【正文】 銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)?！?　　企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定： 　?。ㄒ唬╅_發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%. 　　（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。 　?。ㄈ┢髽I(yè)所得稅 　?。?）預(yù)收收入負(fù)有納稅義務(wù) 　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。但《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）要求各地提高預(yù)征率，該文規(guī)定， 為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。首先，沒(méi)有按照規(guī)定申報(bào)繳納預(yù)繳稅款，不認(rèn)定為偷稅行為。 　?。ǘ┩恋卦鲋刀?　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條明確規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 　　視同銷售 　　新《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： 　?。?）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人； 　?。?）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； 　?。?）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 　　計(jì)稅依據(jù) 　　營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)即納稅人的營(yíng)業(yè)額，包括納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。預(yù)售階段其實(shí)與施工階段對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是同一個(gè)階段，但由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入稅務(wù)處理的特殊性，筆者將其單獨(dú)作為一個(gè)階段來(lái)分析?！?　　因此，施工期間不予征稅的臨時(shí)性建筑物必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：其一必須為基建工地服務(wù)，其二必須處于施工期間。 　?。┓慨a(chǎn)稅 　　《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地[1986]8號(hào)）第二十一條明確規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。 　?。ㄈ?yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 　　（二）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 　　，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 　　期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 　　共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本的分配方法 　　共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法有以下幾種： 　?。ㄒ唬┱嫉孛娣e法。 　?。ㄋ模?duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。 　　計(jì)稅成本核算的一般步驟 　　計(jì)稅成本核算一般分以下五個(gè)步驟： 　?。ㄒ唬?duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。 　?。ㄎ澹┕才涮自O(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 　　計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則 　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定： 　　成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。因此，除了裝飾勞務(wù)以外的“建筑業(yè)”的甲供材料（包括甲方提供設(shè)備的情形）需要并入施工方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。”第十六條規(guī)定，“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 　　因此，企業(yè)計(jì)算代扣代繳應(yīng)納稅額時(shí)，也按上述公式確認(rèn)，準(zhǔn)確確認(rèn)應(yīng)稅行為的營(yíng)業(yè)額以及稅率。 　　《暫行條例》第十二條規(guī)定還規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 　　因此，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)接受境外建筑設(shè)計(jì)勞務(wù)，屬于應(yīng)發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的勞務(wù)。 　　一、營(yíng)業(yè)稅 　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行稅收協(xié)定特許權(quán)使用費(fèi)條款有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]507號(hào)）規(guī)定，“專門從事工程、管理、咨詢等專業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人提供的相關(guān)服務(wù)所取得的款項(xiàng)”應(yīng)為勞務(wù)活動(dòng)所得，不應(yīng)是特許權(quán)使用費(fèi)。該階段主要涉及印花稅、對(duì)外支付勞務(wù)代扣代繳、計(jì)稅成本的核算、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅務(wù)事項(xiàng)。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。 　　（二）代扣代繳涉稅事項(xiàng) 　　房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，施工期間涉及的營(yíng)業(yè)稅事項(xiàng)，主要包括：對(duì)外支付款項(xiàng)時(shí)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅代扣代繳問(wèn)題。 　　《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第四條規(guī)定：條例第一條所稱在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù)，是指提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)。 　　代扣代繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間 　　《暫行條例》第十二條規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝營(yíng)業(yè)額稅率。 　　（三）甲供材料的營(yíng)業(yè)稅事項(xiàng) 　　《實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，“納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為；（二）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。上述以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指，工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購(gòu)，納稅人只向客戶收取人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔助材料費(fèi)等費(fèi)用的裝飾勞務(wù)。 　　（四）計(jì)稅成本的核算 　　計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。 　?。ǘ┓诸悮w集原則。 　?。ㄋ模┒▋r(jià)差異原則。 　?。?quán)益區(qū)分原則。 　　計(jì)稅成本的內(nèi)容 　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)為房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅成本主要?dú)w類為以下六類： 　　（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 　?。ㄈ┙ㄖ惭b工程費(fèi)。指開