于以“食在廣州”著稱的廣州人，他們往往會(huì)一家大小或與親朋好友一起，專程到某家餐館一嘗特色、一飽口福。2002年5月23日建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土資源、監(jiān)察部、國(guó)家工商行政管理總局七部下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》目的規(guī)范房地產(chǎn)的管理，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)既活躍又有秩序，切實(shí)保障購房者的權(quán)益。條例共分6章72條，內(nèi)容涉及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的職責(zé)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)以及相應(yīng)的罰則等多方面。2003年4月9日由南寧市政府正式轉(zhuǎn)批南寧市公安局《關(guān)于進(jìn)一步改革戶籍管理制度和意見》，實(shí)施新的戶籍準(zhǔn)入制度，明確規(guī)定以準(zhǔn)入條件取代進(jìn)城人口控制指標(biāo)，進(jìn)一步放寬外地人落戶南寧的條件。12003年6月8日國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署第379號(hào)國(guó)務(wù)院令，公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例自2003年9月1日施行?！　　　　　　　　　∷椒坎疬w補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)　　　　　單位：元/平方米　　　　　　　結(jié)構(gòu)用途、級(jí)別框架磚混磚木簡(jiǎn)易住宅旅社辦公一級(jí)2200200018001385二級(jí)2060187016831135三級(jí)192517501575930四級(jí)178016201460760五級(jí)165015001350720鋪面一級(jí)5115465041852325二級(jí)4840440039602200三級(jí)4620420037802100四級(jí)4290390035101950五級(jí)3960360032401800說明：以上價(jià)格僅適用于國(guó)有劃撥土地上的房屋拆遷補(bǔ)償　　　　　　　　　公房拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)　　　　　　單位：元/平方米　　　　　　　　　結(jié)構(gòu)　用途、級(jí)別　　框架磚混磚木簡(jiǎn)易住宅126511501035575辦公用房133012101090605旅館173015701410785工業(yè)用房11001000900500鋪面一級(jí)29302660239013