【正文】 開州新天地全程策劃案目 錄前言第一部分 商業(yè)市場分析和商業(yè)物業(yè)市場定位`一、項目概況1．項目簡介2．經濟技術指標二、市場分析開縣—充滿希望的沃土（區(qū)域經濟狀況簡析）開縣城區(qū)商業(yè)經營情況及商鋪、住宅情況經營種類分析商業(yè)租金水平競爭分析商業(yè)市場總結商業(yè)零售發(fā)展趨勢項目SWOT分析三、本項目商業(yè)物業(yè)的市場定位1．定位原則2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素3．業(yè)態(tài)定位4．檔次定位 5．概念定位6．商業(yè)物業(yè)目標投資者和經營者定位第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產品規(guī)劃建議一、商業(yè)裙樓各樓層功能分區(qū)1．主力店建設2．設立主題商城3．樓層功能分區(qū)二、產品規(guī)劃設計建議1．規(guī)劃建議的基本原則2．規(guī)劃建議3．通過合理規(guī)劃可設計出以下賣點三、價格定位建議第三部分 經濟效益分析一、項目收入估算表二、成本構成三、損益表第四部分 商業(yè)物業(yè)的市場推廣一、市場推廣的戰(zhàn)略構思1．全面營銷戰(zhàn)略2．全面品質管理戰(zhàn)略3．品牌營銷戰(zhàn)略二、市場推廣階段性劃分1．市場推廣階段性劃分2．各銷售階段的推廣要領三、品牌建立與傳播1．項目品牌形象設計2．售樓部的包裝3．品牌傳播4．品牌維護與品牌提升四、銷售推廣策略1．實施全面品質管理2．引入品牌物管顧問3．引進品牌商家，設立主力店4．整體招租和商鋪分零銷售并舉5．旺鋪拍賣6．統(tǒng)一經營，保租銷售7．商城促銷帶動物業(yè)銷售8．落實政府優(yōu)惠政策9．戶口遷入和子女免借讀費入學10．免租招商11．注意力促銷12．網絡營銷13．價格變化策略14．優(yōu)惠折扣15．無理由退鋪16．首付分期付款第五部分 風險預測與防范1．風險預測2．風險防范前 言重慶房地產業(yè)經過八年的變換，潮起潮落，終于邁向理性化的征程。 房地產市場從短缺價值——競爭價值——整合價值的變化之迅速，是人們始料不及的。一方面商業(yè)門面銷售火爆，一方面零星店鋪慘淡經營；一方面大型商城硝煙未盡已門可羅雀，一方面專業(yè)市場相繼開業(yè)人頭攢動……人們無論如何也不能明白：同在一塊藍天下，同處一段熱銷期，甚至同處一塊黃金區(qū)域，何以有如此大的差異？其實，這是市場規(guī)律使之然。歷史的經驗告訴我們：“凡事預則立，不預則廢?！痹绞且?guī)模宏大的項目，越是寸土寸金的位置，越是要通過周密的調研、準確的定位和精心的策劃，才能保證在激烈的市場爭奪戰(zhàn)中立于不敗之地。 精信實力廣告有限公司榮幸地接受貴公司的委托，為“開州新天地”進行了策劃論證。我司對待每一個案例，都是本著科學、務實的態(tài)度，進行認真研究、反復論證，以期望能為開發(fā)商提供最有價值的服務，在為開發(fā)商牟取最大的經濟利益的同時亦為本司獲取相應的回報，實現合作雙方的“雙贏”。 精信實力廣告有限公司是一家從事大型房地產項目策劃、營銷和大型商業(yè)招商管理的專業(yè)公司，擁有一批在相關領域有較深造詣的高素質員工隊伍，在重慶以及周邊區(qū)縣市場成功地策劃代理過近十個大型項目，在銷售領域至今保持多項驕人記。 在貴公司的配合下，經過詳細的市場調查和認真分析，我們對該項目商業(yè)物業(yè)進行了較為準確的業(yè)態(tài)定位，（因項目的推廣難點和實現利潤的關鍵是商業(yè)部分，住宅部分只是為項目攤薄土地成本，在本案中我們重點針對商業(yè)物業(yè)進行反復論證，住宅部分所點的比重較低。）在原規(guī)劃的基礎上提出了一些調整建議，以使產品更為完善，減小未來入市障礙，并根據該項目的市場定位、產品定位和開縣的市場環(huán)境，尋求最佳的市場推廣方案，以實現物業(yè)銷售上的營銷目標。第一部分 商業(yè)市場分析和商業(yè)物業(yè)市場定位一、 項目概況1．項目簡介項目名稱：開州新天地位 置：開縣新城安康片區(qū)商業(yè)中心開 發(fā) 商：重慶太山物業(yè)公司設計機構：重慶大學設計院2．經濟技術指標總用地面積： 約20000平方米建筑占地面積：約9000平方米總建筑面積： 約50000平方米其中 商城面積： 30000平方米其 它： 地下停車場及庫房： 平方米設備層： 容積率：綠化率：35%室內停車場：住宅總戶數：二、 市場調研及分析開縣—充滿希望的沃土（區(qū)域經濟狀況簡析） 開縣位于重慶直轄市東部，萬州區(qū)西北部，地處長江三峽水庫小江支流回水末端，地跨東經107176。55′——108176。54′，北緯30176。49′——31176。41′。東與巫溪、云陽縣接壤，南與萬州區(qū)天城管委會毗鄰，西與四川開江、宣漢縣交界，北與城口縣相連。全縣呈“六山三丘一分壩”的地理特征，地勢南低北高，海拔在134——2626米之間；?？h人民政府駐地（漢豐鎮(zhèn)），海拔167米，縣府駐地距長江萬州港84公里，離達縣火車站160公里，至梁平飛機場130公里。開縣地處大巴山南麓與川東平行嶺谷區(qū)結合部，東里河（東河）、江里河（南河）、浦里河在縣境內匯合經彭溪河注入長江、三條河把全縣自然分成江、東、浦三里，“三里河谷”是縣域的腹心地帶及經濟最發(fā)達地區(qū)；地勢高差懸殊，南低北高。2000年，全縣轄28個鎮(zhèn)，27個鄉(xiāng)，1052個村。，%，%。規(guī)劃2005年、2010年、實現城市化率40%、52%、60%。2000年，全縣人民在縣委、縣府的領導下，高舉鄧小平理論的偉大旗幟，按照“三個代表”的要求，深入貫徹黨的十五大和十五屆三中、四中全會以及中央經濟工作會議精神，進一步深化改革，加大投入，擴大內需，促進了全縣經濟的穩(wěn)定發(fā)展和社會的全面進步。全縣經濟總量繼續(xù)增加，經濟結構日趨合理，經濟運行質量提高。初步測算，%；，%；，%。在國內生產總值中，一、二、：：。經濟運行中的主要問題是：農業(yè)基礎設施仍然脆弱，產業(yè)化水平和市場化程度不高，農民增收難度較大；部分工商企業(yè)生產經營困難，經濟效益不夠理想，下崗職工增多，就業(yè)壓力加大。開縣城區(qū)商業(yè)經營情況及商鋪、住宅情況①商業(yè)物業(yè)情況目前開縣城區(qū)商業(yè)網點主要集中在老城區(qū)的小西門、體育館、東渠河一帶，以經營服裝、家電、餐飲、超市等為主，除新盛街形成以服裝為主的商業(yè)街，新城區(qū)的建材路一帶形成裝飾建材一條街之外，其它各業(yè)態(tài)，經營均不甚集中，開縣城區(qū)商業(yè)經營均較小，無大型的商城和超市，多為鄰街店鋪，商業(yè)設施較為單一，布局零亂，共有門市約3000多個。②住宅物業(yè)情況在住宅方面，舊城區(qū)基本不存在商品房，在新城區(qū)，其住宅價格基本在5001000元范圍內，多數在600700元之間，戶型多為120130平方米的三室二廳二衛(wèi)。其中位于經貿路上的稷香園價格在800900元/平方米左右，農行集資建房對外發(fā)售部分房屋600700元/平方米。位于南環(huán)路的美和制衣廠住宅樓售價約620元/平方米，位于開州大道東端的中原都市價格在7001080元/平方米，均價不超過800元/平方米，附近在建的學林雅苑預期價格在600元/平方米左右。③三峽移民遷建導致的各個市場遷移情況在開縣老城區(qū)各市場淹沒后搬遷的問題上，多數市場本身在新城區(qū)均擁有一定面積的地塊，以備拆遷安置，而且在新城區(qū)現有的一些項目也對其拋出許多優(yōu)惠政策，以便吸引這些市場的遷入，以帶動自身的房價。各經營種類分析⑴服裝在開縣沒有比較大型的服裝商城，在新盛街一帶形成以服裝經營為主的一條街，但均屬鄰街小門市，不具規(guī)模，多數經營檔次較低，所以在開縣還缺少一個能滿足人們較高消費檔次的較大型的服裝商城。隨著開縣城市移民遷建及城市化進程的推進，以經銷“大路貨”為主的服裝批發(fā)市場逐漸萎縮，取而代之的是以引領時尚消費為主流的各種品牌服飾商城。現代城市居民的服飾觀念已逐漸由“模糊”消費向“品牌”消費過度，正逐步步入一個理性化消費的時代，開縣的服裝市場也將面臨一次產業(yè)升級。到目前為止，開縣的服裝業(yè)整體處于競爭落后的狀態(tài)，經營意識的淡漠以及企業(yè)文化底蘊的欠缺，“抄版”、“模仿”等現象的出現，制約著服裝市場的良性發(fā)展，一部分品牌服飾商店在開縣的經營運作，以使得開縣服裝市場呈現新的發(fā)展勢頭。目前開縣的服裝市場正在處于調整期，一些名不見經傳的服飾和一些以前不為人所熟知的國內外品牌，在開縣服裝市場通過連鎖店、專賣店等形式在激烈的競爭形勢下迅猛崛起，也從而使開縣縣城服裝市場逐步由以前的低檔、散亂、無序的狀況向中高品質以上的講求品牌的集約性方向發(fā)展。在開縣老城區(qū)新盛街一帶形成的以服裝經營為主商業(yè)街均屬鄰街小門市，基本為服裝零售業(yè)態(tài)，目前，開縣僅有的小量針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及其他區(qū)域的低檔服裝批發(fā)市場包含在開縣工業(yè)品批發(fā)市場，隨著新城的建設，該市場將在搬遷中逐漸規(guī)范化。與此同時，開縣具備相對更廣輻射作用的服裝市場將是一個升級后的集合市場，可以集展示、交易、表演、信息于一體，薈萃各類名牌服裝，從而與開縣未來城市發(fā)展相匹配。目前，開縣縣城正大量出現服裝經營連鎖店或者專賣店，這種商業(yè)經營形態(tài)，逐漸打破了大商城的經營格局，但是這些服裝店分散在整個老城區(qū)的各個街道，尚處于市場初期發(fā)展階段，集合度不高，隨著市場的發(fā)展，將會形成一定的聚合，構成一定規(guī)模的品牌大市場。開縣在服裝經營方面的策略正在逐步趨于人性化，以人為本的概念正開始體現在開縣服裝市場上。對于服裝市場而言，今后的發(fā)展方向將由以往的“大而全”逐漸走向市場的進一步細分，一批以男性店、女性店、工薪族店、學生店、精品店等形式為主流的主要商城將得到迅猛發(fā)展。⑵餐飲目前開縣無大型餐飲設施，但規(guī)模較小的餐飲名店較多，如南方鴨腸王、巴將軍火鍋、陶然居、香牌坊、巴鄉(xiāng)魚頭等名店均在開縣設有分店，消費力旺盛，主要集中在老城區(qū)一些繁華地帶，其它區(qū)域以小餐館、酒樓為主，檔次相對較低。這些餐飲店的消費群體以商務應酬和公務應酬居多。這些餐飲名店如譚魚頭等極為渴望有一個成熟的商業(yè)場地將這些餐飲名店集中起來，以便大家共同發(fā)展，這些餐飲名店多為加盟店，其老板多為開縣本地人，有實力也愿意投資購買較全適商業(yè)用房，其購房理念在末縣是最為先進的一個群體。⑶娛樂開縣目前無相