【正文】 開(kāi)州新天地全程策劃案目 錄前言第一部分 商業(yè)市場(chǎng)分析和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位`一、項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目簡(jiǎn)介2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二、市場(chǎng)分析開(kāi)縣—充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析）開(kāi)縣城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況及商鋪、住宅情況經(jīng)營(yíng)種類分析商業(yè)租金水平競(jìng)爭(zhēng)分析商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)商業(yè)零售發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析三、本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位1．定位原則2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素3．業(yè)態(tài)定位4．檔次定位 5．概念定位6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)者定位第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議一、商業(yè)裙樓各樓層功能分區(qū)1．主力店建設(shè)2．設(shè)立主題商城3．樓層功能分區(qū)二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1．規(guī)劃建議的基本原則2．規(guī)劃建議3．通過(guò)合理規(guī)劃可設(shè)計(jì)出以下賣點(diǎn)三、價(jià)格定位建議第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析一、項(xiàng)目收入估算表二、成本構(gòu)成三、損益表第四部分 商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)推廣一、市場(chǎng)推廣的戰(zhàn)略構(gòu)思1．全面營(yíng)銷戰(zhàn)略2．全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略3．品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略二、市場(chǎng)推廣階段性劃分1．市場(chǎng)推廣階段性劃分2．各銷售階段的推廣要領(lǐng)三、品牌建立與傳播1．項(xiàng)目品牌形象設(shè)計(jì)2．售樓部的包裝3．品牌傳播4．品牌維護(hù)與品牌提升四、銷售推廣策略1．實(shí)施全面品質(zhì)管理2．引入品牌物管顧問(wèn)3．引進(jìn)品牌商家，設(shè)立主力店4．整體招租和商鋪分零銷售并舉5．旺鋪拍賣6．統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保租銷售7．商城促銷帶動(dòng)物業(yè)銷售8．落實(shí)政府優(yōu)惠政策9．戶口遷入和子女免借讀費(fèi)入學(xué)10．免租招商11．注意力促銷12．網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷13．價(jià)格變化策略14．優(yōu)惠折扣15．無(wú)理由退鋪16．首付分期付款第五部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范1．風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)2．風(fēng)險(xiǎn)防范前 言重慶房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)八年的變換，潮起潮落，終于邁向理性化的征程。 房地產(chǎn)市場(chǎng)從短缺價(jià)值——競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值——整合價(jià)值的變化之迅速，是人們始料不及的。一方面商業(yè)門面銷售火爆，一方面零星店鋪慘淡經(jīng)營(yíng)；一方面大型商城硝煙未盡已門可羅雀，一方面專業(yè)市場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)人頭攢動(dòng)……人們無(wú)論如何也不能明白：同在一塊藍(lán)天下，同處一段熱銷期，甚至同處一塊黃金區(qū)域，何以有如此大的差異？其實(shí)，這是市場(chǎng)規(guī)律使之然。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢?！痹绞且?guī)模宏大的項(xiàng)目，越是寸土寸金的位置，越是要通過(guò)周密的調(diào)研、準(zhǔn)確的定位和精心的策劃，才能保證在激烈的市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中立于不敗之地。 精信實(shí)力廣告有限公司榮幸地接受貴公司的委托，為“開(kāi)州新天地”進(jìn)行了策劃論證。我司對(duì)待每一個(gè)案例，都是本著科學(xué)、務(wù)實(shí)的態(tài)度，進(jìn)行認(rèn)真研究、反復(fù)論證，以期望能為開(kāi)發(fā)商提供最有價(jià)值的服務(wù)，在為開(kāi)發(fā)商牟取最大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)亦為本司獲取相應(yīng)的回報(bào)，實(shí)現(xiàn)合作雙方的“雙贏”。 精信實(shí)力廣告有限公司是一家從事大型房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷和大型商業(yè)招商管理的專業(yè)公司，擁有一批在相關(guān)領(lǐng)域有較深造詣的高素質(zhì)員工隊(duì)伍，在重慶以及周邊區(qū)縣市場(chǎng)成功地策劃代理過(guò)近十個(gè)大型項(xiàng)目，在銷售領(lǐng)域至今保持多項(xiàng)驕人記。 在貴公司的配合下，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和認(rèn)真分析，我們對(duì)該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)進(jìn)行了較為準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位，（因項(xiàng)目的推廣難點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵是商業(yè)部分，住宅部分只是為項(xiàng)目攤薄土地成本，在本案中我們重點(diǎn)針對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行反復(fù)論證，住宅部分所點(diǎn)的比重較低。）在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上提出了一些調(diào)整建議，以使產(chǎn)品更為完善，減小未來(lái)入市障礙，并根據(jù)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位和開(kāi)縣的市場(chǎng)環(huán)境，尋求最佳的市場(chǎng)推廣方案，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售上的營(yíng)銷目標(biāo)。第一部分 商業(yè)市場(chǎng)分析和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位一、 項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：開(kāi)州新天地位 置：開(kāi)縣新城安康片區(qū)商業(yè)中心開(kāi) 發(fā) 商：重慶太山物業(yè)公司設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)：重慶大學(xué)設(shè)計(jì)院2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積： 約20000平方米建筑占地面積：約9000平方米總建筑面積： 約50000平方米其中 商城面積： 30000平方米其 它： 地下停車場(chǎng)及庫(kù)房： 平方米設(shè)備層： 容積率：綠化率：35%室內(nèi)停車場(chǎng)：住宅總戶數(shù)：二、 市場(chǎng)調(diào)研及分析開(kāi)縣—充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析） 開(kāi)縣位于重慶直轄市東部，萬(wàn)州區(qū)西北部，地處長(zhǎng)江三峽水庫(kù)小江支流回水末端，地跨東經(jīng)107176。55′——108176。54′，北緯30176。49′——31176。41′。東與巫溪、云陽(yáng)縣接壤，南與萬(wàn)州區(qū)天城管委會(huì)毗鄰，西與四川開(kāi)江、宣漢縣交界，北與城口縣相連。全縣呈“六山三丘一分壩”的地理特征，地勢(shì)南低北高，海拔在134——2626米之間；?？h人民政府駐地（漢豐鎮(zhèn)），海拔167米，縣府駐地距長(zhǎng)江萬(wàn)州港84公里，離達(dá)縣火車站160公里，至梁平飛機(jī)場(chǎng)130公里。開(kāi)縣地處大巴山南麓與川東平行嶺谷區(qū)結(jié)合部，東里河（東河）、江里河（南河）、浦里河在縣境內(nèi)匯合經(jīng)彭溪河注入長(zhǎng)江、三條河把全縣自然分成江、東、浦三里，“三里河谷”是縣域的腹心地帶及經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)；地勢(shì)高差懸殊，南低北高。2000年，全縣轄28個(gè)鎮(zhèn)，27個(gè)鄉(xiāng)，1052個(gè)村。，%，%。規(guī)劃2005年、2010年、實(shí)現(xiàn)城市化率40%、52%、60%。2000年，全縣人民在縣委、縣府的領(lǐng)導(dǎo)下，高舉鄧小平理論的偉大旗幟，按照“三個(gè)代表”的要求，深入貫徹黨的十五大和十五屆三中、四中全會(huì)以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，進(jìn)一步深化改革，加大投入，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)了全縣經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和社會(huì)的全面進(jìn)步。全縣經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨合理，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高。初步測(cè)算，%；，%；，%。在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，一、二、：：。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要問(wèn)題是：農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍然脆弱，產(chǎn)業(yè)化水平和市場(chǎng)化程度不高，農(nóng)民增收難度較大；部分工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，經(jīng)濟(jì)效益不夠理想，下崗職工增多，就業(yè)壓力加大。開(kāi)縣城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況及商鋪、住宅情況①商業(yè)物業(yè)情況目前開(kāi)縣城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在老城區(qū)的小西門、體育館、東渠河一帶，以經(jīng)營(yíng)服裝、家電、餐飲、超市等為主，除新盛街形成以服裝為主的商業(yè)街，新城區(qū)的建材路一帶形成裝飾建材一條街之外，其它各業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)均不甚集中，開(kāi)縣城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)均較小，無(wú)大型的商城和超市，多為鄰街店鋪，商業(yè)設(shè)施較為單一，布局零亂，共有門市約3000多個(gè)。②住宅物業(yè)情況在住宅方面，舊城區(qū)基本不存在商品房，在新城區(qū)，其住宅價(jià)格基本在5001000元范圍內(nèi)，多數(shù)在600700元之間，戶型多為120130平方米的三室二廳二衛(wèi)。其中位于經(jīng)貿(mào)路上的稷香園價(jià)格在800900元/平方米左右，農(nóng)行集資建房對(duì)外發(fā)售部分房屋600700元/平方米。位于南環(huán)路的美和制衣廠住宅樓售價(jià)約620元/平方米，位于開(kāi)州大道東端的中原都市價(jià)格在7001080元/平方米，均價(jià)不超過(guò)800元/平方米，附近在建的學(xué)林雅苑預(yù)期價(jià)格在600元/平方米左右。③三峽移民遷建導(dǎo)致的各個(gè)市場(chǎng)遷移情況在開(kāi)縣老城區(qū)各市場(chǎng)淹沒(méi)后搬遷的問(wèn)題上，多數(shù)市場(chǎng)本身在新城區(qū)均擁有一定面積的地塊，以備拆遷安置，而且在新城區(qū)現(xiàn)有的一些項(xiàng)目也對(duì)其拋出許多優(yōu)惠政策，以便吸引這些市場(chǎng)的遷入，以帶動(dòng)自身的房?jī)r(jià)。各經(jīng)營(yíng)種類分析⑴服裝在開(kāi)縣沒(méi)有比較大型的服裝商城，在新盛街一帶形成以服裝經(jīng)營(yíng)為主的一條街，但均屬鄰街小門市，不具規(guī)模，多數(shù)經(jīng)營(yíng)檔次較低，所以在開(kāi)縣還缺少一個(gè)能滿足人們較高消費(fèi)檔次的較大型的服裝商城。隨著開(kāi)縣城市移民遷建及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，以經(jīng)銷“大路貨”為主的服裝批發(fā)市場(chǎng)逐漸萎縮，取而代之的是以引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)為主流的各種品牌服飾商城?，F(xiàn)代城市居民的服飾觀念已逐漸由“模糊”消費(fèi)向“品牌”消費(fèi)過(guò)度，正逐步步入一個(gè)理性化消費(fèi)的時(shí)代，開(kāi)縣的服裝市場(chǎng)也將面臨一次產(chǎn)業(yè)升級(jí)。到目前為止，開(kāi)縣的服裝業(yè)整體處于競(jìng)爭(zhēng)落后的狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)意識(shí)的淡漠以及企業(yè)文化底蘊(yùn)的欠缺，“抄版”、“模仿”等現(xiàn)象的出現(xiàn)，制約著服裝市場(chǎng)的良性發(fā)展，一部分品牌服飾商店在開(kāi)縣的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，以使得開(kāi)縣服裝市場(chǎng)呈現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。目前開(kāi)縣的服裝市場(chǎng)正在處于調(diào)整期，一些名不見(jiàn)經(jīng)傳的服飾和一些以前不為人所熟知的國(guó)內(nèi)外品牌，在開(kāi)縣服裝市場(chǎng)通過(guò)連鎖店、專賣店等形式在激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下迅猛崛起，也從而使開(kāi)縣縣城服裝市場(chǎng)逐步由以前的低檔、散亂、無(wú)序的狀況向中高品質(zhì)以上的講求品牌的集約性方向發(fā)展。在開(kāi)縣老城區(qū)新盛街一帶形成的以服裝經(jīng)營(yíng)為主商業(yè)街均屬鄰街小門市，基本為服裝零售業(yè)態(tài)，目前，開(kāi)縣僅有的小量針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及其他區(qū)域的低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)包含在開(kāi)縣工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)，隨著新城的建設(shè)，該市場(chǎng)將在搬遷中逐漸規(guī)范化。與此同時(shí)，開(kāi)縣具備相對(duì)更廣輻射作用的服裝市場(chǎng)將是一個(gè)升級(jí)后的集合市場(chǎng)，可以集展示、交易、表演、信息于一體，薈萃各類名牌服裝，從而與開(kāi)縣未來(lái)城市發(fā)展相匹配。目前，開(kāi)縣縣城正大量出現(xiàn)服裝經(jīng)營(yíng)連鎖店或者專賣店，這種商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)，逐漸打破了大商城的經(jīng)營(yíng)格局，但是這些服裝店分散在整個(gè)老城區(qū)的各個(gè)街道，尚處于市場(chǎng)初期發(fā)展階段，集合度不高，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，將會(huì)形成一定的聚合，構(gòu)成一定規(guī)模的品牌大市場(chǎng)。開(kāi)縣在服裝經(jīng)營(yíng)方面的策略正在逐步趨于人性化，以人為本的概念正開(kāi)始體現(xiàn)在開(kāi)縣服裝市場(chǎng)上。對(duì)于服裝市場(chǎng)而言，今后的發(fā)展方向?qū)⒂梢酝摹按蠖敝饾u走向市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，一批以男性店、女性店、工薪族店、學(xué)生店、精品店等形式為主流的主要商城將得到迅猛發(fā)展。⑵餐飲目前開(kāi)縣無(wú)大型餐飲設(shè)施，但規(guī)模較小的餐飲名店較多，如南方鴨腸王、巴將軍火鍋、陶然居、香牌坊、巴鄉(xiāng)魚頭等名店均在開(kāi)縣設(shè)有分店，消費(fèi)力旺盛，主要集中在老城區(qū)一些繁華地帶，其它區(qū)域以小餐館、酒樓為主，檔次相對(duì)較低。這些餐飲店的消費(fèi)群體以商務(wù)應(yīng)酬和公務(wù)應(yīng)酬居多。這些餐飲名店如譚魚頭等極為渴望有一個(gè)成熟的商業(yè)場(chǎng)地將這些餐飲名店集中起來(lái)，以便大家共同發(fā)展，這些餐飲名店多為加盟店，其老板多為開(kāi)縣本地人，有實(shí)力也愿意投資購(gòu)買較全適商業(yè)用房，其購(gòu)房理念在末縣是最為先進(jìn)的一個(gè)群體。⑶娛樂(lè)開(kāi)縣目前無(wú)相