【正文】 ，你沒(méi)有更多的東西給予消費(fèi)者，消費(fèi)者自然不會(huì)成為你的目標(biāo)客戶，因此，對(duì)主題商城進(jìn)行挖掘，就成為競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的商業(yè)零售業(yè)開(kāi)發(fā)的新趨勢(shì)，根據(jù)專家預(yù)測(cè)，主題商城將成為21世紀(jì)的發(fā)展主流。2．設(shè)立主題商城　　因此可以考慮在二層引進(jìn)如“七十二行”等品牌餐飲，設(shè)立兒童娛樂(lè)設(shè)施，拉動(dòng)人流上升。新城其它商業(yè)項(xiàng)目也沒(méi)有主力店，若在“開(kāi)州他們的投資一般采用租賃方式獲得物業(yè)的使用權(quán)，而且越是品牌知名度高的商業(yè)物業(yè)所付租賃費(fèi)用越低?！　∵@類投資者比較看好的商業(yè)發(fā)展前景，他們大多是灰色收入者，隱性收入較多，投資行為較謹(jǐn)慎，考察和觀望期較長(zhǎng)，但如果抓住他們的“心理”之后，是能夠爭(zhēng)取的。（3）周邊區(qū)縣投資者（約占6%）（1）城區(qū)中小投資者（%）（所有比例計(jì)算不計(jì)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)）　　根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研顯示：目前中心商圈的商鋪75%以上為租賃經(jīng)營(yíng)，但這些經(jīng)營(yíng)戶60%以上想擁有自己的商鋪，而目前能夠滿足他們要求的物業(yè)并不多，他們要求物業(yè)性價(jià)比較高，而且有較大的升值潛力。新天地6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)者定位 本物業(yè)概念應(yīng)體現(xiàn)購(gòu)物中心集休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、購(gòu)物和餐飲為一體的現(xiàn)代化時(shí)尚購(gòu)物中心的內(nèi)涵，概念主題應(yīng)響亮、大氣，能夠顯示出商業(yè)市場(chǎng)第一品牌的王者氣派。新天地”作為項(xiàng)目名稱，可以通過(guò)項(xiàng)目品牌的打造，帶動(dòng)企業(yè)品牌的提升。二、要易于傳達(dá)商城概念，有利于商業(yè)物業(yè)的品牌塑造，要符合商業(yè)人士“財(cái)運(yùn)亨通”等心理要求。（1）項(xiàng)目命名建議5．概念定位因此，本物業(yè)品質(zhì)檔次的定位是：最豪華、最具觀賞性、最有逛頭的高檔購(gòu)物中心（1）定位在開(kāi)縣目前的商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)上；1．定位原則三、 商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位① 本案對(duì)面(開(kāi)州大道對(duì)面)是開(kāi)縣規(guī)劃中的商業(yè)廣場(chǎng)，由于政府會(huì)在今年六月份進(jìn)一步加大其對(duì)新城區(qū)的宣傳力度，其中政府規(guī)劃是宣傳的重點(diǎn)之一，而本案與規(guī)劃中的商業(yè)廣場(chǎng)有60米的開(kāi)州大道相隔，所以在營(yíng)銷推廣上將會(huì)有一定的抗性；（4）T（威脅）②這些投資或消費(fèi)有效地?cái)U(kuò)大了就業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)了開(kāi)縣經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市民收入有了較大幅度增長(zhǎng)，消費(fèi)需求放大，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的投資和經(jīng)營(yíng)需求空間也很大；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由原來(lái)的投資驅(qū)動(dòng)、生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)和市場(chǎng)導(dǎo)向，流通產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的相關(guān)作用增強(qiáng)。 技術(shù)投入大，管理模式更先進(jìn)。誰(shuí)能提供具有附加價(jià)值，不斷滿足甚至超出顧客期望的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誰(shuí)就能獲得并保有顧客，占據(jù)市場(chǎng)，從而獲得忠誠(chéng)顧客的終生價(jià)值。為滿足顧客多樣化和不同檔次的消費(fèi)要求，商品種類朝著品牌系列的縱深和廣度發(fā)展。 質(zhì)量?jī)r(jià)格比更加合理，零售企業(yè)低利運(yùn)行。以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，間或伴有一些小的局部性的消費(fèi)熱潮的平穩(wěn)增長(zhǎng)將是近段時(shí)期消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行總體特征。有的城市高達(dá)40%—50%。它不僅使零售業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)行業(yè)，而且對(duì)整個(gè)流通業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式都產(chǎn)生了積極影響。再一種是以本項(xiàng)目為核心，形成含對(duì)面的商業(yè)休閑廣場(chǎng)在內(nèi)的核心圈，然后向東西兩端擴(kuò)張，形成次商圈，再分組團(tuán)形成各種專業(yè)市場(chǎng)。② 核心商圈地位的爭(zhēng)奪 開(kāi)縣正在規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)物業(yè)中具有代表性的是盤龍市場(chǎng)，該市場(chǎng)處于新城的第一個(gè)組團(tuán)，正在進(jìn)行招商工作；中原都市花園的商業(yè)部份由于拋出了較為優(yōu)惠的購(gòu)房政策，所以其銷售情況也比較好；在新城還有其它一些比較零散的門面在出售，其價(jià)格也炒得比較高；由于其先期形成，對(duì)本項(xiàng)目具有一定的影響，這其中包括競(jìng)爭(zhēng)威脅，也包括市場(chǎng)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目處于政府規(guī)劃中的商業(yè)中心，由于設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、開(kāi)發(fā)進(jìn)入的時(shí)機(jī)都處于最佳狀態(tài)，所以只要我們?cè)跔I(yíng)銷宣傳、工程進(jìn)度上能較好地把握，本項(xiàng)目是應(yīng)該能在較短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)豐厚的利潤(rùn)。 商業(yè)物業(yè)的租金水平是隨著多種因素的變動(dòng)而變動(dòng)的，這些因素包括市政規(guī)劃建設(shè)、物業(yè)自身因素及周邊商業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展因素等。（5）建材在開(kāi)縣新城區(qū)建材路一帶，形成了以經(jīng)營(yíng)建材、裝飾材料為主的建材一條街，有福祿建材批發(fā)市場(chǎng)、蓉慶建材大市場(chǎng)等幾個(gè)較為集中的批發(fā)市場(chǎng)。⑶娛樂(lè)開(kāi)縣目前無(wú)相對(duì)集中，大型的娛樂(lè)場(chǎng)所，多為零散的歌廳，洗腳城等。對(duì)于服裝市場(chǎng)而言，今后的發(fā)展方向?qū)⒂梢酝摹按蠖敝饾u走向市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，一批以男性店、女性店、工薪族店、學(xué)生店、精品店等形式為主流的主要商城將得到迅猛發(fā)展。在開(kāi)縣老城區(qū)新盛街一帶形成的以服裝經(jīng)營(yíng)為主商業(yè)街均屬鄰街小門市，基本為服裝零售業(yè)態(tài)，目前，開(kāi)縣僅有的小量針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及其他區(qū)域的低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)包含在開(kāi)縣工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)，隨著新城的建設(shè)，該市場(chǎng)將在搬遷中逐漸規(guī)范化。隨著開(kāi)縣城市移民遷建及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，以經(jīng)銷“大路貨”為主的服裝批發(fā)市場(chǎng)逐漸萎縮，取而代之的是以引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)為主流的各種品牌服飾商城。位于南環(huán)路的美和制衣廠住宅樓售價(jià)約620元/平方米，位于開(kāi)州大道東端的中原都市價(jià)格在7001080元/平方米，均價(jià)不超過(guò)800元/平方米，附近在建的學(xué)林雅苑預(yù)期價(jià)格在600元/平方米左右。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要問(wèn)題是：農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍然脆弱，產(chǎn)業(yè)化水平和市場(chǎng)化程度不高，農(nóng)民增收難度較大；部分工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，經(jīng)濟(jì)效益不夠理想，下崗職工增多，就業(yè)壓力加大。2000年，全縣人民在縣委、縣府的領(lǐng)導(dǎo)下，高舉鄧小平理論的偉大旗幟，按照“三個(gè)代表”的要求，深入貫徹黨的十五大和十五屆三中、四中全會(huì)以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，進(jìn)一步深化改革，加大投入，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)了全縣經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和社會(huì)的全面進(jìn)步。開(kāi)縣地處大巴山南麓與川東平行嶺谷區(qū)結(jié)合部，東里河（東河）、江里河（南河）、浦里河在縣境內(nèi)匯合經(jīng)彭溪河注入長(zhǎng)江、三條河把全縣自然分成江、東、浦三里，“三里河谷”是縣域的腹心地帶及經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)；地勢(shì)高差懸殊，南低北高。41′。 開(kāi)縣位于重慶直轄市東部，萬(wàn)州區(qū)西北部，地處長(zhǎng)江三峽水庫(kù)小江支流回水末端，地跨東經(jīng)107176。設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)：重慶大學(xué)設(shè)計(jì)院開(kāi)縣新城安康片區(qū)商業(yè)中心開(kāi) 發(fā) 商：位 置：新天地新天地”進(jìn)行了策劃論證。 房地產(chǎn)市場(chǎng)從短缺價(jià)值——競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值——整合價(jià)值的變化之迅速，是人們始料不及的。2．風(fēng)險(xiǎn)防范前 言重慶房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)八年的變換，潮起潮落，終于邁向理性化的征程。1．風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)第五部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范16．首付分期付款15．無(wú)理由退鋪14．優(yōu)惠折扣13．價(jià)格變化策略12．網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷11．注意力促銷10．免租招商9．戶口遷入和子女免借讀費(fèi)入學(xué)8．落實(shí)政府優(yōu)惠政策7．商城促銷帶動(dòng)物業(yè)銷售6．統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保租銷售5．旺鋪拍賣4．整體招租和商鋪分零銷售并舉3．引進(jìn)品牌商家，設(shè)立主力店2．引入品牌物管顧問(wèn)1．實(shí)施全面品質(zhì)管理四、銷售推廣策略4．品牌維護(hù)與品牌提升3．品牌傳播2．售樓部的包裝1．項(xiàng)目品牌形象設(shè)計(jì)三、品牌建立與傳播2．各銷售階段的推廣要領(lǐng)1．市場(chǎng)推廣階段性劃分二、市場(chǎng)推廣階段性劃分3．品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略2．全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略1．全面營(yíng)銷戰(zhàn)略一、市場(chǎng)推廣的戰(zhàn)略構(gòu)思第四部分 商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)推廣三、損益表二、成本構(gòu)成一、項(xiàng)目收入估算表第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析三、價(jià)格定位建議3．通過(guò)合理規(guī)劃可設(shè)計(jì)出以下賣點(diǎn)2．規(guī)劃建議1．規(guī)劃建議的基本原則二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3．樓層功能分區(qū)2．設(shè)立主題商城1．主力店建設(shè)一、商業(yè)裙樓各樓層功能分區(qū)第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)者定位3．業(yè)態(tài)定位4．檔次定位 5．概念定位2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素1．定位原則三、本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)種類分析商業(yè)租金水平競(jìng)爭(zhēng)分析商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)商業(yè)零售發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析開(kāi)縣城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況及商鋪、住宅情況開(kāi)縣—充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析）二、市場(chǎng)分析2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1．項(xiàng)目簡(jiǎn)介`一、項(xiàng)目概況第一部分 商業(yè)市場(chǎng)分析和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位前言開(kāi)州新天地全程策劃案目 錄”越是規(guī)模宏大的項(xiàng)目，越是寸土寸金的位置，越是要通過(guò)周密的調(diào)研、準(zhǔn)確的定位和精心的策劃，才能保證在激烈的市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中立于不敗之地。 精信實(shí)力廣告有限公司榮幸地接受貴公司的委托，為“開(kāi)州第一部分 商業(yè)市場(chǎng)分析和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位一、 項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：開(kāi)州2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積： 約20000平方米建筑占地面積：約9000平方米總建筑面積： 約50000平方米其中 商城面積： 平方米設(shè)備層： 容積率：49′——31176?？h人民政府駐地（漢豐鎮(zhèn)），海拔167米，縣府駐地距長(zhǎng)江萬(wàn)州港84公里，離達(dá)縣火車站160公里，至梁平飛機(jī)場(chǎng)130公里。規(guī)劃2005年、2010年、實(shí)現(xiàn)城市化率40%、52%、60%。在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，一、二、：：。其中位于經(jīng)貿(mào)路上的稷香園價(jià)格在800900元/平方米左右，農(nóng)行集資建房對(duì)外發(fā)售部分房屋600700元/平方米。各經(jīng)營(yíng)種類分析⑴服裝在開(kāi)縣沒(méi)有比較大型的服裝商城，在新盛街一帶形成以服裝經(jīng)營(yíng)為主的一條街，但均屬鄰街小門市，不具規(guī)模，多數(shù)經(jīng)營(yíng)檔次較低，所以在開(kāi)縣還缺少一個(gè)能滿足人們較高消費(fèi)檔次的較大型的服裝商城。目前開(kāi)縣的服裝市場(chǎng)正在處于調(diào)整期，一些名不見(jiàn)經(jīng)傳的服飾和一些以前不為人所熟知的國(guó)內(nèi)外品牌，在開(kāi)縣服裝市場(chǎng)通過(guò)連鎖店、專賣店等形式在激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下迅猛崛起，也從而使開(kāi)縣縣城服裝市場(chǎng)逐步由以前的低檔、散亂、無(wú)序的狀況向中高品質(zhì)以上的講求品牌的集約性方向發(fā)展。開(kāi)縣在服裝經(jīng)營(yíng)方面的策略正在逐步趨于人性化，以人為本的概念正開(kāi)始體現(xiàn)在開(kāi)縣服裝市場(chǎng)上。這些餐飲名店如譚魚(yú)頭等極為渴望有一個(gè)成熟的商業(yè)場(chǎng)地將這些餐飲名店集中起來(lái)，以便大家共同發(fā)展，這些餐飲名店多為加盟店，其老板多為開(kāi)縣本地人，有實(shí)力也愿意投資購(gòu)買較全適商業(yè)用房，其購(gòu)房理念在末縣是最為先進(jìn)的一個(gè)群體。這些小型超市里各種商品也不是十分齊備，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所較小，購(gòu)物環(huán)境也比較差。在新城區(qū)目前較為繁華的經(jīng)貿(mào)路一帶，其門市的售價(jià)約在40006000元/平方米，目前由于新城區(qū)尚未形成完善的商業(yè)氣氛，其年租金僅在30004000元/年，在建材路一帶，門市的售價(jià)約36003800左右。 綜合評(píng)價(jià)： 開(kāi)縣現(xiàn)實(shí)商業(yè)氛圍較好，但各種商業(yè)發(fā)展的水平還不是很高，由于開(kāi)縣巨大的消費(fèi)能力，所以各種品牌商家都會(huì)力爭(zhēng)進(jìn)入這個(gè)區(qū)域，預(yù)計(jì)前景較好。而它們的進(jìn)入，可以以本項(xiàng)目為中心形成緊密的商圈，增加商圈的外向輻射能力，帶來(lái)大量的人流，包括周邊區(qū)縣的顧客，有巨大的人流量為基礎(chǔ)，則市場(chǎng)機(jī)會(huì)就形成了。 由開(kāi)縣的新城規(guī)劃可以看出，將來(lái)的開(kāi)縣新城將可能會(huì)出現(xiàn)下面兩種格局之一：